臺灣基隆地方法院九十年度訴字第三五九號

臺灣基隆地方法院民事判決　九十年度訴字第三五九號

原告

丙○○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

丁○○

被告

己○○

參加人

戊○○

訴訟代理人

甲○○

右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

㈠如主文第一項所示。

㈡請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠原告於民國八十二年二月十八日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約，向被告購買坐落基隆市○○區○○段七、八號，面積分別為五百八十四點七、三百一十八點八平方公尺二筆土地（下稱系爭土地），約定價金為新臺幣（下同）二百五十萬元，其中一百五十萬元原告已交付被告收訖，另一百萬元則由被告贈與原告作為興建寺廟之捐獻金。惟系爭土地於買賣時尚屬農地，依當時土地法第三十條之規定，原告因不具自耕農資格而無法辦理移轉登記，兩造仍約定俟日後原告得移轉所有權時，被告應無條件提供所有證明文件以資辦理移轉登記事宜。茲因土地法第三十條關於農地移轉之限制業於八十九年一月二十六日公布刪除，原告既已給付價金，並依約興建寺廟，被告自負移轉系爭土地與原告之義務，惟經原告履次通知，均未獲置理，爰依民法第二百四十六條第一項但書、第三百四十八條規定，請求被告為如聲明第一項所示之行為。

㈡對被告抗辯所為之陳述：系爭買賣契約第二條約定系爭土地買賣價金為二百五十萬元，其中一百萬元係被告無條件贈與原告以興建寺廟之捐獻金，故原告僅須交付被告一百五十萬元為已足，至系爭買賣契約第二條附註約定原告如未興建寺廟而將系爭土地轉售者，原告應給付被告一百萬元之違約金以賠償被告少收上開一百萬元價金之損害，此一違約條款之前提應為原告取得系爭土地所有權登記後，將之轉售他人而未興建寺廟始足當之。而原告既未取得系爭土地之所有權，自無法於其上興建合法建築以為寺廟登記，更遑論將之移轉與他人，是以被告謂原告興建寺廟為移轉系爭土地所有權之前提條件，乃倒果為因，不足為採。

三、證據：提出土地登記謄本、不動產買賣契約書、收據、基隆市政府八二基府民禮字○一三六六一號函、基隆市佛教會基佛傳祕字第八九○○六號函、中國佛教會團體會員證、基隆市政府工務局違章建築拆除通知單、協議書、存證信函及照片。

乙、被告方面：

一、聲明：駁回原告之訴。

二、陳述：被告係任職於建設公司，以投資買賣土地，賺取中間利潤為業，因系爭土地周圍之土地深具增值發展潛力，遂於七十九年間，以每坪四千五百元之價格，向訴外人林炳垚、林炳明購買包括系爭土地在內等十二筆土地，嗣發現原告竊占系爭土地搭建違章建物供佛，經被告催請原告拆屋還地，原告表示其為虔誠修道之人，希望能在系爭土地上興建寺廟以普渡眾生，被告體念原告興建佛寺之信念，遂應允將系爭土地以低於市價之二百五十萬元賣與原告，同時願意實質上少收一百萬元之價金作為興建佛寺之基金，故系爭土地實際上係以相當於成本價格之低價出售。惟因恐原告日後反悔或藉詞拖延不願興建佛寺，兩造乃約定將來原告果真依約興建新寺廟後，被告始須辦理系爭土地所有權之移轉登記，亦即以原告依約於系爭土地上興建新寺廟，為被告辦理所有權移轉登記之條件，以達箝制原告之效果。且為求能擔保原告所給付一百五十萬元之價金，被告亦允原告於系爭土地設定抵押權作為債權之擔保。是從系爭買賣契約第一條、第二條約定形式上觀之，雖無從推論出原告興建新寺廟後，被告始須辦理系爭土地所有權移轉登記之約定，然解釋意思表示，應以當時之事實及其他一切證據資料為判斷標準，不能拘泥於字面文字或截取書據中之一二語，任意推解致失真意，則依前述兩造當時訂約之原因及兩造為保障彼此權利所為相互制衡情形以觀，系爭買賣契約解釋上自有原告先於系爭土地上興建新寺廟後，被告始須辦理所有權移轉登記義務之特別條款存在。而原告既僅重鋪部份建物屋頂鐵皮，並未依約先於系爭土地上興建寺廟，被告負有移轉系爭土地所有權之條件即未成就，自無庸辦理系爭土地所有權移轉登記與原告。

三、證據：提出土地開發協議書、八十二年十月三日協議書、八十七年七月二日協議書、己○○及戊○○之名片、不動產買賣契約書、土地登記謄本、照片、存證信函、主文公告查詢結果，並聲請訊問證人林炳垚。

丙、參加人方面：

一、陳述：

㈠系爭土地乃參加人所有而信託登記於被告名下，參加人為實際所有人，故對本件訴訟有法律上之利害關係，依法得為訴訟參加。而被告因擅自處分系爭土地經鈞院刑事庭判以背信罪刑確定，且鈞院民事庭亦判決被告應移轉系爭土地所有權登記與參加人，是被告對原告所謂移轉登記土地所有權之債務，已陷於給付不能，原告提起本件訴訟，應無理由。

㈡參加人除曾以存證信函向原告表示參加人為系爭土地之真正所有權人外，早在七十八年及七十九年間系爭土地之原所有權人林炳垚曾多次會同參加人及被告，向原告說明系爭土地已由參加人承買，並請原告儘速拆除地上物，足證原告早已明知系爭土地真正所有權人為參加人。原告既明知系爭土地非被告所有，卻與被告成立以五百萬元市價之一半成交，且被告實際上僅收取一百萬元，足見兩造係通謀虛偽成立假買賣，依民法第八十七條第一項前段規定，此買賣契約應屬無效，故原告訴請被告辦理所有權移轉登記，即無理由。

二、證據：提出本院八十八年度重訴字第七四號民事判決、存證信函、證明書、臺灣高等法院八十七年度上訴字第三○二七號、最高法院九十年度臺上字第四三一四號刑事判決。

理由

一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第五十八條有明文。所謂法律上利害關係者，即因兩造所受裁判之結果，自己將受其影響之謂（最高法院十七年聲字第四十二號判例參照）。依參加人所述其乃系爭土地之實際所有人，則被告於本件訴訟若受敗訴判決，參加人對系爭土地之所有權必受影響，其因認就兩造之訴訟有法律上利害關，為輔助被告起見，乃聲請參加訴訟，合於前揭規定，先予敘明。

二、原告主張：其於八十二年二月十八日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以二百五十萬元向被告購買系爭土地，其中一百五十萬元以現金給付，另一百萬元則由被告贈與作為興建寺廟之損獻金。因該土地為農地，而其當時不具自耕農身分無法辦理土地所有權移轉登記，乃約定日後得移轉所有權時，被告應無條件提供所有證明文件以供辦理移轉登記。茲因農地移轉須自耕農身分限制之法令已刪除，而其已依約給付一百五十萬元價金，並興建寺廟，被告自負移轉系爭土地之義務，惟履次通知被告履行，均未獲置理，依民法第二百四十六條第一項但書、第三百四十八條規定，求為命被告為如聲明第一項所示行為之判決。

三、被告則以：系爭買賣契約第二條有關價金議定除即日面交定金一百五十萬元外，餘即一百萬元為系爭土地內興建寺廟捐獻金之約定，依兩造當時訂約之原因及兩造為保障彼此權利所為相互制衡情形，探求當事人之真意，可推知其所負移轉系爭土地所有權之義務，係以原告於系爭土地上興建寺廟為條件，該條件既未成就，其自無庸辦理系爭土地所有權移轉登記與原告等語，資為抗辯。

四、查原告於八十二年二月十八日與被告簽訂系爭買賣契約，約定以二百五十萬元向被告購買系爭土地，其中一百五十萬元以現金給付，另一百萬元則由被告贈與作為興建寺廟之損獻金，原告已依約給付一百五十萬元價金之事實，為兩造所不爭，並據原告提出系爭買賣契約、土地登記謄本為證，堪信為真實。

五、原告主張私有農地承買人以自耕者為限之法令已刪除，且其已依約給付買賣價金，被告應負交付系爭土地並使其取得該物所有權之義務等語，被告則以前揭情詞作為抗辯。經查：

㈠以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。又私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，乃八十九年一月二十六日修正前土地法第三十條第一項所明定。無自耕能力之人買受私有農地者，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段規定，其買賣契約固屬無效。惟在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定得由買受人指定有自耕能力之第三人或待買受人自己或其指定之第三人取得自耕能力，以除去「不能」情事而為所有權移轉登記之給付者，即難認係以不能之給付為標的，而認其買賣契約係自始有效。查系爭土地之地目為「旱」，屬私有農地，有原告提出之土地登記謄本可憑，且系爭買賣契約簽訂時乃在土地法第三十條修正，依法固僅有自耕能力之人，始得承受系爭土地之所有權，惟兩造訂立之系爭買賣契約附註二既載明「買主日後得領有自耕能力證明需要理過戶時請賣主再將所有證明文作以無條件提供」，足見兩造於立約時已明知有不能給付情事，而合意約定待買受人自己有自耕能力時方為移轉登記，揆諸前揭說明，系爭買賣契約仍為有效，合先敘明。

㈡按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。是適用該條解釋意思表示時，以有意思表示之存在為前提，而所用辭句與當事人之客觀真意參差者，方有循解釋以明當事人真意之必要，以免因辭害義，致與真實相違。苟系爭意思表示之存否尚待證明，而所用辭句與該意思並無關連者，即無解釋之空間，更不容透過解釋之方式，而擬制本無之意思表示為存在，否則私法自治之精神即受戕害。蓋意思表示之「存否」與「為何」係屬不同概念，二者不容混淆。因此解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院十八年上字第一七二七號例、十九年上字第二十八號判例意旨參照）。是必以該意思表示業已存於契約之中，惟因字面或書據中之一二語與該當事人之真意有所參差，而依契約全文以及立約當時情形，仍可資解釋探求者，方得予以適用。否則如契約中業已表示當事人真意者，即不得反捨契約文字，而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。本件被告抗辯稱其係投資土地為業之商人，以相當於成本價格出售系爭土地與無權占有系爭土地之原告，並設定抵押權登記與原告，由該等情形可推知確有前揭特別條件存在。惟查：

⒈依系爭買賣契約第二條約定：「價金議定除即日面交定金新臺幣一百五十萬元外，餘即新臺幣一百萬元為本地號內興建寺廟捐獻金」之契約文字以觀，已明確表示系爭土地買賣價金之數額與交付方式，其中關於贈與原告作為興建寺廟捐獻金一百萬之部分，僅係表明贈與者之事實上主觀目的而已，就該字句而言，並無從證明出當事人間有於興建寺廟完成後，始移轉土地所有權之意思存在。而通觀契約全文，亦無從任何文字推知當事人間有如是法效意思存在，更遑論因字面或契約中一二語與該法效意思參差，而有須予以解釋者。雖被告確有設定系爭土地抵押權與原告之事實，然由系爭買賣契約書附註一約定「本土地屬地目旱地為因辦理過戶關係事先辦理設定登記」等文字內容觀之，並參酌當時無自耕農身分不能承買私有農地之法令限制，可知被告辦理設定系爭土地抵押權與原告，係基於當時之法令限制，為擔保原告已付價金債權而定，非如被告所稱係因兩造有前揭特別條件存在，為達相互制衡效果而設。且設定抵押權之法律效果僅原告對被告於將來可移轉系爭土地所有權而不為時，得聲請拍賣抵押物以保全已付之價金而已，亦難藉此得出契約內有原告於將來興建寺廟完成後，被告始負有移轉系爭土地所有權義務之特別約定存在，自無從不拘泥於該辭句而解釋出兩造間有前揭特別條件之約定。況契約附註約定：「本地號如無興建寺廟將本地號轉售者買主應將補滿所捐獻新臺幣一百萬元為條件」，已就原告未達被告贈與一百萬元之目的時，約定箝制原告之法律效果，自無反於該約定而另為解釋之空間。

⒉又意思表示者，以當事人有將法效意思表達於外之意，而為客觀上具體行為者即為已足，至於原因為何，乃屬動機問題，原不足以影響已成效之意思表示。蓋當事人為意思表示時，因格於表達力之不足及差異，固有加以闡釋之必要，但如其內心之意思，未形之於外者，則無從加以揣摩。故解釋意思表示所探求者，既非表意人內心之意思，亦非相對人主觀上所了解之意思，而是探求當事人表示行為之客觀意義，以保護相對人之信賴及交易安全。本件被告為何以相當於成本之價格出售系爭土地與原告，乃屬其內心之意思，其既未顯露於外，純屬動機問題。本院自無法增添契約所無之約定，而損及相對人之信賴與交易安全。是本件無論就系爭買賣契約形式上或實質上觀之，均無從得出兩造有前揭特約條件約定之意思表示存在，故被告所辯系爭買賣契約有前揭特別條件存在云云，自不足採。至被告聲請訊問證人林炳垚以證明原告並未興建寺廟之事實，因系爭買賣契約未如被告所稱有以興建寺廟為移轉土地所有權之條件存在，自無傳訊該證人之必要，附此敘明。

六、又參加人雖另以其乃系爭土地實際所有權人，本院亦已判決被告應移轉系爭土地所有權登記與其本人，本件訴訟之請求已陷於給付不能，且兩造係通謀成立假買賣，系爭買賣契約應屬無效等語抗辯。查被告與參加人間就系爭土地所有權移轉登記之訴訟，雖經本院八十八年重訴字第七四號民事判決命被告將系爭土地所有權移轉登記與參加人，惟該部分業經臺灣高等法院以九十年度重上字第一七七號判決廢棄，有被告提出之主文公告查詢結果可參，且參加人亦自承該訴訟目前上訴最高法院，尚未確定，故被告對原告移轉登記土地所有權之債務，並無給付不能之情事，參加人所辯本件被告之給付義務已陷於不能云云，自不足採。且參加人固得按參加時之訴訟程度，輔助當事人為一切訴訟行為，惟其行為與該當事人之行為牴觸者，不生效力（民事訴訟第六十一條參照）。查被告於本件訴訟之開始至辯論終結，均主張其為系爭土地所有權人，且對兩造確有簽訂系爭買賣契約之真意從未否認，參加人確一再為與被告主張有所牴觸之主張，參照前揭說明，參加人所為前揭抗辯，自不生效力，是本院就此所為抗辯及兩造就此所為攻擊防禦或舉證，爰不予一一論述。

七、按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百六十七條、三百四十八條分別定有明文。本件原告既已交付約定價金與被告，且契約不能之情事即私有農地之移轉以自耕農為限亦已除去，從而，其本於買賣契約之法律關係，請求被告辦理系爭土地移轉登記，使其取得系爭土地所有權，為有理由，應予准許。

八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行。惟按為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示，而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示，強制執行法第一百三十條第一項定有明文，本件原告係請求被告將系爭之土地所有權移轉登記與原告，即係請求命被告為移轉土地所有權之意思表示，待判決確定時，應視為已有向有關機關申請為意思表，於判決尚未確定時，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行，是本件原告聲請供擔保宣告假執行，顯有未合，此部分之聲請應予駁回。

九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十六條第一項，判決如主文。

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