民事保全法 第55条（建物収去土地明渡請求権を保全するための建物の処分禁止の仮処分の執行）

建物を撤去して土地を返せという請求権を守るため、建物の登記記録に処分禁止の登記を入れる保全処分です。民事保全法55条が執行方法を定めています。

登記簿で所有者を確認し、処分禁止の仮処分を申し立てて登記を入れ、その上で本案訴訟を提起します。勝訴後は建物収去と明渡しの強制執行に進みます。

本案の目的達成後や保全取消しの決定が出た場合に、裁判所書記官の嘱託等により抹消されます。放置すると建物の売買や融資の障害として残り続けます。

売買自体は可能ですが、買主は本案判決による建物収去土地明渡しの執行を受けます。登記簿にこの記載があれば購入は事実上見送るのが安全です。

債務者は保全異議を申し立て、または本案の起訴命令や事情変更による保全取消しを求められます（民事保全法26条以下）。登記が入った後でも争えます。

保全命令が債権者に送達された日から2週間を経過すると保全執行はできません（民事保全法43条2項）。担保の供託と登記手続を急ぐ必要があります。

原則は借地人が自費で建物を収去して土地を返します。ただし借地借家法上の建物買取請求権が行使されると、地主が時価で買い取る関係に転じます。

係争物に関する仮処分は債務者の審尋を経ずに発令されることが多く、登記まで完了してから相手が知るのが通常です。事前打診は逃げ道を与えます。

いいえ、逆です。将来その建物を撤去(収去)する権利を確保するための登記です。相手の所有権を凍結して第三者への移転を無力化し、後で本案判決に基づき建物収去と土地明渡しを強制執行できる状態を作ります(55条、64条)。業界裏話ヒント:この仮処分は相手に通知される前に登記まで一気に進むのが通常で、相手が気づいたときにはもう逃げ道が塞がれている。だから相手方に打診せず、いきなり申し立てるのがセオリーです。

処分禁止の登記を先に入れていなければ、原則としてその判決では新しい所有者を追い出せず、新所有者を相手に訴え直しになります(確定判決の効力が及ぶ範囲は民事訴訟法115条)。逆に登記を先行させていれば64条で追いかけられます。業界裏話ヒント:多くの人が訴訟の勝ち負けばかり気にして仮処分を後回しにしますが、実務家は訴状より先に仮処分の登記を入れる。判決は登記に勝てない、これが鉄則です。

申立手数料自体は数千円ですが、裁判所が求める「担保(保証金)」が実質的な壁で、目的物の価額に応じて数十万から数百万円を供託する必要があります(民事保全法14条)。事件終了後に取り戻せますが、一時的な負担は重い(最新の運用状況をご確認ください)。業界裏話ヒント:担保額は裁判官の裁量で幅があり、事情を丁寧に疎明すると下がることがある。緊急性と相手の資力を具体的に示せるかで、最初に用意する現金が大きく変わります。