不動産登記法 第89条（抵当権の順位の変更の登記等）

解説

登記は対抗要件、そう習った記憶があるなら、抵当権の順位変更はその記憶が通用しない例外だと覚え直したほうがいい。民法374条2項は、順位の変更は登記をしなければ効力を生じないと定める。全銀行が合意書に押印しても、法務局で登記が完了するまで1番は1番のまま、3番は3番のままだ。そして不動産登記法89条1項は、その申請を「順位を変更する当該抵当権の登記名義人が共同して」行えと命じる。通常の登記権利者と登記義務者が向かい合う共同申請ではなく、全員が同じ側に並ぶ合同申請と呼ばれる特殊形態である。誰が得をして誰が損をするかが一義的に決まらないため、勝ち負けの構図を作らず全員を申請人にした。だから1人が翻意すれば、その日まで積み上げた交渉は白紙に戻る。2項は、根抵当権の共有者が優先弁済の割合を独自に決めた場合の登記にも、同じ全員一致の構造を持ち込んでいる。

法的な位置づけ

不動産登記法89条は、抵当権の順位の変更の登記における申請人適格を定める規定である。第1項は順位を変更する当該抵当権の登記名義人が共同して申請すべき旨を定め、第2項は根抵当権の共有者が民法398条の14第1項ただし書の定めをした場合における当該定めの登記の申請について、第1項を準用する。

こんなときに使う

• もし、順位変更の合意書に全員が押印した翌日、後順位抵当権者の債務者に対して差押えが入ったとしたら？ 登記が未了なら順位は1ミリも動いていない。配当は旧順位のまま計算される。合意から申請までに空けた数日が、そのまま数千万円の差になって戻ってくる
• あなたは順位を下げてくれと頼まれた1番抵当権者の融資担当だ。稟議では「実害なし」と書いた。だが自分の抵当権に転抵当や質権が設定されていれば、その権利者の承諾まで揃わない限り、あなたの押印は何も生まない。承諾は添付書類の問題ではなく、順位変更そのものが成立するかの問題である（民法374条1項ただし書）
• 住宅ローンの借換えを申し込んだら、既存のリフォームローンの抵当権が邪魔だと言われた。抹消ではなく順位変更で処理できる場面もある。ただし相手の金融機関が首を縦に振らなければ、その選択肢は最初から存在しないのと同じだ

取るべき行動

被害を受けた側：順位を下げる側、または承諾を求められた利害関係人になったとき。1. 自分の抵当権に転抵当・質権・差押えが付いていないか登記簿で確認、付いていればその権利者の承諾がなければ順位変更自体が成立しない2. 順位低下による回収見込みの減少額を担保評価から試算し、承諾の対価（金利条件、追加担保、期限の利益）を交渉材料にする3. 承諾書は登記申請直前に交付し、印鑑証明書の有効期限と申請時期を合わせる

訴えられた側：順位変更を実行したい側になったとき。1. 順位に変動が生じる抵当権者を登記簿で全員洗い出し、1人でも欠ければ実行不能である前提で工程を組む2. 利害関係人の承諾を先に確定、そのうえで合意書を作成する3. 登録免許税は抵当権の件数1件につき1,000円（登録免許税法別表第一、最新の改正状況をご確認ください） 4. 全員一致が現実的でないなら、順位の譲渡・放棄（民法376条）に切り替えて当事者を絞る代替案を並走させる

時効（請求できる期限）：順位変更そのものに特定の時効はないが、合意しただけでは効力が生じない（民法374条2項）ため、実質的な期限は「登記完了までに第三者の差押え・破産手続開始が入らないこと」である。関連する債権や不当利得の請求権には一般消滅時効（民法166条、権利行使できると知った時から5年または権利行使できる時から10年）が適用される。なお登記申請に添付する印鑑証明書は作成後3か月以内のものが求められる

学説

登記実務・通説：順位変更登記は、当事者間に登記権利者・登記義務者の対立構造が生じないため、全員を申請人とする合同申請とされる。共同申請原則（不登法60条）の明文上の例外であり、申請人適格を欠く申請は却下される。

通説：順位変更は関係当事者全員の順位を絶対的に組み替える効力を持つため主登記で公示され、当事者間の相対的効力にとどまり付記登記で処理される順位の譲渡・放棄（民法376条）と区別される。

改正の年表

1. 1.平成16年（2004年） 改正：旧不動産登記法（明治32年法律第24号）の全部改正により現行法が成立し、オンライン申請の導入とともに条文が全面的に再編された。順位変更登記の申請人適格に関する規定も現行の条番号に整理された（旧法のどの条文からの承継かは要検証）