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民事執行法 第168条（不動産の引渡し等の強制執行）

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  1. 不動産等（不動産又は人の居住する船舶等をいう。以下この条及び次条において同じ。）の引渡し又は明渡しの強制執行は、執行官が債務者の不動産等に対する占有を解いて債権者にその占有を取得させる方法により行う。
  2. 2.執行官は、前項の強制執行をするため同項の不動産等の占有者を特定する必要があるときは、当該不動産等に在る者に対し、当該不動産等又はこれに近接する場所において、質問をし、又は文書の提示を求めることができる。
  3. 3.第一項の強制執行は、債権者又はその代理人が執行の場所に出頭したときに限り、することができる。
  4. 4.執行官は、第一項の強制執行をするに際し、債務者の占有する不動産等に立ち入り、必要があるときは、閉鎖した戸を開くため必要な処分をすることができる。
  5. 5.執行官は、第一項の強制執行においては、その目的物でない動産を取り除いて、債務者、その代理人又は同居の親族若しくは使用人その他の従業者で相当のわきまえのあるものに引き渡さなければならない。この場合において、その動産をこれらの者に引き渡すことができないときは、執行官は、最高裁判所規則で定めるところにより、これを売却することができる。
  6. 6.執行官は、前項の動産のうちに同項の規定による引渡し又は売却をしなかつたものがあるときは、これを保管しなければならない。この場合においては、前項後段の規定を準用する。
  7. 7.前項の規定による保管の費用は、執行費用とする。
  8. 8.第五項（第六項後段において準用する場合を含む。）の規定により動産を売却したときは、執行官は、その売得金から売却及び保管に要した費用を控除し、その残余を供託しなければならない。
  9. 9.第五十七条第五項の規定は、第一項の強制執行について準用する。

わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です

要点民事執行法 168 条は、不動産の明渡しの強制執行を、執行官が債務者の占有を解いて債権者に占有させる方法で行うと定める。目的外の家財は引渡し・売却・保管の順で処理される。

Q · 家賃滞納で明渡しの判決が出たら、部屋に残した荷物はどうなるの？

執行官が運び出し、引き取らなければ売却されます

民事執行法 168 条により、明渡しの強制執行は執行官が債務者の占有を解いて債権者に占有を取得させる方法で行われます。断行当日に部屋へ残された目的外の家財は勝手に廃棄されるのではなく、まず債務者や同居家族に引き渡され（5 項）、引き取れなければ最高裁規則に従って売却、それも無理なら保管されます（6 項）。保管・売却の費用は執行費用として債務者に請求され（7 項）、売却代金は費用を控除した残余が供託されます（8 項）。

解説

家賃を滞納して大家から明渡しの判決を取られても、大家自身があなたの荷物を勝手に路上へ運び出せば、それは違法行為（自力救済の禁止）になる。判決という紙を現実の追い出しに変えられるのは、この 168 条に基づく執行官の手だけだ。執行官はあなたの占有を解き、閉じた戸を開け（4 項）、家財を運び出し、大家に部屋を引き渡す。ここで知っておくべき現実が三つある。第一に、執行官は債権者（大家）本人か代理人が現場に出頭しない限り執行できない（3 項）。第二に、部屋に残された家財は勝手に捨てられるのではなく、あなたや同居家族に引き渡され、引き取れなければ売却され（5 項）、それも無理なら保管される（6 項）。第三に、その保管・売却にかかった費用は執行費用としてあなたに請求され（7 項）、売却代金は費用を差し引いて供託される（8 項）。最後まで放置すれば、追い出された上に費用の請求書まで背負う。動くべき時は、催告が貼られた瞬間だ。

法的な位置づけ

民事執行法 168 条は、不動産等の引渡し・明渡しの強制執行の方法を定める規定である。執行官が債務者の占有を解いて債権者に占有を取得させる手続を中核とし、占有者を特定する質問権、閉鎖した戸を開く処分権、目的外動産の引渡し・売却・保管の処理、および執行費用の負担までを一体として規律する。

試算與流程

AI 輔助整理，以條文原文為準

よくある質問 AI による整理（2026-05-19T15:00:00+09:00 時点）

Q1建物明渡しの強制執行とは何ですか？

確定判決を得た債権者の申立てにより、執行官が債務者の占有を解いて債権者に建物の占有を取得させる手続です（民事執行法 168 条）。大家が自力で行うことはできません。

Q2明渡し執行にかかる費用は誰が負担しますか？

目的外動産の保管費用は執行費用として債務者の負担となります（168 条 7 項）。申立て時に債権者が予納する場合もありますが、最終的には債務者に請求されます。

Q3明渡しの断行日は延期できますか？

原則として断行日は動かせません。延期を望むなら、催告から断行までの期間に大家側と明渡し猶予や立退料の交渉をまとめる必要があります。当日を待つと選択肢が消えます。

Q4明渡し執行の日に大家の立ち会いは必要ですか？

必要です。168 条 3 項により、債権者またはその代理人が執行の場所に出頭したときに限り執行できます。欠席するとその日の執行は空振りになり費用だけかさみます。

Q5残置された家財の売却代金は取り戻せますか？

売却代金は売却・保管費用を控除した残余が供託されます（168 条 8 項）。理屈上は後で受け取れますが、実際は費用で相殺され残らないことが多いです。

Q6部屋に判決の相手と別人が住んでいたら執行できますか？

執行官は在室者に質問し文書の提示を求めて占有者を特定できます（168 条 2 項）。占有屋対策の規定で、想定外の第三者がいても特定手続を経て執行が進められます。

Q7明渡し執行の流れはどうなりますか？

確定判決の取得→執行官への申立て→明渡しの催告（168 条の 2）→通常約 1 か月後に断行、という流れです。断行当日に占有解除と家財の運び出しが行われます。

Q8立退料の交渉はいつまでにすべきですか？

催告が貼られてから断行日までのおよそ 1 か月が最大の交渉窓口です。断行日を過ぎると強制的に追い出され、費用まで請求されるため、この期間に動くのが得策です。

この条文についての質問 AI による整理（2026-05-19T15:00:00+09:00 時点）

Q1強制執行の日って、事前に教えてもらえるんですか？いきなり来られたら困るんですけど。

いきなりではありません。断行の前に必ず『明渡しの催告』（168 条の 2）が行われ、断行予定日が告知されます。通常は催告からおよそ 1 か月後。業界裏話ヒント：この約 1 か月が最大の交渉窓口です。多くの借家人は催告書を無視して当日を迎えますが、弁護士はこの期間に『立退料と引き換えの円満退去』をまとめ、費用のかさむ断行そのものを回避する。催告書は追い出しの通告ではなく、交渉開始の合図だと捉えるべき

Q2部屋に残していった家具や荷物って、勝手に捨てられちゃうんですか？

勝手には捨てられません。168 条 5 項により、その場で債務者や同居家族・従業者に引き渡され、引き取れなければ最高裁規則に従って売却、それも無理なら保管されます（6 項）。業界裏話ヒント：売却代金は費用を差し引いて供託されるので（8 項）建前上は後で取り戻せますが、実際は保管・売却費用で消えることが多い。しかもその費用は執行費用として債務者に請求される。『置いていけば処分してくれてラッキー』ではなく、費用だけ残る片道切符だ

間違えやすい点 AI による整理（2026-05-19T15:00:00+09:00 時点）

  • 「判決さえ出れば大家は自分で追い出せる」と思っている人がいるが、逆だ。大家が自力で鍵を替えたり荷物を運び出せば、それ自体が違法（自力救済の禁止）となり、かえって借家人から損害賠償を請求されうる。追い出す権利があっても、実行できるのは執行官だけである
  • 「強制執行になれば荷物は捨てられる」という認識は間違いではないが、その深刻さを多くの人が見誤っている。荷物は無造作に廃棄されるのではなく、引渡し・売却・保管の順で処理され、その費用（7 項）まで執行費用として債務者に上乗せされる。放置は『タダで済む逃げ』ではなく、追い出された上に請求書が届く選択だ
  • 「断行の日まで居座れば時間を稼げる」と考える人がいるが、その問いの立て方そのものが誤っている。稼げるのは時間ではなく費用だ。明渡しの催告（168 条の 2）が出た後は占有を第三者へ移しても執行の効力が及ぶ仕組みで、居座り戦術はほぼ封じられている。問うべきは『どう引き延ばすか』ではなく『どの条件で早く出るか』である
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手続の位置づけ民訴執行 168 条：明渡し断行（占有の強制排除）本体—
主な内容占有解除・占有取得、質問権、開扉、目的外動産の引渡し/売却/保管—
費用負担目的外動産の保管費用は執行費用として債務者負担（7 項）—

想定される場面と対応 AI による整理（2026-05-19T15:00:00+09:00 時点）

こんなときに使う

  • 家賃滞納で玄関に明渡しの催告書が貼られた。断行（実際の追い出し）の日まであと約 1 か月。この期間に自分で荷物を運び出さなければ、当日執行官が家財を運び出し、引き取れないものは売却か保管に回る。しかもその費用はあなた持ちだ。今動くか、費用まで背負うか、残された時間は短い
  • あなたが大家で、居座る借家人をやっと判決で追い出せることになった。だが執行当日、あなた自身か代理人が現場にいなければ執行官は一歩も動けない（3 項）。仕事を理由に欠席すれば、その日の執行は空振りに終わり、出張費用だけがかさむ
  • もし、明渡しを命じられた部屋に、判決の被告とは別の人間が住み着いていたら、どうなる？ 執行官はその場で在室者に質問し、文書の提示を求めて占有者を特定できる（2 項）。かつて横行した『占有屋』による執行妨害を封じるために作られた仕組みだ
  • 夜逃げ同然で退去し、大型の家具やベッドを置き去りにした。執行官はそれを勝手に廃棄しない。引き取り手がなければ最高裁規則に従って売却し、代金は供託される

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出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）。AI による解説は理解の補助であり、法的効力は条文原文が基準です。

事実サマリー

以下は各文が単独で意味の通る客観的事実です。引用は e-Gov法令検索を基準としてください。

  1. 民事執行法第168条（不動産の引渡し等の強制執行）は、日本の民事執行法に含まれる条文です。
  2. 民事執行法第168条の条文原文は「不動産等（不動産又は人の居住する船舶等をいう。」で始まります。
  3. 民事執行法第168条は第三節に置かれています。
  4. 民事執行法の公布日は昭和54年3月30日です。
  5. 民事執行法第168条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。