內湖簡易庭九十三年度湖簡字第三八七號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　　　　　　　九十三年度湖簡字第三八七號

原告

即反訴被告

甲 ○

訴訟代理人

吳彥鋒律師

被告

即反訴原告

乙○○○○亞股份有限公司台灣辦事處

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

徐偉峯律師

右當事人請求損害賠償事件，本院於民國九十三年八月二十六日言詞辯論終結，並判

決如下：

主文

事實及理由

壹、本訴部分：

一、原告主張：緣被告乙○○○○亞股份有限公司台灣代表辦事處（下稱哥倫比亞公司）曾向原告承租原告所有位於台北縣汐止市○○○路○段七十九號一樓之二（遠東世界中心Ｃ３棟一樓）房屋一戶，雙方並於九十二年六月間訂有乙份租賃契約書，租期自九十二年七月二十七日起至九十三年五月二十六日止，每月租金新台幣（下同）二十九萬七千元，租賃保證金計六十萬元。被告哥倫比亞公司於九十三年一月初表示欲提早解約，且於九十三年一月底前完成搬遷。對此於租期未滿即中途不再續租之行為，被告並無意見。僅主張哥倫比亞公司應依雙方前開租賃契約書第七條之約定事項，賠償三個月租金計八十九萬一千元予原告，以為伊公司之期前終止租約之損害賠償金。由於被告哥倫比亞公司尚有六十萬元之租賃保證金存放於原告處所，依約倘該公司「履行本約一切義務且無任何債務牽涉時」，本應返還之。又依民法第三百三十四條第一項之規定「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」茲核本件情形，原告爰主張依據雙方租約第五條及前開法律，抵銷雙方之互負之債務。故兩相減抵，被告哥倫比亞公司尚須給付原告二十九萬一千元。針對前開債權，原告並曾委託律師發函催討應付金額，惟被告並無清償之意，爰依據租賃契約關係請求被告給付前開金額及遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告二十九萬一千元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告則以下列情詞資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。

（一）被告公司於九十二年二月間經由蕭昱弘先生欲向遠雄集團趙藤雄先生承租其所有辦公室（坐落於台北縣汐止市○○○路○段七十九號一樓之三）的三分之二面積，以作為被告公司原承租辦公室（坐落於台北縣汐止市○○○路○段七十九號一樓之二）擴增之用，並約定隨即簽約，詎料二天後卻獲知原屋主遠雄集團趙藤雄先生已將前述二筆建物業一併出售。而系爭租賃物於九十二年五月間產權過戶後，基於「買賣不破租賃」原則，被告之原承租約對於後手之買受人原告甲○小姐仍繼續有效。惟原告希望被告公司儘快搬遷，被告公司遂同意租約以九十三年五月到期為原則，這段期間如被告公司覓得新租賃物時可提早搬遷，又因兩造雙方之租期僅有十個月，三個月押金顯然過高，而雙方約定租金為每月二十九萬七千元，經雙方協商後合意以約二個月租金總額六十萬元作為押租金，故於兩造雙方簽下租約時，被告即當場開立保證金六十萬元及至九十三年五月租期屆滿之每月二十七日到期之同面額支票（扣除百分之十所得稅，每張支票之面額為二十六萬七千三百元）交付予原告以支付每月之租金，亦已陸續兌現。而被告公司於九十二年九月間及十一月間，曾去電向原告委託之代理人丁○○表示欲提前終止租約，最後敲定於九十三年一月底前終止及搬遷，並經原告允諾；甚且，於被告進行搬遷及拆除原有裝潢時，被告亦配合原告委託之代理人丁○○先生意見，委由丁○○先生熟識廠商秉壯實業有限公司（游金寶）承攬，被告負擔該筆拆除費用，且原告於被告一搬遷後，便立即重新裝潢；至九十三年一月二十六日，丁○○先生並當面退回九十三年一月二十七日至九十三年四月二十七日之尚未兌現之租金支票四張予被告。又本件租約合意終止時，原告不僅未提出三個月租金作為違約金之條件，且並委由代理人丁○○將被告所簽發未兌現之所有租金支票返還被告，並表示租賃保證金六十萬元因原告資金週轉困難須寬限一個月始得返還被告，經被告同意。準此，本件租約既經雙方另為終止之意思表示合致，且實際上係因為系爭租賃物產權之移轉，後手之原告不願繼受原租賃合約而希望被告儘速搬離，係屬可歸責原告之原因所致。則與契約第七條約定之：「‧‧‧一方擬解約時，‧‧以三個月租金為對方之損失賠償金。」要件不合，租約係經雙方合意終止，則原告依第七條主張賠償金並無理由。

（二）再者，本件租約終止時，原告不僅未向被告請求賠償，甚且將九十二年一月二十七日至九十二年四月二十七日之尚未兌現之支票四張退還予被告，並同意於一個月後退還租賃保證金，設若雙方於終止租約時曾合意被告應賠償三個月租金，則大可逕行由原告持有之未兌現之租金支票或租賃保證金約定扣抵即可，又何須大費周章將未兌現之所有租金支票返還後，再向被告主張？足證原告於被告搬遷之時即已允諾放棄違約金之主張，自應受其拘束，當不得事後以任何理由推翻前述協議，雖原告以其僅同意提早終止租約，但未表示放棄違約金之主張等語置辯，惟意思表示不限明示表示，默示意思表示亦為法所許；又默示意思表示並非單純之沉默，而是有其他積極之行為足以推斷當事人之真意（如民法第四百五十一條之規定）。而原告既有同意退還之保證金之積極行為，即足以推知其放棄對被告違約金之主張，否則其當可以保證金抵扣違約金。

（三）另原告與被告於九十三年二月二十三日另簽訂車位租賃契約，因車位本係原租賃契約第一條約定之租賃標的物之一部份，設若雙方未合意終止租約，被告又何須另與原告另行獨立簽訂車位契約？原告也大可於此時主張違約金，卻未為之，豈非有違常理？職此，雙方租約業已合意提前終止，原告亦已放棄違約金之主張。

（四）退步言之，縱然原告於承諾返還保證金時確係不知有違約金之約定（假設語），而係於錯誤所為返還保證金之意思表示，然依民法第八十八條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」而原告既自認係因為疏忽未注意到合約中有關違約金之約定，出於錯誤認知而為同意返還租金支票及租賃保證金之意思表示，亦應認為係放棄違約金之意思表示，則顯然該意思表示之錯誤是自己之過失所致，揆諸前述法律規定，當不得任意撤銷其意思表示，須受其約束並自負其責。

（五）按原告與被告間之租賃契約第七條約定「‧‧‧另租賃契約期限未滿，一方擬解約時，應於二個月前通知對方‧‧‧」，揆諸該條約定係規範一方解約，未得他方同意之情形時，始須支付三個月作為違約金；而本案係雙方合意終止，前已述及，則本案與該條約定不符，至為明確，原告本就無權依該規定主張違約金，更何況先前已同意返還保證金及租金支票，更可證明已放棄違約金之主張。

（六）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文；而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債務人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年台上字第八０七號判例、最高法院五十一年台上字第一九號判例可資參照。本件租賃契約第七條所約定之違約金為三個月之租金總額，而雙方約定之租期僅有十個月，提前搬遷確須支付高達三個月之違約金，明顯過高，況原告已同意被告提早搬遷，先前更已承諾返還押租金並退還未屆期之租金支票，根本無實際損害可言。故縱然法院仍認為被告必須支付違約金，三個月租金之違約金亦明顯故高，祈法院依上開法律規定予以酌減。

貳、反訴部分：

一、被告即反訴原告主張：反訴原告哥倫比亞公司與反訴被告甲○前於九十二年六月間簽署租賃契約，租約自九十二年七月二十七日起至九十三年五月二十六日止。簽約當時，反訴原告除當場開立全部租金支票予反訴被告外，同時亦開立六十萬元之租賃保證金支票乙紙予反訴被告收執。而反訴原告與反訴被告間前開租賃契約，已於九十二年一月二十七日合意終止，則依租賃契約第五條規定「‧‧‧租賃保證金‧‧‧於租約屆滿或終止‧‧‧無息退還」，反訴被告應於契約終止後，將前揭租賃保證金計六十萬元返還予反訴原告。詎料，反訴被告於反訴原告發函催索後，仍置之不理，顯見反訴被告毫無返還前揭租賃保證金予反訴原告之意，爰依租賃契約關係訴請反訴被告給付反訴原告前開租賃保證金六十萬元及遲延利息等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告六十萬元及自反訴追加狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

二、原告即反訴被告則以：反訴原告為單方面終止系爭租賃契約，依該契約第七條約定，反訴被告自得向反訴原告請求給付相當於三個月租金共計八十九萬一千元之損害賠償，並據此爰依民法第三百三十四條第一項規定，將反訴原告向存放於反訴被告之六十萬元租賃保證金主張抵銷等語資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執之事項：

一、被告公司於九十二年二月間經由蕭昱弘先生欲向遠雄集團趙藤雄先生承租其所有辦公室（坐落於台北縣汐止市○○○路○段七十九號一樓之三）的三分之二面積，以作為被告公司原承租辦公室（坐落於台北縣汐止市○○○路○段七十九號一樓之二）擴增之用，並約定隨即簽約，嗣後原屋主遠雄集團趙藤雄先生將前述二筆建物業一併出售與原告甲○，基於「買賣不破租賃」原則，被告之原承租約對於後手之買受人原告甲○小姐仍繼續有效，原訂租約係至九十三年七月二十六日，第三年度原告有調漲租金百分之三權限，惟因原告購買系爭租賃物後係為經營兒童美語補習班之用，在九十三年七、八月間已有招生計劃，再加上約需一個半月之裝潢期，經雙方協調後，租金降低為每月二十九萬七千元，租約則提前至九十三年五月二十六日屆滿，並約定押租保證金六十萬元，被告並當場開立保證金六十萬元及至九十三年五月租期屆滿之每月二十七日到期之同面額支票（扣除百分之十所得稅，每張支票之面額為二十六萬七千三百元）交付予原告以支付每月之租金，並陸續兌現。

二、被告公司於九十二年九月間及十一月間，曾去電向原告委託之代理人丁○○表示欲因找到辦公室需提前終止租約，最後敲定於九十三年一月底前終止及搬遷，丁○○表示「好，我沒有意見」，惟兩造均未提及關於三個月租金之損害賠償。

三、被告進行搬遷及拆除原有裝潢時，係委由丁○○先生熟識廠商秉壯實業有限公司（游金寶）承攬，被告負擔該筆拆除費用，被告已將租賃標的物遷讓返還原告。

四、九十三年一月二十六日，丁○○先生當面退回九十三年一月二十七日至九十三年四月二十七日之尚未兌現之租金支票四張予被告。就押租金部分因丁○○表示資金調度關係需延後一個月返還，被告表示同意。

肆、得心證之理由：本件兩造爭執之處，應在於系爭租賃契約係被告單方片面終止或經雙方合意終止？而原告同意返還未到期租金支票及押租金六十萬元，是否即表示放棄三個月租金之損害賠償？

一、依系爭租賃契約第二條約定「本租約期間為十個月，自民國九十二年七月二十七日起至民國九十三年五月二十六日止」及第七條約定「‧‧‧租賃期限未滿，一方擬解約時，應於二個月前通知對方，並以三個月租金為對方之損失賠償金‧‧‧」，系爭租約為定有期限之租賃契約，雙方於租賃期間內本不得任意提前終止租賃契約，惟透過合約書第七條之設計，使雙方當事人均取得提前終止租賃契約之權利，惟需賠償對方三個月租金作為損害賠償。然此應指單方片面終止租約之情形，如係因雙方合意終止，自無合約書第七條規定之適用。

二、經查本件證人即被告公司經理曾麗貞曾於九十二年九月電詢原告之代理人丁○○到期是否不再續租，丁○○表示不再續租，曾麗貞即告知丁○○其已在找辦公室，被告於九十二年十月中旬找到辦公室後，即於九十二年十一月再行向丁○○表示已覓得新租賃物作為辦公室，以「美商公司次年度預算須提前核准」及「若不提前搬遷，則很難再找到這麼大的辦公室」為由，請求提前終止租約。丁○○於當時情形下則答覆：「好，我知道了。」當時兩造雙方均未提及合約書第七條損害賠償之問題。被告遂於九十二年十二月就新辦公室簽訂租賃契約，並於簽約後約一星期以電話告知丁○○表示要在九十三年一月十日搬遷，丁○○表示「好」，並同意返還未到期之租金支票及押租保證金，原告之代理人丁○○遂於九十三年一月二十六日返還被告四張未到期之租金支票，並承諾於一個月後返還押租保證金，丁○○復於九十三年二月二十六日以電話告知曾麗貞是否可以於九十三年五月二十六日返還押租金，曾麗貞表示可以為其爭取可否在九十三年四月二十六日再還押租金等情，業據證人丁○○及證人曾麗貞到庭證述無訛。則租賃契約之提前終止雖係由被告先行提出，但原告並未表示反對，且於電話中表示「好，我知道了」，並同意返還未到期之租金支票及押租保證金六十萬元甚明。則首應究明者，乃被告係以合意終止租賃契約之意思提出「提前終止租賃契約」之要約，或係行使合約書第七條所定終止權而為終止之意思表示？

三、衡諸常情，一般承租人欲提前終止租約時，因涉及損害賠償違約金之給付，均希望以與出租人合意終止租約，達成其欲提前搬遷之目的，蓋如雙方合意終止，承租人即無給付違約金之義務。如出租人不同意其提前搬遷，承租人往往需以負擔違約金作為代價，始能達成其提前搬遷之目的。而本件被告係美商公司，次年度之預算需送至美國總公司核准等情，為兩造所明知，則被告自需於終止租約前明瞭原告是否同意其提前搬遷（即合意終止租約），如不同意，是否主張合約書第七條所定損害賠償。故應認被告係以合意終止租賃契約之意思提出「提前終止租賃契約」之要約為當。

四、再按行使債權、履行債務應依誠實及信用原則，民法第二百十九條定有明文。是債權人前後言行不一致時，應使債務人之利益，受到較優渥之保護，蓋債權人以其本身之行為，造成讓當事人信賴之事實要件，故債權人就此部分應為負責。原告之代理人丁○○對於被告之要約並未反對，反而表示「好，我知道了」，且同意返還未到期租金支票及押租保證金六十萬元，足以使被告相信原告確實已同意其提前搬遷。再按押租金一般係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，此一金錢或代替物，出租人應於租賃關係終止後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。於租賃關係終了、承租人返還租賃物，且有欠租或負有其他損害賠償債務時，押租金即發生當然抵充之效果，所謂「當然抵充」係指抵充發生之時點屆至時，即不待經過擔保物權實行之程序、不問當事人之意思如何、亦無須有當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵充承租人之債務而結算其餘額之效力。抵充係自動當然發生，出租人並無決定是否以押租金抵充之自由。又意思表示不限明示，默示意思表示亦為法所許；又默示意思表示並非單純之沉默，而是有其他積極之行為足以推斷當事人之真意，而原告既有退還未到期租金支票及同意退還押租金六十萬元之積極行為，揆諸前述押租金之性質，足認原告之前述行為即表示被告就系爭租賃契約並無損害賠償債務存在。否則，原告豈會退還未到期租金支票並承諾返還押租金？故應認系爭租賃契約係經兩造合意終止。

五、至原告雖主張其係因為被告搬遷時並未注意到租賃合約中有第七條關於違約金之約定，直到重新訂立租車位契約時才發現係合約有此項約定云云，惟第七條關於違約金之約定係白紙黑字記載於雙方簽署之租賃合約中，而系爭租賃合約係由原告交付被告簽署，雙方有就租金、租期及押租金數額重新約定，此情為原告所不爭，而由該契約書觀之，該契約書係重新繕打後由兩造簽章確認，並非在原來遠雄集團趙藤雄先生與被告之合約上塗改租金、租期及押租金數額，顯見原告於簽約之時應已詳閱並知悉系爭租約之內容，是其主張其於被告搬遷時不知合約書第七條之約定云云，實難採信。綜上，系爭租賃契約既經兩造合意終止，原告即不得請求被告支付三個月租金之違約金八十九萬一千元。

六、依租賃契約第五條規定「‧‧‧甲方應於簽訂本契約時，向乙方繳付租賃保證金，計新台幣六十萬元，於租約屆滿或終止，甲方遷出並交還租賃物及對乙方履行本約一切義務且無任何債務牽涉時，憑原繳付之收據，無息退還」，而系爭租賃契約已於九十三年一月二十七日終止，反訴原告亦早已將系爭租賃標的物遷讓返還反訴被告，則原告即反訴被告自應於契約終止、交還租賃物後，將前揭租賃保證金六十萬元返還予被告即反訴原告。從而，原告依據租賃契約請求被告給付二十九萬一千元及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。被告即反訴原告依據租賃契約請求原告即反訴被告給付六十萬元及自反訴追加狀繕本送達翌日即九十三年八月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第四百二十七項第二項第一款適用簡易程序所為原告即反訴被告敗訴之判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。原告即反訴被告陳明願供擔保請求宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告免為假執行。

伍、依民事訴訟法第七十八條、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如主文。

臺灣士林地方法院內湖簡易庭