臺灣宜蘭地方法院96年度訴字第170號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第170號

原告

丙○○

訴訟代理人

黃憲男律師

被告

己○○○

訴訟代理人

朱俊雄律師

上列當事人間返還價金事件，本院於96年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第255條第1項第2款規定自明。原告為訴之追加，苟其請求之基礎事實同一者，即非法所不許。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告原起訴時即主張本件買賣標的土地有數十坪既成道路存在之權利瑕疵及物之瑕疵，並依物之瑕疵擔保責任之規定解除系爭買賣契約（見卷第 3頁），嗣於第一次言詞辯論期日爭點整理時就上開事實則僅提及買賣標的有物之瑕疵，主張被告應負物之瑕疵擔保責任（見卷第33頁），惟第二次言詞辯論期日則復主張本件有權利瑕疵及物之瑕疵，並於後續訴訟審理中主張據以解除系爭買賣契約之原因為民法有關權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保之規定（見卷第62、76頁），則原告先後所為主張之訴訟標的法律關係雖有不同，惟其請求之基礎事實同一，依上開法文闡釋意旨，自應准許其為訴之追加，合先敘明。

二、另按民事訴訟法第 270條之1第3項前段規定應受其拘束之爭點協議，係指當事人就其既已主張之爭點，經依同條第 1項第3款或第2項為協議者而言；至於當事人主張之攻擊及防禦方法，雖經爭點整理之程序，惟未經兩造為爭點簡化之協議者，自無所謂應受爭點簡化協議拘束之情形可言。查，本件於第一次言詞辯論期日，雖曾進行爭點整理之程序，而原告複代理人對於法院所提示之爭點，亦有為同意上開爭點之陳述，惟原告複代理人仍接續為：「待詳閱答辯內容後，關於請求調查的事證資料，再另狀補充。」、「相關意見補陳，另具狀表示。」等之陳述（見卷第33頁）（此亦可參照當日錄音譯文），是兩造間並未進一步為爭點簡化協議，則被告抗辯原告應受協議拘束，不得再主張新的爭點，尚無可採。此程序上之爭點，亦併此敘明。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：原告於民國（下同） 95年8月12日以新臺幣（下同） 8,657,550元向被告購買其所有，坐落宜蘭縣羅東鎮○○段 120地號土地（以下簡稱系爭土地）一筆，訂約時先付第一期款項1,756,000元，95年9月15日原告又將第二期款項2,500,000元匯至被告指定帳戶。詎系爭土地於95年8月25日經羅東地政事務所至現場測量時，赫然發現約有至少50坪以上之範圍有既成道路存在，附近居民並堅稱對該既成道路有通行權，當時因道路已遭破壞，故宜蘭縣政府發函指示地主即被告應維持現狀，不得阻礙通行，此權利瑕疵嚴重影響原告權益。原告於測量得知有前開道路瑕疵後之法定期間六個月內已發函被告解除前開土地買賣契約，並催告被告應於1月內返還已付價金共4,256,000元，惟被告相應不理，爰依據民法第349條、第353條、第354條、第359條等規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款規定，聲明請求判決如主文第1項所示。

二、被告則以：系爭土地既猶未到交付期，被告何來物之瑕疵擔保責任。被告之代理人戊○○於 95年7月間委託金宜蘭房屋仲介有限公司（以下簡稱金宜蘭公司）銷售時，即已將系爭土地留有20年以上巷道告知金宜蘭公司，並請其轉告可能之買主，是被告未有故意不告知瑕疵之情形。原告於簽訂系爭契約前，即由金宜蘭公司人員陪同前往看地，且即或最遲依原告所自認，伊於 95年8月25日進行土地現場測量時，伊亦已知系爭土地上設有既成巷道，惟伊仍於隨後之95年9月15日同意再依兩造系爭契約第3條第1項規定，給付被告250 萬元，則原告就此既已明知或有重大過失而不知，被告自無庸負物之瑕疵擔保責任。原告已自認於 95年8月25日地政人員進行系爭土地現場鑑界面積時，既已知悉，惟伊不僅未通知被告系爭土地有物之瑕疵，其仍於 95年9月15日繼續給付被告 250萬元，甚再委託金宜蘭公司為伊再仲介出售，則亦應類推適用民法第 356條第1項及第2項之規定，視為原告亦已承認受領系爭土地等語，資為抗辯。並聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、兩造不爭執之事實：

(一)兩造就系爭土地簽有買賣契約書，原告已付 2次款，分別為定金1,756,000元，及2,500,000元，合計4,256,000元。

(二)系爭土地目前仍登記在被告名下，原告第3期款及第4期款均未付。（見卷第37頁）

(三)系爭土地上存有三十年左右的巷道。（見卷第190頁）

四、本院之判斷：原告主張因系爭買賣標的物土地有權利瑕疵及物之瑕疵，而本於瑕疵擔保之相關規定解除系爭買賣契約，請求被告返還已付之價金，被告則以前揭情辭置辯，是本件之爭點如下：

(一)原告於系爭土地買賣契約成立時，是否即知系爭土地有現有巷道通過之瑕疵？有無因重大過失而不知上開瑕疵之情形 (二)被告有無故意不告知系爭土地上開瑕疵之情事？(三) 原告有無於已知悉瑕疵後仍繼續付款，而可類推適用民法第356條第1項、第 2項之情形？(四)原告主張被告就系爭土地上開瑕疵，應負瑕疵擔保責任，而主張解除契約，請求被告返還買賣價金，有無理由？茲分述如下：

(一)原告於系爭土地買賣契約成立時，是否即知系爭土地有現有巷道通過之瑕疵？有無因重大過失而不知上開瑕疵之情形？被告固抗辯：原告之代理人丁○○為執業數十年之現任律師，於本案買賣過程中，其有較高之注意能力；且依證人金宜蘭公司員工庚○○所證，兩造簽約前，其已陪同原告之代理人丁○○律師前往系爭土地現場看地，證人庚○○更證稱：「我在現場看到的系爭巷道只是沒有舖水泥的便道，寬約3米，長約 4、50米。」，另證人金宜蘭公司員工甲○○亦證稱：「當時依我目測寬度道路約3米，長約 40幾米。」，即原告代理人丁○○亦證稱：「‧‧‧簽約前是仲介帶我去看土地的，土地上有雜草、竹林、車棚，而且地形並不方正，土地旁邊有路，但我沒有將該道路與系爭土地聯想在一起。」，是知系爭土地簽約前之現場確有寬約3米，長約 40幾米之巷道存在，而系爭土地不過420坪左右，系爭道路卻有50坪以上，上開證人皆能指出，則能否謂原告之代理人確不知悉？再系爭道路占系爭土地面積達8分之1之比例，原告之代理人簽約前至現場看地時，誤以為系爭巷道係在系爭土地外，則現場土地短少8分之1卻未發現，且衡諸一般人之購地經驗，看地時恆會於現場詢問地界之範圍所在，原告代理人竟未為此注意，而自認界址，其有違一般人之注意甚明，其有重大過失，自無疑義云云。惟查：

１、依證人庚○○證稱：「‧‧‧，我在簽約之前有陪買方到現場看過，我忘記我有沒有告知買方系爭巷道存在的事實，但在簽訂契約時，還有之前，都沒有人特別提到這部分，包括公司負責賣方的營業人員。」、「（法官問：如何在簽約後知道有既成道路的事實？）是依我經驗判斷的。簽約前是雜草叢生，雖然知道有路存在，可是無法判斷是不是現有的道路，後來簽約鑑界的時候，就知道系爭現有道路有使用系爭土地。」（見卷第123、124頁）。

２、再依證人丁○○證稱：「‧‧‧簽約前是仲介帶我去看土地的，土地上有雜草、竹林、車棚，而且地形並不方正，土地旁邊有路，但我沒有將該道路與系爭土地聯想在一起，因為路的旁邊有幾根電線桿，所以我認為該道路是在系爭土地之外的。在我接觸及我先生去簽約時，都沒有跟我提到系爭土地上存有現有道路之事實，如果我事先知道有現有道路存在，不可能沒有事先去處理該部分的事。」 （見卷第127頁)３、另核被告代理人戊○○所庭呈相片3張（見卷第133頁）、證人甲○○所提4張相片（見卷第 70、71頁）、及證人乙○○所提4張相片（見卷第208頁），其等拍攝時間雖有所不同，惟上開相片均一致呈現系爭巷道（或為碎石子路面、或為水泥路面），一旁緊鄰房屋，一旁又有排列之電線桿，而電線桿之另一旁土地上有雜草、竹林，該巷道與系爭土地即為幾根電線桿所隔開，則一般民眾實難認知該巷道係包含在系爭土地內，上開被告所委任之仲介公司員工庚○○到過現場，尚證稱其難分辨現場是不是現有的道路，嗣後來簽約鑑界時，始知道系爭現有道路有使用系爭土地，況原告乎。

４、被告又辯稱原告之代理人丁○○為執業數十年之律師，於本案買賣過程中，其有較高之注意能力，現場土地短少8分之1卻未發現，且未詢問地界之範圍所在，顯有重大過失云云，惟查原告之配偶丁○○為律師乙節，固為兩造所不爭執，然律師因具有法律專業，關於買賣契約訂立時買賣雙方之權利義務之約定，若謂原告之代理人丁○○有較高之注意能力，尚屬合乎常情，惟被告並未舉證證明何以律師於土地買賣過程中對於標的土地瑕疵之存在具有較高之注意能力？故此項抗辯顯屬被告主觀認知，不足採信。

５、又被告所舉證人戊○○、甲○○、庚○○、壬○○等均未能證明於兩造簽約前，其已將系爭土地上有巷道之事實告知原告或其代理人，亦未能舉證證明原告於簽約前或簽約時已知系爭土地有巷道乙事。僅空言現場土地短少8分之1卻未發現，原告代理人竟未為此注意，有違一般人之注意，其有重大過失云云，亦屬無稽，無足採納。綜上，本院認原告主張其於系爭土地買賣契約成立時，不知系爭土地上既有巷道通過之瑕疵，亦無因重大過失而不知上開瑕疵等節，應屬可採。

(二)被告有無故意不告知系爭土地上開瑕疵之情事？被告抗辯其代理人戊○○於 95年7月間委託金宜蘭公司代為仲介銷售系爭土地時，除有提供被告之夫生前於60年間與人簽訂之土地使用同意書及現場照片外，並委請仲介公司將系爭土地上留有20年以上巷道之事項轉告買主，故被告未有故意不告知瑕疵等節。經訊問系爭買賣過程代理被告出面處理相關事務之被告之子即證人戊○○，其所述：「（法官問：被告與金宜蘭公司簽立委託銷售契約時，有無告知土地上有20年以上之既有巷道及第三人佔用搭設棚架？）我有跟甲○○講，而且當時也有拍現場的照片給甲○○，而且我有帶他去看現場，之後才到仲介公司訂立契約，簽約日期是95年7月1日。」等語（見卷第 63頁），核與金宜蘭公司負責賣方業務之人即證人甲○○證稱：「（法官問：金宜蘭房屋仲介有限公司是否曾受委託銷售本件被告所有之土地？經過情形如何？）是的。被告委託金宜蘭公司銷售土地時，有提到現有道路部分，被告在委託之前有提供現場的照片。‧‧‧」、「（被告訴訟代理人問：賣方在委託證人銷售時有無告知證人希望金宜蘭公司要把現場土地上留有數十年巷道之事實告知任何可能的買主？）賣方在委託銷售時，有告知我希望將巷道的事實告知買主，但那時未確定那是既成道路，是在乙○○陳情以後，才知道那是既成道路。」等節（見卷第117至120 頁)，尚屬相符，並有金宜蘭公司專任委託銷售內容修正同意書（NO.A000168）第5條第3項載有：「土地之地上物或佔有物由買方負責處理。」（見卷第44 頁）等語1份在卷可佐，堪信被告於 95年7月間委託銷售時，對可能之買主未有故意不告知系爭土地上留有數十年巷道之事實，被告此部分之抗辯固為可採。惟查：

１、被告既於 95年7月與金宜蘭公司簽定專任委託銷售契約，委任金宜蘭公司自 95年7月1日至96年4月30日間代為銷售系爭土地（見卷第43、44頁），則在委任之期間內有關於系爭土地銷售之相關事宜，金宜蘭公司當然為被告之代理人，至於金宜蘭公司員工甲○○、庚○○則為該公司之使用人。而按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第 224條規定甚明，又該規定對於締約上過失亦應「類推適用」之，使締約當事人就其締約輔助人之故意或過失負同一責任。

２、依金宜蘭公司負責系爭買賣賣方業務之營業員即證人甲○○證稱：「（法官問：金宜蘭房屋仲介有限公司是否曾受委託銷售本件被告所有之土地？經過情形如何？）是的。被告委託金宜蘭公司銷售土地時，有提到現有道路部分，被告在委託之前有提供現場的照片。‧‧‧」、「（被告訴訟代理人問：賣方在委託證人銷售時，有無告知證人希望金宜蘭公司要把現場土地上留有數十年巷道之事實告知任何可能的買主？）賣方在委託銷售時，有告知我希望將巷道的事實告知買主。」（見卷第117至118頁）可知金宜蘭公司於開始受被告委任銷售系爭土地時已由被告傳遞系爭土地上留有數十年巷道之訊息，被告代理人金宜蘭公司當負有義務將此事實告知所有可能之買主，當然包括原告在內。

３、又證人甲○○證稱：在銷售時伊有將土地上有道路的情形告訴公司所有銷售人員，伊有告知庚○○系爭土地現有道路之事實，只是當時未確定該是否為既成道路，因銷售時要知道土地的現況，所以意思就是要庚○○告訴買方等語（見卷第118、124頁），然金宜蘭公司負責系爭買賣買方行銷業務之營業員即證人庚○○則證稱：「（法官問：接洽過程有無告知系爭道路的問題？如何得知有該道路）。我負責買方的行銷，我有到現場去看過，當時不確定是道路，我在訂約前有去看過，知道有條路可行走，但沒有鋪水泥，我在簽約之前有陪買方到現場看過，我忘記我有沒有告知買方系爭巷道存在的事實，但在簽定契約時，還有之前，都沒有特別提到這部分，包括公司負責賣方的營業人員。」、「（被告訴訟代理人問：證人甲○○有無告知證人，系爭土地存有現有道路，並請證人告知所有買主？）沒有。」等節（見卷第 122至123頁)，可知無論是證人甲○○未告知，或是證人庚○○未告知，金宜蘭公司既知系爭土地留有三十年左右的現有道路之事實，卻未於兩造簽約前告知原告乙節，應堪予認定。

４、再查，兩造就系爭土地買賣契約簽定之日期為 95年8月12日，惟早於此之前既有現有巷道使用人乙○○於 95年7月14日提出申請，經宜蘭縣羅東鎮公所於 95年7月21日呈轉宜蘭縣政府，要求對系爭現有巷道遭破壞一事召開相關之協調會，而宜蘭縣政府遂以 95年7月27日上午10時會勘紀錄為基礎，於 95年7月28日以府建城字第0950091693號行文正本羅東鎮公所，副本陳情人乙○○，其說明第二項：「系爭巷道既經認定為現有巷道，則土地所有權之行使即應受限制，不得違反供公眾通行之目的。貴所為該巷道管理機關，應維持該巷道公供眾通行之目的。」，宜蘭縣羅東鎮公所又依此於95年8月3日以羅鎮工字第0950013618號行文正本予被告己○○○，其主旨已開宗明義：「有關本鎮○區○○○路2段213巷19弄出入之通路既成巷道，茲因土地權屬台端所有，現狀通行之水泥路面應予以維護不得破壞致無法通行，請限期於95年8月15日前予以復原現狀（如附現狀照片），請查照。」，且於說明二內更明示既成道路寬度 3公尺。以上有宜蘭縣羅東鎮公所 96年10月4日羅鎮工字第0960017704號函覆檢附之各項行文附卷可稽（見卷第 139頁）。而宜蘭縣羅東鎮公所95年8月3日函文，依證人即被告代理人戊○○證稱：「（被告訴訟代理人問：在簽約之前，你或是你媽媽有無收到羅東鎮公所95年8月3日通知要回復巷道？）有收到，應該是仲介受委託要銷售，所以才將路面、路基破壞掉，因為我們是全權委託仲介公司，該鎮公所的函文是仲介公司收到後傳真給我，因為我在宜蘭市的房子出租，承租人並沒有收到，仲介公司告訴我，我就請他傳真給我。」（見卷第 126頁），是被告及金宜蘭公司最遲應至此已明確知悉所謂通行三十年左右的現有道路已經行政機關認定為既成道路，此存於系爭土地上寬約 3公尺之既成巷道對系爭土地之買賣具有重要之關係，任何處於與被告相同地位之賣主皆會認為有於契約成立時或之前，明確告知買主以為磋商之條件，又被告之代理人金宜蘭公司屬專業之仲介公司，更當知系爭買賣標的土地上存有既成道路對兩造間契約磋商過程具有重大之影響，甚或致使雙方無法達成協議。

５、惟 96年8月12日簽約當天，依系爭買賣契約之代書即證人壬○○證稱：「我是代書，我有參與兩造買賣契約書的簽訂，契約的內容是我擬定的，在簽訂契約的時候，雙方並沒有提到系爭土地上道路的問題。」（見卷第 129頁）、證人甲○○證稱：「（原告訴訟代理人問：簽約當時在代書處，有無告知買方或其代表系爭現成道路的事情？）是在金宜蘭公司簽約的，代書壬○○有在場，在簽約當時我與地主及代書先寫，後來買方才到，買方到後就與買方的營業員談事情，我沒有與買方接觸，也沒有跟買方講道路的事，至於賣方在簽約當時有沒有跟買方講我不知道，因為當時賣方來的人蠻多的，我在外圍所以不知道。」（見卷第 120頁）、及證人戊○○證稱：「（法官問：在買賣契約訂立時當時是否沒有告知買方系爭土地存現有道路之情形？）我和我母親是沒有說，但有跟仲介講。買賣契約當時有甲○○有在場，庚○○有無在場我沒有印象，原告跟該公司的一個人在聊天，是否為庚○○我不知道，當時代書也在場，是在金宜蘭公司簽約的。我沒有跟代書特別提到系爭道路的事情。」（見卷第125頁），可知即或是被告本人、被告之代理人戊○○、金宜蘭公司等均未將陳情人乙○○陳情之事項，及有關行政機關所為之認定及對被告所應為之行政指示，對即將簽約之原告為告知，故縱依證人甲○○證稱：「‧‧‧，在銷售時我有將土地上有道路的情形告訴公司所有銷售人員，但那時未確定這是否為既成道路，‧‧‧」、「賣方在委託銷售時，有告知我希望將巷道的事實告知買主，但那時未確定那是既成道路，是在乙○○陳情以後，才知道那是既成道路。」，而乙○○既於95年7月14日陳情，宜蘭縣羅東鎮公所既於95年8月3 日將認定為既成巷道之事項行文正本予被告，並為被告之子即證人戊○○自承已經由金宜蘭公司之傳真知悉該函文，則被告於簽約時或因誤認仲介公司即金宜蘭公司已告知原告系爭買賣標的土地上存在既成道路之事實，而未再提及該事實，惟其委託銷售之金宜蘭公司明知系爭買賣標的土地上存有既成道路對兩造間契約磋商過程具有重大之影響，甚或致使雙方無法達成協議，卻未依被告委託銷售時之指示將系爭土地存有上開瑕疵之事項告知原告，該公司有故意違反告知義務之情事，至為灼然，惟縱屬被告委託銷售之金宜蘭公司在締約過程中所為故意不告知原告瑕疵之行為，依前揭說明類推適用民法第 224條規定之結果，應認被告應就金宜蘭公司之故意行為負同一責任。

６、至證人甲○○雖證稱：「（原告訴訟代理人問：在土地買賣契約簽訂之前，賣方有無告知證人，羅東鎮公所要求地主回復土地供通行？）在簽約之前賣方也不知道那是既成道路，不可能有那個文。」、「（法官問：羅東鎮公所發文通知地主回復既成巷道之日期是95年8月3日在簽訂系爭買賣契約成立之前，有何意見？）我不知道，因為不是發文給我。」（見卷第120及121頁）。惟查，證人戊○○已證稱，經由金宜蘭公司之傳真知悉該函文乙節，已如前所述，且宜蘭縣羅東地政務所測量員即證人辛○○亦證稱：於 95年8月25日就系爭120地號土地辦理土地鑑界測量，是在 95年8月7日由申請人己○○○委託壬○○代書申請的等語（見卷第130、131頁），而被告己○○○於 95年8月10日亦因系爭土地上所涉既成道路問題申請宜蘭縣羅東鎮公所於上開土地複丈日釐清既成道路之界址，此有宜蘭縣羅東鎮公所 95年8月15日羅鎮工字第09500144448號函一份附卷可佐（見卷第189頁），故可知被告應於 95年8月12日兩造簽訂系爭土地買賣契約之前即已收悉宜蘭縣羅東鎮公所上開95年8月3日羅鎮工字第0950013618號之函文，是證人甲○○此部分之證詞尚無可採。再系爭通行三十年左右的現有道路，是否經行政機關終局認定為既成道路，雖有爭議而事涉行政訴訟，惟其於本件買賣契約仍無礙其為重要事項，而有待於賣方即被告誠實告知買方，被告尚不得藉詞卸責。

７、綜上，本院認定被告之代理人金宜蘭公司就有關本件買賣系爭土地之重要事項－存有既成道路之瑕疵，於兩造簽訂契約時或之前雖已明知且有告知之義務，但於未有不能告知或不需告知之情形下，仍故意不為告知原告或其代理人，類推適用民法第 224條規定之結果，應認被告應就金宜蘭公司之故意行為負同一責任。被告既應就金宜蘭公司故意不告知系爭土地之上開瑕疵之行為負同一責任，則被告另抗辯最遲依原告所自認於 95年8月25日進行土地現場測量時，其亦已知悉系爭土地上設有既成巷道，惟其仍於 95年9月15日繼續給付被告 250萬元，甚再委託金宜蘭公司為伊仲介出售，則應類推適用民法第 356條第1項及第2項之規定，視為原告亦已承認受領系爭土地等詞，依民法第 357條規定之意旨，應認無再為審認之餘地，併此敘明。

(三)原告主張被告就系爭土地上開瑕疵，應負瑕疵擔保責任，而主張解除契約，請求被告返還買賣價金，有無理由？

１、按原告以單一之聲明請求法院就其所主張之數訴訟標的擇一而為判決者，為選擇之合併。果爾，本院認其中之一請求為有理由時，就原告其餘之請求即不必裁判，應依原告應受判決事項之聲明為原告勝訴之判決，縱使法院確知其餘請求為不合法或無理由，亦不必為駁回之裁判。查，本件原告以單一之聲明主張解除契約，請求返還價金，惟主張據以解除系爭買賣契約之原因為民法有關權利瑕疵擔保及物之瑕疵擔保之規定，其所主張數個訴訟標的法律關係乃選擇合併，則本院如認其中一為有理由，既應為原告勝訴之判決，至原告其餘之請求即不必裁判。

２、次按本件土地成為道路供公眾通行，既已歷數十年之久，自應認為已因時效完成而有公用地役關係之存在。此項道路之土地，即已成為他有公物中之公共用物。原告雖仍有其所有權，但其所有權之行使應受限制，不得違反供公眾通行之目的。最高行政法院 45年判字第8號判例參照。查，系爭土地上存有三十年左右的巷道既為兩造所不爭，且經宜蘭縣政府、羅東鎮公所認定為羅東鎮○○路○段213巷19弄出入之通路既成巷道，而該既成巷道寬度約3公尺，長度約4、50公尺亦為兩造所不爭，則此既成巷道已然構成系爭土地買賣契約之權利瑕疵，應堪認定。

３、再按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」民法第349條、第353條分別定有明文。所謂得依關於債務不履行之規定，行使其權利，係指法律效果之準用。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償。另債權人於有第 226條之情形時，得解除契約。民法第226條、第256條分別定有明文。而所謂之一部給付不能之情形，惟於給付可分者始有之，不可分債之給付，並無一部不能可言。查，系爭土地即宜蘭縣羅東鎮○○段120地號土地一筆面積計 1431平方公尺，為一完整單一之交易標的，並非可分之給付，故被告抗辯，系爭土地即或屬既成道路而存在權利或物之瑕疵，但面積不過占系爭土地總面積約8分之1，則給付至多亦僅8分之1一部給付不能，而其餘8分之7給付俱屬可能，且對原告無不利益，原告主張全部解約，自屬無據云云，尚無可採。

４、本件被告就其代理人金宜蘭公司故意未將系爭買賣標的土地上有既成道路存在之重要事項未告知原告，致原告買受具有既成道路瑕疵之土地，其應與其代理人負同一責任，則原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，而於 96年2月16日以宜蘭東港路郵局第12號存證信函向被告為解除本件買賣契約之意思表示，並起訴請求被告返還價金4,256, 000元，為有理由，應予准許。

五、綜上所述，原告依據民法第353條、第259條第 1款規定請求返還價金4,256,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96 年7月15日（起訴狀繕本96年7月4日寄存送達，故至96年7月14日始生送達效力）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許之。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣宜蘭地方法院民事庭

正本與原本無異。