マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第74条（再委託の制限）

解説

毎月口座から引き落とされる管理費の行き先を、あなたは本当に知っているだろうか。契約書に名前がある管理会社と、実際にお金の出し入れや修繕の段取りをしている会社が別だった、という例は珍しくない。そこで効いてくるのが本条である。マンション管理業者は、管理組合から受けた管理事務のうち「基幹事務」を一括して他人に任せてはならない。基幹事務とは、法2条6号が定める三つを指す。管理組合の会計の収入・支出の調定（いくら入りいくら出るべきかを確定する作業）、出納（現金や預金の出し入れ）、共用部分の維持・修繕の企画または実施の調整である。ポイントは「一括して」の一語にある。清掃や点検の外注、基幹事務の一部の外注は禁じられていない。禁止されているのは、三つを丸ごと下請けへ流し、自社は手数料だけを抜く「看板貸し」の構造である。管理組合が同意していても、一括再委託そのものは許されないと解されている。区分所有者のあなたが手にするのは、「契約した相手が本当に中核業務をやっているか」を問いただす正当な根拠である。

法的な位置づけ

マンション管理適正化法74条は、マンション管理業者に対し、管理組合から受託した管理事務のうち法2条6号に定める基幹事務、すなわち管理組合の会計の収入及び支出の調定、出納、マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整を、一括して第三者に委託することを禁止する業法上の規定である。

こんなときに使う

• 総会資料の収支報告書の作成者欄に、聞いたことのない会社名が載っていた。担当者に聞くと「グループ会社に任せています」とだけ返された。会計も出納も修繕調整もその会社が担っているなら、本条の「一括再委託」に当たる疑いがある
• 理事長を引き受けて三か月、大規模修繕の見積りを頼んだら、窓口の管理会社は「下請けに確認します」としか言わない。修繕の企画調整まで外に流しているのか？ 理事会で、業務の再委託先と範囲を書面で出させるタイミングである
• あなたは小規模な管理会社の経営者で、人手不足から基幹事務を提携先に丸ごと任せてしまった。「管理組合の了解はもらっている」は言い訳にならない。国土交通大臣の指示処分や業務停止命令の対象になりうる
• 管理委託契約の更新まであと二週間。重要事項説明会の案内が届いた。再委託先とその範囲を確認できる、ほぼ最後の機会である
• 出納を担当していた再委託先の社員が修繕積立金を着服した。責任を負うのは誰か。管理組合と契約しているのは元の管理業者であり、再委託先の行為の責任は原則として元の管理業者が負う。追及の相手を間違えてはならない

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理委託契約書・重要事項説明書の「第三者への再委託」の条項を確認する2. 理事会名義で、基幹事務それぞれの実施者と再委託先を書面で回答するよう求める3. 会計・出納・修繕調整の三つすべてが他社なら、一括再委託の疑いとして記録を残す4. 改善がなければ、国土交通省（地方整備局等）への情報提供や管理会社の変更を検討する5. 積立金の流用など実害があれば、元の管理業者に債務不履行（民法415条）の責任を問う

訴えられた側：1. 基幹事務三つ（調定、出納、修繕調整）ごとに自社の関与の実態を洗い出す2. 一括と評価されないよう、少なくとも中核部分は自社で行う体制に戻す3. 再委託先と範囲を管理委託契約書・重要事項説明に正確に記載し直す4. 再委託先の業務は自社の責任になる前提で、監督・報告の仕組みを整える5. 行政から報告を求められたら、事実関係を整理したうえで誠実に回答する

時効（請求できる期限）：本条違反そのものに特定の時効はない。行政の指示処分（81条）や業務停止命令（82条）は、違反状態が続く限り対象になりうる（最新の改正状況をご確認ください）。管理組合から業者への損害賠償は一般消滅時効（民法166条、権利行使できると知った時から5年、行使できる時から10年）が適用される

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律の制定に伴い、基幹事務の一括再委託の禁止として置かれた。その後の改正による文言変更の有無は要確認