臺灣苗栗地方法院民事判決

原告

徐均宏

訴訟代理人

江錫麒律師

訴訟代理人

王炳人律師

複代理人

黃文志律師

被告

劉綉珠

訴訟代理人

蔡坤鐘律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國115年5月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國112年1月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告將其所有面積94平方公尺、坐落苗栗縣○○市○○段○○○○段○0000地號土地（下稱系爭土地），及坐落其上同段2554建號房屋（門牌號碼：苗栗縣○○市○○路000號，下稱系爭房屋，並與系爭土地下合稱系爭房地），以總價新臺幣（下同）1,250萬元出售予原告；又系爭房屋屋齡於兩造簽訂系爭契約時已近70年，無殘餘價值，原告簽訂系爭契約時亦表明將拆除系爭房屋，故原告所付價金1,250萬元皆屬土地之價額。系爭房地交由原告取得後，經原告於113年7月10日向苗栗縣苗栗地政事務所（下稱苗栗地政）申請鑑界，苗栗地政於113年7月15日召開說明會說明系爭土地與同段1576地號土地（下稱1576號土地）間之地籍線，與73年地籍圖重測成果圖、地籍調查表記載經界線位置不符，依地籍調查表記載經界物更正雙方相鄰界址，更正後系爭土地面積僅有86平方公尺，與系爭契約約定之面積相較，短少面積達8平方公尺。被告應依民法第354條規定負瑕疵擔保責任，原告得依民法第359條減少價金，短少之8平方公尺面積價值為1,063,830元（計算式：1,250萬×8/94=1,063,830元）。又被告無法律上原因受領短少8平方公尺之價金，致原告受有損害，被告亦應返還該溢領之部分。為此，爰依民法第354條、第359條、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,063,830元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭土地之登記面積本為94平方公尺，然因1576號土地之所有權人越界於系爭土地加蓋圍牆，原告復申請鑑界，重測及指界過程中被告未曾收到通知亦從未到場，原告恐有與1576號土地所有人私相授受之嫌，致系爭土地重測時有面積短少結果，並非被告交付系爭房地前即有系爭土地面積短少情事；縱土地面積確有短少情事，系爭契約既已約定被告就系爭房地不負瑕疵擔保之責，被告即毋須負責；另原告至遲於113年8月10日即知系爭土地有面積短少之瑕疵，惟原告於114年4月間始提起本件訴訟，已逾民法第365條第1項之6個月除斥期間等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡願供擔保，請准免為假執行之宣告。

三、本院協同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷第292、328至329頁）：

㈠被告於97年5月1日拍賣取得系爭土地，本院不動產權利移轉證書記載系爭土地面積為94平方公尺。系爭土地於73年6月間曾辦理相關地籍調查表，於113年8月12日更正登記面積為86平方公尺，於114年3月8日因地籍圖重測後為苗栗縣○○市○○段0000地號土地、登記面積86.29平方公尺。

㈡兩造於112年1月14日簽立系爭契約，約定原告以1,250萬元向被告買受系爭房地，買賣價金已付訖，被告並於同年2月17日將系爭房地移轉登記予原告；被告於112年3月20日交付系爭土地予原告。

㈢系爭契約第1條約定「不動產標示及買賣權利範圍(本記載未詳盡事項，依地政機關登記簿謄本為準)土地標示：苗栗市○○段0000地號土地…面積為94平方公尺…」；訂立系爭契約時系爭土地土地登記第一類謄本上載面積94平方公尺、地籍圖均與被告97年買受時相同。

㈣苗栗地政於113年7月15日召開「苗栗縣○○市○○段0000○00000○○地號稱之)、1577地號土地地籍疑義說明會」會議記錄(下稱會議記錄)結論：「現場檢測後發現系爭土地、1576地號土地間地籍線，73年重測後地籍圖成果與地籍圖重測地籍調查表記載經界物位置不符，依地籍調查表記載經界物更正雙方相鄰界址，更正後面積系爭土地面積減少8平方公尺、1576地號土地增加4平方公尺…」，原告於同年8月7日簽立同意書，同意依會議記錄辦理地號更正登記。

四、得心證之理由：

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號原判例意旨參照）。原告主張被告交付之系爭土地有面積短少之瑕疵等情，為被告所否認。經查：

⒈系爭土地前於74年間經地政機關辦理勝利段地籍圖重測，地籍圖重測係依據「地籍調查表」的内容，由土地所有權人到場指界，再由測量人員依據指界結果進行實地測量、計算土地面積，並最終繪製成重測後之地籍圖，依系爭土地之地籍調查表（下稱系爭調查表）所示，系爭調查表記載系爭土地南側地籍線為牆壁中、圍牆中、牆壁中連線，現況使用有轉折現象，因上開地籍線與該土地南側經界線之重測公告成果地籍圖為一直線，兩者不符，故苗栗地政於113年8月12日更正該筆土地南側地籍界址及其面積，以符實際等情，有苗栗地政114年9月30日苗地二字第1140006335號函所附系爭土地異動索引、系爭調查表及重測前後地籍圖、114年11月4日苗地二字第1140007067號函存卷可稽（見本院卷第157至215、307頁）。可知重測地籍圖之程序中關於「地籍調查表」為重要參考因素，且系爭土地於74年間重測時依依系爭調查表所示經當時土地所有權人不爭執系爭土地南側地籍線應為牆壁中、圍牆中、牆壁中之有轉折連線，核與系爭土地於74年間重測後所繪製之南側地籍線為筆直連線不符，故系爭土地由原登記面積94平方公尺於113年8月12日更正登記為86平方公尺及114年3月8日因地籍圖重測而更正登記為86.29平方公尺，係將系爭土地之南側地籍線更正如系爭調查表所示經界線，且系爭土地之登記面積因上開經界線之更正致有上開短少之變動等事實，堪以認定。又原告於112年1月14日向被告購買系爭房地，依系爭契約第1條所示兩造約定之系爭土地面積為94平方公尺（參不爭執事項㈡、㈢），而系爭土地經更正經界線及重測後，依不爭執事項㈠及前述，更正後正確經界線之實際土地面積為86.29平方公尺，而土地面積攸關土地買受人對於土地實際使用之支配，如有短少，自足以影響買受人買受系爭土地之價值及效用，揆諸上開說明，堪認此面積之短少，屬於物之瑕疵，被告自應就此面積之短少即7.71平方公尺（計算式：94-86.29＝7.71）負物之瑕疵擔保責任。被告辯稱其所交付之系爭土地上開面積之變更並非瑕疵而不負瑕疵擔保責任云云，即無可採。

⒉系爭土地登記面積之變動短少乃肇因於74年間重測前後之南側經界線未依系爭調查表繪製，業如前述，是系爭土地南側經界線與實際經界線不符之錯誤情事，實於74年間已發生，雖苗栗地政嗣於113年間原告申請鑑界時始發現上開經界線之錯誤，而於同年間召開說明會及取得原告同意而更正經界線（如不爭執事項㈣所示），然上開經界線之錯誤瑕疵既於74年間已存在，自不因苗栗地政嗣後發現上開經界線錯誤並據以更正相關經界線及土地面積之時點為113年間，逕認系爭土地登記面積變動短少之瑕疵係於113年間始發生，故被告抗辯上開土地面積短少之瑕疵係於其依系爭契約交付土地予原告後始發生，尚無可採。又被告抗辯系爭土地南側經界線位置及土地面積於113年間之更正，係其移轉登記交付原告後經原告與鄰地所有人會同指界所致云云，惟系爭土地之登記面積變動短少原因既係基於74年間重測前後之南側經界線未依系爭調查表繪製乙情所致，且經苗栗地政依系爭調查表所載南側經界線位置為相關複丈、測量及更正，業如前述，凡此均徵系爭土地之經界線尚非單憑原告與鄰地所有人之任意指界而變動，被告抗辯核與上開事證不符，其以上開抗辯主張系爭土地面積短少之瑕疵為其交付土地後始發生云云，難認有據。況被告未就苗栗地政依系爭調查表所示南側地籍線於113年8月16日複丈結果（見本院卷第179頁）有何不合於上開系爭調查表所示之處提出任何事證，則其抗辯系爭土地於113年8月間及114年3月8日重測後之南側地籍線為原告與鄰地所有人會同自行指界、測量所致結果云云，亦無可採。再被告抗辯無上開土地面積短少瑕疵所憑原告於113年4月前之申請鑑界資料、拆除系爭房屋及申請新建物建物執照相關資料所載系爭土地面積94平方公尺等件，均係苗栗地政於113年8月間依系爭調查表所為面積更正前之資料，均不足佐證系爭土地無上開面積短少瑕疵之事實，附此敘明。

⒊被告另抗辯系爭契約有約定其就系爭房地有約定不負瑕疵擔保責任，其自不負瑕疵擔保責任云云。惟查，系爭契約第17條其他約定事項係約定「一、房屋現況點交給買方，點交後賣方不負瑕疵擔保責任，由買方自行承擔」（下稱系爭特約）等語（見本院卷第23頁），顯見系爭特約之標的僅為系爭房屋，佐以兩造於系爭契約第7條第7項、第8條尚約定瑕疵擔保責任相關處理方式（參本院卷第25頁），可徵兩造係約定被告就系爭房屋不負瑕疵擔保責任，但未排除被告就系爭土地之瑕疵擔保責任，故被告上開所辯顯屬無稽。

㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條分別定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號裁判意旨參照）。復民法第359條之規定，旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人因出賣人應負物之瑕疵擔保之責，而依該條規定請求減少其價金者，應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院109年度台上字第1289號判決意旨參照）。經查：

⒈被告所交付之系爭土地面積較系爭契約所約定內容為短少，已減損系爭土地之價值而具有物之瑕疵，已如前述，依上開說明，原告得依民法第359條規定請求減少買賣價金。又系爭契約僅約定系爭房地買賣總價，於計算系爭瑕疵所致之價值減損時亦應就整體價值為考量，無從就各買賣標的之價值割裂認定，依前揭說明，應就買賣時系爭房地有瑕疵與無瑕疵之應有價格，相互比較後所得之差額為計算之基準。系爭房地經本院囑託鴻廣不動產估價師聯合事務所（下稱鴻廣事務所）鑑定結果認：系爭房地於系爭契約簽立時即112年1月14日，無系爭土地上開面積短少7.71平方公尺瑕疵情形下之合理市場價值為10,762,000元至12,752,000元，而系爭契約所示價金1,250萬元合於上開合理價格區間而得作為不動產價值減損之計價標準；暨系爭房地於上開時點如有系爭土地面積短少7.71平方公尺瑕疵，其市場價值因短少1,015,013元而為11,484,987元等情，有鴻廣事務所之不動產估價報告書（下稱估價報告）附卷可稽，可知系爭房地因系爭共有部分面積短少之瑕疵減少之價值為11,484,987元，則原告依民法第359條規定得請求減少價金1,015,013元，被告原依系爭契約受領上開金額之法律上原因即消滅，其溢收上開金額，即無法律上原因，而受利益，致原告受有損害，原告依民法第179條規定請求被告返還1,015,013元，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據。

⒉被告固以系爭土地因系爭契約繳納土地增值稅所載土地現值為5,803,278元為據，主張系爭契約中關於系爭土地價金應為5,803,278元及系爭房屋之價金應為6,696,722元（計算式：1,250萬元-5,803,278元＝6,696,722元）云云。惟依土地稅法第30條第1、2項規定，移轉現值得以訂約日當期之公告土地現值為準或申報人自行申報之移轉現值為準。參酌系爭土地登記謄本所示（見本院卷第27頁），系爭土地於112年1月間之公告土地現值即為每平方公尺61,737元，觀諸被告提出之土地增值稅繳款書影本（見本院卷第321頁）內容，系爭土地因系爭契約所核算之土地增值稅移轉現值數額61,737元，核與上開公告土地現值相符，堪認系爭契約應係按公告土地現值申報移轉現值，供為核課土地增值稅之基準，衡以公告土地現值通常不足反應土地市場價值，暨估價報告鑑定系爭土地價值於112年1月14日達12,375,000元（參估價報告第84頁），顯與上開土地增值稅繳款書影本所載土地移轉現值為5,803,278元相差甚鉅，更徵被告抗辯系爭土地依系爭契約之價金應為5,803,278元云云，不足採信。另原告主張上開土地瑕疵得減少之價金應以系爭契約之契稅所載系爭房屋價款及申請土地移轉登記所載土地價金所佔比例計算系爭土地之價金云云，惟上開契稅所載系爭房屋價款89,100元（參本院卷第153至155、352至353頁）係按契稅條例第3條第1款及同條例第13條第1項本文規定以「以當地不動產評價委員會評定之標準價格」為認定，並經被告否認非系爭契約關於系爭房屋之價金，衡以上開契稅、建築改良物所有權買賣契約書所載系爭房屋價款89,100元及兩造因系爭契約申請登記之土地所有權買賣移轉契約書所載系爭土地價款5,803,278元之總額5,892,378元（計算式：89,100元+5,803,278元＝5,892,378元），顯與系爭契約之總價金1,250萬元相差甚鉅，亦不符系爭房地經估價報告所鑑定簽約時之合理價額，堪認上開稅賦及所有權買賣移轉契約書所載系爭房地價金均非兩造實際按系爭契約所約定之價額，復無其他事證可徵上開稅賦及所有權買賣移轉契約書所載系爭房地價金之比例確為兩造所合意系爭契約關於各買賣標的之價額比例，故原告上開主張亦無可採。

⒊被告另抗辯估價報告就系爭房屋之鑑定價值偏低云云，然未提出任何事證可稽。又參酌系爭房屋之建物登記謄本（見本院卷第244頁），該屋為44年1月15日完成建築之加強磚造2層建物，迄至系爭契約簽約時已存在近68年期間，第一次增建建築完成日期為57年1月15日，迄至系爭契約簽約時已存在近57年期間。又系爭房屋屋況甚為老舊，已逾經濟耐用年數甚久（加強磚造經濟耐用年數為35年），市場上建物除非另行補強或加蓋，否則建物殘值甚低，房地價格多以土地價值為主等情，此有估價報告在卷可參（參估價報告第84頁）。佐以兩造尚以系爭特約合意約定被告就系爭房屋免除瑕疵擔保責任及以現況點交等情，凡此均徵系爭房屋之價值應非甚高。衡以估價報告乃鴻廣事務所考量一般因素、不動產市場概況、區域因素、土地個別因素及最高最有效使用分析等分析而採用比較法及土地開發分析法進行評估、鑑定系爭房地之價值作成鑑定報告，核屬客觀可採，故被告上開所辯洵無可採。

㈢買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第365條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第365條第1項定有明文。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第365條規定為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第359條、第365條第1項之規定自明（最高法院103年度台上字第196號判決意旨參照）。查本件系爭土地面積之變動短少係因該土地南側地籍線未按系爭調查表為繪製，依不爭執事項㈣所示，原告應經苗栗地政於113年7月15日召開說明會說明上情而知悉上開瑕疵存在。參酌被告自陳於113年9月3日收受苗栗縣苗栗市調解委員會通知關於原告以「現因土地面積短少」聲請調解（見本院卷第81頁）及原告有於113年10月8日調解程序以系爭土地短少面積為由請求被告減少價金等情（見本院卷第126頁），並有被告提出之調解通知書、聲請調解書、113年10月8日調解筆錄、調解不成立證明書附卷可考（見本院卷第107至113頁），堪認被告於113年9月3日受領系爭土地具面積短少瑕疵之相關調解通知後，原告已於同年10月8日行使減少價金之請求權，則被告抗辯原告行使上開減少價金請求權已逾民法第365條第1項規定之除斥期間，難認可採。另被告固聲請傳喚證人徐俊傑（被告之配偶）、葉月梅（仲介）及徐新政（1576號土地共有人）以證明原告於締約時及113年4月26日前已明知1576號土地之圍牆有越界情形及系爭土地面積未有短少等情（見本院卷第231、493至494、498頁），惟系爭土地面積之短少瑕疵係肇因於系爭調查表所載南側經界線與系爭土地之地籍線不符，經苗栗地政依系爭調查表秉其專業權責測量、複丈後而更正系爭土地之南側地籍線以合於系爭調查表所示內容，業如前述，則系爭土地面積短少瑕疵之判斷實與1576號土地圍牆有無越界、原告是否知悉上開越界等節無涉，而無調查之必要，併此敘明。

五、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本件原告得請求被告給付之金額，給付並無確定期限，而原告起訴請求，起訴狀繕本業於114年5月19日送達被告，有本院送達證書在卷足參（見本院卷第57頁），已生催告給付之效力；參諸前開規定，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即114年5月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，應屬有據。

六、綜上所述，原告依民法第354條、第359條、第179條之規定，請求被告給付1,015,013元，及自114年5月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、本判決原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，應予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。