宅地建物取引業法 第52条（指定の基準）

解説

新築マンションの重要事項説明で「手付金等の保全措置は保証委託契約により行う」と告げられたとき、その保証を引き受ける一社が国土交通大臣の指定を通っているかどうかで、あなたが預ける数百万円の帰り道が変わる。52条は、その指定を出してはならない場合を七つ並べた条文である。資本金5000万円以上の株式会社であること、事業を健全に遂行するに足りる財産的基礎があること、定款・事業方法書・事業計画書が法令に適合し十分であること、保証委託契約約款が国土交通省令の基準に合うこと、62条2項で指定を取り消されて5年を経過していること、この法律違反の罰金刑から5年を経過していること、そして役員に欠格者がいないこと。注目すべきは書きぶりだ。「指定することができる」ではなく「その指定をしてはならない」。一つでも該当すれば、大臣に裁量の余地はない。あなたの手付金の保証人は、国が裁量ゼロで選別し終えた先だけである。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法52条は、手付金等保証事業を営む指定保証機関の指定基準を定める規定であり、国土交通大臣が指定を拒否すべき七つの消極要件を列挙する。資本金・財産的基礎・書類の適法性・約款の省令適合・指定取消しからの経過期間・罰金刑からの経過期間・役員の欠格事由がこれに当たり、行政庁に裁量の余地はない。

こんなときに使う

• 契約直前に「手付金等の保全措置は保証委託契約で行います」と言われたら、あなたは何を確認するべきか。保証する会社の商号と、その会社が国土交通大臣の指定を受けている事実の二つである。指定は51条の申請と52条の審査を通った者にしか出ない。宅建業の免許証の写しを見せられても、それは指定の証明にならない。
• 保証事業への参入を決めた会社の法務担当として、資本金を5000万円に増資し、事業方法書も保証委託契約約款も整えた。だが取締役の一人に、過去に別会社で指定を取り消された経歴が残っている。申請書の提出まであと10日。ここで役員構成を動かさなければ、財務も約款も完璧なまま、7号一本で申請全体が落ちる。
• 取引先の保証会社が指定を取り消された。同じ経営陣が新会社を立てて再申請すると言っている。62条2項の取消しから5年、52条5号はその扉を閉じ続ける。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 重要事項説明書の手付金等の保全措置欄で、方法（銀行等の保証、保証保険、完成物件の指定保管機関）と相手方の商号を確認する2. 保証委託契約による場合、その会社が国土交通大臣の指定を受けているかを国土交通省・地方整備局の公表情報で照合する3. 保証書は契約時に必ず交付を受け、原本を保管する4. 売主が保全措置を講じないまま手付金を求めてきたら、41条により支払いを拒める。この拒絶は買主の債務不履行にならない

訴えられた側：1. 申請前に7号の役員欠格を最初に洗う。就任予定者を含め、過去5年の取消し歴・罰金刑歴を書面で確認する2. 資本金5000万円は入口の線にすぎず、2号の財産的基礎は別途審査される。増資だけで足りると考えない3. 約款は国土交通省令の基準に合わせて起案し、事前相談で当局の見解を取っておく4. 指定を拒否されたら、行政手続法8条の理由提示の内容を精査し、審査請求または取消訴訟を検討する

時効（請求できる期限）：本条自体に申請期限の定めはない。5号は62条2項による指定取消しの日から5年、6号はこの法律の規定に違反して罰金の刑に処せられ、その執行を終わり又は執行を受けることがなくなった日から5年を、それぞれ起算点として参入を封じる。指定を拒否された場合の不服申立ては、処分があったことを知った日の翌日から起算して3か月以内の審査請求（行政不服審査法18条）、6か月以内の取消訴訟（行政事件訴訟法14条）（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説：52条各号は消極要件の限定列挙であり、条文が「その指定をしてはならない」と規定する以上、国土交通大臣に効果裁量は認められない。拒否処分の適法性は各号該当性の事実認定の当否によって決まる

実務的理解：1号の資本金は形式的な入口要件にすぎず、2号の財産的基礎が実質審査を担う。増資により1号を満たしても2号で落ちうる二段構造であり、7号の役員欠格は法人の財務内容と無関係に申請全体を失格させる

改正の年表

1. 1.平成13年（2001年） 改正：中央省庁再編に伴い、指定権者が建設大臣から国土交通大臣へ改められた。あわせて委任先の省令も建設省令から国土交通省令に変更された。これ以外の改正履歴（資本金額の設定時期、各号の追加時期）は未検証