宅地建物取引業法 第62条（指定の取消し等）

解説

青田買い、つまり工事完了前のマンションを契約したとき、あなたが払う手付金の安全は、宅地建物取引業法41条の保全措置にぶら下がっている。その保全措置の担い手の一つが、国土交通大臣の指定を受けた指定保証機関だ。62条は、その機関が関係者に損害を与えたとき、不誠実な行為をしたとき、他の法令に違反したときに、大臣が必要な指示を出せると定め、さらに不正な手段で指定を受けた場合や指示に従わなかった場合には、指定の取消しか6か月以内の業務停止を命じられるとする。多くの人が読み落とすのは3項だ。指示という柔らかい響きの処分であっても、大臣は必ず聴聞を開かなければならない。弁明の機会の付与では足りない。聴聞になれば、処分を受ける側は行政手続法18条の文書閲覧請求権を持ち、役所が握っている不利益処分の原因となる事実の資料を見られる。名称は指示でも、法的には争える処分であり、手続保障が一段高く設定されている。この一行の差が、反論できるかどうかを分ける。

法的な位置づけ

宅地建物取引業法62条は、手付金等の保全措置を担う指定保証機関に対する国土交通大臣の監督処分を定める規定である。1項は関係者への損害、不誠実な行為、他法令違反を理由とする指示を、2項は不正な手段による指定取得や指示への不服従等を理由とする指定の取消しおよび6か月以内の業務停止を規定し、3項は指示と業務停止について聴聞を義務づける。

こんなときに使う

• もし、あなたが手付金の保全を委ねた指定保証機関が、契約後に指定を取り消されたらどうなる？ 指定の取消しは将来に向けて資格を失わせる行政処分であって、既に締結された保証契約の私法上の効力を当然に消滅させるものではない。危険なのは別の場面だ。売主業者が保全措置を講じ直さないまま次の手付金等を請求してきたとき、宅地建物取引業法41条により、あなたはその支払いを拒める。拒んでも債務不履行にはならない
• 聴聞の通知が届いた。期日まで残り2週間。ここで最初にやるべきは反論書の起案ではなく、行政手続法18条に基づく文書閲覧請求である。役所が何を根拠に不誠実な行為と判断したのか、その資料を見ないまま期日に臨むのは、相手の手札を伏せたまま終盤戦を指すのと変わらない
• 取引先の指定保証機関が業務停止6か月。進行中の青田売り案件の保全措置が宙に浮く。銀行等の保証や保証保険への切替えを次の手付金受領日までに終えなければ、今度は41条違反の監督処分が自社に飛んでくる
• 国土交通省の処分情報を見ていて、自分が契約した物件の保証先が指示処分を受けていたと気付いた。指示は単なる注意ではなく、従わなかったこと自体が2項の取消事由になる予告灯だ。売主業者に保全措置の内容を書面で確認し、保証証書の原本を契約書と同じ場所に保管しておく段階に入っている

取るべき行動

被害を受けた側：1. 手元の保証証書や保全措置に関する書面を確認し、相手方・保証期間・保証金額を特定する2. 国土交通省の監督処分情報で、指示か業務停止か指定取消しかを見分ける3. 売主業者に対し、以後の手付金等について保全措置を講じ直すかを書面で回答させる4. 講じられないまま追加の手付金等を請求されたら、宅地建物取引業法41条（完成物件は41条の2）により支払いを拒める。拒んでも債務不履行にはならない

訴えられた側：1. 聴聞の通知が届いたら、期日前に行政手続法18条の文書閲覧請求を行い、処分の原因とされた事実の資料を確認する2. 1項の指示なのか2項の取消し・停止なのか、根拠となる号を特定する。号が違えば争点も立証対象も変わる3. 聴聞には代理人を立てられ、陳述と証拠の提出は書面でも可能4. 処分後は審査請求と取消訴訟の二択。裁量権の逸脱・濫用（行政事件訴訟法30条）が主戦場になる

時効（請求できる期限）：本条自体が定める期間は業務停止の上限6か月のみ。争う側の時間は別の法律に置かれている。審査請求は処分があったことを知った日の翌日から起算して3か月以内（行政不服審査法18条）、取消訴訟は処分があったことを知った日から6か月以内（行政事件訴訟法14条）。文書閲覧が使えるのは聴聞の通知時から終結時までの窓に限られる（最新の改正状況をご確認ください）

学説

条文構造から導かれる通説的理解：本条3項が行政手続法13条1項の区分にかかわらず聴聞を義務づけている以上、1項の指示は不利益処分として位置づけられる。指示への不服従が2項の取消事由に組み込まれていることから、監督権限は是正機会の付与と資格剥奪の二段構造として理解される。