高雄簡易庭109年度雄簡字第1574號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 109年度雄簡字第1574號

原告

顏桂

訴訟代理人

李玉枝

被告

陳郡慧

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告於民國107 年12月1 日將門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷0 號3 層樓透天厝（下稱系爭房屋）出租予被告，兩造簽立租賃契約書，約定除水電費外，每月租金新臺幣（下同）8,000 元，應於每月1 日以前繳納，押租金16,000元，租期至110 年11月30日止（下稱系爭租約）。詎被告自109 年3 月1 日起即未依約給付租金，經原告催告仍拒不履約，積欠租金長達5 個月之久。爰依民法第440 條第1 、2 項規定，以本件起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示，被告應依系爭租約第6 條約定將系爭房屋遷讓返還原告，並給付原告截至系爭租約終止時即109 年7 月20日止積欠之租金37,161元，另依系爭租約第12條約定賠償因被告違約致原告提起本件訴訟花費之律師撰狀費5,000 元。又兩造於系爭租約第6 條約定租期屆滿時，若被告未將系爭房屋遷讓交還原告，原告每月得向被告請求按租金5 倍計算之違約金直至遷讓完了之日止，系爭租約既已終止，但被告迄今仍未遷讓返還系爭房屋予原告，爰依上開約定請求被告自109 年8 月1 日起至遷讓完了之日止，按月給付原告按租金1.5 倍計算之違約金即每月12,000元。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部遷讓交還原告；㈡被告應給付原告42,161元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；㈢被告自109 年8 月1 日起至遷讓完了之日止，應按月給付原告12,000元。

三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未以書狀作何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。次按土地法第100條第3 款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516 號裁判意旨）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283 號裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院所持見解（參照最高法院95年度台簡上字第2 號、95年度台上字第206 號、91年度台簡上字第16號裁判意旨）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定，其理自明。另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104 年度台上字第1569號判決參照）。

㈡經查，原告主張之前揭事實，業經原告提出系爭租約、兩造之Line對話紀錄及律師撰狀費收據為憑（見本院卷第11 -33頁），且被告已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280 條第3 項準用第1 項規定，應視同自認。則被告自109 年3 月1日起未即依約給付租金，經扣抵押租金16,000元後，堪認被告仍積欠自109 年5 月1 日起之租金；又本件起訴狀繕本係於109 年7 月20日送達被告，有送達回證可稽（見本院卷第41頁），是原告所為終止系爭租約之意思表示經以本件起訴狀繕本送達被告時，雖經扣除上開押租金，被告仍積欠2 個月以上租金未付。則原告依上開規定終止系爭租約，核屬有據，系爭租約已於109 年7 月20日經原告合法終止，堪予認定。則原告依系爭租約第6 條、第12條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付律師撰狀費5,000 元，及自109 年8月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付違約金12,000元，為有理由。另截至系爭租約終止日止，被告共積欠原告租金37,161元，因兩造簽約時原告已收取押租金16,000元，揆諸前開說明，此部分押租金發生當然抵充之效力，是原告得請求被告給付積欠之租金數額僅餘21,161元（計算式：37,161元－16,000元＝21,161元），原告逾此範圍之請求為無理由。

五、綜上所述，原告依系爭租約之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付26,161元（計算式：21,161元+5,000元＝26,161元）及自起訴狀繕本送達翌日即109 年7 月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自109 年8 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告部分敗訴之判決，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。