マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第54条（名義貸しの禁止）

解説

管理組合が契約した会社と、毎月フロントに来る担当者の会社が、実は別の会社である。こうしたケースは珍しくない。マンション管理業は国土交通大臣の登録制（第44条）であり、登録業者が自分の看板だけを無登録の他人に貸して営業させることを、本条は禁止している。看板を貸した側は1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金の対象になり（第106条、最新の改正状況をご確認ください）、登録の取消しにもつながりうる。あなたにとって大事なのは、契約書の会社名と、実際に修繕積立金の通帳やハンコを扱っている人物の所属が一致しているかを確かめることだ。名義貸しの現場では、登録業者に課される財産の分別管理（第76条）や管理業務主任者による重要事項説明（第72条）といった安全装置が、すべて形だけのものになる。数千万円規模の積立金が、法の監視の外に置かれることになる。

法的な位置づけ

マンション管理適正化法54条は、国土交通大臣の登録を受けたマンション管理業者が、自己の名義を用いて他人にマンション管理業を営ませることを禁止する規定である。登録業者に課される財産の分別管理や重要事項説明等の義務を無登録の者が実質的に回避することを防ぎ、管理組合の財産保護と登録制度の信頼性を確保する趣旨を持つ。

こんなときに使う

• 理事長を引き受けた初月、管理会社の担当者から受け取った名刺の社名が、管理委託契約書の社名と違っていた。「グループ会社なので」と言われたが、本当にそれで済む話なのか？ 国交省の登録業者検索で名刺の会社名を引けば、5分で確認できる
• あなたは地方の小さな管理会社の社長である。登録のない知人の会社から「お宅の名前で何棟か受けさせてくれ、手数料は払う」と頼まれた。軽い気持ちで引き受ければ、刑事罰の対象になり、自社の登録まで危うくなる
• 修繕積立金の残高が、総会資料と銀行の残高証明で合わない。調べると、出納を担当していたのは契約先と別の無登録業者だった
• 大規模修繕の見積もり提出まであと2週間。そのタイミングで、管理会社の実体が名義貸しだと発覚した。いまの業者に修繕の調整を任せたまま進めるのか、契約解除と業者の切り替えを先にするのか。総会の招集期間を逆算すると、理事会に残された時間はほとんどない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 国土交通省の登録業者検索で、契約先と実務担当会社の登録の有無を確認する2. 管理委託契約書、通帳の名義、出納の記録、担当者の名刺を保全する3. 理事会で事実を共有し、地方整備局へ情報提供する4. 積立金に損害があれば、名義を貸した登録業者に会社法第9条などに基づく責任を追及できないか、弁護士に相談する5. 後任の業者選定と契約切り替えの日程を総会日程から逆算して組む

訴えられた側：1. 業務の実態を整理する。基幹事務を誰が実行していたか、自社の管理業務主任者が関与していたかが分かれ目になる2. 単なる業務の一部委託と説明できる資料（指揮監督の記録、委託契約）を集める3. 名義貸しの状態が続いているなら即時に解消し、管理組合へ報告する4. 行政の聴聞や刑事手続に備え、早い段階で弁護士に相談する。自主是正の有無は、処分の重さに影響しうる

時効（請求できる期限）：第106条違反（1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金）の公訴時効は3年（刑事訴訟法第250条第2項第6号、行為終了時から起算、最新の改正状況をご確認ください）。民事の損害賠償は、損害と加害者を知った時から3年、不法行為の時から20年（民法第724条）。管理委託契約の債務不履行に基づく請求なら、権利を行使できることを知った時から5年（民法第166条）

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定により、マンション管理業の登録制度と一体で名義貸しの禁止を規定