民事執行法 第168条の2（明渡しの催告）
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- 執行官は、不動産等の引渡し又は明渡しの強制執行の申立てがあつた場合において、当該強制執行を開始することができるときは、次項に規定する引渡し期限を定めて、明渡しの催告（不動産等の引渡し又は明渡しの催告をいう。以下この条において同じ。）をすることができる。ただし、債務者が当該不動産等を占有していないときは、この限りでない。
- 2.引渡し期限（明渡しの催告に基づき第六項の規定による強制執行をすることができる期限をいう。以下この条において同じ。）は、明渡しの催告があつた日から一月を経過する日とする。ただし、執行官は、執行裁判所の許可を得て、当該日以後の日を引渡し期限とすることができる。
- 3.執行官は、明渡しの催告をしたときは、その旨、引渡し期限及び第五項の規定により債務者が不動産等の占有を移転することを禁止されている旨を、当該不動産等の所在する場所に公示書その他の標識を掲示する方法により、公示しなければならない。
- 4.執行官は、引渡し期限が経過するまでの間においては、執行裁判所の許可を得て、引渡し期限を延長することができる。この場合においては、執行官は、引渡し期限の変更があつた旨及び変更後の引渡し期限を、当該不動産等の所在する場所に公示書その他の標識を掲示する方法により、公示しなければならない。
- 5.明渡しの催告があつたときは、債務者は、不動産等の占有を移転してはならない。ただし、債権者に対して不動産等の引渡し又は明渡しをする場合は、この限りでない。
- 6.明渡しの催告後に不動産等の占有の移転があつたときは、引渡し期限が経過するまでの間においては、占有者（第一項の不動産等を占有する者であつて債務者以外のものをいう。以下この条において同じ。）に対して、第一項の申立てに基づく強制執行をすることができる。この場合において、第四十二条及び前条の規定の適用については、当該占有者を債務者とみなす。
- 7.明渡しの催告後に不動産等の占有の移転があつたときは、占有者は、明渡しの催告があつたことを知らず、かつ、債務者の占有の承継人でないことを理由として、債権者に対し、強制執行の不許を求める訴えを提起することができる。この場合においては、第三十六条、第三十七条及び第三十八条第三項の規定を準用する。
- 8.明渡しの催告後に不動産等を占有した占有者は、明渡しの催告があつたことを知つて占有したものと推定する。
- 9.第六項の規定により占有者に対して強制執行がされたときは、当該占有者は、執行異議の申立てにおいて、債権者に対抗することができる権原により目的物を占有していること、又は明渡しの催告があつたことを知らず、かつ、債務者の占有の承継人でないことを理由とすることができる。
- 10.明渡しの催告に要した費用は、執行費用とする。
この条文の基本情報
明渡しの催告とは何ですか？
定義明渡しの催告とは、民事執行法第168条の2に定められた規定で、「執行官は、不動産等の引渡し又は明渡しの強制執行の申立てがあつた場合において、当該強制執行を開始することができるときは、次項に規定する引渡し期限を定めて、明渡しの…」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 民事執行法第168条の2（明渡しの催告）は、日本の民事執行法に含まれる条文です。
- 民事執行法第168条の2の条文原文は「執行官は、不動産等の引渡し又は明渡しの強制執行の申立てがあつた場合において、当該強制執行を開始することができるときは、次項に規定する引渡し期限を定めて、明渡しの…」で始まります。
- 民事執行法第168条の2は第二章 強制執行に置かれています。
- 民事執行法の公布日は昭和54年3月30日です。
- 民事執行法について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年10月9日時点では廃止情報はありません。
- 民事執行法第168条の2の前の条は民事執行法第168条です。
- 民事執行法第168条の2の次の条は民事執行法第169条です。
- 民事執行法第168条の2には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
民事執行法（昭和五十四年法律第四号）第168条の2 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/354AC0000000004 - 本サイト収録
民事執行法（昭和五十四年法律第四号）第168条の2（LawPlayer 収録、取得日 令和8年10月9日）https://lawplayer.com/jp/article/354AC0000000004/168_2
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点民事執行法168条の2は、執行官が明渡しの催告を行い公示書を掲示すると債務者の占有移転を禁止し、催告後の占有者にも新たな債務名義なしに明渡しを執行できると定める。効力は引渡し期限まで及ぶ。
Q · 明渡しの催告が貼られた後に占有者が入れ替わったら、また裁判からやり直しですか？
やり直し不要。催告後の占有移転は凍結され、そのまま執行できます
民事執行法168条の2により、執行官が明渡しの催告を行い公示書を掲示すると、債務者は占有を移転できなくなります（5項）。催告後に占有が移転しても、引渡し期限（原則、催告日から1月）が経過するまでは、新たな債務名義なしに現在の占有者へそのまま強制執行を続行できます（6項）。しかも催告後に占有を取得した者は「催告を知って占有した」と推定されるため（8項）、追い出される側が『催告より前から占有していた』ことを立証しない限り対抗できません。占有屋による占有の付け替え妨害を封じる仕組みです。
解説
強制執行で建物を明け渡させる判決を取った。ところが執行官が来る直前、債務者が知り合いに部屋を又貸しし、鍵を渡してしまう。かつてはこれで詰みだった。占有者が入れ替わるたびに、あなたはその新しい占有者を相手に一から手続をやり直す必要があったからだ。占有屋と呼ばれる業者は、まさにこの穴で飯を食っていた。168条の2はその穴を塞ぐ。執行官が明渡しの催告を行い、現場に公示書を貼った瞬間、占有状態は法的に凍結される。それ以降に入り込んだ者は、たとえ善意を主張しても「催告を知っていた」と推定され（8項）、あなたは新たな債務名義なしでその占有者を追い出せる（6項）。一枚の貼り紙が、占有の付け替えという最も古い妨害工作を無力化する。
法的な位置づけ
民事執行法168条の2は明渡しの催告の効力を定める規定であり、執行官が建物等の明渡しの強制執行において引渡し期限を定めて催告し公示書を掲示すると、債務者の占有移転が禁止され、催告後に占有を取得した者は催告を知っていたと推定されるとともに、新たな債務名義なしに強制執行の対象となる。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.債務名義を確認し明渡しの強制執行を申し立てる 明渡しの判決・和解調書・公正証書など債務名義を確認し、目的物の所在地を管轄する執行官に対し建物明渡しの強制執行を申し立てる。債務者が現に占有していることを確認する（占有していないと催告できない、1項ただし書）
- 2.執行官に明渡しの催告と公示を早期に入れてもらう 占有屋を呼ばれる前に、執行官へ明渡しの催告（168条の2第1項）と現場公示を最優先で入れるよう働きかける。公示書が掲示された瞬間に占有が凍結され、以後の付け替えが空振りになる
- 3.催告後の占有移転は6項でそのまま執行を続行 催告後に占有者が入れ替わっても、引渡し期限が経過するまでは新たな債務名義なしに現在の占有者へ執行を続行できる。承継執行文の取得も不要。相手が期限ぎりぎりで住人を差し替えても止まらない
- 4.引渡し期限内に断行日を押さえ、必要なら延長申請 引渡し期限（原則1月、2項）内に断行日を確保する。準備が間に合わない場合は執行裁判所の許可を得て期限を延長する（4項）。自分で鍵を替え荷物を出す自力救済は絶対に行わない
よくある質問 AI による整理
Q1明渡しの催告とは何ですか？
建物明渡しの強制執行で、執行官が引渡し期限を定めて明渡しを予告し公示書を掲示する手続です。民事執行法168条の2が根拠で、この時点で占有が凍結されます。
Q2占有移転禁止の効力はいつ発生しますか？
執行官が明渡しの催告を行い、現場に公示書その他の標識を掲示した時点で発生します（3項・5項）。効力は引渡し期限が経過するまで続きます（6項）。
Q3明渡しの催告の引渡し期限は何日ですか？
原則として明渡しの催告があった日から1月を経過する日です（2項）。執行官は執行裁判所の許可を得て、それ以後の日に延長できます（4項）。
Q4占有屋とは何ですか？
明渡し執行の直前に占有を次々付け替えて執行を空転させ、立退料を稼いだ業者です。2004年施行の168条の2で占有移転が無効化され、商売が成り立たなくなりました。
Q5占有者の執行異議はいつまでにできますか？
6項により占有者に対して強制執行がされた後に、執行異議の申立て（11条）で対抗します（9項）。手続の進行中に速やかに動く必要があります。
Q6明渡しの催告に要した費用は誰が負担しますか？
催告に要した費用は執行費用とされます（10項）。執行費用は最終的に債務者の負担となり、債権者は執行手続の中で回収を図れます。
Q7承継執行文なしで新しい占有者を追い出せますか？
追い出せます。通常は占有者が代われば承継執行文（27条）が必要ですが、催告後の占有移転は6項によりそのまま執行でき、新たな債務名義も承継執行文も不要です。
Q8占有移転禁止の仮処分と明渡しの催告はどう違いますか？
仮処分（民事保全法62条）は判決前の紛争入口で占有を凍結する手段、催告は判決取得後の執行段階で占有を凍結する手段です。段階が異なります。
この条文についての質問 AI による整理
Q1借主が家賃も払わず居座っています。鍵を替えて荷物を外に出してしまってもいいですか？
だめだ。判決や公正証書があっても、実力で追い出す自力救済は禁止で、必ず執行官による強制執行の手続を踏む。無断で締め出せば逆にこちらが不法行為や住居侵入に問われる。168条の2の明渡しの催告も、執行官が現場で公示してはじめて占有移転禁止の効力が生じる。実務のポイント：この催告と公示のタイミングこそが占有を凍結する起点なので、執行官に早く入れてもらうほど債務者が占有を付け替える回数が減る。多くの大家は自力救済で勝てる案件を逆に潰している
Q2退去の貼り紙が出た後に、友人から又貸しで部屋を借りただけです。追い出されるんですか？
原則として追い出される。8項で催告後の占有者は催告を知っていたと推定され、6項で新たな債務名義なしに執行される。ただし9項の執行異議や7項の訴えで、催告を知らずかつ債務者の占有承継人でないことを立証できれば対抗できる。実務のポイント：推定は覆せるが、立証責任はあなた側にある。契約日・入居日・仲介の記録など『催告より前から占有していた』ことを示す証拠を早く固められるかが分かれ目になる
Q3競売で建物を落札したのに、知らない人が住んでいて出て行きません。どうすればいいですか？
落札後の引渡命令（民事執行法83条）や明渡しの強制執行を申し立て、執行官の明渡しの催告（168条の2）を経て執行する。催告後に占有者が入れ替わっても、6項で凍結された占有者に執行できる。実務のポイント：かつて占有屋がこの入れ替えで立退料を稼いだが、2004年施行のこの条文で商売が成り立たなくなり、競売物件の相場が上がった。落札前に占有状況を調べておくのが今も鉄則だ
間違えやすい点 AI による整理
- 「明渡し判決さえ取れば追い出せる」と思われているが、2004年より前は、判決後に占有者を差し替えられると、その新しい占有者を相手に承継執行文や新たな訴えが必要で、事実上ふりだしに戻された。あなたが知るべきは、判決の強さそのものではなく、その強さがいかに簡単に占有移転で骨抜きにされてきたか、そして168条の2がその穴をいつ塞ぐかである
- 催告後に入った占有者は「知らなかったと言えば守られる」と考えがちだが、立てている問いそのものが逆向きだ。8項は催告後の占有者を「知っていた」と推定する。つまり初期値はあなたに不利であり、知らなかったことを証明する負担はあなたが背負う。相手が知っていたことを証明するのではない、この落差が命取りになる
- 大家の側では「明渡しの催告はただの警告・儀式」と受け止められがちだが、実際には催告と現場への公示が占有移転禁止効の引き金だ。この一手を早く打てば打つほど、債務者が占有を付け替える回数が減る。催告は追い出しの前置きではなく、占有を凍結する主砲そのものである
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 占有者が代わったときの執行力 | 168条の2：催告後の占有移転は凍結、新たな債務名義なしに占有者へ執行（6項） | 168条：明渡し執行の本則、名指しされた債務者に対して執行 27条：承継執行文を取得してはじめて承継人へ執行力拡張 |
| 効力発生の起点 | 明渡しの催告 + 現場公示（3項・5項） | 債務名義への執行文付与と申立て 承継の証明と承継執行文の付与 |
| 占有者側の反論手段 | 執行異議（9項→11条）、強制執行不許の訴え（7項→38条準用） | 執行異議・執行抗告 承継執行文付与に対する異議（32条） |
| 適用の段階 | 判決取得後の執行段階で占有を凍結 | 判決取得後の明渡し執行一般 口頭弁論終結後の承継人への拡張 |
他国ではどう定めているか 4 か国
台湾は不動産の点交（占有移転）を強制執行法99条で規律し、訴訟繋属中の占有移転は当事者恒定（254条）で処理する。占有屋類型には仮処分（占有移転禁止）を併用する点が日本と近い
韓国は民事執行法258条で不動産等の引渡し執行を規律。占有移転による妨害には占有移転禁止仮処分（가처분）を用いる運用で、日本の二段構えと問題意識を共有する
ドイツは ZPO 885条で明渡し執行を規律し、執行官（Gerichtsvollzieher）が明渡しを断行する。占有移転による妨害には仮の権利保護と結合させる
米国は州法の不法占有（unlawful detainer）手続で明渡命令を得て、保安官（sheriff）が Writ of Possession を執行する。占有の付け替え対策は州ごとに扱いが分かれる
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 明渡し判決を取ったのに、債務者が執行官の来る前夜に知人へ又貸しし、鍵を渡してしまう。以前ならここで振り出しに戻された。168条の2の催告と公示が入った後の入れ替えは占有が凍結され、あなたはその新しい占有者へそのまま強制執行を続けられる（6項）
- もし退去の催告が貼られた後に、あなたが又貸しでその部屋を借りていたとしたら？ 「事情は知らなかった」という言い分は8項の推定で覆され、あなたの側が『催告より前から住んでいた』ことを立証しない限り、別の裁判なしで追い出される側に回る
- 明渡しの催告から1月の引渡し期限が刻一刻と迫る。債務者がこの期限内に占有を別の人間へ付け替えても無駄だ。凍結は引渡し期限が経過するまで生き続ける。相手が期限ぎりぎりで居住者を差し替えても、あなたは執行を止めずに済む
- 競売で落札した部屋に見知らぬ占有者が居座る。催告後に住人が入れ替わっても関係ない。凍結された占有者に対して、そのまま明渡しを執行できる
取るべき行動
被害を受けた側：1. 明渡しの判決・和解調書・公正証書など債務名義を確認し、明渡しの強制執行を申し立てる2. 執行官に明渡しの催告（168条の2第1項）と現場公示を早期に入れてもらう、これが占有凍結の起点3. 催告後に占有者が入れ替わっても、6項で凍結された占有者に対しそのまま執行を続行する、新たな債務名義は不要4. 引渡し期限（原則1月）内に断行日を押さえ、必要なら執行裁判所の許可で期限を延長（4項）。自分で鍵を替え荷物を出す自力救済は絶対にしない
訴えられた側：1. 催告後の占有者は8項で悪意が推定されるため、まず契約日・入居日・仲介記録など『催告より前から占有していた』証拠を固める2. 債権者に対抗できる正当な占有権原（対抗力ある賃借権など）があれば、それを整理する3. 6項の執行がされたら、9項の執行異議で正当な権原、または催告を知らず承継人でないことを主張する4. 別ルートとして、7項の強制執行の不許を求める訴え（38条準用）も検討し、いずれも執行の進行中に速やかに動く
時効（請求できる期限）：引渡し期限は明渡しの催告があった日から1月を経過する日（2項）。執行官は執行裁判所の許可を得て延長できる（4項）。占有移転禁止の効力はこの引渡し期限が経過するまで及ぶ（6項）。占有者が争うなら、6項の執行がされた後の執行異議（9項）または債権者に対する強制執行不許の訴え（7項）を、いずれも執行手続の進行中に速やかに行う必要がある
学説
通説：168条の2の占有移転禁止効は、催告と現場公示を起点として、催告後に占有を取得した者へ執行力を拡張し（6項）、悪意を推定する（8項）ことで執行の実効性を回復させる制度である。真に善意で承継人でもない占有者には執行異議と強制執行不許の訴えという反論路が残され、実効性と手続保障が推定・反証の二段構えで調整されると理解されている。
改正沿革 AI による整理
- 平成15年（2003年）公布、平成16年（2004年）4月1日施行 担保物権及び民事執行制度の改善のための改正で新設。短期賃貸借保護制度の廃止と並び、占有を次々付け替えて明渡し執行を妨害する占有屋対策として、明渡しの催告に占有移転禁止効を与えた
改正の年表
- 1.平成15年（2003年）公布・平成16年（2004年）4月1日施行 新設：担保物権及び民事執行制度の改善のための改正で新設。短期賃貸借保護制度の廃止と並び、占有を次々付け替えて明渡し執行を妨害する占有屋対策として、明渡しの催告に占有移転禁止効を付与した
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