臺灣花蓮地方法院104年度簡上字第20號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　 104年度簡上字第20號

上訴人

黃惠暄

訴訟代理人

李文平律師

訴訟代理人

張照堂律師

複代理人

陳怡榮律師

被上訴人

吳昌鴻

　　　　　　吳連智

　　　　　　柯珠蘭

上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國104年1月29日臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭103年度花簡字第370號第一審判決提起上訴，本院判決如下：

主文

事實

一、上訴人於原審起訴主張：

(一)坐落花蓮縣新城鄉○○段000○000○0000地號等3筆土地自民國（下同）41年10月30日起即由訴外人即出租人林阿邁與被上訴人3人之被繼承人吳志英成立耕地三七五租約，嗣由上訴人及被上訴人3人分別繼承出租人及承租人地位，而上訴人所有坐落同段868地號土地（下稱系爭土地）則不在上開租約範圍，且兩造業於民國（下同）99年9月27日合意終止上開耕地三七五租約。惟兩造間就系爭土地有以口頭成立之租用基地建築房屋之不定期限租賃契約（下稱系爭租約）存在，而被上訴人亦於系爭土地上興建門牌號碼分別為花蓮縣新城鄉○○村○○000號、116-1號及116-2號之房屋（下稱系爭房屋），先予敘明。

(二)系爭租約既於日據時代前就已開始，應適用89年5月5日修正施行前民法第449條第1項之規定，亦即縱屬租用基地建築房屋，租賃契約之期限，亦不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。系爭房屋之屋齡早已逾20年，契約年限已屆滿，上訴人自得依土地法第103條第1款、修正前民法第449條第1項、第455條等規定請求被上訴人返還系爭土地。

(三)若鈞院認本件無民法第449條第1項之適用，惟探求當事人真意應以房屋至不堪使用為期限，被上訴人所有房屋業經60年代因颱風吹毀，現所建均為重修整建後之房屋，且也達於一般耐用年限，應認房屋已達不堪使用之情況，租賃契約期滿，被上訴人應返還系爭土地。

(四)又本件兩造間就系爭土地既屬不定期租賃契約，上訴人另得依民法第450條規定以起訴狀繕本向被上訴人3人為終止契約之意思表示，並依民法第455條規定請求返還系爭土地。爰聲明：

1.被上訴人吳昌鴻應將坐落花蓮縣新城鄉○○段000地號土地內如附圖所示B部分（即門號：116-1號，面積約為25.00平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還原告。

2.被上訴人吳連智應將坐落花蓮縣新城鄉○○段000地號土地內如附圖所示C（即門號：116-2號，面積約為 110.87平方公尺）、D（即棚子，面積約為 25.42平方公尺）部分之地上建物拆除，並將土地交還原告。

3.被上訴人柯珠蘭應將坐落花蓮縣新城鄉○○段000地號土地內如附圖所示A部分（即門號： 116號，面積約為 16.07平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還原告。

二、被上訴人則以：兩造先人就系爭土地有以口頭成立之租用基地建築房屋之不定期限租賃契約存在，系爭房屋於68年因颱風而重建，前地主往生後，繼承人即跟著繼承該租約，地主每年也都有到我們那裡去收租。系爭土地周邊原本是樹林，由我們及祖先自己開墾興建，目前仍居住於附圖所示之地方等語置辯。

三、原審經審理後認為：

(一)本件系爭租約為不定期基地建屋租約，無民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年規定之適用。

(二)復按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院51年台上字第2987號判例及86年度台上字第2258號判決參照）。本件兩造間之系爭租約為不定期基地租賃契約，自應優先適用土地法第103條，而非民法第450條規定。

(三)按土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院89年度台再字第7號判決可參）。系爭房屋為1樓磚造平房，3戶相連，但內部並不相通，佳林116-2號房屋起課年月為73年1月，於101年之價值57,600元等情，有勘驗筆錄及房屋稅籍證明書附卷可憑，且由卷附照片以觀，足認系爭房屋之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住或商業使用，具有經濟效益，亦無必須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，難認系爭房屋已達不堪使用之程度。上訴人復未能舉證證明系爭房屋已達不堪使用之程度，則其依土地法第103條第1款規定主張租賃年限屆滿收回系爭土地，亦非可採。

(四)綜上，兩造間之不定期限租地建屋契約尚未消滅，上訴人之請求為無理由，應予駁回。

四、原審駁回上訴人之訴後，上訴人不服提起上訴，並主張系爭土地係晒穀場，系爭土地縱使存在不定期租賃契約，然並非屬土地法第103條租用基地建築房屋之情形，且已逾「財政部賦稅署製作之固定資產耐用年數表」之住宅用房屋之使用年限，核應有民法第450條規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。」之適用。並上訴聲明：1、原判決廢棄。2、被上訴人吳昌鴻等3人應將坐落花蓮縣新城鄉○○段000地號土地之地上建物拆除，並將土地交還上訴人。被上訴人則答辯稱：被上訴人的祖先跟上訴人租時就是要用來開墾、養豬牛、倉庫、曬穀場是畸零地供我們建屋使用，房子壞了上訴人的祖先也同意我們重建修繕，所以上訴人告我們是不對的等語，並聲明：上訴駁回。

五、得心證之理由

(一)兩造間之拆屋還地前案即本院101年度簡上字第25號已認定兩造間就系爭土地有以口頭成立不定期租賃關係，業經本院調取該案卷宗查明無訛，自堪信為真實。

(二)上訴人雖主張系爭土地原係晒穀場，並非屬土地法第103條租用基地建築房屋之情形云云；惟查，此項主張與本院兩造間之前案即101年度簡上字第25號所認定：「被上訴人主張41年間佃農吳志英與地主林阿邁（均為兩造之先人）就坐落花蓮縣新城鄉○○段000○000○0000地號土地成立耕地三七五租約後，因系爭868地號土地與前揭土地相鄰，可供佃農建屋居住及使用，地主林阿邁以收取租穀100台斤之租金對價，將系爭868地號土地出租給佃農吳志英，並提出原所有權人游連勳收據一紙為證，合乎情理，堪予採信。」之重要爭點不符，該確定判決既認兩造就系爭868地號土地係供佃農建屋居住及使用而成立不定期限之基地租賃，基於「爭點效」之理論，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，上訴人不得再主張非屬租用基地建築房屋。況被上訴人之屋自41年間即已在系爭868地號土地上建築，茍未獲所有權人同意租地建屋，所有權人豈有不出面阻止之理？而被上訴人之屋卻能持續在系爭868地號土地上存在，更經歷颱風侵襲而重建修繕，足認兩造就系爭土地有不定期限之基地租賃關係存在，上訴人之主張，並不可採。

(三)又上訴人主張被上訴人之屋自興建後已逾「財政部賦稅署製作之固定資產耐用年數表」之住宅用房屋之使用年限25年，應早已不堪使用云云；惟查固定資產耐用年數不過為政府核稅時計算折舊之標準，房屋是否不堪使用，仍應以房屋實際狀況為準；被上訴人堅稱：「我們到現在都住在裡面，沒有漏水，小孩回來也都睡一起。二年前法官曾去看過現場。」而兩造間之拆屋還地前案（本院100年度花簡字第362號）法官勘驗現場時，系爭房屋外觀良好，並無不堪使用之情形，亦有勘驗時所攝相片8紙附勘驗筆錄可按（見本院100年度花簡字第362號卷第79-82頁），足認系爭房屋之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住或商業使用，具有經濟效益，亦無必須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，難認系爭房屋已達不堪使用之程度。上訴人又未提出其他確實之證據足認系爭房屋已不堪使用，則上訴人之主張，並無所據。

(四)按「民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。」「租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」（最高法院86年度台上字第2258號、87年度台上字第2475號民事裁判要旨參照）。本件兩造就系爭868地號土地既成立不定期限之基地租賃，依民法第449條第3項規定，即不適用第一項「租賃契約之期限，不逾20年。逾20年者，縮短為20年」之規定；且系爭房屋並無不堪使用之情形，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。則上訴人依民法第450條規定終止契約，自屬無據。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院民事庭