マンションの管理の適正化の推進に関する法律 第106条

解説

毎月口座から引き落とされる管理費と修繕積立金。その出し入れを握っているのは管理会社だが、その会社が国土交通大臣の登録を受けているかを確かめたことはあるだろうか。マンション管理業は、管理組合から委託を受けて「基幹事務」（会計の収入・支出の調定、出納、維持修繕の企画や実施の調整）を業として行う仕事であり、登録制になっている。本条は、この登録制度を骨抜きにする四つの行為に刑罰を用意している。嘘の書類で登録を取ること、登録なしで営業すること、自分の登録名義を他人に使わせること、業務停止命令を無視して営業を続けること。どれも一年以下の拘禁刑または五十万円以下の罰金の対象である。見落とされがちなのは、名義を「貸しただけ」の側も、借りて営業した側と同じ刑罰を受ける点だ。管理会社を選ぶとき、登録番号を確認するだけで、あなたの組合の積立金を守る最初の防壁が立つ。

法的な位置づけ

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第106条は、マンション管理業の登録制度に関する罰則規定であり、偽りその他不正の手段による登録又は更新登録の取得、第53条に違反する無登録営業、第54条に違反する名義貸し、第82条の業務停止命令に違反した営業の四類型について、違反行為者を一年以下の拘禁刑又は五十万円以下の罰金に処する旨を定める。

こんなときに使う

• 理事長を引き受けた初年度、前任から引き継いだ管理会社の契約書に登録番号の記載が見当たらない。国土交通省の検索システムで調べても社名が出てこない。積立金残高の通帳は誰が持っているのか、今夜確認すべきことが一気に増える
• 登録を持つ知人の管理会社から「うちの名前で受託していいよ、実務はそっちでやって」と言われた個人事業主のあなた。手数料を払えば話は早い。だがその瞬間、相手は54条違反、あなたは53条違反の無登録営業となり、両者そろって本条の刑罰の射程に入る
• もし管理会社が業務停止命令を受けていたのに、何食わぬ顔で翌月の管理委託契約の更新書類を送ってきたら、どうなる？ 停止期間中の新規受託や更新は命令違反の営業となりうる。サインする前に、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトで処分歴を見ておけば気付けた
• 登録更新の手続を総務担当が失念し、有効期間五年が切れたまま一か月営業を続けていた。悪意はなかった。それでも登録のない状態での営業は53条違反であり、更新期限の管理ミスが刑事事件の入口になる
• 大規模修繕を前に、管理会社が別会社への事務移管を提案してきた。移管先は登録業者か。総会決議まであと二週間、確認を後回しにすると無登録業者に通帳を渡す決議を自分たちで可決することになる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 管理会社の登録番号を契約書・重要事項説明書で確認し、国土交通省の検索システムで登録の有無と有効期間を照合する2. ネガティブ情報等検索サイトで業務停止などの処分歴を確認する3. 無登録や停止中営業の疑いがあれば、通帳・印鑑の保管状況と直近の会計報告を理事会で即時点検する4. 管轄の地方整備局へ情報提供し、積立金に損害があれば民法709条・415条に基づく損害賠償を弁護士と検討する。契約の私法上の効力が当然に否定されるかは解釈が分かれるため、解約手続は契約条項に沿って進める

訴えられた側：1. 登録の有効期間、更新手続の履歴、受託中の管理組合の一覧をただちに洗い出す2. 名義貸しの関係があれば即時に解消し、受託の承継や登録取得の手続を進める3. 業務停止命令を受けている場合は停止範囲を文言どおり確認し、新規受託や更新を止める4. 捜査や行政の事情聴取がある前に弁護士へ相談し、法人として両罰規定の適用可能性も含めて対応方針を決める

時効（請求できる期限）：本条の罪の公訴時効は3年（法定刑の長期が5年未満の拘禁刑または罰金のため、刑事訴訟法250条2項6号）、犯罪行為が終わった時から起算する（同法253条）。無登録営業のように継続する行為は営業をやめた時点が起算点の目安になる。管理組合の民事上の損害賠償は、不法行為なら損害と加害者を知った時から3年・行為時から20年（民法724条）、債務不履行なら一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）

改正の年表

1. 1.平成12年（2000年） 新設：マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）の制定に伴い、マンション管理業の登録制度を担保する罰則として置かれた
2. 2.令和4年（2022年） 改正：刑法等の一部を改正する法律の施行に伴う整理により、「懲役」が「拘禁刑」に改められた（令和7年6月1日施行）