臺灣花蓮地方法院民事簡易判決

原告

陳繪琦

兼上一人

訴訟代理人

陳士玄

被告

張月美

兼上一人

訴訟代理人

農恒桂

上列當事人間確認通行權存在等事件，經本院於民國113年1月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：原告與被告及訴外人趙維雄共三戶於民國98年4月分別向建商黃長煌購買房屋並履約完畢，此有原告與出賣人黃長煌間於98年4月7日訂立之買賣契約書為證，因原告購買之房屋坐落之農地並無道路聯通公路，故當時兩造及趙維雄分別於與黃長煌簽定買賣契約書時，均同意提供5米道路公社區使用，此有買賣契約書後之特約事項可證，原告經由系爭道路5米寬道路通往廣豐路已十餘年，詎被告擅自於該5米寬之道路上興建水泥柱圍籬，造成路寬僅3米，顯違反買賣當時所有住戶與建商之約定，侵害原告合法使用該5米寬道路之通行權利，原告有確認利益。縱使原告主張意定通行權之舉證不足，原告另主張法定通行權，主張通行係爭路寬5米寬道路；兩造及趙維雄既有約定提供自己一部份之土地供作三人通行使用，被告違反上開約定，擅自架設水泥柱鐵絲圍籬限縮原告通行之寬度，原告自得請求被告拆除圍籬，爰依確認通行權存在及民法第269條第1項之法律關係提起本件訴訟，聲明：確認原告就被告所有坐落花蓮縣○○鄉○○段000地號土地如附表地籍圖謄本上所示黃色部分有通行權存在；被告應將上揭原告有通行權之土地上所架設之水泥柱鐵絲圍籬(長約38公尺、高約1.6公尺)拆除，並容忍原告通行。

三、被告答辯則以：聲明駁回原告之訴。並主張：被告與黃長煌並未簽特約事項，依103年重上字第436號民事判決，申請建照之建築線僅供建築使用，並不規範私人權益，被告係於97年12月8日和黃長煌簽約的，該圖上只有用虛線概略描繪出水泥施工通道，97年被告去看房時大約是八、九成完成，當時還不是完全成屋的狀態，黃長煌認為被告已順利核貸、購屋並進而解決資金需求的問題，故在同年12月31日取得土地所有權狀，確定646地號土地所有範圍都是由被告取得所有權。建商在98年4月和646-1地號的趙維雄簽買賣契約，98年4月7日和643地號的原告簽訂買賣契約，都是在被告取得646地號所有權之後。黃長煌為成就646-1和643地號土地及地上物之買賣，在98年4月以手繪方式，私自把被告土地所有權之部分，在未經被告同意、沒有簽訂任何特約的情況下圖中的，私自納入A部分，作為買賣646-1和643地號土地的條件，已經侵犯到被告的權益，系爭農路通行協議書是黃長煌在完成三戶的買賣以後，還有意願將644、645地號土地收購作為興建農舍之用。黃長煌自己立的內容，被告沒有很詳細看過就簽了等語。

四、本院之判斷：

(一)原告所共有之花蓮縣○○鄉○○段000地號土地與被告所共有之同段646地號土地相鄰，均本為無道路聯通公路之袋地，有土地登記謄本、地籍圖及本院勘驗筆錄（卷第243頁）在卷可稽。兩造土地及其上房屋與訴外人趙維雄所有同段646之1地號土地及其上房屋均係向訴外人黃長煌、盧敏慧夫婦依買賣契約購得，有不動產買賣契約書及本院103年度訴字第63號刑事判決在卷可明。而兩造房地因無道路聯通公路，均循趙維雄所有同段646之1地號土地，由黃長煌、盧敏慧以契約約定之通行道路及其他地主提供之既有農路往來公路，亦經本院勘驗無誤，乃兩造所不爭。

(二)建築農舍須依建築法規指定建築線，始得申請建築執照及使用執照，乃公知之事實。兩造土地因無聯通公路，必須自設農路及借用他人土地（同段502地號）提供之通行道路始得指定建築線，乃屬當然。故由趙維雄與盧敏慧間之買賣契約「特約事項」（卷第221頁）所約定；「本件買賣移轉登記予甲方（趙維雄）時，甲方須無條件提供現有5米道路之土地供社區使用，...配合作為社區道路裝設之公共設施（路燈、大門燈、庭園庭等）...」，足見被告土地得以興建農舍，亦係由其同段646之1地號鄰地提供上述通行道路，始得指定建築線。並由上開「特約事項」之附圖（卷第223頁）可知兩造與趙維雄所有土地雖各自有獨立產權，但係一體由建商規畫為同一社區，與本院勘驗時所見設有共同使用之社區大門及電錶箱（卷第251頁）之情形相符。復由原告農舍申請建築執照時所附原地主陳素美提出之土地使用權同意書（卷第159頁），被告土地前地主王月鳳已依據吉鄉農字第24324號、同段646之1地號前地主楊建發已依據吉鄉農字第24325號將土地一部提供作農業經營農路使用（卷第161頁）。因此，被告雖不欲提出其與出賣房地之建商間買賣契約，但由上述申請建照時之因指定建築線所為規畫農路之過程，應可推認被告與建商間應有就系爭通行道路有所約定，始符常理。再者，由被告於00年00月間購得房地後，對於當時已存在系爭原告通行其土地之5米道路，並無任何異議，係至十餘年後始將其中一部分以水泥柱鐵絲圍籬封閉，阻礙原告使用，亦得認上述通行道路乃被告購買其土地時，已同意提供原告通行使用。

(三)被告就原告提出之卷第207頁圖之真正並不爭執，僅辯稱此係97年12月8日其與黃長煌簽約時所附，圖上僅有以虛線略描繪出水泥施工通道，主張係為供施工用，且未經其同意供原告使用。然由花蓮縣政府之建照申請所附土地使用同意書，可知於被告購得其土地前已由前地主同意將系爭通行道路供原告使用以指定建築線，應非僅為施工時臨時使用之性質。所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第765條、第767條第1項定有明文。惟所有權非無限制之權利，其限制有因公法上法令之限制（諸如土地法、都市計畫法、水土保持法等）或公法行為之限制（諸如行政處分之附款、行政契約等）、公法上事實之限制（諸如既成道路），亦有因私法上之限制（諸如民法），而使其雖具有所有人之名義，但喪失其對所有物之實際管領、占有、或上揭使用、收益、處分等權能。關於私法上之限制，則除包括以法律行為成立物權法上限制物權（諸如地上權、典權、地役權等）或成立債權法上契約（諸如租賃、借貸、信託等）外，尚包括法定事實上之限制（諸如相鄰地關係之通行權、越界建築等）、程序法上之限制（諸如法院扣押命令、假處分等）及法理上之行使限制（諸如權利濫用禁止、誠實信用原則等）。承上說明，所有權受到限制者，所有人雖名義上為物之所有者，但實質上其對物之權利則因受到上述各種法規範之限制而喪失其內涵之權能，成為「權能欠缺之所有權人」。物之所有權之取得，有分「原始取得」與「繼受取得」之情形。繼受取得之所有權，其讓與人倘係屬「權能欠缺之所有權人」者，則受讓人依繼受之法理，其所受讓取得之所有權，一般亦應承受「權能欠缺」。於買賣為原因而繼受取得所有權之情形，以買賣標的物乃土地為例，倘出賣人於危險移轉而讓與土地所有權予買受人時，並未占有土地，亦即土地尚由第三人占有中，則繼受取得之買受人，雖因買賣之所有權移轉登記而名義上取得所有權，但並未實質自出賣人交付而受領占有土地。此時所有權人若有可依民法第767條第1項前段排除第三人侵奪占有之物上返還請求權者，自得於移轉所有權時一併移轉予買受人，買受人可向第三人行使土地之占有返還請求。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條亦有明文，該所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。又倘土地所有人以租賃以外之其他契約同意其土地供他人興建房屋使用者，無論其同意係基於有償或無償之性質，都是一種自願放棄或限制土地所有權能之行為，土地所有人應受契約效力之拘束，不許事後反悔，以符合契約之信賴保障。若土地所有人於同意他人在自己土地上興建房屋後，將土地出賣予第三人，其主觀上乃明知其出賣之標的物已有他人房屋占有中，應告知買受人此情事，而上開他人房屋占有土地之情事，外觀上買受人如亦可得而知，卻仍同意予以買受者，則其於取得所有權後再向占有土地之房屋所有人主張上揭民法第767條第1項前段所有物返還請求權而請求拆屋還地，應認有違誠實信用原則。再按經由買賣而繼受取得物之所有權者，除了取得該物之抽象上之所有權利外，同時亦取得該標的物之現狀，但非該標的物之理想狀態。以土地經人非法掩埋廢棄物為例，倘所有人將此已遭人掩埋廢棄物之土地出售予買受人，買受人所實際繼受取得者，應包括土地現狀加上原所有人對侵害者依民法第767條第1項中段規定之侵害排除請求權，買受人得向侵害人依上開規定為侵害排除之物上請求。反之，倘土地所有人基於其對所有物之自由處分權，同意他人在其土地掩埋廢棄物，而嗣後出賣土地予買受人者，買受人只能繼受取得土地之現況，而非理想狀態，未包含民法第767條第1項中段之侵害排除請求權，自不能對他人行使未因繼受取得之物上請求權主張排除侵害，而僅能依買賣之法律關係向出賣人主張瑕疵擔保。這觀念，用於所有人已因其自由處分權之行使而喪失對土地之占有之情形，所有人出賣土地予買受人，而買受人亦僅能取得物之現狀，非理想狀態，出賣人未交付予買受人占有之部分，買受人自始未有現實之管領力建立，即無受他人侵奪所有物之占有之情事，因出賣人讓與之內容未包括對占有人之民法第767條第1項前段之返還請求權在內，故因買賣受讓土地現狀之買受人，亦應無上開返還請求權得行使，始符誠實信用原則之法理。又物之買賣，其標的為土地者，雖與買賣動產有別，但仍屬一實質可以觀察及觸摸的「物」，土地上若已有建物，在物理上該建物即存在於土地，可以用感觀觸及與理解，性質上係於買受前可以判斷其標的物是否有瑕疵，因此此種「土地上有他人建物」形式之瑕疵，已非單純抽象之權利瑕疵，亦有物理上使用效益之物之瑕疵性質，可以透過一般檢查方式發現此瑕疵，故而如同買受一個有裂痕花瓶之買受人，其所繼受取得之花瓶不可能因為所有權移轉而使裂痕消失；買受一塊已有房屋立於其上之土地，買受人所繼受取得之土地，亦於物理上如斯，倘其可以於買受前透過檢查及詢問即明瞭標的物之狀態者，仍欲透過買賣及所有權移轉，來破壞房屋與土地原本已形成之「法的安定性」狀態，其實質之性質上，即有故意去破壞房屋與土地間原本存在之債權關係或其他法律關係之惡意，此即屬違背誠實信用原則之行為，應不受法律容許及保護。

(四)被告於00年00月間取得其土地所有權前，其前手所有人楊建發已於00年0月間設置系爭通行道路為「作為農業經營農路使用」（自願設置道路之行為），供原告土地前手陳素美起造農舍時指定建築線，這些向政府公部門之宣示成為道路之行為，應發生就被告土地所有權之使用權能上之限制，使土地所有權人放棄部分權能而負有容忍他人通行使用之法律上義務的拘束效力。且基於讓與及繼受取得之法理，權利受讓人所享權能之範圍應不大於讓與人所得讓與者，受讓人自應受到相同拘束。被告將建商原本舖設之5米水泥道路，自行以水泥柱鐵絲圍籬封閉成為3米道路，造成對原告通行及建築法規下公眾利益之侵害，即有違誠實信用原則及權利濫用禁止原則。原告請求確認其通行權利及予以排除妨害，為有理由，應予准許。

據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。

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