花蓮簡易庭(含玉里)103年度花簡字第370號

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決　　　　103年度花簡字第370號

原告

黃惠暄

訴訟代理人

李文平律師

訴訟代理人

張照堂律師

被告

吳昌鴻

　　　　　　吳連智

　　　　　　柯珠蘭

上列當事人間請求返還土地事件，本院於中華民國104年1月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠依鈞院101年度簡上字第 25號民事判決意旨，坐落花蓮縣新城鄉○○段000○000○ 0000地號等3筆土地自民國41年10月30日起即由訴外人即出租人林阿邁與被告 3人之被繼承人吳志英成立耕地三七五租約，嗣由原告及被告 3人分別繼承出租及承租人地位，而原告所有坐落同段 868地號土地（下稱系爭土地）則不在上開租約範圍，且兩造業於 99年9月27日合意終止上開耕地三七五租約。惟兩造間就系爭土地有以口頭成立之租用基地建築房屋之不定期限租賃契約（下稱系爭租約）存在，而被告亦於系爭土地上興建門牌號碼分別為花蓮縣新城鄉○○村○○000號、116-1號及116-2號之房屋（占用面積如附圖所示，下稱系爭房屋），先予敘明。

㈡系爭租約既於日據時代前就已開始，應適用89年5月5日修正施行前民法第449條第1項之規定，亦即縱屬租用基地建築房屋，租賃契約之期限，亦不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。系爭房屋之屋齡早已逾20年，契約年限已屆滿，原告自得依土地法第103條第1款、修正前民法第449條第1項、第455條等規定請求被告返還系爭土地。

㈢若鈞院認本件無民法第449條第1項之適用，惟探求當事人真意應以房屋至不堪使用為期限，被告所有房屋業經60年代因颱風吹毀，現所建均為重修整建後之房屋，且也達於一般耐用年限，應認房屋已達不堪使用之情況，租賃契約期滿，被告應返還系爭土地。

㈣又本件兩造間就系爭土地既屬不定期租賃契約，原告另得依民法第450條規定以起訴狀繕本向被告3人為終止契約之意思表示，並依民法第 455條規定請求返還系爭土地等語，並聲明：⒈被告吳昌鴻應將坐落花蓮縣新城鄉○○段 000地號土地內如附圖所示B部分（即門號：116-1號，面積約為 25.00平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還原告；⒉被告吳連智應將坐落花蓮縣新城鄉○○段 000地號土地內如附圖所示C（即門號：116-2號，面積約為 110.87平方公尺）、D（即棚子，面積約為 25.42平方公尺）部分之地上建物拆除，並將土地交還原告；⒊被告柯珠蘭應將坐落花蓮縣新城鄉○○段000地號土地內如附圖所示A部分（即門號： 116號，面積約為 16.07平方公尺）之地上建物拆除，並將土地交還原告；⒋訴訟費用被告負擔。

二、被告則均以：系爭房屋於68年因颱風而重建，前地主往生後，繼承人即跟著繼承的租約，地主每年也都有到我們那裡去，已經默許。系爭土地周邊原本是樹林，由我們及祖先自己開墾興建，目前仍居住於附圖所示之地方，我們從來沒有否認土地是原告的，願意跟原告承購，或由原告依三七五減租條例分割系爭土地等語，並聲明：㈠原告之訴駁回，㈡訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷及得心證之理由：

㈠原告主張被告 3人所有之系爭房屋占用原告所有系爭土地如附圖所示之A、B、C、D部分，及兩造間就系爭土地存有租用基地建築房屋之系爭租約乙節，為兩造所不爭執，並有花蓮縣花蓮地政事務所土地複丈成果圖（卷第 7頁）在卷可稽，堪信為真實。

㈡原告另主張：系爭房屋已逾耐用年限且有不堪使用之情況，及系爭租約因逾20年而屆滿，原告得依土地法第103條第1款、修正前民法第449條第1項、民法第450條第2項、第 455條等規定請求被告拆屋還地等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

⒈按最高法院30年渝上字第 311號判例雖以：「土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449條第1項之限制而已」，惟最高法院62年台上字第3128號原判例已指出：「民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言，條文文義甚明。司法院院字第 539號解釋及本院30年渝上字第 311號判例，亦係就定期租賃而為」；再者，民法第449條於民國88年4月21日修正公布修訂增列第3項「租用基地建築房屋者，不適用第 1項之規定」，故最高法院90年度第4次民事庭會議決議不再援用最高法院 30年渝上字第311號判例，並將最高法院 62年台上字第3128號原判例於最高法院95年度第18次民事庭會議決議修改為：「民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年，係指定有期限之租賃而言」。本件系爭租約係不定期基地建屋租約，自無最高法院30年渝上字第311號判例之適用，即無民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年規定之適用。

⒉復按民法第450條第2項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第 103條所列各款情形之一，出租人不得收回，故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋，最高法51年台上字第2987號判例及86年度台上字第2258號判決參照。本件兩造間之系爭租約為不定期基地租賃契約，自應優先適用土地法第 103條，而非民法第450條規定，原告主張適用民法第 450條第2項規定終止系爭不定期基地租賃契約，自屬無據。

⒊再按土地法第103條第1款規定非因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止，最高法院 89年度台再字第7號判決可參。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。原告主張被告所有之系爭房屋於68年因颱風吹毀而重建，且達於一般耐用年限，應認房屋已達不堪使用之情況云云，為被告所否認，並以前詞置辯，揆諸前開規定，自應由原告就其主張之事實負舉證之責。經查，系爭房屋為1樓磚造平房，3戶相連，但內部並不相通，佳林116-2號房屋起課年月為73年1月，於101年之價值57,600元等情，有勘驗筆錄及房屋稅籍證明書附於該案卷宗可憑（該案卷第77、 115頁），且由卷附照片以觀，足認系爭房屋之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住或商業使用，具有經濟效益，亦無必須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形，難認系爭房屋已達不堪使用之程度（該案卷第 79-82頁）。原告復未能舉證證明系爭房屋已達不堪使用之程度，則其依土地法第103條第1款規定主張租賃年限屆滿收回系爭土地，亦非可採。

㈢綜上所述，兩造間之不定期限租地建屋契約尚未消滅，原告依民法第 455條前段規定請求被告拆除系爭房屋並返還系爭土地，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法核與判決結果不生影響，爰不贅行論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。民事判決(再字 - 再審之訴顯無理由判決駁回)

臺灣花蓮地方法院民事庭

法院書記官 郭怡君