虎尾簡易庭106年度虎簡字第9號

臺灣雲林地方法院民事判決　　　　　　　106年度虎簡字第9號

原告

陳俊宏

被告

陳秋上

訴訟代理人

陳正利

上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國106 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1 項、第2 項分別定有明文。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款亦有明文。原告起訴狀聲明第二項記載「被告所有前項地上物之地上權存續期間至（民國）110 年12月31日」，請求本院就地上權定存續期間，惟原告於106 年2 月10日言詞辯論前即撤回此部分聲明。又原告起訴狀第一項記載「自105 年1 月1 日起至上開房屋及圍牆得使用期間之日止」，擴張為「自105年1 月1 日起至上開房屋及圍牆拆除並返還土地之日止」，核屬擴張應受判決事項之聲明，應屬合法。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

㈠雲林縣北港地政事務所民國104 年12月22日土地複丈成果圖（如附圖）所示甲-3磚造平房面積92.2平方公尺、線段b-c磚造圍牆面積13.25 平方公尺、線段c-d 磚造團牆面積25.05 平方公尺（下合稱系爭地上物）為被告於40多年前所出資興建而取得所有權，96年間因協議分割取得雲林縣○○鄉○○段000000 000地號土地（下稱系爭土地）所有權，斯時系爭土地及系爭地上物，同屬被告所有，嗣系爭土地因抵押物拍賣，由原告因拍賣而於104 年2 月24日取得系爭土地所有權，依民法第876 條之規定，於抵押權拍賣時，視為已有地上權之設定，此經臺灣高等法院臺南分院105 年度上易字第138 號判決確定在案。

㈡兩造間因系爭地上物之法定地上權關係，依土地法第97條第1 項條第105 條之規定，系爭土地104 年之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）624 元，以申報地價10% 計算地租，被告於104 年3 月至12日共10個月期間，應給付原告6,790元（【92.2+13.25+25.05】x624x10%÷12x10=6,790 元），依105 年之申報地價為每平方公尺648 元，以申報地價10%計算地租，被告自105 年1 月1 日起至系爭地上物拆除並返還土地之日止，應按月給付原告705 元（【92.2+13.25+25.05】x648x1 0% ÷12=705元）。並聲明：如主文第1 、2 項所示。

二、被告則以：對於臺灣高等法院臺南分院105 年度上易字第138 號確定判決沒有意見，惟地租之金額應以原告所主張之金額3 成計算才合理等語。

三、本院之判斷：

㈠原告主張前開貳一㈠之事實，業據原告提出臺灣高等法院臺南分院105 年度上易字第138 號確定判決書（含附圖）、系爭土地第一類謄本可憑（見本院卷第16至22頁），亦為被告所不爭，堪信為真實。

㈡設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之，民法第876 條第1 項定有明文。系爭地上物於104 月2 月視為已有地上權之設定，此經臺灣高等法院臺南分院105 年度上易字第138 號確定判決在案，為兩造所不爭，兩造無法協議地租，依上開規定，即應由法院以判決定之。是本件爭點為系爭地上物地上權之地租多寡。經查：

⒈酌定地租之多寡，法院得本於土地之價值、地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質、利用狀況、土地周邊環境、工商業繁榮程度及地上權人所獲之利益等情形判斷之（參謝在權，民物物權論【中】，99年9 月，修訂5 版，第48至49頁）。本件系爭土地位於雲林縣元長鄉，周遭均為農田，散落零星建築物，有道路對外相通，惟幾乎無商業活動，此有本院另案之勘驗照片在卷可憑（見本院104 年度虎簡字第129 號影卷第9 至20頁）；系爭土地使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地，其104 年及105 年度公告現值均為每平方公尺2,500 元（見本院卷第21至22頁）；系爭地上物取得法定地上權之原因，係因系爭土地原為被告所有，卻因遭抵押權人拍賣，而由原告拍得，系爭地上物僅為磚造平房及圍牆，磚造平房亦僅能保留部分，其餘如附圖甲-1、甲-2部分恐遭拆除，實際上已難以居住，亦無從產生經濟收益。又本院認為本件地租之核定，應考量周遭租金行情，惟兩造均表示無法提供，本院依職權查詢內政部不動產資訊平台，系爭土地周遭亦無類似資料可供參考，又系爭地上物所占有之系爭土地每平方公尺公告現值為2,500 元，而據內政部統計資料，雲林縣歷年公告土地現值占一般正常交易價格百分比，於104 年為90.47%、105 年為90.71%、106 年為91.13%（見本院卷第52頁反面），依此換算系爭土地之市價大約為每平方公尺2,750 元，故系爭地上物占用之土地市價為共358,873 元（【92.2+13.25+25.05】x2 ,750 =358,873】。另參酌現今利率行情僅1%出頭，又根據研究顯示工商業越繁榮之處，其市場平均年息愈低，全臺一般農業區，年息約3%至5%之間（見張永健、陳恭平、劉育昇，無權占有他人土地與相當於租金之不當得利－實證研究與政策建議，政大法學評論，第144 期，2016年3 月，第112 至114 頁），且審酌上開核定地租之參考因素，本院認為以系爭土地市價4%核定地租，應為適當，故系爭地上物法定地上權於104 年3 月1 日起之地租應為每月1,196 元（358,873 元x4% ÷12=1,196元）。惟因原告僅主張104 年3 月1 日至12月31日止每月地租為679 元，及105 年1 月1 日起至系爭地上物拆除並返還土地之日止之地租每月為705 元，故本院應於該範圍內為裁判，而核定系爭地上物之地上權於104 年3 月1 日至12月31日止每月地租為679 月，105 年1 月1 日起至系爭地上物拆除並返還土地之日止每月地租為705 元，爰裁定如主文第1 項所示。至於被告主張應以原告主張金額之3 成核定地租，本院認為顯然過低，不足採憑。

⒉至於原告主張應依土地法第97條第1 項及第105 條之規定，依系爭土地申報地價10% 計算地租云云。惟查，土地法第97條第1 項所稱「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」所謂「城市地方房屋」，係指「已發布都市計畫」之區域而言（參陳立夫，城市房屋租金之限制－土地法第97條，臺灣環境與土地法學雜誌，第8 期，2013年12月，第79至86頁；張永健等，前揭文，第130 頁）；系爭土地並非已發布都市計畫之區域土地，自無該條適用。又土地法第105 條係指租用基地建築房屋準用同法第97條之規定，本件非租用基地建築房屋，自無該條文適用，原告主張之上開法律條文，顯有誤解。

⒊從而原告請求被告給付104 年3 月1 日起至12月31日止之地租共6,790 元（679x10=6,790），及自105 年1 月1 日起至系爭地上物拆除並返還土地之日止，按月給付原告705 元，為有理由，應予准許，爰裁定如主文第2項所示。

四、綜上所述，原告本於法定地上權關係，請求核定被告所有系爭地上物占用原告所有系爭土地之地租為每月705 元。被告應給付原告租金合計為6,790 元，及自105 年1 月1 日起至系爭地上物拆除並返還系爭土地之日止，按月給付原告之地租為705 元，為有理由，應予准許。

五、本件被告應給付原告6,790 元部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。