要点民事執行法 168 条の 2 は、執行官が明渡しの催告を行い公示書を掲示すると債務者の占有移転を禁止し、催告後の占有者にも新たな債務名義なしに明渡しを執行できると定める。効力は引渡し期限まで及ぶ。
Q · 明渡しの催告が貼られた後に占有者が入れ替わったら、また裁判からやり直しですか？
やり直し不要。催告後の占有移転は凍結され、そのまま執行できます
民事執行法 168 条の 2 により、執行官が明渡しの催告を行い公示書を掲示すると、債務者は占有を移転できなくなります（5 項）。催告後に占有が移転しても、引渡し期限（原則、催告日から 1 月）が経過するまでは、新たな債務名義なしに現在の占有者へそのまま強制執行を続行できます（6 項）。しかも催告後に占有を取得した者は「催告を知って占有した」と推定されるため（8 項）、追い出される側が『催告より前から占有していた』ことを立証しない限り対抗できません。占有屋による占有の付け替え妨害を封じる仕組みです。
強制執行で建物を明け渡させる判決を取った。ところが執行官が来る直前、債務者が知り合いに部屋を又貸しし、鍵を渡してしまう。かつてはこれで詰みだった。占有者が入れ替わるたびに、あなたはその新しい占有者を相手に一から手続をやり直す必要があったからだ。占有屋と呼ばれる業者は、まさにこの穴で飯を食っていた。168条の2はその穴を塞ぐ。執行官が明渡しの催告を行い、現場に公示書を貼った瞬間、占有状態は法的に凍結される。それ以降に入り込んだ者は、たとえ善意を主張しても「催告を知っていた」と推定され（8項）、あなたは新たな債務名義なしでその占有者を追い出せる（6項）。一枚の貼り紙が、占有の付け替えという最も古い妨害工作を無力化する。
民事執行法 168 条の 2 は明渡しの催告の効力を定める規定であり、執行官が建物等の明渡しの強制執行において引渡し期限を定めて催告し公示書を掲示すると、債務者の占有移転が禁止され、催告後に占有を取得した者は催告を知っていたと推定されるとともに、新たな債務名義なしに強制執行の対象となる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
建物明渡しの強制執行で、執行官が引渡し期限を定めて明渡しを予告し公示書を掲示する手続です。民事執行法 168 条の 2 が根拠で、この時点で占有が凍結されます。
執行官が明渡しの催告を行い、現場に公示書その他の標識を掲示した時点で発生します（3 項・5 項）。効力は引渡し期限が経過するまで続きます（6 項）。
原則として明渡しの催告があった日から 1 月を経過する日です（2 項）。執行官は執行裁判所の許可を得て、それ以後の日に延長できます（4 項）。
明渡し執行の直前に占有を次々付け替えて執行を空転させ、立退料を稼いだ業者です。2004 年施行の 168 条の 2 で占有移転が無効化され、商売が成り立たなくなりました。
6 項により占有者に対して強制執行がされた後に、執行異議の申立て（11 条）で対抗します（9 項）。手続の進行中に速やかに動く必要があります。
催告に要した費用は執行費用とされます（10 項）。執行費用は最終的に債務者の負担となり、債権者は執行手続の中で回収を図れます。
追い出せます。通常は占有者が代われば承継執行文（27 条）が必要ですが、催告後の占有移転は 6 項によりそのまま執行でき、新たな債務名義も承継執行文も不要です。
仮処分（民事保全法 62 条）は判決前の紛争入口で占有を凍結する手段、催告は判決取得後の執行段階で占有を凍結する手段です。段階が異なります。
だめだ。判決や公正証書があっても、実力で追い出す自力救済は禁止で、必ず執行官による強制執行の手続を踏む。無断で締め出せば逆にこちらが不法行為や住居侵入に問われる。168条の2の明渡しの催告も、執行官が現場で公示してはじめて占有移転禁止の効力が生じる。業界裏話ヒント：この催告と公示のタイミングこそが占有を凍結する起点なので、執行官に早く入れてもらうほど債務者が占有を付け替える回数が減る。多くの大家は自力救済で勝てる案件を逆に潰している
原則として追い出される。8項で催告後の占有者は催告を知っていたと推定され、6項で新たな債務名義なしに執行される。ただし9項の執行異議や7項の訴えで、催告を知らずかつ債務者の占有承継人でないことを立証できれば対抗できる。業界裏話ヒント：推定は覆せるが、立証責任はあなた側にある。契約日・入居日・仲介の記録など『催告より前から占有していた』ことを示す証拠を早く固められるかが分かれ目になる
落札後の引渡命令（民事執行法83条）や明渡しの強制執行を申し立て、執行官の明渡しの催告（168条の2）を経て執行する。催告後に占有者が入れ替わっても、6項で凍結された占有者に執行できる。業界裏話ヒント：かつて占有屋がこの入れ替えで立退料を稼いだが、2004年施行のこの条文で商売が成り立たなくなり、競売物件の相場が上がった。落札前に占有状況を調べておくのが今も鉄則だ
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 占有者が代わったときの執行力 | 168 条の 2：催告後の占有移転は凍結、新たな債務名義なしに占有者へ執行（6 項） | — |
| 効力発生の起点 | 明渡しの催告 + 現場公示（3 項・5 項） | — |
| 占有者側の反論手段 | 執行異議（9 項→11 条）、強制執行不許の訴え（7 項→38 条準用） | — |
| 適用の段階 | 判決取得後の執行段階で占有を凍結 | — |
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