中壢簡易庭102年度壢簡字第459號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　102年度壢簡字第459號

原告

梁木維

被告

邱顯龍

訴訟代理人

邱顯堂

上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國102 年10 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告所有之坐落於桃園縣○○段000 地號土地（重測前為崙坪段337- 17 地號，）、同段281 地號（重測前為崙坪段337- 16 地號，（280 、281 地號土地下合稱系爭土地）與坐落於同段287 地號土地（重測前為崙坪段337-9 地號）、288 地號土地（重測前為337-10地號）土地（287 、288 地號土地下合稱系爭基地）相鄰，系爭土地、系爭基地原均係原告所有，坐落系爭基地上之門牌號碼：桃園縣觀音鄉○○村0000號（重測前為崙坪段733 建號、重測後為大湖段564建號）、17-8號（重測前為崙坪段734 建號、重測後為大湖段565 建號）建物（下合稱系爭建物）則係原告為法定代理人之凱將建設股份有限公司（下稱凱將建設公司）所興建，詎被告自民國100 年2 月17日拍賣取得系爭建物及系爭基地後，即無權占用系爭土地如附圖所示編號280 （C ）部分面積14.53 平方公尺、編號280 （D ）部分面積6.18平方公尺、編號280 （E ）部分面積8.18平方公尺、編號280 （F ）部分面積3.59平方公尺、編號281 （A ）部分面積5.31平方公尺、編號281 （B ）部分面積2.60平方公尺，共計40.39平方公尺（計算式：14.53 ﹢6.18﹢8.18﹢3.59﹢5. 31 ﹢2.60＝40.39 ），致原告所有權之行使受有損害，又被告應賠償自100 年2 月17日起無權占有之不當得利，依土地法第97條規定，申報地價的百分之10為一年租金上限。而100 年申報地價為每平方公尺新台幣（下同）1,280 元，其每月相當租金不當得利金額為5,120 元（計算式：1,280 ×40平方公尺×10％＝5,120 ）為此，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：（一）被告應將占用系爭280 地號、系爭281 地號土地，如附圖所示之占用系爭土地之建築物拆除，將系爭土地回復原狀交還原告。（二）被告應自100 年2 月17日起，至返還系爭土地之日止，每月給付原告租金5,120 元。（三）原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）越界之系爭建物係原告所興建，被告因拍賣而取得所有權，越界之建物主體部分，若強要拆除勢必損及房屋整體結構，對被告經濟損失極大，又原告於97年10月23日曾與被告之前屋主曾紫賢達成和解，同意以347,760 元為和解金，惟原告不向曾紫賢請求和解金，卻要求4 倍多之金額始願和被告成立調解，是以原告現請求拆屋還地有違反誠信、權利濫用之情形。

（二）原告興建系爭建物時，並未依照當時之複丈成果圖而有故意越界建築，致發生現在拆屋還地之爭議，按民法第796之規定，原告應構成知其越界而不即提出異議，自不得請求拆屋還地等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。

三、原告主張被告現所有之為原告興建之系爭建物占用系爭280、系爭281 地號土地之事實，業 據其提出與所述相符之土地登記第二類謄本、地籍圖謄本及照片等件為證，並經桃園縣中壢地政事務所測量人員會同本院至現場履勘、施測後，製有勘驗筆錄及複丈成果圖各1 份在卷可稽，是系爭建物占用系爭280 、281 地號土地之情應堪信為真實，被告則以前詞置辯。則本件應審酌者為：（一）被告所有系爭建物占有系爭280 、281 ，是否有權占有？是否得依民法第796 條第1項而免拆除？（二）若原告不能請求拆屋還地，被告是否能以民法第796 條第2 項購買越界部分之土地？

（一）按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。民法第796條第1項定有明文，而適用要件為越界建築人須為土地所有人或其他利用權人。本案中越界之系爭建物為凱將建設公司所興建，而興建時之系爭基地為原告所有，此為兩造所不爭執之事實，則於系爭建物興建時，系爭土地與系爭基地同屬原告所有，此時是否有民法第796條「逾越鄰地」地界情形所預設規範情形係被越界建築鄰地與越界建築基地之所有權人不同之情形？按民法第796條規定，係在解決鄰地所有人越界建築時所生之紛爭。若兩造之土地及建物原既同屬一人所有，即不生相鄰土地越界建築之問題，無民法第796條規定之適用（最高法院89年度台上字第1902號判決意旨）。然本件中，系爭建物既為原告之建設公司所興建，又建於原告當時所有之系爭基地上，而逾越部分占用原告斯時至目前仍所有之系爭土地，於系爭建物興建當時，系爭建物對於系爭基地當然有使用權，系爭建物對於原告所有之系爭土地亦不能認為無占有權限，且原告出賣系爭建物予訴外人時，絕不可能認為系爭建物對於占有系爭土地部分無使用權限，否則即係出賣一有重大權利瑕疵之系爭建物予他人，嗣後原告再主張來拆除系爭建物占用系爭土地部分，實有違誠信原則。而系爭建物既已建妥，且對系爭土地有使用權，對此已建妥之房屋，仍有不因基地、建物所有權主體之變動受拆除之命運，以顧全社會經濟，此情形，應適用民法第425 條之1，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。本件中，系爭土地及系爭建物實質上原同屬一人所有（即原告和凱將建設公司），後將系爭建物出賣給訴外人後，又經被告拍賣取得，故應推定系爭建物對系爭土地在房屋得使用期限內，對系爭土地有租賃關係，而系爭建物既對系爭土地有推定之租賃關係，原告訴請拆除系爭建物即屬無據，應予駁回。

（二）而系爭建物之系爭土地既有租賃關係，依民法第425條之1規範意旨，被告自應就給付相關之租金，原告雖於起訴請求自被告拍賣取得之100年2月17日起之不當得利，其性質亦同於請求相當於租金損害之不當得利，應認為原告有請求租金之性質在內，而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。前項規定，依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。又系爭土地之使用分區及使用編定為特定農業區甲種建築用地（本院卷第26、28頁），系爭建物坐落位置區域內雖有上大村衛生室、新坡派出所、崙坪國小、上大國小、新坡國小、新坡國中並有忠愛莊集市、新坡村集市、郵局、農會、加油站等，但主要公共設施仍以觀音鄉公所為中心，但距離相當遠，便利性差，而周邊2公里範圍內有崙坪國小與上大國小設立，但皆需自行驅車前往，便利性不佳，而主要生活集市以忠愛路忠愛莊一帶為主，僅有基本消費商店與金融機構設立，便利性與完整性仍有待加強此有系爭土地之估價鑑定報告可參（本院100年度壢簡字第497號卷第194、197頁），本院斟酌上情認本件以占用土地申報地價年息百分之5計算租金為適當。系爭土地99年1月起之申報地價為每平方公尺1,280元，有登記謄本可按（見本院卷第9、11頁），依此計算每月不當得利數額為9601元（1280（申報地價）×40.39（占用面積）×5％×÷12（月）＝215，角以下四捨五入）。從而原告請求被告自100年2月17日起，按月給付租金215元部分為有理由，應予准許，逾此數額之請求，為無理由，不應准許。

四、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖所示標示編號280 （C ）部分面積14.53 平方公尺、編號280 （D ）部分面積6.18平方公尺、編號280 （E ）部分面積8.18平方公尺、編號280 （F ）部分面積3.59平方公尺、編號281 （A ）部分面積5.31平方公尺、編號281 （B ）部分面積2.60平方公尺，共計40.39 平方公尺即系爭建物拆除，並將占用之土地返還予原告，為無理由，應予駁回。而被告應自100 年2 月17日起，按月給付215 元之租金，為有理由，應予准許。逾上述部分之請求，則為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，係屬依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決之案件，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。又法院應依職權宣告假執行者，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告，自無庸對該聲請為准駁之裁判。而原告假執行之聲請，就其敗訴部分已失其附麗，爰另為駁回假執行聲請之諭知。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦之方法與判決之結果不生影響，爰不另贅述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：本院酌量情形，原告於計算訴訟標的價額部分之拆屋還地部分全部敗訴，僅於請求租金之不計算訴訟標的價額部分勝訴，故依民事訴訟法第79條命原告負擔全部訴訟費用。