臺灣彰化地方法院96年度簡上字第28號

臺灣彰化地方法院民事判決　96年度簡上字第28號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

吳皓偉律師

被上訴人

丙○○

兼訴訟代理　甲○○

人

上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國96年1月23日本院彰化簡易庭95年度彰簡字第449號第一審判決提起上訴，經本院於民國96年8月29日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴及上訴主張：

⑴上訴人於民國94年間向貴院民事執行處94年度執字第3893號強制執行事件，拍賣取得債務人丁○○所有坐落彰化縣彰化市○○段第1057-1、1058-4、1059-1地號土地上同段第2021建號建物權利範圍萬分之90之所有權（下稱系爭建物）。

⑵系爭建物原所有權人丁○○曾一併向起造人買受地下一樓編號64號停車位（下稱系爭停車位），並簽立「預訂停車位買賣契約書」，而依該社區住戶規約第2條第4項：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約使用其約定專用部分」之約定，丁○○基於分管契約，對於系爭停車位有專用使用權。上訴人既經拍賣程序買受丁○○所有之系爭建物，並辦理所有權移轉登記完竣，則上訴人標得之系爭建物自應包含系爭停車位之占有使用權利。

⑶被上訴人丙○○於84年1月2日與丁○○所簽立之系爭停車位讓渡證書並非真正。縱認該讓渡證書為真正，惟地下室停車位共同使用部分，既與建物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，此有最高法院81年台上字第2962號判決可稽，故丁○○保留其專有部分，僅將系爭停車位使用權讓渡予被上訴人丙○○之行為應為無效。又退萬步言，縱認丁○○之上揭系爭停車位使用權讓渡行為為有效，惟該讓渡行為，僅屬債權行為，亦不得對抗上訴人。蓋若區分所有建物應有部分之所有權人依法欲將共同使用之應有部分移轉予同大廈之其他共有人，需依土地法相關規定向地政機關辦理應有部分之移轉變更登記，藉以對外彰顯公示其對共有物權利範圍，以符合土地法第43條登記絕對之效力，而被上訴人前揭私人間之讓渡行為僅屬債權行為，並未辦理移轉登記，第三人實無從知悉，則該讓渡書之效力僅及於締約當事人，並無對世效力，故上訴人無庸繼受前手與住戶或其他人間之約定，準此被上訴人之無權占有行為不得對抗上訴人。

⑷再者，丁○○上揭讓渡系爭停車位行為，亦未經全體區分所有權人同意，僅為私下買賣，有違民法第820條第1項規定，該讓渡行為自不生效力。上訴人基於分管契約，對於系爭停車位有專用使用權，被上訴人占有系爭停車位為無權占有，核已妨礙上訴人所有權及分管權利之行使，是上訴人得依民法第767條前段規定，請求被上訴人返還系爭停車位。

二、被上訴人則以：

⑴被上訴人與丁○○皆係「生活大亨」社區之住戶，被上訴人丙○○於84年1月2日自上訴人之前手丁○○受讓系爭停車位，已停車超過10年了，法院強制執行時並未將系爭停車位列入拍賣。

⑵被上訴人洪美玲向丁○○購買系爭停車位之使用權，丁○○所有系爭建物之持分雖未一併移轉，但社區住戶很多人都知道等語，資為抗辯。

三、原審對於上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄。⑵上開棄廢部分，被上訴人應將坐落彰化縣彰化市○○段第1057-1、1058-4、1059-1地號土地上同段第2021建號建物之地下一樓編號64號停車位返還上訴人。⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。

四、得心證之理由：

⑴上訴人主張其於94年間拍賣取得系爭建物之所有權，並已辦理移轉登記完畢，訴外人即系爭建物原所有權人丁○○曾一併向起造人買受系爭停車位，系爭停車位現為被上訴人占用之事實，業據上訴人提出不動產權利移轉證書影本1件為證，並經本院依職權調閱本院94年度執字第3893號強制執行事件卷宗核實無訛，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。

⑵按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。經查，本件「生活大亨」社區為公寓大廈管理條例所指之公寓大廈，該社區區分所有建物出售時，建商係將專有部分及第2021建號建物共同使用部分所屬停車位分開出售，約定購買停車位者始能就特定之停車位有專用權，此為兩造所不爭執。又「生活大亨」社區住戶規約第2條第4項亦約定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」，是應認「生活大亨」社區各區分所有權人就第2021建號建物所屬地下樓停車位共同使用部分已成立分管契約，約定僅購買停車位之區分所有人就該購買之特定停車位有專用之權。

⑶又共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，除應有部分之受讓人不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，為保護善意受讓之第三人免受不測損害，受讓人無須受讓與人所訂分管契約之拘束外，讓與人於讓與前與其他共有人所訂之分管契約，對於受讓之第三人仍繼續存在，此有大法官會議釋字第349號解釋、最高法院48年台上字第1065號判例可資參照。本件系爭停車位既經共有人約定由丁○○專用，而上訴人復於執行程序中拍定取得丁○○所有專有部分及停車位所屬第2021建號建物應有部分之所有權，依前開大法官會議解釋及最高法院判例意旨，上訴人主張其繼受取得系爭停車位之專用權，洵屬有據。

⑷被上訴人雖辯稱：被上訴人丙○○已於84年1月2日自丁○○受讓系爭停車位，法院強制執行時並未將系爭停車位列入拍賣云云。惟按公寓大廈各共有人對於共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。本件系爭停車位原分管由丁○○專用，被上訴人雖同為區分所有權人，並已向丁○○單獨價購系爭停車位使用權，惟此屬其與丁○○間之買賣行為，僅具債權效力，不得以之對抗上訴人。又系爭停車位並無單獨所有權，僅為系爭建物所有權之使用權能，應隨同系爭建物所有權移轉，本院強制執行時縱未於公告中載明系爭建物有使用系爭停車位之權能，亦不能因此謂上訴人不能因拍賣取得系爭停車位之專用權，是被上訴人上開所辯，均無足採。

⑸被上訴人又辯稱：被上訴人洪美玲向丁○○購買系爭停車位之使用權，社區住戶很多人都知道云云。惟按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法第820條第1項定有明文。被上訴人上開所辯即使屬實，惟僅社區住戶很多人知情之事實，並不足以證明共有人全體同意變更分管契約，改由被上訴人取得系爭停車位之專用權，是被上訴人抗辯已向丁○○購買系爭停車位之使用權，非屬無權占有，委無可採。

⑹再民法第818條及第821條但書「各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權；回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益，共有人就各自分管部分自無民法第821條但書規定之適用，而得訴請無權占用者交還其個人，非交還共有人全體。本件上訴人依繼受其前手丁○○與其他共有人之分管契約，既擁有系爭停車位之專用權，對於無權占有系爭停車位之人，自得依民法第767條物上請求權法律關係請求返還。從而，上訴人請求被上訴人返還系爭停車位，依法即屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核與判決結果無影響，毋庸逐一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條、第85條第2項，判決如主文。