不動産登記法 第64条（登記名義人の氏名等の変更の登記又は更正の登記等）

登記簿に記録された名義人の氏名・名称・住所を現在の内容に合わせる登記です。権利の得喪を伴わないため、不動産登記法 64 条 1 項により名義人が単独で申請できます。

所有権の登記名義人は、変更があった日から 2 年以内です（76 条の 5、2026 年 4 月 1 日施行）。施行日前に生じた変更は施行日起算で 2028 年 3 月 31 日が期限とされます。

登録免許税は不動産 1 個につき 1,000 円で、同一申請書で 20 個以上をまとめると 2 万円が上限です。司法書士に依頼する場合は別途報酬がかかります。

所有権の登記名義人が正当な理由なく 2 年の期限を過ぎると、5 万円以下の過料の対象になります（164 条 2 項）。売却や融資の場面では前提登記として必ず要求されます。

できます。64 条 1 項の単独申請なので、相手方の実印も委任状も不要です。登記事項証明書と住民票の写しなど変更を証する情報を揃えれば、法務局へ本人申請できます。

個人は住民票の写しまたは戸籍の附票、氏名変更なら戸籍謄本。法人は登記事項証明書または会社法人等番号です。旧住所から現住所までの沿革がつながることが要件になります。

変更登記は登記後に生じた事実の変化を反映するもの、更正登記は登記当初から記録に誤りがあった場合の訂正です。64 条はどちらも単独申請の対象としています。

不動産登記法 64 条 2 項により、債務者本人が単独で申請します。債権者側から一方的に是正することはできないため、債務者に手続してもらう段取りが必要です。

必要である。住民票と登記簿は連動せず、登記の住所は取得当時のまま凍結される。2026年4月1日施行の76条の5により、所有権の登記名義人は変更から2年以内の申請義務を負い、怠れば5万円以下の過料（164条2項）。申請は64条1項で単独ででき、登録免許税は不動産1個につき1,000円。業界裏話ヒント：76条の6には登記官が職権で変更登記をする仕組みがあり、生年月日等の検索用情報を先に申し出ておけば、以後の異動は登記官側で反映されうる（自然人は本人の了承が前提、最新の運用をご確認ください）。

原則として不要である。相続による所有権移転登記では、登記記録上の住所と死亡時の住所が食い違っていても、住民票の除票や戸籍の附票で同一人物であることを示せば足り、前提としての変更登記までは求められないのが実務の扱いである。業界裏話ヒント：除票と戸籍の附票の保存期間は2019年に5年から150年へ延びたが、それ以前に廃棄された分は今からでは出てこない。その場合は不在住証明書・不在籍証明書に権利証や上申書を組み合わせる代替ルートがあり、ここで諦めて手続を止めてしまう人が非常に多い。