臺灣花蓮地方法院109年度簡上字第3號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　　109年度簡上字第3號

上訴人

陳秀美

訴訟代理人

陳宛鈺

被上訴人

欣欣海濱華廈管理委員會

法定代理人

温花蓮

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國108年10月31日臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭108年度花簡字第40號第一審判決提起上訴，本院於民國109年4月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人於原審起訴主張：系爭欣欣海濱華廈社區為8 層樓建築，每層4戶，以A、B、C、D 區分。上訴人為系爭社區中門牌花蓮縣○○市○○路0○00號8樓（下稱8B房屋）及門牌號碼花蓮縣○○市○○路0○00號8樓（下稱8C房屋，另9C房屋為頂樓加蓋之違建）房屋所有權人，為系爭社區之區分所有人，管理費每月分別為新臺幣（下同）750元及1,900元。被上訴人起訴請求上訴人繳納自本件起訴之日起回溯5 年內之管理費，即上訴人於102年11月2日至107年11月1日應繳管理費為187,894 元。又9C加蓋涉及違建占用，破壞主結構私自構築樓梯至頂樓違建，因違章建築興建在系爭社區大廈消防給水管線區，依合格消防設備士107年8月17日鑑定報告略以：「1、屋頂消防管道，被頂樓1之31號住戶（即8C）違建占用，嚴重影響消防管路維修及檢修。2、頂樓消防通道被占用嚴重影響住戶逃生。」，被上訴人以和為貴，多次同意調解，惟9C為上訴人私有財，上訴人不同意被上訴人進入檢測維修，致無法得知漏水情形，且上訴人稱自家牆壁有嚴重壁癌及天花板剝落問題，惟皆未提出相關事證證明。而被上訴人組織之成立及相關規約之訂定皆符合規定，上訴人亦曾出席區分所有權人會議，皆未曾表示異議。系爭管理費經被上訴人催繳，惟上訴人均置之不理等情。爰依系爭社區規約第7條第4項、系爭組織章程附件二第2條之約定提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人187,894元。另於第二審補充陳述：上訴人自94年起即已無按時繳納管理費（在8B頂樓漏水前，已不按時繳納管理費），豈有其所匯入之80,000元不必先結清先前欠繳部分款項之道理。上訴人宣稱103年匯款21，000元，並於備註欄填有「8樓30號103年」字樣即足以證明該筆款項係作為繳納103 年管理費之用等語，然而備註欄為任何匯款人皆能任意填寫之欄位，該字樣亦無法清楚表達任何意義，就當時管委會而言，無論103 年上訴人匯入之21,000元或104 年匯入之80,000元皆僅為償還先前所積欠管理費之部分金額而已，其第二審答辯聲明為：上訴駁回。

二、上訴人於原審之答辯：被上訴人為系爭社區區分所有權人選任為管理委員所設立之組織，兩造間存在委任之法律關係，然被上訴人平素疏於管理社區之修繕、維護等委任事務，不應依系爭社區規約，要求上訴人給付管理費。退步言，縱認被上訴人仍有權依系爭社區規約請求管理費，上訴人亦得依民法第126 條規定主張時效抗辯，則被上訴人得請求之數額至多僅得自其提起本件訴訟之107 年11月1日起各回溯5年以內之部分，即8B面積為18坪，管理費每月每坪40元即為720元、8C及9C之建物面積合計為25坪，管理費每月每坪40元即為1,000元，兩者合計1年管理費為20,640元，5年總計為103,200元，扣除上訴人已給付103年管理費21,000元及因被上訴人久未妥善處理大樓屋頂防水工程及外牆拉皮作業，致上訴人房屋受有損害而支出之修繕費80,000元，並與被上訴人主張之管理費抵銷之。且被上訴人未提出違建應收取管理費之依據，因此9C不用繳納管理費，而因系爭社區公共管線漏水受有嚴重損害，被上訴人對公設管理有欠缺，致所有之8B、8C房屋受有無法使用之損害，每月受有相當於租金之嚴重損失，上訴人依法自得向被上訴人請求損害賠償，並依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定與被上訴人主張之管理費抵銷，衡諸一般情形，房屋租金必大於房屋管理費，故上訴人主張抵銷後，被上訴人之債權應不存在等語，並聲明：被上訴人原審之訴駁回。另於第二審補充陳述：依最高法院106年度台簡上字第43號判決意旨，若當事人已表明欲就債務清償為抵銷之主張，法院自應審酌其抵充之順序，不得逕為其應先抵充利息再抵充本金之認定；依最高法院88年度台上字第1556號判決意旨，公寓大廈之管委會就屋頂或其他共用部分之修繕、管理及維護等事項若有疏漏，則若區分所有權人有僱工修繕，或於匯款時表明該給付係作為修繕之用，則就該給付之金額應得主張抵銷。上訴人於原審即以被證11號與被證12號之照片表明被上訴人大樓頂樓平台有嚴重老化現象，致上訴人所有之房屋產生大面積壁癌及天花板崩塌之現象，當時之管委會主委林玉英曾於103年8月16日就前開待修繕事項開立原審被證13號之估價單，表示欲進行大樓拉皮及頂樓平台防水工程之施作，惟經費不足，上訢人為避免房屋損害繼續擴大，方於104年1月20日匯款80,000元作為修繕費用，此亦有花蓮二信收款存根可證，其匯款之時間及名目均可勾稽，惟屋頂之施作工程於105年之6、7月間仍未進行，致上訴人仍受有損害，而被上訴人於原審雖稱系爭8C房屋漏水而需進入9C房屋內進行檢測，惟上訴人一向無讓被上訴人委員會人士進入之意願云云，然上訴人所有之8B房屋頂樓亦早有嚴重龜裂、破洞而致漏水之現象，而該處不需上訴人配合即能由被上訴人修繕，然其卻忽略此一損害而逕以上訴人拒不配合而拖延處理，則上訴人以該款項作為抵銷被上訴人管理費之請求，自有所據。原審判決係以上訴人未釋明據以對被上訴人為抵銷抗辯之請求權基礎為何，亦未證明上開請求權基礎之債權清償期已屆至，而認上訴人抵銷抗辯之請求權並非確實存在及不合於抵銷之要件，其認定即有未妥，蓋實務見解已肯認管理費與修繕費具有抵銷適用，上訴人業於原審程序表明104年1月20日匯款之80,000元即係作為修繕之用，則原審未予詳查，其判決即有違誤。另上訴人於103年所匯之款項依經驗法則本係作為繳納該年度管理費之用，被上訴人若就此認有疑義，自應就此一變態事實負舉證之責，否則該款項自得用以抵充103年之管理費，其上訴聲明為：原判決不利於上訴人部分廢棄；廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。

三、本院之判斷：

(一)按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條定有明文。次按系爭社區規約第7條第 4項約定：「管理費之繳納： 1、應依欣欣海濱華廈管理經費收支辦法（如組織章程附件二）規定按時繳納管理費，逾三期為按時繳納，除因出國等正當理由，於事前曾向管委會報備外，本管委會得加收按年息百分之十計算之滯納金…」；又按被上訴人組織章程附件二「欣欣海濱華廈管理經費收支辦法」（即系爭辦法）第2條約定：「本大廈住戶自民國94年5月1 日起，每月一律按下列標準收取管理費。（收費依據權狀）…各樓住戶每坪新臺幣四十元整；頂樓加蓋部分每坪新臺幣四十元整」。而上開系爭社區規約、被上訴人組織章程與系爭辦法均係經系爭社區區分所有權人會議議決通過，上訴人為系爭社區之區分所有權人，自應受拘束，而依上揭規約內容應繳管理費之範圍自應包括頂樓違建9C房屋在內。

(二)上訴人所有系爭大樓8B房屋，總面積為59.917平方公尺，約等於18.12坪，故每月應繳納管理費為725元；上訴人所有之8C房屋，總面積為83.276 平方公尺，約等於25.19坪，故每月應繳納管理費為1,008 元；上訴人所有之9C房屋，總面積經被上訴人丈量結果為22.45坪，故每月應繳納管理費為898元，上開合計上訴人每月應繳納管理費為2,631 元。復依公寓大廈管理條例第24條第1項1規定，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。易言之，上訴人就其取得房屋所有權以前已積欠之管理費債務，亦應負清償責任。

(三)被上訴人主張上訴人自94年6 月份起即未繳納管理費，則依其主張至本件107年11月1日起訴時，上開期間所應繳之管理費金額應為423,591 元，並按前開金額依年息百分之十計算之滯納金。上訴人則抗辯其於103年6月間分別繳付8B房屋管理費9,000元及8C房屋管理費12,000元，合計21,000 元，並主張以此金額抵充103 年度之管理費；又其預付屋項修繕費用80,000元，應可用來抵充管理費；其餘逾五年期間部分之管理費則主張消滅時效之抗辯。

(四)惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項定有明文。此項誠實信用原則之法理，於抵充權及抗辯權（包括消滅時效）之行使，均應有所適用。民法第321 條固規定，對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。上揭規定係指有數宗債務之情形而言，於本件兩造間僅為管理費之債務，固有三宗不同標的之管理費，可由債務人即上訴人於清償時指定抵充何一房屋所欠之管理費，但就同一間房屋所積欠之管理費，儘管涉及一定期間所累積之債務，仍應認係屬同一宗債務，應不許債務人指定抵充何期間之管理費。又上訴人於103年6月繳交管理費時，當時回溯五年之期間，則自98年6 月間起之管理費，其請求權均尚未罹於消滅時效，上訴人不先抵充先屆清償期之99年6 月至102年6月期間之債務，而指定抵充103 年之債務，使被上訴人先發生之債權受到罹於時效之不利結果，於行使債權及履行債務之方式上，顯失公平，即有違反誠實信用原則之情形，應不允許其任意以此方式指定抵充之期間，而應依同法第322條第2款之原理，債務先屆清償期者，應先抵充。上訴人每年應繳之管理費總額為31,572元，上訴人於103年6月所繳之21,000元，應先抵充98年6 月至99年1月期間之管理費及滯納金。至於上訴人104年1 月20日所匯原本應用於修繕之8 萬元，縱使因未實際用於修繕屋頂，而上訴人行使抵銷權，應以其給付時點為抵充時點，而准其用以抵充99年2月至101年8 月間之管理費及滯納金，始符合誠實信用原則。總之，債務人任意以後屆期債務為抵充或抵銷之標的，致使債權人先屆期之債權受到消滅時效不利之結果，此抵充權或抵銷權之行使，有權利濫用性質，有違誠實信用，應不准許。

(五)被上訴人於107年11月1日起訴，回溯五年，自102年11月1日起之管理費尚未罹於消滅時效，自得向上訴人請求。上開期間60個月，合計管理費金額為157,860 元。另被上訴人本得按年息百分之十計算，向上訴人請求五年期間之滯納金，合計為本金百分之五十。然被上訴人限縮其請求而僅依上訴人未給付管理費金額10％計算之滯納金，而請求15,786元，自應准許。至被上訴人主張上訴人應給付與提起本件訴訟相關文書處理費12,994元部分，尚乏所據，自難准許。

四、從而。被上訴人依公寓大廈規約所定之管理費請求權之法律關係，請求上訴人給付173,646 元，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又其係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。是則原審判決命上訴人給付如上，並依職權宣告得假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事庭審判長法 官 林恒祺