臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

李冠德

訴訟代理人

劉鄀庭

被告

陳思妤

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：被告向原告承租嘉義市○○○街00號2樓1（下稱系爭房屋），約定租賃期限自民國111年2月10日至112年2月9日，每月租金新臺幣（下同）16,500元、管理費1,000元，保證金33,000元，雙方並簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），詎被告111年12月10日未依約繳納，原告於112年1月7日寄發存證信函至被告戶籍，遭查無此人退回，原告再以通訊軟體LINE催繳並告知如不按時繳付，依系爭租約以違約論，並要求被告於112年1月10日搬離會同點交系爭房屋予原告，然被告於112年1月11日在未告知原告之情況下搬離系爭房屋，尚積欠111年12月10日租金17,500元（含管理費），保證金33,000元則經扣抵1個月租金及依系爭租約第7條第4項所約定之違約金，又經原告檢視系爭房屋設備，發現多處損壞，包括沙發8,000元、電視櫃1,000元、獨立筒床墊5,000元、衣櫃外罩500元、和式拉門1片3,500元、清潔搬運費3,000元，合計21,000元，且原告經催付被告繳納租金、賠償金及修繕至可供出租狀態約有2個月之期間，故要求被告賠償1個月之租金16,500元損失，因此原告損失共計37,500元，僅向被告請求35,000元即可，爰依系爭租約提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告35,000元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠原告主張兩造有簽立系爭租約，並收取33,000元之保證金之事實，業經原告提出系爭租約為證（見本院卷第15至17頁），堪信為真實。

㈡原告主張系爭房屋設備，發現多處損壞及髒污情事，包含沙發8,000元、電視櫃1,000元、獨立筒床墊5,000元、衣櫃外罩500元、和式拉門1片3,500元、清潔搬運費3,000元，合計21,000元等情，業據原告提出照片為證（見本院卷第21至33、79至91、181頁），參以被告已同意此部分之賠償，此有原告提出的LINE對話記錄在卷可憑（見本院卷第97至105頁），原告此部分之請求，自屬可採。

㈢原告主張其經催付被告繳納租金、賠償金及修繕至可供出租狀態約有2個月之期間，故要求被告賠償1個月之租金16,500元損失等語，經查，系爭房屋確實有前開家具毀損及髒污情事致原告無法可供出租他人，因此，本院審酌原告重新購置家具及清潔工作所需花費之時間應以半個月計算為宜。又原告將系爭房屋出租被告，每月收取之租金為16,500元，是原告請求被告賠償系爭房屋於上開半個月期間無法可供出租他人之損失，於8,250元之範圍內，為有理由。

㈣末按承租人交與出租人押租金（即保證金）之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，例如：租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。蓋押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然得就押租金受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。原告固主張保證金33,000元已扣抵1個月租金及違約金（即依系爭租約第7條第4項約定扣抵相當於1個月租金額之損害金）等語，經查：

⒈原告主張被告積欠111年12月之租金17,500元（含管理費），業據原告提出存證信函及LINE對話記錄為證（見本院卷第75至76、129至141頁），堪信為真，原告自得就保證金扣抵17,500元。

⒉按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；民法第440條第1、2項分別定有明文。次按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516號裁判意旨）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283號裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院所持見解（參照最高法院95年度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16號裁判意旨）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。另參之系爭租約第6條第1項亦約定「乙方違反約定方法使用房屋，或拖欠租金達2個月以上，其租金約定於每期開始支付者，並應於遲延給付2個月時，經甲方催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」經查，原告僅因被告積欠1個月之租金且未先扣抵保證金即以112年1月7日存證信函終止系爭租約，已違反前開強制規定，且亦未符合系爭租約第6條第1項之約定，其終止系爭租約難認合法。又被告係依原告存證信函「本人並依所簽訂之租賃合約規定通知台端於112年1月10日搬離並取走遺留物品」之內容（見本院卷第76頁）及「請妳於112年1月10日搬離」之LINE對話內容（見本院卷第139頁）而於112年1月11日搬離系爭房屋，非屬被告一方主動片面終止系爭租約，此與系爭租約第7條第4項「契約租賃期限未滿，一方擬終止本合約時，應得他方同意，並應預先於終止前1個月以書面通知他方，並應賠償他方相當於1個月租金額之損害金」之約定不符，原告自不得依系爭租約第7條第4項約定扣抵相當於1個月租金額之損害金或對被告主張違約金。

⒊基上，被告繳納之保證金33,000元經抵充上開111年12月之租金及管理費合計17,500元、前開家具受損及清潔搬運費合計21,000元、與修繕至可供出租狀態之損失8,250元（以上共計46,750元【計算式：17,500+21,000+8,250】）後，原告得請求之金額為13,750元【計算式：46,750-33,000】。

四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付13,750元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係適用小額程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。

六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條及同法第436條之19條第1項規定，確定本件訴訟費用額為第一審裁判費1,000元，應由兩造依其勝敗比例分擔，即被告負擔393元，餘由原告負擔。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭