民事執行法 第83条の2（占有移転禁止の保全処分等の効力）

競売で不動産を買い受けた人が、代金納付後に執行裁判所へ申し立てて得る明渡しの債務名義です。民事執行法 83 条が根拠で、明渡訴訟を経ずに占有者を退去させられます。

民事執行法 83 条 2 項により、原則として代金を納付した日から 6 か月以内です。占有者の権原によってはより長い期間が定められる場合もあります。期限を過ぎると明渡訴訟が必要になります。

83 条の 2 の追跡効が使えません。占有者が入れ替わるたびに引渡命令を取り直すことになり、時間と費用が積み上がります。これがかつて占有屋の収益源でした。

2 項の規定で、保全処分の執行後に不動産を占有した者は、その執行を知って占有したと推定されます。買受人が相手の悪意を立証する必要がなくなり、事実上の立証責任が占有者側に移ります。

執行官への予納金、明渡しの催告と断行の実施費用、残置動産の運搬・保管費用などがかかります。金額は物件の広さや動産の量で大きく変わるため、事前に執行官と段取りを確認してください。

引渡命令の申立てについての裁判には執行抗告ができます（民事執行法 83 条 4 項）。期間は裁判の告知から 1 週間と非常に短いため、通知が届いたら直ちに動く必要があります。

平成 15 年改正で 83 条の 2 などの執行妨害対策が整い、占有者を入れ替える手口は採算が合わなくなって激減しました。ただし居座り自体が消えたわけではなく、事前の保全処分は今も有効です。

三点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）で確認します。裁判所の不動産競売物件情報サイトで閲覧でき、占有者の氏名・権原・保全処分の有無まで読み取るのが入札前の基本です。

そうとは限りません。占有者がいても、占有移転禁止の保全処分（55条・77条）を先に打って引渡命令（83条）を取れば、83条の2 で入れ替わりにも強制執行できます。業界裏話ヒント：実務では占有者の有無より『その占有に対抗力ある権原があるか』が本当の分かれ目。三点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）の占有状況欄を読み込める人だけが、割安な占有付き物件を安全に拾える

保全処分が執行されていれば取り直し不要です。83条の2 1項は、その執行後に占有を承継・開始した者にも当初の引渡命令で執行できると定め、2項でその者は悪意と推定されます。業界裏話ヒント：逆に保全処分を打っていないと入れ替わるたびに取り直しになり、これがかつて占有屋の飯の種だった。先に打つか打たないかで天国と地獄が分かれる

いいえ。3項で『執行文の付与に対する異議の申立て』（民事執行法 32条）ができ、買受人に対抗できる権原（対抗力ある賃借権など）で占有していること、または 1項各号に該当しないことを主張できます。業界裏話ヒント：対抗力の有無は『保全処分の執行より前から占有していたか』と『賃借権が競売の差押えに対抗できるか（抵当権設定との先後）』で決まる。契約書の日付より、賃料の振込履歴のほうが証拠として強いことが多い