臺灣彰化地方法院100年度重訴字第160號

臺灣彰化地方法院民事判決　　 100年度重訴字第160號

原告

地藏庵

法定代理人

吳亮寬

訴訟代理人

陳大俊律師

被告

黃江佳

被告

黃耿堂

被告

楊枝常

被告

劉光雄

被告

張伯欽

被告

張伯昌

被告

游草

被告

前列四人共同

訴訟代理人

朱浩萍律師

被告

朱碧月

被告

兼上

訴訟代理人

陳宗傳

被告

魏美蓮（即黃九妹之承受訴訟人）

被告

魏美琴（即黃九妹之承受訴訟人）

被告

魏文章（即黃九妹之承受訴訟人）

被告

魏文卿（即黃九妹之承受訴訟人）

被告

魏惠珊（即黃九妹之承受訴訟人）

被告

魏惠仙（即黃九妹之承受訴訟人）

被告

魏彤晏（即黃九妹之承受訴訟人）

被告

黃金雄

被告

黃盛一

被告

黃明輝

被告

黃明仁

被告

前列十一人

共同訴訟代理人

何志揚律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國102年3月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、被告陳宗傳辯稱原告「地藏庵」與「觀音佛祖」（或「寺廟觀音佛祖」）並非同一權利主體，故原告提起本件訴訟非適格之當事人云云。惟查，原告地藏庵於92年間以其與寺廟觀音佛祖係同一主體為由，向彰化縣員林鎮公申請變更所有權人為地藏庵，案經員林鎮公所審查通過，呈報彰化縣政府，並經縣府核准，而訂正更正土地所有權人為地藏庵等情，業據原告提出彰化縣政府證明書為證。另據原告及被告魏美蓮、魏美琴、魏文章、魏文卿、魏惠姍、魏惠仙、魏彤晏等人所稱，原告「地藏庵」係創立於二百餘年前，與被告陳宗傳所稱之「觀音佛祖」設立時點（民國46年間）完全不同，此亦有彰化縣政府公告、地藏庵沿革、異議書在卷可參。況被告陳宗傳亦未提出其他確切證據，證明行政主管機關有何違法登記之情事，或循其他行政程序管道，已撤銷該處分，是依彰化縣員林鎮○○段000○00000○00000地號土地（下稱系爭土地）登記第二類謄本所載，上開土地之所有權人既均為地藏庵，則原告提起本件訴訟，自屬當事人適格，核先敘明。

二、被告黃江佳、黃耿堂經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。又被告黃九妹訴訟中亡故，其繼承人為魏美蓮、魏美琴、魏文章、魏文卿、魏惠姍、魏惠仙、魏彤晏，經渠等具狀聲明聲明承受訴訟在案，原告亦為言詞辯論，自生承受訴訟效力，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）第一順位請求之理由：緣坐落彰化縣員林鎮○○段000○00000○00000地號土地為原告所有，詎被告等竟在其上建築房屋而無權占有原告所有之上開土地，被告等各占有之位置及面積，詳如附圖所示。按民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。本件被告等未經原告之同意，亦無其他正當權源，分別以前開房屋占用原告所有之系爭土地，顯係無權占有原告所之系爭土地，原告自得本於所有權人之地位，依民法第767 條第1項規定請求被告應將渠等占用系爭土地之房屋予以拆除，並將占用之土地返還予原告。又被告無權占有原告所有系爭土地而受有利益，並致原告受有不能為使用收益之損害。為此，原告按系爭土地每坪每月使用代價為新臺幣（下同）850元計算，回溯至起訴前五年起至返還系爭土地日止，請求被告等人各給付如訴狀第一順位聲明所示。

（二）如本件第一順位請求為無理由，則被告等人使用原告所有系爭土地亦應支付租金，爰依先位請求之租金計算標準，回溯至起訴前五年之租金，請求被告等人各應給付如訴之聲明第二項（第二順位所請求）之金額。再退步言，如認被告抗辯已支付租金為有理由，而駁回前開第二順位之請求，則原告依據民法第442條本文規定，請求應予調高租金，並如訴狀第三順位聲明所示。

（三）對被告答辯理由之陳述：

1、按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。（參最高法院94年度第2次民事庭會議決議）故原告主張之相當租金或應予調整租金之計算單價，依鑑定報告書所載，並無不當。

2、被告黃金雄等提出土地使用承諾書乙紙為證，主張其父黃烏石經獲得同意使用。惟查：該承諾書之字跡出自同一人手筆，並未經劉梧桐、魏錫清、魏江華親自簽名，其印文是否該三人所蓋，亦不無疑問，原告予以否認之，請被告舉證以實其說。再者，被告黃金雄固提出台中縣政府准其父黃烏石建築之函件，惟該函件僅能證明其建築房屋曾經核准而已，並不能證明對系爭土地有承租權，且當時建築之房屋，是否即訟爭房屋，應仍有調查必要。

3、被告黃金雄另提出38年至50年間之收據，主張前管理人曾與黃烏石約定由黃烏石代為繳納系爭土地稅捐做為使用土地之條件，各該單據固有取扱印「魏江華」、「梧桐」、「吳泉耀」…等之印文，但各該印文是何人所蓋？是何筆土地之地租稅？是否各該收款人之私有地之地稅？金額為何僅數十元？均欠明瞭。且單據上並未註明何筆土地之地租，亦未註記係使用系爭土地之地租，被告空言主張其為使用系爭土地之地租，尚乏依據，原告亦予否認之。尤其出據人「吳泉耀」是何人？亦無所悉，故與本件無關。

4、被告又提出51年至63年之收據為證，各該收據雖蓋有「寺廟觀音佛祖管理代表人劉梧桐或魏江華或劉英元」，並於備註欄蓋有「地藏庵廟地使用費」字樣，但各該橡皮印，任何人均得委由印舖刻製，私章亦得委刻，故凡此均不能證明原告前管理人有與約定由黃魏翠繳納系爭土地地稅，而得使用系爭土地之有利證據。

5、至於64年至97年間之地價稅收據，究為何人所繳納？被告固有提出分擔表，但其係私自製作之文書，且基何原因、理由分擔，未見敘明，均不能為有利被告等之證明。退而言之，縱為被告等集資代繳地價稅，亦應屬無因管理之範疇，不能以其曾代繳地價稅，而認有租賃權存在。原告與被告等間並無租賃關係，亦無其他任何法律關係存在，被告98年、99年以付土價稅兼租金為由函寄支票前來，原告予以退還，自無不當，被告據以提存，依法不生效力，故被告主張其有租賃關係，應無可採。

6、次依黃明仁、黃明輝、黃金雄之房屋稅籍證明，46年間建物面積為10.4㎡、50年建造面積為7.1㎡、10.5㎡，其餘為76年所建，其主張38年間經原告前管理人劉梧桐、魏錫清、魏江華同意使用而建造，但日期相差甚遠，其主張顯無理由。至於黃九妹之稅籍證明，明載為91年所建，其主張原告與被告之前手魏根棉（黃九妹之夫）約定使用該土地之條件為由，被告代繳系爭土地稅捐，按64年以後由黃烏石之妻黃魏翠於系爭土地上興建房屋使用等等，建造時間上顯然與稅籍證明所載91年不符，或被告於91年重建致與前述房屋建材，形式不同；果若黃九妹於91重建，則其前之主張收據，均與本件訴訟無關。縱其有代繳地價稅之事實，係占有人自動籌資代繳，並非原告向被告收款代辦，被告自願代繳僅成立無因管理而已，所主張與黃金雄大同小異，併引用反駁之。

（四）並聲明：

1、第一順位聲明：

⑴被告黃金雄、黃明仁、黃明輝、黃耿堂、黃江佳應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件土地復丈成果圖編號Ｌ、Ｍ、Ｎ、Ｐ、Ｑ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月1萬954 1元計算相當租金之損害賠償。

⑵被告劉光雄應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件土地復丈成果圖編號Ｊ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月5660元計算相當租金之損害賠償。

⑶被告魏美蓮、魏美琴、魏文章、魏文卿、魏惠姍、魏惠仙、魏彤晏應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件土地復丈成果圖編號Ｋ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月1萬8800元計算相當租金之損害賠償。

⑷被告楊枝常應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件土地復丈成果圖編號Ｃ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月604元計算相當租金之損害賠償。

⑸被告張伯欽應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件土地復丈成果圖編號Ｆ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月5150元計算相當租金之損害賠償。

⑹被告張伯昌應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件土地復丈成果圖編號Ｅ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月6180元計算相當租金之損害賠償。

⑺被告游草應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件158-1地號土地上編號Ｇ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月5650元計算相當租金之損害賠償。

⑻被告陳宗傳、朱碧月應將所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地上之房屋予以拆除【占用面積及位置，如附件土地復丈成果圖編號Ｉ所示】，並將上開占用之土地返還予原告，並自95年10月起至返還上開土地日止，給付原告按每月5075元計算相當租金之損害賠償。

⑼原告願供擔保，請准宣告假執行。

2、第二順位聲明：

⑴被告黃金雄、黃明仁、黃明輝、黃耿堂、黃江佳應給付原告117萬2460元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑵被告劉光雄應給付原告33萬9600元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑶被告魏美蓮、魏美琴、魏文章、魏文卿、魏惠姍、魏惠仙、魏彤晏應給付原告112萬8000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑷被告楊枝常應給付原告3萬6240元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑸被告張伯欽應給付原告30萬9000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑹被告張伯昌應給付原告37萬800元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑺被告游草應給付原告33萬9000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑻被告陳宗傳、朱碧月應給付原告30萬4500元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⑼原告願供擔保，請准宣告假執行。

3、第三順位聲明：

⑴被告黃金雄、黃明仁、黃明輝、黃耿堂、黃江佳承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

⑵被告劉光雄承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

⑶被告魏美蓮、魏美琴、魏文章、魏文卿、魏惠姍、魏惠仙、魏彤晏承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

⑷被告楊枝常承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

⑸被告張伯欽承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

⑹被告張伯昌承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

⑺被告游草承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

⑻被告陳宗傳、朱碧月承租原告所有坐落彰化縣員林鎮○○段00000地號土地之租金，自本件起訴自起訴狀繕本送達日起，應予調高為按每坪每月850元計算租金。

二、被告黃金雄、黃明輝、黃明仁辯稱：

（一）被告等與原告間存有不定期租賃關係，乃有權占有，原告不得訴請拆屋還地：

1、查被告黃金雄、黃明輝、黃明仁等之父親（或祖父）黃烏石於38年間經系爭土地所有權人即原告觀音佛祖同意（由當時管理人劉梧桐、魏錫清、魏江華代表，參被證五、原告聲請名稱更正前之土地登記謄本），出具土地使用承諾書而得於系爭員林街員林一五八番土地（即目前系爭○○段000地號土地）上興建門牌號碼彰化縣員林鎮○○巷00號（整編後為彰化縣員林鎮○○路00巷0號）之房屋（同被證二、房屋稅籍證明書），更有建築工程興工報知書及當時台中縣政府（按當時員林行政區域劃屬台中縣）38年11月8日出具之新建住宅核准函可證，當時原告與被告等前手黃烏石雙方曾約定使用該土地之條件，為由被告等之前手黃烏石代為繳納系爭土地之稅捐（地租稅或地價稅），此有38年至50年間原告之前歷任管理人出具之收據及員林鎮公所47年核准黃烏石之妻黃魏翠重建圍牆函、彰化縣政府出具之修建房屋證明書為據，更有51年至63年原告管理人出具之收據可證（按黃烏石死亡後，即開立其妻黃魏翠名義之收據）；至64年以後則由被告等之前手黃烏石妻黃魏翠向於系爭土地上興建房屋使用者按占用土地坪數比例收取當時之地價稅額後持稅單直接向稅捐單位繳納，亦有64年至97年迄今之地價稅繳款書或繳納證明可證(按89年以後，改為由被告黃金雄委由妻黃江美女向於系爭土地上興建房屋使用者，按占用土地坪數比例收取當時之地價稅額後，有黃江美女之位於農會帳戶直接扣款繳納地價稅) 及「歷年觀音佛祖管理人張春成魏江華（地價稅收據聯）」等資料為據。直至98年11月間及99年11月與100年11月間，被告等將當年度地價稅額開立支票寄予原告時，竟遭其拒收而退回，不得已被告等只得向法院辦理提存，故被告等自屬有償支付租金而使用系爭土地，並非無權占用。

2、綜上所述，被告等確實與原告約定代為繳納地價稅等稅捐，作為給付租用系爭土地之對價，則被告等與原告間自存有不定期之租賃關係，自非無權占有。原告訴請拆屋還地自屬無由。

（二）又被告等（或其前手）自興建房屋迄今，均按約定繳納租金，並未積欠原告任何租金，已如前述，原告自不得向被告請求給付租金或相當於租金之損害賠償。此外，本件被告等之租金給付方式，經被告等之前手早已與原告約定，即代為繳納系爭土地之地價稅，原告未經與被告等商議自不得片面變更，且原告片面變更為每坪新台幣850元（被告等不同意原告為訴之變更），不僅違反兩造前揭約定，依據目前系爭土地之市價亦屬過高，原告請求調整租金亦屬無理由。

（三）原告稱被告所提出之土地使用承諾書，係出自同一人手筆云云。惟依據政府機關行政程序，改制前臺中縣政府當時已對檢附相關事證，予以審查合格，才核發建築物申請核准書，因此印文為三人所蓋，自無疑問。且其土地使用承諾書內之土地管理者姓名劉梧桐，與左下角簽名處劉梧桐兩者簽名、寫法不同，故與原告所言有所出入，今承諾書簽名處此三人皆已辭世，自無從請其出面證明。況上開文書屬公文書自應推定其為真正。此外，依據45年9月29日地政測量員沈森桂所繪土地158號及158號之一住戶用地相對圖，明確記載被告被繼承人黃烏石使用於土地第158號，面積為約32坪，因此本建物房屋即為訟爭房屋。又邱文欽全部及魏根綿部分徵收為萬年路用地，本房屋後面部分用地，則經彰化縣政府徵收為民族街用地，均與現況相符。至於被告被繼承人黃烏石及其妻黃魏翠所保留繳交地價稅收據中，多處載明繳付為使用地藏庵地稅或員林小段158地號地租，且收據簽名或用印中均為不同管理人，如魏江華、劉梧桐、張春成、劉英元，收據因時代久遠且成泛黃狀態，以上皆足以說明收據乃繳付使用地藏庵158號地租證據，自非其所言租用私人土地或私委刻印章等情事；且於當時之物價，地租為數十元，實屬合理。

（四）再之後寺廟管理人魏江華年事已高，將稅單交由住戶，由住戶依分攤表收取租金向稅捐處繳納，89年至97年則依分攤表收取租金後，由被告黃金雄之妻黃江美女之位於農會帳戶直接扣款繳納地價稅，另依彰化縣於94年5月3日證明書證明，寺廟觀音佛祖與地藏庵為同一主體，但94年、95年、96年、97年四年之地租地價稅，地藏庵仍由住戶繳納，直至98年、99年及100年才由被告等依法於彰化地方法院提存地租地價稅，依據地租地價稅存續關系，94年至97年，地藏庵管理委員會對於地租地價稅即已由住戶繳納，故被告等確實已與原告約定代為繳納地價稅等稅捐，做為給付租用系爭土地之對價。且則被告等與原告間自存有不定期之租賃關係。又被告居住房屋，或因道路施工拓寬，或因天然災害(颱風、地震)損害而略有整修，唯均在原有房屋基柱、圍牆下修繕，此事在原有地藏庵管理人於收取年度地租時，均知曉而無異議。末查，黃江佳女士曾於庭上表示，願將房屋所有權讓渡予地藏庵管理委員會，以求免付租金，唯其房屋為一體，其持分僅為1/4不可分割，如其放棄或拋棄其應有部分，該應有部分自應歸其他共有人即被告所有，故其將應有部分1/4轉讓予原告地藏庵管理委員會，顯不合法。

（五）兩造約定之不定期租賃關係之租金，尚須負擔原告寺廟坐落土地之地價稅捐：

1、經查歷年來被告黃金雄等與原告所約定之地租地價稅，尚包含須一併分攤廟埕前之空地地價稅。以93年土地稅金分攤表為例：員林鎮○○路00巷0號佔地以30坪計(實際僅92平方公尺)，當時房屋所有為黃金雄(比例2/4)、黃江佳(比例1/4)、黃金為(比例1/4，現買賣移轉給黃明仁)，其地租算法為每人本身坪數外，尚需再分攤一份同坪數之空地之地價稅價錢。是以93年員林鎮○○路00巷0號佔地，總共繳交地租為3萬9660元[19830元(黃金雄)+9915元(黃金為)+9915元(黃江佳)=39660元]，當時申報地價為每平方公尺16800元，繳交地租為申報地價2.57%{[39660/(16800x92) ]=2.57%}。因此，被告等負擔之年地租額，並無不公平不合理之處。況自原告確認觀音佛祖與地藏庵為同一主體，仍繼續按照前手方式開單，甚至開立收據向被告等收受租金，在政府申報地價並無實際大幅調整之情形下，又豈能在收受數年後，違反誠信要求調漲租金？

2、況依據最高法院68年台上字第3071號判例意旨：基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，承租人利用地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，經比較彰化縣員林鎮○○街000號及員林鎮員水路二段421巷60弄等之地租，分為申報地價之5%及2.68%，被告黃金雄所居住之房屋(員林鎮○○路00巷0號)，為住家用未為營業，其座落之地形，為畚抖形，且位於巷弄內，與前揭房屋位於員林鎮光明街綜合市場大不相同，是以維持原不定期契約內容，以居住所在地之地價稅及共同分攤廟宇廟埕前之空地地價稅為地租，亦即每年地租為以當年申報地價之2.57%，應屬合理。

3、另依據財政部國有財產局94年7月8日台財產局管字第0000000000號令，「國有非公用不動產租賃作業程序」第54條第一項第二款第六點：出租基地面積在一百平方公尺以內（包含承租面積超過一百平公尺，其在一百平方公尺以內之範圍）供承租人自用住宅使用者，得依基地租金額之百分之六十計收。因此若以國有非公用不動產租賃作業程序，於其居住員林鎮○○路00巷0號(黃金雄、黃明仁、黃明輝、黃耿堂共有)，佔地面積92平方公尺（編號Ｌ至Ｑ部分），每年土地租金以土地申報總價額年息百分之5之百分之六十計收，以目前申報地價為每平方公尺16000元為例，應繳交16000 × 92 × 5% × 60% = 4萬4160元。

4、末查數十年來，被告黃金雄未曾違背其不定期契約精神內容，八十幾歲老人，已無收入，若地租過高，將令其何去何從？因此懇請庭上維持原不定期契約內容，以居住所在地之地價稅及共同分攤廟宇廟埕前之空地地價稅為地租，亦即每年地租為以當年申報地價之2.57%。退步言，若未可行，則再請以第四項所陳述，每年土地租金以土地申報總價額年息百分之五之百分之六十計收。

（六）並聲明：1. 原告之訴駁回。2. 訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，被告願供擔保請准予免於假執行之宣告。

三、被告張伯欽、張伯昌、游草辯稱：

（一）被告等或先人等使用系爭土地逾一甲子以上，租金自始約定按地價稅單分擔稅額，以抵租金，現在被告等人保管之稅單及分擔稅額之比率，自民國64年至97年，在被告現有處即高達30張，被告等自屬有償支付租金，而使用系爭土地，且已為不定期租賃關係，自非無權占有，則何來之拆屋還地？另被告或其前手，自始按約定繳納租金，即分擔土地地價稅以代租金，何來之給付相當於租金之損害賠償。若非地價稅與租金有對價關係，焉有六十年以上，均無租金問題？因之其訴第一順位及第二順位，均無理由。

（二）按土地法第105條準用同法第97條之規定，租用基地建築房屋之基地租金，不得超過申報總價年息百分之十，而土地法第97條規定，所謂土地價額系指法定地價而言，為土地法施行法第25條所定。而法定地價，依同法第148條之規定係指土地所有權人依土地法所申報之地價，卷查本件原告提出之土地登記簿謄本，其申報地價每平方公尺為16000元，縱要片面調高租金，應以此申報總價，不得超過年息之百分之十計算，始為適法。原告之計算方式與上開法律有違，容有失據，而難謂有理由，且法律無規定者，始依習慣，則何來之以每月、每坪計算。也不適宜按鑑定報告書所載每平方公尺之單價計算，蓋此為法律明文規定，自應遵守。

（三）鈞院101年5月10日言詞辯論期日，被告當庭提出繳納系爭土地所有之地價稅納稅單原本21張，並交原告訴訟代理人核閱，原告訴訟代理人閱後，當庭主張「沒有問題」，經記明筆錄在卷，自有民事訴訟法第279條第1項自認之適用，況本件系爭土地多達三筆，為員林鎮員林段158、158之1、158之3地號，面積依序為187、525、148平方公尺，合計高達860平方公尺。而本件全體被告等，依員林地政事務所100年12月23日之複丈成果圖所占用之面積總計僅為180.12平方公尺，佔總面積百分之二十點九，何須被告等繳納全部之地價稅？無他，因昔時原告經濟捉襟見肘，原告始要求被告負擔所有的地價稅以代替租金，自有租賃關係。從而，原告之第一順位之訴自無理由。至第二聲明部分參照最高法院48年台上字第521號判例，本件原告在起訴前，未為任何增加租金之意思表示，其遽然起訴時為第二聲明之調整，參諸上開判例，自不得溯及既往，即應按以往以地價稅平均分擔之(因最近二年之地價稅在原告處，原告自應自行核算)。且本件屬往取債務，原告自應主動向被告收取租金，否則，遲延責任在於原告。

（四）原告第三聲明部分，其後雖於101年10月2日準備書狀中引用最高法院94年度第2次民事庭會議決議。惟上網查詢最高法院有關最近二年之判決趣旨。均係以土地法第九十七條第一項及第105條之規定，審酌租金，即以首善之區之台北市內湖區捷運站依然。又租地建物之承租人，其利用基地之經濟價值及所受利益，係以當地之租金額之對價為衡量標準，非以標的土地之價值為據。而土地法第九十七條第一項，係屬強制規定，更經最高法院四十三年台上字第三九二號判例揭明。顯然已不參考上之決議，而依判例為準，除此之最高法院43年台上字第392號判之外，另有47年台上字第855號判例、47年台上字第1827號判例，按此諸判例，最高法院並未停止適用，自有拘束力。被告認縱應調整租金，應以申報地價年息百分之八為準，故鑑定單位華聲公司101年10月29日之鑑價報告書，自無足採。

（五）並聲明：1. 原告之訴駁回。2. 訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，請准提供擔保免於假執行。

四、被告魏美蓮、魏美琴、魏文章、魏文卿、魏惠珊、魏惠仙、魏彤晏等人辯稱：

（一）被告等與原告間存有不定期租賃關係，乃有權占有，原告不得訴請拆屋還地：

1、經查原告「地藏庵」在93年3月以前原名乃「觀音佛祖」（或寺廟觀音佛祖），於93年3月間方經彰化縣政府公告系爭坐落彰化縣員林鎮員林段158之3等土地所有權人「觀音佛祖」與員林鎮「地藏庵」係同一主體而徵求異議，該公告案後經確定，原告遂持向地政機關更正名稱為「地藏庵」，此亦有原告當時申請更正名稱所檢附之「地藏庵沿革」可證，足徵「地藏庵」與「觀音佛祖」（或寺廟觀音佛祖）乃同一權利主體，合先敘明。

2、次查，當時被告黃九妹之亡夫魏根棉生前即興建位於系爭土地上整編前為彰化縣員林鎮○○巷00號及36號之1之房屋（按魏根棉於其死亡前曾於67年8月21日將上開房屋之事實上處分權轉售給其子魏文峰、魏文章、魏文卿三人），原告與被告之前手魏根棉(即被告黃九妹之夫)雙方曾約定使用該土地之條件，為由被告代為繳納系爭土地之稅捐（地租稅或地價稅，按64年以後由黃烏石妻黃魏翠向於系爭土地上興建房屋使用者，即被告之前手魏根棉按占用土地坪數比例，收取當時之地價稅額後，持稅單直接向稅捐單位繳納，亦有64年至97年迄今之地價稅繳款書或繳納證明可證【參被證五，按89年以後，改為由被告黃金雄委由妻黃江美女，向於系爭土地上興建房屋使用者即被告黃九妹，按占用土地坪數比例，收取當時之地價稅額後，有黃江美女之位於農會帳戶直接扣款繳納地價稅(參被證六)】及原告前任管理人製作之「歷年觀音佛祖管理人張春成魏江華（地價稅收據聯）」中有繳納人魏根棉、魏文章之名字即明事實（參被證七，魏根棉於71年9月2日死亡後，則由其子魏文章委由被告黃烏石之妻黃魏翠繳納），嗣魏文峰、魏文章、魏文卿三人又將上開房屋之事實上處分權移轉予其母即被告黃九妹，直至98年11月間及99年11月與100年11月間，被告等將當年度地價稅額開立支票寄予原告時竟遭其拒收而退回，不得已，被告等只得向彰化地方法院辦理提存。因此，從魏根棉、魏文章、魏文卿三人以致被告黃九妹，均按期將應分擔之地價稅金繳納予黃烏石或其妻黃魏翠、黃江美女，或由渠代為轉交原告，或由渠代為繳納地價稅，或由渠之帳戶代為扣繳地價稅款（或在原告拒收租金後委由其共同辦理提存），故被告自屬有償支付租金而使用系爭土地，並非無權占用。

3、綜上所述，被告確實與原告約定，代為繳納地價稅等稅捐，作為給付租用系爭土地之對價，且則被告等與原告間自存有不定期之租賃關係，自非無權占有，原告訴請拆屋還地自屬無由。

（二）又被告（或其前手）自興建房屋迄今，均按約定繳納租金，並未積欠原告任何租金，已如前述，原告自不得向被告請求給付租金或相當於租金之損害賠償。此外，本件被告之租金給付方式，經被告等之前手早已與原告約定，即代為繳納系爭土地之地價稅，原告未經與被告等商議，自不得片面變更，且原告片面變更為每坪850元（被告等不同意原告為訴之變更），不僅違反兩造前揭約定，依據目前系爭土地之市價亦屬過高，原告請求調整租金，亦屬無理由。

（三）並聲明：1. 原告之訴駁回。2. 訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，被告願供擔保請准予免於假執行之宣告。

五、被告陳宗傳、朱碧月辯稱：

（一）被告陳宗傳先慈邱抹女士於50年間即向地藏庵購買系爭158-3地號部分土地，並居住於該土地上，當時因不諳法律而未辦理登記；嗣系爭158-3地號土地，於64年9月因重測而修定面積，可知當時員林地政事務所是先計算面積後再移動界址，不符土地法第46條之2規定，又測量所得面積未超過系爭158-3地號土地面積20%即毗鄰15平方公尺土地應併入系爭158-3地號土地登記面積內而未列入，不符土地法第63條第2項規定，亦與大法官釋字第374號解釋有違。況邱抹已於50年間居住於系爭土地上，非無權占有，鈞院自應判定被告陳宗傳所占用之系爭土地為其所有。另被告朱碧月於67年間即已行使地上權之意思，和平繼續占用系爭土地，經時效取得後向員林地政事務所提出申請時效取得地上權登記，卻遭該地政機關一再刁難。

（二）系爭土地之地價稅，早期即由被告黃金雄、黃江佳、黃盛

一、黃九妹、劉光雄、陳宗傳等六人分擔，原告不曾繳納過一分錢。且地藏庵原本為一公廟，供奉觀音佛祖、地藏王菩薩、大眾爺公、城隍爺等，嗣原告現任法代吳亮寬覬覦道路開拓高額補償金，於88年間廣昭人頭爭持廟務，趁寺廟觀音佛祖原管理人死亡，尚未產生新管理人時，加以竊佔，並急於收編觀音佛祖神明會，然歷年來觀音佛祖祭典、活動支出費用原告均不曾負擔，皆由被告陳宗傳暫代管理人支出，彰化縣政府卻未能解決此事。是以原告並不能代表地藏庵，本身應非適格之當事人等語。

（三）並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。

六、得心證之理由：

（一）原告主張坐落彰化縣員林鎮○○段000○00000○00000地號土地部分土地，現為被告等占用，其上有如附圖所示被告等建物之事實，業據提出土地登記第二類謄本、現況測繪圖為證，且經本院會同彰化縣員林地政事務所派員進行勘測，被告等人占用系爭土地面積及位置詳如附圖所示，此除有原告提出現場照片供參，亦有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽，該被告等人對於占用之事實，亦不爭執，該部分，堪信原告主張為真正。

（二）原告為系爭土地之所有權人，而被告等人分別占用系爭土地如附圖所示，已如前述，惟原告主張依民法第767條第1項規定，請求被告等人拆屋還地云云，則為被告等人所否認，辯稱：兩造間於早年即有成立不定期之租賃，約定由被告等承租人代付系爭土地之地價稅，充為承租系爭土地之對價，期間已逾六十餘年等語，並提出地價稅繳稅證明、銀行帳戶匯款證明為憑。原告固否認此情，並稱當時係因為原告沒錢繳納地價稅，僅能放任被告占用系爭土地。惟原告於該時既已知悉被告占用其部分土地，本得訴請被告等人拆屋還地，並請求因此所受之損害，依該請求之賠償額足，尚可支付地價稅捐，然原告卻對被告等人繼續占用其土地，未為反對，且由被告等人代支付全部包括廟埕等原告自行使用之地價稅，期間長達六十年，原告處理之方式，已與一般常情有違。再者，查原告前身（即寺廟觀音佛祖）之前管理人曾與訴外人黃烏石約定，由黃烏石代為繳納系爭土地稅捐做為使用土地之條件，此有被告提出土地使用承諾書在卷可稽，原告雖質疑該同意書之真實性，卻無法提出證據以實其說。堪認兩造間應存有以地價稅繳納，充為土地使用租金之對價，即原告與被告等間，就被告等人各自占用土地之部分，分別成立不定期之租賃關係，故被告並非無權占用系爭土地，亦非基於無因管理之意思而幫原告繳納地價稅，原告訴請被告拆屋還地，並賠償原告因此所受之損害，即無理由，第一順位訴之聲明，應予駁回。

（三）又兩造既於如前述，分別成立不定期租賃契約，並以地價稅捐之繳納充為租金，被告等長期間以來亦有按期繳納，98年11月份後地價稅，僅係原告單方拒絕收受，部分被告等人始將該年度地價稅金額依法提存於本院，亦有提存書可證，應生清償效力。況一般實務上，不動產租金之收取，多屬往取債務，原告怠於向被告等人收取租金，自不能認被告仍未繳納租金，遑論令原告向被告等人收取逾越先前租賃契約範圍之租金。是以，原告於第二順位之請求亦無理由，應予駁回。

（四）次按租賃物為不動產，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限；城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，民法第442條、土地法第97條第1項定有明文。又租賃標的物有無昇降而須調整租金時，應以當事人成立契約時租賃標的價值，與訴請法院調整時之租賃標的價值互相比較之。查原告前身（觀音佛祖）之前管理人於64年間，即將系爭土地之地價稅金交予當時之占用人分擔代付，嗣系爭土地所有權人改為原告之名後，原告仍將地價稅單交由被告等人，由被告等人代繳地價稅金，且明知悉被告等人占用系爭土地，卻未有任何表示與作為，堪認原告與被告等人已有成立不定期之租賃契約，以如上述。惟以系爭土地位於員林博愛街繁華早市、萬年路之處，兩造約定之租金僅供支付系爭土地之地價稅，就系爭土地之價值或對原告租金收益觀之，實嫌過低，原告請求調整租金，自屬有據。惟租金調整之上限，自應受上揭土地法第97條第1項之限制，原告雖另提出最高法院94年度第2次民事庭會議決議供參，並主張系爭土地應按每月每坪850元計算，提高租金。惟本案系爭土地所在區域，是否即屬該決議所謂之「城市地方」，尚非無議。且被告等人占用系爭土地，部分被告用於居住、部分被告用於營業之用。況查，系爭土地公告現值為每平方公尺高達71,000元，原告卻僅申報地價為16,000元，原告短報地價，所致本案計算租金時可能產生之不利益，自應歸原告自行承擔。另參被告等人各自占用系爭土地，依所占區域臨路及位置，事涉各區塊之交易市價及租金之多寡，故就被告等人各占用區域，於調整租金所應相乘之申報總價年息百分比數值，亦應有所區隔必要。查系爭土地位彰化縣員林鎮博愛街南端、近員林鎮民生路第一市場及小吃攤區，東邊（萬年路）為員林公園（北方即為員林鎮公所），生活機能、條件甚佳，比員林鎮光明街（服飾店街）不差，更遠佳於員林鎮員水路段之繁華，故被告等辯稱計算租金應低於2.75%，尚不可取。依附圖所示編號C、E、F、G、I部分土地，臨彰化縣員林鎮博愛街早市、地段熱鬧，且占用人均用以從事營業用，爰酌定依申報總價年息8%計算租金；附圖所示J、K部分，臨員林鎮萬年路，較不若前揭道路繁榮，惟占用人亦據為營業之用，爰酌定依申報總價年息6%計算租金；至於附圖所示編號L、M、N、O、P、Q部分，占用人係用為住家用，非具營業性，考量該等地段位置，其機能便利性，爰酌定依申報總價年息5%計算租金（附圖所示編號O部分雖載為巷道，惟實際僅係住屋內一通道，專供L、P之占用人使用，故O部分之16 平方公尺，應由L、P部分之占用人平均分擔該部分之租金）。再者，被告等人自陳以前係繳納系爭全部土地（含原告廟埕等）之地價稅，作為占用土地之租金，再由被告等人依佔用土地比例分擔，亦即，被告等人先前租金之計算，係將系爭土地全部列入，除被告各自占用之面積外，被告占用以外之土地面積（即包含原告占用部分、空地等），各被告依其占用面積之比例分擔之。今原告訴請調整租金，自應就各被告先前所應負擔租金之土地面積（即自身所占用面積＋應分擔之未遭被告占用面積）計算，蓋將來被告等人已不可能再行繳納系爭土地之地價稅；否則，若僅計算被告各自所占土地面積對應之租金，不啻變更當初兩造所協議租金之計算標準、條件，而調整每平方公尺土地之租金，卻減少當初計算被告應繳納租金之土地面積，亦有違原告請求調整租金之原意；再參諸華聲企業發展鑑定顧問有限公司，就本案系爭土地租金所進行之鑑定報告書，被告等以顯少於市場價值之不對稱租金，承租高價值之系爭土地，於情理，亦屬不平。從而，本院審酌上情，就各被告占用面積，換算當初承租之土地面積，暨各區域土地所應相乘之申報總價年息百分比數值率，爰酌定如附表所示（計算公式：各被告所占面積/劉張春過以外被告所占用之總面積×系爭土地總面積×申報地價16000元×核算租金年息％＝調整後各被告應支付之年租金）。此外，就被告楊枝常（編號C）、張伯昌（編號E）、張伯欽（編號F）、游草（編號G）、陳宗傳（編號I）所占用系爭土地部分，經本院核算合理租金後，仍高於原告請求之範圍（上開地段，經換算每坪年租金約13,024元，然原告所請求每坪年租金10,200元），故就上揭C、E、F、G、I地段部分，仍依原告所主張每坪之金額調高租金，原告此部分主張，堪足採信。又因本件前既以每年繳納地價稅，為占用系爭土地之對價，故本院認為租金應年繳，且於每七月一日繳納，較適妥適。又本件原告係100年10月31日始行起訴，本院認調整租金年度應自101年度起算，並應於每年七月一日給付之。

（五）末查，被告雖稱附圖所示編號I部分土地，其上建物乃被告朱碧月所有、編號L部分土地上建物之稅籍資料變更為被告黃耿堂、被告黃明輝向被告黃金雄分租其所占用（M、Q）1/2土地等語。惟本院會同員林地政事務所派員進行勘測，編號I部分之占用人係被告陳宗傳、L部分占用人為黃江佳、M、Q部分占用人為被告黃金雄，此為兩造所未否認，自應視被告陳宗傳、黃江佳、黃金雄，始為與原告就系爭土地占用部分成立不定期租賃之當事人，被告朱碧月、黃耿堂、黃明輝與原告間並無任何法律關係，原告訴請被告朱碧月、黃耿堂、黃明輝併同給付並調整租金，即無理由，此部分應予駁回。至於被告陳宗傳辯稱，其已時效取得系爭土地占用部份之所有權，及被告朱碧月時效取得系爭土地佔用部分之地上權云云。惟查，系爭土地既非無人之地，自無時效取得所有權之問題，且被告陳宗傳於97年尚有分擔繳納系爭土地之地價稅，足徵其主觀上仍有租賃系爭土地之意思，被告等此部分，所辯仍未可採，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

附圖：彰化縣員林地政事務所於100年12月23日複丈之土地複丈成果圖