臺灣宜蘭地方法院九十一年度訴字第一八八號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　九十一年度訴字第一八八號

原告

丙○○

訴訟代理人

丁○○

被告

甲○○

訴訟代理人

張致祥律師

複代理人

乙○○ 住台北市大同區○○○路二五巷二之一號五樓

右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：如主文第一項、第二項所示。

貳、陳述：

一、原告所有坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段一九九二、一九九三、一九九四、一九九五、吉祥二段五七九地號土地（以下簡稱系爭土地），原係由原告之被繼承人即訴外人林曾招治出租予被告之被繼承人即訴外人王振溪作為耕地之用，並經耕地三七五租約登記在案（即宜蘭縣政府民國五十九年五月五日地科權字第二四七五二號），嗣因繼承之故繼承予兩造，兩造有耕地租佃關係存在。

二、被告雖承租系爭土地，惟自原承租人王振溪耕作期間之七十年間起至王振溪死亡時之八十二年止，均未繳足地租，承、出租人常因租金給付問題爭執不休，原告遂通知收取地租之新合益碾米工廠不再代收地租，被告如要繳納地租由法定機關代收，被告已積欠地租達二年之總額，已有耕地三七五減租條例第十七條第四款之終止事由。又系爭土地中吉祥路二段五七九地號（即原古結段一九六Ｏ地號）土地被告未自任耕作，任其荒廢，依民法第四百三十二條之規定，承租人本應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，依同條例第十七條第四款之規定，亦為得終止租約之事由，原告已於九十年十二月十日以淡水郵局第二四四號存證信函定期催告被告給付欠租，再於九十一年一月五日以淡水郵局第二四號存證信函終止兩造租約。系爭耕地租約既已終止，原告本於所有權之作用，自得請求被告將系爭土地交還原告，並請求被告協同原告向宜蘭縣壯圍鄉公所辦理系爭土地之租約終止登記。

三、對被告抗辯所為之陳述：

（一）被告確已積欠地租達兩年：

⑴依據新合益碾米工廠提供七十年至八十二年間之帳目加以統計：十三年來原告共收取二萬六千零三台斤之稻穀。然依據租約明定每年被告應支付三千一百十五台斤稻穀，原告十三年可收取四萬零四百零九十五台斤之稻穀，被告十三年來共積欠一萬四千四百九十二台斤之稻穀。

⑵本件年租金約新台幣（下同）三萬四千元左右，被告於九十一年五月十五日雖以鈞院九十一年度存字第三三八號提存租金，但僅提存二十三萬七千二百二十五元約七年租金，且於提存申請書聲稱無法連繫繳納租金，其說法實未有法律之依據。

⑶三七五減租條例於七十年三月二十三日已經廢止，原告未與原承租人簽訂任何契約，原承租人又積欠地租，達撤佃法定之規定。

⑷被告另抗辯原告之租金給付請求權已罹時效，然時效是否消滅與系爭租約得否因積欠地租之事由終止租約無涉。

（二）原告已向被告合法催告繳租，並為終止租約之意思表示：

⑴被告為原承租人王振溪合法繼承人，且其他繼承人均已拋棄繼承，依本院八十四年度訴字第一四七號租佃爭議事件附件王振溪之繼承系統表，被告確屬承租人王振溪合法之繼承人，且具文如有缺漏或錯過者應由申請人即被告負損害賠償責任及有關法律責任，且被告並以其名義向宜蘭縣壯圍鄉公所，申請辦理單獨登記繼承原告所有土地之繼耕權，足見原告向其為催告及終止租約之意思表示應屬適法。

⑵原告已於九十年十二月十日以淡水郵局第二四四號存證信函定相當期限催告被告繳租，並於九十一年一月五日以淡水郵局第二十四號存證信函表示要收回土地，已為終止租約之意思表示。依據民法第八百四十六條之規定：永佃權人，積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得撤佃，民法第八百三十六條、同法第四百五十八條第四項之明文規定。又依民法第八百四十七條之規定，向永佃權人，以意思表示為之（即九十一年一月五日淡水郵局第二十四號存證信函）。因此請求鈞長判決終止三七五之登記。

（三）被告抗辯因原告拒收租金，故欠租不可歸責於原告等詞，顯與事實不符，蓋被告於七十年至八十二年間已先積欠租金總額達兩年，原告才通知新合益碾米工廠不再收取被告租金，雖兩造間沒有再約定繳納租金之方式，但被告仍可依三七五減租條例第十條之規定予以提存，是尚不得以被告拒收租金為由主張不得終止租約。

（四）至於系爭土地中吉祥路二段五七九地號土地雖有種植麻竹也僅是部分而已，並非全部土地，附近居民亦稱很久沒有耕地了。

叁、證據：提出地籍圖二份、土地登記謄本四份、淡水郵局存證信函二四四號、壯圍郵局存證信函四七號、淡水郵局存證信函第二四號、休耕申請書五份、租佃契約、壯圍鄉公所八十三年六月十四日、八十四年九月二日函、八十七年二月二十四日函、宜蘭縣政府八十四年八月二十九日函、八十七年二月十三日函、戶籍謄本、繼承系統表、本院九十一年度羅促字第八九九號支付命令、九十一年度存字第三三八號提存通知書、八十四年度訴字第一四七號民事通知書、壯圍鄉公所受理單獨申請租約登記通知書、租金收支明細表及計算書、王振溪之繼承系統表暨理由書、照片四紙、原告致壯圍鄉公所函文（八十三年六月十日），為證並聲請函詢壯圍鄉公所租金究應如何計算。

乙、被告方面：

壹、聲明：請求駁回原告之訴。

貳、陳述：

一、就原告主張被告積欠地租金總額達兩年乙節：

（一）被告所以遲延繳納租金實係原告拒收租金，故欠租係可歸責於原告：本件原告與被告之父王振溪簽訂三七五租約，八十二年以前每年租金均由原告向被告委託給付之新合益碾米工廠收取。惟八十二年十月十日被告父親逝世後，原告即向碾米廠表示不再收取租金，且原告亦未出面向被告收取租金，經被告聲請調解多次，原告均未出面，致被告無法與原告聯繫解決付租事宜，非被告拒付租金。原告自應於期限屆滿前赴碾米廠收取租金，原告未赴碾米廠收取租金，遲延繳納租金是可歸責於原告事由，原告自不得以被告欠租之事由終止租約。

（二）原告未定相當期限之催告繳租，且無終止租約之意思表示：

⑴九十年十二月十日淡水郵局第二四四號存證信函載有：「本人近來須賣土地解困，依據耕地三七五減租條例第十五條書面告知，台端如有異議，可委任一人依前述受任人丁○○聯絡並盡其義務」等語，而耕地三七五減租條例第十五條係規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」，可認原告係通知被告行使優先承買權之意，並無終止合約之意思。

⑵至於九十一年一月五日（被告誤載為九十年十二月十二日）淡水郵局第二四號存證信函內載：「本人將依耕地三七五減租條例第十七條第三、四款辦理終止租約。台端如有異議應以書面法令返還以諮查詢，不得借（藉）故延繳租金及荒地未做」等語，上開文義，僅係催繳租金及改善耕作，勿令田荒之意，而將依耕地三七五減租條例第十七條第三、四款辦理終止租約等語，係警告用語，係指將終止租約，並無以該函為終止合約之意思。

（三）被告已於九十一年五月十五日提存應繳納之租金二十三萬七千二百二十五元，該終止租約不生效力：系爭耕地之租金應以實際收成為計算基礎，是以原告提出於鈞院之碾米廠歷年收租文件可知，八十二年第一期稻作共收成一千一百五十台斤，依一百台斤以一千零二十元計算（即目前報上所載每台斤十點二元計算），等於一萬五千八百一十元，以此類推八十三年至九十年第一期之稻作租金共計十二萬六千四百八十元。至八十年至九十年之第二期稻作配合政府政策，而處休耕狀態，政府補助二十二萬一千四百九十元，原告與被告應各分得一半即十一萬零七百四十五元。依系爭租賃契約所載明：「租金係依主要作物收入依一千分之三七五（被告誤植為三十五）計算。」，是被告就休耕收入提存百分之五十已逾合約範圍，從而被告提存二十三萬七千二百二十五元已經清償完畢。

（四）被告之父親王振溪逝世後係由其三子甲○○、王金鐘、王金城共同繼承，是以原告應向上開繼承人為終止租約之通知始為合法，惟原告僅送達終止租約於被告一人，其終止租約之通知，非屬適法。

二、就原告主張被告未於系爭土地中吉祥路二段五七九地號土地耕作，並非事實：該地號土地因欠缺水源，目前改種麻竹、竹筍、雜糧作物，故仍在耕作中，且休耕是保持地力、遵從政策之行為，休耕期間亦仍須整地、種植綠肥，並非毫無耕作。復依內政部七九、一一、一九台內地字第八四八四九四號函：「因配合政府稻田轉作計畫休耕經核定有案者，無耕地三七五租例第十七條第四款之適用。」，是原告以被告不為耕作繼續一年而終止租約，實無理由。

叁、證據：提出提出第一期稻谷租結錢、第二期轉作金額紙條二紙、內政部七九、一

一、一九台內地字第八四八四九四號函影本為證。

丙、本院依職權調取本院八十三年度繼字第十號、八十四年度訴字第一四七號、九十一年度存字第三三八號、九十一年度宜簡字第一Ｏ二號卷、分別向宜蘭縣政府、壯圍鄉公所查詢本件租年爭議前向宜蘭縣政府租佃調解委員會聲請調解情形、系爭土地有無耕休轉作之事實、休耕期間、終止租約事宜。

理由

壹、程序方面：

一、查本件兩造間租佃爭議事件，宜蘭縣壯圍鄉公所（以下稱壯圍鄉公所）於八十三年十月十三日以八三鄉民字第九六八八號函報宜蘭縣政府調處，嗣調處不成立，移送本院審理，因原告經合法通知二次未到庭，視為撤回。並由宜蘭縣政府於八十四年八月二十九日以八十四府地權字第九九一一二號函通知壯圍鄉公所在案。被告復於八十六年向壯圍鄉公所申請調解，經調解不成立，該所於同年九月十八日以八六鄉民字第Ｏ九七六五號函送宜蘭縣政府調處，再經縣政府耕地租佃委員會通知原告未到會，該會遂於八十七年二月十三日以八七府地權字第一六九ＯＯ號函請壯圍鄉公所轉知被告逕向法院提起訴訟等情，有宜蘭縣政府九十二年五月一日府地三字第Ｚ○○○○○○○○○號函在卷可稽。經核兩造既經踐行前揭調解程序，原告逕行提起本件訴訟，於法並無不合。

二、原告於九十一年五月六日起訴請求終止租約登記，並未記載應為之聲明，經命補正後，於九十一年六月四日以書狀補正聲明為「請求返還利益及塗銷三七五之登記」，復於九十一年七月二十四日準備期日始更正聲明為：「一、被告就原告所有坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段一九九二、一九九三、一九九四、一九九五、吉祥二段五七九地號土地上之耕三七五租約登記應予塗銷。二、被告應給付原告新台幣四十一萬九千七百三十七元」，再於九十一年七月二十四日以書狀撤回前揭第二項之聲明。嗣又於九十二年四月二十六日準備程序中更正聲明為：「一、被告應就（將）原告所有坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段一九九二、一九九三、一九九四、一

九九五、吉祥二段五七九地號等土地返還原告。二、被告應協同向主管機關（即壯圍鄉公所）辦理前揭土地之耕地租約終止之登記。」，經核原告所為各次更正聲明，請求之基礎事實均相同，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段一九九二、一九九三、一九九四、一九

九五、吉祥二段五七九地號之土地為原告所有，兩造就系爭土地有耕地租佃關係，並經耕地三七五租約登記。被告就其中同鄉○○○段五七九地號之土地，任令荒廢，被告有「非因不可抗力繼續一年不為耕作」情事。又自七十年起至八十二年止，每年僅繳納部分租金，自八十三年起即不再繳納租金，被告亦有「地租積欠達兩年之總額」之事實，依耕地三七五租約條例第十七條第一項第三款、第四款規定，上開各情得終止租約，原告已於九十年十二月十日定相當期限催告被告繳納租金，並於九十一年一月五日向原告表示終止租約，自得請求被告將系爭土地交還原告，並請求被告應協同向壯圍鄉公所辦理系爭租約終止登記等語。被告則以：被告均有於系爭耕地繼續耕作，且八十二年以前並無積欠原告地租，至八十二年以後之租金，實因原告拒收，欠租非可歸責於被告，自不應負給付遲延之責，原告終止租約不合法，應不得請求返還系爭土地等語，資為抗辯。

二、原告主張系爭土地為其所有，與被告間就系爭土地有耕地租佃關係，並經耕地三七五租約登記之事實，有土地登記謄本、耕地租約為證，復為被告所自認，堪認原告此部分之主張為真實。

三、原告主張被告未在系爭土地中吉祥二段五七九地號之土地上耕作，任令荒廢，依同條例第十七條第一項第四款之規定，已有得終止租約之事由，並提出照片四紙為證。然稽之該照片四紙均攝於八十九年九月七日同一日，尚難僅以該等照片即足認定被告有繼續一年不為耕作之事實。原告雖另主張：「附近的人也說他們很久沒有耕地了」等語（見九十二年六月二十五日言詞辯論筆錄），然查被告究係多久沒有耕作，是否確已達繼續一年等情，未據原告提出證據以明其說，原告主張被告已達一年繼續一年不為耕作，即屬無據。

四、原告又主張被告地租積欠達兩年總額乙節，為被告所否認，並以前詞為辯，本件被告有無確實欠租，乃繫於耕地地租究應如何計算為斷：

（一）按耕地地租租額，不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五；原約定地租超過千分之三百七十五者，減為千分之三百七十五；不及千分之三百七十五者，不得增加。又耕地主要作物正產品，全年收穫總量之標準，由各鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會，按照耕地等則評議報請直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會評定後，報內政部備查。且耕地因災害或其他不可抗力致農作物歉收時，承租人得請求鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會查勘歉收成數，議定減租辦法，鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會應於三日內辦理；必要時得報請直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會復勘決定之，耕地三七五減租條例第二條第一項、第四條、第十一條第一項定有明文。自上開法文可知耕地地租之租額，係由各鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會依耕地等則評議決之，倘耕地有不可抗力因素致農作物歉收時，則須依法定程序議定減租辦法，在未定出減租辦法前，承租人仍應依原所評議之地租租額給付之，其不得片面依農作物實際產量給付租金，是倘所給付之租金未達原契約所約定之租金額度或數量，仍應屬承租人未依債務本旨提出給付。

（二）本件依系爭租約所載，被告每年應給付稻穀三千一百一十五台斤，則地租之兩年總額即為六千二百三十台斤。復依兩造約定託收租金之新合益碾米工廠所提供，復為兩造不爭執之租金收取明細所載，被告繳租情形為：七十年繳租三千零八十台斤欠租三十五台斤、七十一年繳租二千八百六十七台斤欠租二百四十八台斤、七十二年繳租二千六百八十五台斤欠租四百三十台斤、七十三年繳租二千二百台斤欠租九百一十五台斤、七十四年繳租一千八百五十八台斤欠租一千二百五十七台斤、七十五年繳租二千二百六十六台斤欠租八百四十九台斤、七十六年繳租二千一百五十台斤欠租九百六十五台斤、七十七年繳租一千五百台斤欠租一千六百一十五台斤，以上合計欠租六千三百一十四台斤，已逾地租兩年總額之六千二百三十台斤，足徵被告至七十七年底即已積欠地租總額達兩年，應堪認定。

五、本件符合同條例第十七條第一項第三款「地租積欠達兩年總額」之規定，已如前述，則再需審酌者為系爭租約是否已生合法終止之效力，經查：

（一）被告辯稱原告未向王振溪之全體繼承人為終止租約之意思表示，終止租約不合法云云。然查被告甲○○早已於八十二年間繼承其父王振溪就系爭土地之租賃權，其餘繼承人並書立繼承權拋棄書在案，業經本院調取本院八十三年度繼字第十號卷宗核閱屬實，原告自無庸向已拋棄繼承之他人為催告或終止租約之意思表示，被告之辯稱並無足採。

（二）被告又以原告並未依法催告欠租並向被告為終止租約之意思表示等語為辯。惟按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。當事人為意思表示時，受限於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，尤其在一般不甚了解相關法律非法律專業人士，在對他人主張自己權利之場合，因未能如熟知法律之人能明確使用法律用語，而屢有用辭未能充分表達本人真意之情形，法院自應進一步探求其為意思表示所欲達到之目的，合理解釋之。查：

⑴觀之原告於九十年十二月十日以淡水郵局第二四四號存證信函（以下簡稱前函）表明：「本人受丙○○先生委任辦理買賣，終止台端三七五租約事宜‧‧‧前租約人王振溪先生八十二年開始未繳田賦，台端欲辦理耕租權並未有提存之單據代繳王振溪先生所欠租金，義務未盡何來權力。綜前述之行為即可終止租約，本人近來須賣土地解困，依據耕地三七五減租條例第十五條書面告知台端等如有異議可委任一人依前述受任人丁○○連絡並盡其義務。‧‧‧十五日內台端未表示異議或未盡其義務視同放棄其權力。」等語，依其文義足認已論及被告未繳交租金，擬收回土地情事、並定有十五日限期催告支付欠租之意思。而其表明出租人欠租部分雖僅指八十二年以後之租金，小於承租人自七十年起應付之租金，惟依誠實信用原則，應已生催告之效力，是被告辯稱原告未限期催告付租云云，實不可採。

⑵次觀原告於九十一年一月五日以淡水郵局第二四號存證信函（以下簡稱後函）所載：「台端函覆陳明田賦乙事係屬違法並未踐行法令，何來權力（利）之事。‧‧‧前函僅依法催告欠租事宜，台端一再不依法行事恕難協商‧‧‧本人將依耕地三七五減租條例第十七條第三、四款辦理終止租約。台端如有異議應以書面法令返還以諮（資）查詢，不得借（藉）故延繳租金及荒田未做。」等語，全篇雖無終止租約之明確用語。然綜觀前、後函文句，原告已於前函表明「係為終止台端三七五租約事宜」、「收回土地」之意思，後函亦表明「前函僅在依法催告欠租事宜」。而後函「將辦理終止租約」一語，尚難如被告所辯僅「將終止租約」之意思（見本院九十二八月八日言詞辯論筆錄），而應解為「將辦理終止租約登記」，與前函意旨較為一貫。次參以原告於本院主張：「依據民法第八百四十六條之規定：永佃權人，積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得撤佃，民法第八百三十六條、同法第四百五十八條第四項之明文規定。又依民法第八百四十七條之規定，向永佃權人，以意思表示為之（九十一年一月五日淡水郵局第二十四號存證信函）。」等語（見九十一年七月三十日書狀），足徵原告雖不諳法律誤引永佃權之規定，但已表明是以後函為終止租約之意思表示。末審酌被告自八十二年起為辦理繼耕權，惟原告因認被告歷年未繳足租金而拒絕協同辦理，迭經耕地租佃委員會調解均不成立，已如前述，並有耕地租佃委員會調解程序筆錄在卷可稽，故被告於綜合前、後函之文義，應認當已可明瞭原告係以後函為終止租約之真意。被告執後函僅為警告用語，並無終止租約之辯詞，已顯過苛解釋，而失公平、合理。

六、至被告辯稱，八十二年以前之租金原告於收取後從未爭執，且已過租金請求權之時效云云。惟參酌最高法院八十七年度台上字第二七七七號判決意旨：「耕地租約之出租人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款終止租約，應以出租人終止時之狀態為準，即以出租人為終止之意思表示時承租人所積欠之地租總額，計算有無達兩年地租之總額，倘積欠地租已達兩年總額，租約經合法終止，其租約即自終止時向後失其效力，縱承租人嗣後於出租人請求返還土地訴訟中為租金請求權之時效抗辯，亦不生影響。」，可知倘積欠地租已達兩年總額，而租約並經合法終止，縱承租人於訴訟中為租金請求權之時效抗辯，對於已生合法終止之效力亦不生影響，是被告以租金請求權已罹時效不得作為欠租之計算等辯詞，洵無足採。

七、末按租賃契約終止後，應返還租賃物。民法第四百五十五條第一項定有明文。本件被告確有積欠租金達二年總額之情形，已如前述，經原告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定，終止兩造間之耕地租約，則原告請求被告返還系爭土地，被告並應協同向主管機關即壯圍鄉公所辦理系爭土地之終止耕地租約登記，於法有據，應予准許。

八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、所提之證據暨聲請調查之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官　郭淑珍