建物の区分所有等に関する法律 第32条（公正証書による規約の設定）

解説

新築マンションを買うとき、あなたは重要事項説明書の分厚い束のどこかで「原始規約」という言葉を目にする。分譲業者が公正証書で作った規約である。区分所有法 32 条は、まだ誰も住んでいない段階、つまり分譲業者が全専有部分を一人で所有している時点で、その業者が単独で規約を作れると定めている。ここで押さえるべきは範囲だ。何でも決められるわけではない。規約共用部分の定め（4 条 2 項）、敷地の定め（5 条 1 項）、専有部分と敷地利用権の分離処分を認める定め（22 条 1 項ただし書、2 項ただし書）、この四つに限定されている。裏を返せば、管理費の額、ペット禁止、民泊禁止、駐車場の使用ルール、これらは 32 条では作れない。あなたが入居後に「原始規約で決まっているから変えられない」と管理会社に言われたとき、それが本当に 32 条の射程内かを確認する視点を持てるかどうかで、話は変わる。射程外の条項は、通常の規約と同じく 31 条の集会決議（区分所有者及び議決権の各 4 分の 3 以上）で変更できる。

法的な位置づけ

区分所有法 32 条は公正証書による規約の設定を定める規定であり、最初に建物の専有部分の全部を所有する者が、単独で、公正証書という方式により規約を設定できる旨を規定する。設定可能な事項は規約共用部分、規約敷地、専有部分と敷地利用権の分離処分を認める定めの四類型に限定列挙されている。

こんなときに使う

• 新築マンションの契約直前、重要事項説明で「規約は公正証書で設定済みです」と告げられた。あなたは管理規約案の束を渡されるが、その中で 32 条に基づく公正証書部分と、分譲業者が用意しただけの規約案（入居後の最初の集会で承認される予定のもの）が混在している。前者は簡単に動かない、後者は交渉と決議で動く。この線引きを分譲時に把握しておくかどうかが、入居後の管理組合活動の起点になる
• 管理組合の理事になったあなたが、集会室を賃貸に出して収益化する案を出した。管理会社は「集会室は規約共用部分として公正証書で定められているので変更できません」と言う。本当か？ 規約共用部分の定め自体は 32 条で設定されているが、その用途や処分は集会決議の対象になりうる。設定できる範囲と、その後の変更可否は別問題である
• 分譲マンションの一室を買ったが、駐車場は「敷地利用権と分離して処分できる」と原始規約に書いてある。前所有者が駐車場だけ別人に売っていた。あなたの部屋には駐車場が付いてこない。22 条 1 項ただし書の分離処分可能規約が、公正証書で最初から仕込まれていたケースだ
• もし、あなたが買おうとしている新築マンションで、分譲業者が公正証書規約に「隣地を将来敷地に追加する」旨を書き込んでいたとしたら？ 5 条 1 項の規約敷地の定めである。将来その隣地の管理費負担が自分に回ってくる可能性を、契約前の 1 週間で読み解けるか
• 中古マンションの購入検討中、売主から渡された規約に「原始規約（公正証書）」と「管理規約」の二つがある。同じ内容が矛盾して書かれている箇所を発見した。どちらが優先するか。公正証書規約も規約であり、後の集会決議による変更が有効であれば新しいものが効力を持つ。だがその決議が本当に有効に成立していたかを、議事録で遡って確認する必要がある