マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第53条（無登録営業の禁止）

解説

修繕積立金が数千万円、ときには億単位で積み上がっている管理組合の通帳。それを預かる会社に、国の登録は本当にあるのか。第53条は一行で答える。国土交通大臣の登録（第44条）を受けていない者は、マンション管理業を営んではならない。違反すれば刑事罰の対象になる（第106条）。押さえるべきは「マンション管理業」の範囲だ。清掃や警備だけを受託するなら、この登録は要らない。登録が必要になるのは、管理組合の会計の収入と支出の調定、出納、修繕の企画や実施の調整といった「基幹事務」（お金と修繕計画の中枢）を含む管理事務を、業として受託する場合である（第2条第6号・第7号）。つまり、あなたの組合のお金に触れる業者ほど、登録番号を確認する意味が大きい。区分所有者として総会の議案書に業者名が出たら、まず国交省の検索システムでその名前を引けばよい。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第53条は、マンション管理業者の登録（同法第44条）を受けない者によるマンション管理業の営業を禁止する規定である。マンション管理業とは、管理組合から委託を受けて基幹事務を含む管理事務を業として行うものをいい（同法第2条第7号）、区分所有者等が自ら行う管理は除かれる。

こんなときに使う

• 管理費を「相場の半額で」と売り込んできた新興業者に乗り換えたら、どうなるか？ 契約書には会計代行も修繕の段取りも入っていた。後で登録がないと分かった。積立金の通帳と印鑑は、すでに業者の手元にある
• 築40年の自主管理マンション。高齢の理事長が、会計に詳しい元銀行員の知人に月5万円を払って出納と修繕業者の手配を任せてきた。知人は近くの三棟からも同じ仕事を受けている。善意の手伝いのつもりでも、業として基幹事務を受託している実態があれば、無登録営業の問題になりうる
• ビルメンテナンス会社の営業担当として、あなたは清掃契約のついでに「会計もうちで見ますよ」と提案した。清掃だけなら登録は要らないが、会計の出納を契約に足した瞬間、自社の登録の有無が問われる
• 更新申請を出し忘れた。登録の有効期間は5年（第44条第2項）である。期限が切れた翌日から、既存の受託契約を続けるだけで無登録営業になる
• 新年度の総会まであと2週間。理事会が推す新しい管理会社について、ある区分所有者が「登録番号は？」と質問した。誰も答えられず、議案は継続審議になった

取るべき行動

被害を受けた側：1. 国交省の企業情報検索システムで業者名を検索し、登録番号と有効期間を確認して画面を保存する2. 無登録と判明したら、通帳、印鑑、会計帳簿の返還を理事会名義で書面請求する3. 残高証明を取り、預けた額と照合する4. 国土交通省の地方整備局へ情報提供し、使い込みの疑いがあれば警察への相談と民事請求（民法415条、709条）を並行して検討する

訴えられた側：1. 受託している業務に基幹事務（会計の出納・修繕の企画調整）が含まれるかを契約書ごとに洗い出す2. 含まれるなら、新規受託を止めて登録申請（第44条）を急ぐ3. 当面は清掃や設備点検など登録不要の範囲に契約を絞り直す4. 預かっている組合財産の分別状況を整理し、返還を求められたらすぐ応じられる状態にしておく。誠実な是正の記録は、処分や刑事責任を判断する際の情状になりうる

時効（請求できる期限）：第106条の罰則（1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金、最新の改正状況をご確認ください）の公訴時効は、犯罪行為の終了時から3年（刑事訴訟法250条第2項第6号）。登録の有効期間は5年で、更新申請は期間満了の90日前から30日前までに行う（施行規則、最新の改正状況をご確認ください）。組合側の損害賠償請求は、不法行為なら損害と加害者を知った時から3年（民法724条）

学説

取締規定説：第53条は無登録営業を処罰する取締規定であり、違反した委託契約が私法上当然に無効となるかは明文がない。契約の効力は、規制目的や違反の悪質性などを考慮して個別に判断すべきとする見方がある

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定により、マンション管理業の登録制と無登録営業の禁止が設けられた