都市計画法 第12条の5（地区計画）
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- 地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及び保全するための計画とし、次の各号のいずれかに該当する土地の区域について定めるものとする。
- 一用途地域が定められている土地の区域
- 二用途地域が定められていない土地の区域のうち次のいずれかに該当するもの
- 一住宅市街地の開発その他建築物若しくはその敷地の整備に関する事業が行われる、又は行われた土地の区域
- 二建築物の建築又はその敷地の造成が無秩序に行われ、又は行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の整備の状況、土地利用の動向等からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの
- 三健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域
- 2.地区計画については、前条第二項に定めるもののほか、都市計画に、第一号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第二号及び第三号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする。
- 一次に掲げる施設（以下「地区施設」という。）及び建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画（以下「地区整備計画」という。）
- 一主として街区内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の政令で定める施設
- 二街区における防災上必要な機能を確保するための避難施設、避難路、雨水貯留浸透施設（雨水を一時的に貯留し、又は地下に浸透させる機能を有する施設であつて、浸水による被害の防止を目的とするものをいう。）その他の政令で定める施設
- 二当該地区計画の目標
- 三当該区域の整備、開発及び保全に関する方針
- 3.次に掲げる条件に該当する土地の区域における地区計画については、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域（以下「再開発等促進区」という。）を都市計画に定めることができる。
- 一現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること。
- 二土地の合理的かつ健全な高度利用を図るため、適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること。
- 三当該区域内の土地の高度利用を図ることが、当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること。
- 四用途地域が定められている土地の区域であること。
- 4.次に掲げる条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物（以下「特定大規模建築物」という。）の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域（以下「開発整備促進区」という。）を都市計画に定めることができる。
- 一現に土地の利用状況が著しく変化しつつあり、又は著しく変化することが確実であると見込まれる土地の区域であること。
- 二特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、適正な配置及び規模の公共施設を整備する必要がある土地の区域であること。
- 三当該区域内において特定大規模建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図ることが、当該都市の機能の増進に貢献することとなる土地の区域であること。
- 四第二種住居地域、準住居地域若しくは工業地域が定められている土地の区域又は用途地域が定められていない土地の区域（市街化調整区域を除く。）であること。
- 5.再開発等促進区又は開発整備促進区を定める地区計画においては、第二項各号に掲げるもののほか、都市計画に、第一号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第二号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする。
- 一道路、公園その他の政令で定める施設（都市計画施設及び地区施設を除く。）の配置及び規模
- 二土地利用に関する基本方針
- 6.再開発等促進区又は開発整備促進区を都市計画に定める際、当該再開発等促進区又は開発整備促進区について、当面建築物又はその敷地の整備と併せて整備されるべき公共施設の整備に関する事業が行われる見込みがないときその他前項第一号に規定する施設の配置及び規模を定めることができない特別の事情があるときは、当該再開発等促進区又は開発整備促進区について同号に規定する施設の配置及び規模を定めることを要しない。
- 7.地区整備計画においては、次に掲げる事項（市街化調整区域内において定められる地区整備計画については、建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を除く。）を定めることができる。
- 一地区施設の配置及び規模
- 二建築物等の用途の制限、建築物の容積率の最高限度又は最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度、建築物の敷地の地盤面の高さの最低限度、壁面の位置の制限、壁面後退区域（壁面の位置の制限として定められた限度の線と敷地境界線との間の土地の区域をいう。以下同じ。）における工作物の設置の制限、建築物等の高さの最高限度又は最低限度、建築物の居室（建築基準法第二条第四号に規定する居室をいう。）の床面の高さの最低限度、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限、建築物の緑化率（都市緑地法第三十四条第二項に規定する緑化率をいう。）の最低限度その他建築物等に関する事項で政令で定めるもの
- 三現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境を確保するため必要なものの保全に関する事項（次号に該当するものを除く。）
- 四現に存する農地（耕作の目的に供される土地をいう。以下同じ。）で農業の利便の増進と調和した良好な居住環境を確保するため必要なものにおける土地の形質の変更その他の行為の制限に関する事項
- 五前各号に掲げるもののほか、土地の利用に関する事項で政令で定めるもの
- 8.地区計画を都市計画に定める際、当該地区計画の区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、当該区域の全部又は一部について地区整備計画を定めることを要しない。この場合において、地区計画の区域の一部について地区整備計画を定めるときは、当該地区計画については、地区整備計画の区域をも都市計画に定めなければならない。
この条文の基本情報
地区計画とは何ですか？
定義地区計画とは、都市計画法第12条の5に定められた規定で、「地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 都市計画法第12条の5（地区計画）は、日本の都市計画法に含まれる条文です。
- 都市計画法第12条の5の条文原文は「地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、及…」で始まります。
- 都市計画法第12条の5は第一節 都市計画の内容に置かれています。
- 都市計画法の公布日は昭和43年6月15日です。
- 都市計画法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 都市計画法第12条の5の前の条は都市計画法第12条の4です。
- 都市計画法第12条の5の次の条は都市計画法第12条の6です。
- 都市計画法第12条の5には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第12条の5 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100 - 本サイト収録
都市計画法（昭和四十三年法律第百号）第12条の5（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/343AC0000000100/12_5
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点都市計画法12条の5は、街区単位で建築物の用途・高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度や形態意匠まで定める地区計画の規定であり、建築基準法68条の2の条例化により建築規制としての拘束力を持つ。
Q · 用途地域を確認したのに、なぜ思った建物が建てられないことがあるの？
用途地域の上に地区計画が重ねてかかっているからです
都市計画法12条の5の地区計画は、全国共通の用途地域とは別に、市町村が街区単位で建築物の用途・容積率・高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度・形態意匠などを定める仕組みです（7項）。地区整備計画の内容が建築基準法68条の2に基づく条例になっていれば建築確認の要件となり、条例がなくても都市計画法58条の2の事前届出義務がかかります。逆に3項の再開発等促進区、4項の開発整備促進区は規制を緩める方向に働きます。
解説
駅前の古い商店街が、ある日突然タワーマンションと大型商業施設に生まれ変わる。あの変身を可能にしているのが、都市計画法12条の5の「地区計画」だ。あなたの家やテナントが、用途地域という大枠のルール（住居地域・商業地域といった大分類）とは別に、もう一段細かいルールで縛られていることを知っているだろうか。地区計画が定められた区域では、建物の高さ、色、塀の位置、敷地の最低面積、屋根の形まで、街区単位で指定できる。しかも7項は「建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限」まで書き込める。外壁を好きな色に塗り替えられない土地が、日本には実在する。さらに3項の再開発等促進区、4項の開発整備促進区は、既存の用途地域の制限を実質的に緩めて大規模開発を可能にする装置だ。あなたの隣地に突然20階建てが建つ理由も、逆にあなたが3階建てを建てられない理由も、この一条から派生している。
法的な位置づけ
都市計画法12条の5は地区計画を定める規定であり、用途地域等の一般的規制の上に、街区単位で建築物の用途・容積率・高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度・形態意匠等を定める地区整備計画を都市計画に定めることを認める。3項の再開発等促進区および4項の開発整備促進区は、高度利用や特定大規模建築物の立地を可能にする特例区域である。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.対象地に地区計画があるかを一次確認 自治体の都市計画情報 webGIS で住所検索し、地区計画区域の網掛けの有無を確認する。webGIS は概略表示のため、区域境界付近の土地は次のステップに進む
- 2.都市計画課で地区整備計画の原本と計画図を閲覧 窓口で地区整備計画の全文と計画図を閲覧し、対象地が区域内か境界上かを職員に確認してもらう。7項各号のどの制限（敷地面積最低限度、壁面の位置、高さ、形態意匠、緑化率）がかかるかを逐一書き出す
- 3.条例化の有無を確認して実効性を判定 建築基準法68条の2に基づく地区計画条例が制定されているかを建築指導課で確認する。条例化されていれば建築確認の要件となり違反建築は確認が下りない。条例がなければ勧告どまりだが58条の2の届出義務は残る
- 4.着手の30日前までに市町村長へ届出 土地の区画形質の変更、建築物の建築、工作物の建設などを行う場合、都市計画法58条の2第1項に基づき着手の30日前までに届け出る。地区計画に適合しない場合は勧告や設計変更の求めを受ける
- 5.制限に納得できない場合の手当て 決定前であれば都市計画法17条の縦覧期間内に意見書を提出する。決定後であれば同法16条2項・3項に基づく条例上の申出手続の有無を確認し、住民発意での計画変更を検討する
よくある質問 AI による整理
Q1地区計画の敷地面積の最低限度とは？
都市計画法12条の5第7項2号に基づき、地区整備計画で定められる1敷地あたりの最小面積です。これを下回る分割地には建築できず、相続時の分筆で再建築不可になる例があります。
Q2地区計画がある土地は売れない？
売却自体は可能です。ただし高さ・敷地面積最低限度・意匠の制限が買主の計画を縛るため価格に影響します。宅建業法35条により重要事項説明での説明対象です。
Q3地区計画で外壁の色は制限できる？
できます。都市計画法12条の5第7項2号は「建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限」を地区整備計画の項目として明記しています。景観条例と併用される例も多くあります。
Q4地区計画区域内の届出はいつまでに必要？
都市計画法58条の2第1項により、土地の区画形質の変更や建築物の建築等に着手する日の30日前までに市町村長へ届け出る必要があります。
Q5開発整備促進区とは何ですか？
都市計画法12条の5第4項の区域で、劇場・店舗・飲食店などの特定大規模建築物の整備を可能にするものです。第二種住居地域・準住居地域・工業地域や非線引き区域（市街化調整区域を除く）が対象です。
Q6地区整備計画が定められていない地区計画もある？
あります。8項は特別の事情がある場合に地区整備計画を定めないことを認めています。この場合は目標と方針のみが定まった「いわゆる白地の地区計画」となります。
Q7市街化調整区域にも地区計画は定められる？
定められます。ただし7項の括弧書きにより、容積率の最低限度・建築面積の最低限度・高さの最低限度は定められません。最低限度による高度利用の強制ができない設計です。
Q8地区計画に反対するにはどうすればいい？
都市計画法17条の縦覧期間（通常2週間）内に意見書を提出します。提出された意見書は都市計画審議会に付議される資料となります。決定後の変更は手続をゼロからやり直す必要があります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1地区計画って、違反したらどうなるんですか？罰則ありますか？
地区計画そのものは直ちに罰則を伴いませんが、都市計画法58条の2の届出をせずに着工すると20万円以下の罰金の対象です（同法93条、最新の改正状況をご確認ください）。さらに市町村が建築基準法68条の2に基づく条例で地区計画の内容を定めていれば、建築確認が下りません。実務のポイント：条例化されているかどうかで実効性が全く違います。条例なしの地区計画は勧告どまりで、実務上はかなり緩い運用になっている自治体もある
Q2うちの土地に地区計画があるか、どこで調べればいいですか？
自治体の都市計画課の窓口、または多くの自治体が公開している都市計画情報 webGIS で確認できます。土地の売買であれば、宅地建物取引業法35条の重要事項説明で説明義務があります。実務のポイント：webGIS の表示は概略であることが多く、計画図の線の位置が数メートルずれていることがあります。数千万円を動かす判断をするなら、必ず窓口で計画図の原本を閲覧し、対象地が区域内か境界上かを職員に確認してもらう
Q3再開発等促進区が指定されると、何がどう変わるんですか？
建築基準法68条の3に基づく特例で、容積率・建蔽率・用途制限・斜線制限の緩和が可能になります。本条3項の四要件（土地利用の変化、公共施設整備の必要性、都市機能増進への貢献、用途地域指定済み）を満たす区域が対象です。実務のポイント：緩和は無償ではなく、事業者は道路・公園などの公共施設を整備して提供する取引構造になっています。緩和される容積の量と、負担する公共施設のコストのバランス交渉が、この制度の本当の勝負どころ
間違えやすい点 AI による整理
- 「用途地域さえ確認すれば建てられるものは分かる」という前提そのものが誤っている。用途地域は全国共通の13分類にすぎず、地区計画はその上に自治体が独自の制限を重ねる仕組み。問うべきは「用途地域は何か」ではなく「地区計画・建築協定・風致地区などの上乗せ規制が何本かかっているか」である
- 地区計画は「規制を厳しくするもの」と思われがちだが、3項の再開発等促進区と4項の開発整備促進区は逆で、建築基準法の特例により容積率・用途制限を緩和する方向に働く。規制強化の道具でもあり、規制緩和の道具でもある二面性を持つ
- 「地区計画は行政が勝手に決める」と諦めている住民は多いが、深刻なのはその逆側だ。都市計画法16条2項・3項により、条例で住民等からの地区計画の申出手続を定めることができ、実際に住民発意で地区計画が決定された例もある。使えるはずの道具を使わずに、決まった後で反対運動を始める住民が圧倒的に多い
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 規律の単位と対象 | 都市計画法12条の5：街区単位。個々の建築物の用途・高さ・壁面・意匠まで | 都市計画法12条：市街地開発事業（土地区画整理事業等）という事業の枠組み 都市計画法12条の4：地区計画等の5類型を列挙する入口規定 |
| 土地所有者に生じる効果 | 地区整備計画の内容に応じた建築制限＋58条の2の事前届出義務 | 換地・清算金など事業に伴う権利変換が生じる 直接の制限は生じない。どの類型を選ぶかを定めるのみ |
| 規制強化か緩和か | 7項は強化方向、3項・4項の促進区は緩和方向の二面性 | 事業による面的整備。規制ではなく施行の枠組み 中立。類型選択によって効果が変わる |
| 建築基準法との接続 | 68条の2の条例化で建築確認の要件、68条の3で促進区の特例 | 事業認可・換地処分の手続法（土地区画整理法等）と接続 接続なし。各類型の根拠法（密集市街地整備法等）に委ねる |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は主要計畫と細部計畫の二層構造を法律レベルで明示し、細部計畫で建蔽率・容積率・道路・公共設施用地を定める。日本の「用途地域＋地区計画」の二層構造と機能的に対応するが、台湾では細部計畫の策定が原則必須である点が異なる
韓国の지구단위계획は建築物の用途・建蔽率・容積率・高さ・配置・形態・色彩まで定められ、日本の地区整備計画とほぼ同一の射程を持つ。日本と同様、詳細計画層が広域の用途地域規制に上乗せされる構造
B プランは条例（Satzung）として制定され、それ自体が直接の建築規制となる。日本が「都市計画決定＋建築基準法68条の2条例」の二段階を要するのに対し、ドイツは一段階で拘束力を持つ点が構造的な差
米国では zoning ordinance 自体が条例であり、PUD や overlay district が日本の地区計画に近い柔軟な上乗せ・緩和の役割を果たす。容積緩和と公共施設整備を交換する incentive zoning は、日本の再開発等促進区の設計思想と同型
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 土地を買って注文住宅を建てようとしたら、設計事務所から「この区域は地区計画で敷地面積の最低限度が150平方メートルです」と言われた。買った土地は120平方メートル。分割された狭小地は、そもそも建てられない土地だった。重要事項説明書の地区計画欄を、契約前に読んでいれば防げた
- 郊外に大型ショッピングモールを計画する事業者の視点。用途地域が第二種住居地域では床面積1万平方メートル超の店舗は原則建てられない。だが4項の開発整備促進区を地区計画に定めれば、建築基準法の特例で道が開く。自治体との事前協議に何年かかるかが、事業の生死を分ける
- あなたの町内会に「地区計画（案）の縦覧のお知らせ」が回ってきた。あと14日で意見書の提出期限。縦覧期間は2週間、意見書を出せるのはその期間だけ。決定されてしまえば、あなたの土地に高さ制限や色彩制限が半永久的に乗る
- 隣の空き地に15階建てマンションの標識が立った。用途地域だけ見ても納得がいかない。実は再開発等促進区が指定されていて、容積率が大幅に緩和されていた
- もし相続した実家の農地に、地区計画で「農地における土地の形質変更の制限」（7項4号）がかかっていたら？ 宅地に転用して売る計画が、根本から成り立たなくなる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自治体の都市計画課または webGIS で、対象地に地区計画があるか確認、あれば地区整備計画の全文と計画図を入手2. 7項各号のどの制限がかかっているか（敷地面積最低限度、高さ、壁面位置、意匠）を逐一チェック3. 地区計画の内容は建築基準法68条の2に基づく条例で法的拘束力を持つ場合があり、条例の有無も確認4. 制限に納得できない場合は、計画決定前なら縦覧期間内の意見書提出、決定後は自治体への計画変更の働きかけを検討
訴えられた側：1. 開発事業者・地権者として地区計画区域内で計画を進めるなら、まず自治体との事前協議を早期に開始2. 既存不適格建築物（計画決定前から適法に存在する建物）であれば、直ちに違法になるわけではないので、増改築の可否を建築指導課に確認3. 大規模開発を目指す場合は3項の再開発等促進区または4項の開発整備促進区の要件充足を検証、公共施設の整備負担とセットで提案4. 地区計画に適合しない建築行為は都市計画法58条の2の届出義務違反となりうるため、着工前に届出を
時効（請求できる期限）：地区計画に適合しない行為をしようとする場合、着手の30日前までに市町村長への届出が必要（都市計画法58条の2第1項）。都市計画案の縦覧期間は2週間、意見書提出はこの期間内（同法17条）。条文自体に消滅時効はないが、届出義務違反や勧告後の措置には期限管理が必要
学説
通説：地区計画は都市計画決定によって直ちに私人を拘束する建築規制となるのではなく、建築基準法68条の2に基づく市町村条例に内容が取り込まれて初めて建築確認の要件として実効性を持つ、という二段階構造で理解される。条例化されていない地区計画は58条の2の届出・勧告制度による誘導にとどまる。
計画法学の一般的整理：用途地域が全国一律の類型化（線引き＋用途規制）による広域コントロールであるのに対し、地区計画は市町村が街区固有の文脈に応じて内容を設計する「計画の個別化」の装置とされる。規制強化と規制緩和の双方向に使える点が、伝統的な用途地域規制と質的に異なる。
改正沿革 AI による整理
- 昭和55年（1980年） 地区計画制度の創設により本条が新設された。西ドイツの B プラン（地区詳細計画）を参考に、街区単位の詳細な計画手法を日本の都市計画体系に導入したとされる（改正沿革の詳細は要検証）
- 平成18年（2006年）まちづくり三法改正 大規模集客施設の立地規制強化に伴い、開発整備促進区（現行4項）の仕組みが整備され、第二種住居地域・準住居地域・工業地域等での特定大規模建築物の立地に道を開いた（施行年・条項番号の対応は要検証）
改正の年表
- 1.昭和55年（1980年） 新設：地区計画制度の創設により本条が新設された。西ドイツの B プラン（地区詳細計画）を参考に、街区単位の詳細な計画手法を日本の都市計画体系へ導入したと説明される（条項番号の変遷を含む沿革の詳細は要検証）
- 2.平成18年（2006年） 改正：まちづくり三法の見直しに伴い、大規模集客施設の立地規制が強化されるとともに、開発整備促進区（現行4項）の仕組みが整備され、第二種住居地域・準住居地域・工業地域等での特定大規模建築物の立地に道を開いた（施行年・条項の対応関係は要検証）
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