臺灣新北地方法院100年度重訴字第517號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　100年度重訴字第517號

原告

蔡維杰

訴訟代理人

廖振洲律師

複代理人

袁啟恩律師

被告

李勇毅

上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國101 年1 月9 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、本件因訴訟標的價額已逾新臺幣（下同）6,000,000元，依本院分案規則之規定，應改分為「重訴」案件，因此本件原「100年度訴字第2452號」案號改分為「100年度重訴字第517號」案號審理，附此敘明。

二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）查坐落新北市○○區○○段52地號土地及其上4157建號建物，門牌號碼為新北市○○路110巷28號B1至2樓房屋（下稱系爭房屋），經鈞院以98年司執字第81908號強制執行事件為抵押物拍賣，並於民國99年6月15日由原告及訴外人林依勳、嚴永翔得標買受，而原告已於99年7月1日領得不動產權利移轉證書，並於同年8月23日辦理所有權移轉登記，此有土地及建物登記謄本可證，合先敘明。

（二）惟查，被告自稱於系爭房屋之原所有權人即佳億環境事業股份有限公司（下稱佳億公司）設定抵押權前已承租系爭房屋，租期自96年11月7日起至108年11月6日止，月租金為70,000元，若果真如此，因原告已因拍賣取得系爭房屋所有權，即繼受訴外人佳億公司與被告所簽定之租約（下稱系爭租賃契約）。又系爭租賃契約書第九條雖約定「甲方（即原所有權人）同意以本承租標的承租與乙方（即被告），雙方議定租金為新台幣七萬元整，用以償還乙方之欠款」，惟按「承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人並非繼續有效」，此有最高法院45年台上字第590號判決可資參照，是被告不得以其與原所有權人即佳億公司約定以借款利息抵付租金之約定而主張不給付租金，故被告仍應自原告取得系爭房屋所有權即99年7月1日起按月給付租金予原告，惟被告從未給付任何租金，是原告先於100年10月7日以台北南海郵局第1373號存證信函催告被告於函到7日內給付積欠之租金，惟被告置之不理，不予給付任何租金，是原告再於100年10月18日以台北南海郵局第1409號存證信函函知被告於99年7月1日起即未支付租金，迄今業已積欠租金逾2個月，依民法第440條第1項及第2項規定向被告為終止租賃契約之意思表示，並依民法第455條前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓並返還原告，然被告已於100年10月20日收受該終止租約之存證信函，惟被告皆置之不理，仍繼續占有系爭房屋，原告不得已始提起本件訴訟，為此，原告爰引民法第440條第1項及第2項、455條前段規定，及基於系爭房屋之所有權而依民法第767條、第821條規定，請求被告自系爭房屋騰空遷出並返還予原告及訴外人林依勳、嚴永翔，並請求被告給付原告積欠之租金自99年7月1日起至100年10月20日止，計14個月又20天，共342,217元（計算式：每月70,000元租金與另共有人林依勳、嚴永翔均分，原告可得23,333元，23,333元×14個月＋23,333元÷30×20天＝326, 662元＋15,555元＝342,217元）。

（三）按系爭房屋租賃契約第7條第2項約定「乙方（即被告）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓日止」，而系爭房屋租賃契約既自100年10月20日終止，被告仍繼續占有系爭租賃房屋，並未依約返還系爭房屋予原告及訴外人林依勳、嚴永翔，故原告自得依上開第7條第2項約定請求被告給付原告自100年10月21日起至騰空遷讓返還系爭房屋日止，按月給付以房租增加壹倍計算之違約金46,666元（計算式：每月7萬元租金與另共有人林依勳、嚴永翔均分，原告可得23,333元，增加壹倍即23,333元×2＝46,666元），為此，懇請鈞院賜判決如原告訴之聲明，以維民益，實感德便。

（四）聲明：

1、被告應將新北市○○區○○段4157建號即門牌號碼新北市新莊區○○路110 巷28號B1至2 樓房屋遷出，並將上開房屋騰空遷讓返還原告及訴外人林依勳、嚴永翔。

2、被告應給付原告342,217 元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，以自民國100 年10月21日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告46,666元。

3、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、原告主張之事實，業據提出不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、房屋租賃契約書、台北南海郵局第1373號存證信函、台北南海郵局第1409號存證信函、最高法院45年台上字第590號判決等件影本各1件為證，而被告則對原告前揭主張之事實，經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院斟酌，是原告前述主張之事實，自堪信為真實。

四、首應審酌原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋予原告及訴外人林依勳、嚴永翔？

（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。經查，原告與訴外人林依勳及嚴永翔係因拍賣而取得系爭房屋之所有權，而執行法院之拍賣，性質上屬買賣之一種，揆諸前揭規定，訴外人佳億公司與被告之租賃契約對於原告仍繼續存在，易言之，原告及訴外人林依勳、嚴永翔當然繼承訴外人佳億公司之出租人地位，而行使或負擔系爭租賃契約所生之權利或義務（最高法院26年上字第365號、41年臺上字第1158號、44年臺上字第30號判例參照）。

（二）又按債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，最高法院18年上字第1953號著有判例。又債務人的義務與債權人的權利，乃同一給付關係的兩面，此種僅特定債權人得向特定債務人請求給付之法律關係，學說上稱為債權（或債之關係）的相對性（王澤鑑，債法原理第1冊，2000年9月版，第10頁參照）。次按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係，顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人，並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形初非相同，最高法院於45年度臺上字第590號著有判例。經查，原告與訴外人林依勳、嚴永翔承繼出租人佳億公司之地位，自系爭房屋所有權之移轉時起，租金請求權移轉予原告及訴外人林依勳、嚴永翔，至佳億公司與被告原先於租賃契約第9條之以欠款抵租之約定，係屬該二人之內部約定，而本件並無由原告及訴外人林依勳、嚴永翔承擔訴外人佳億公司之借款債務之情形。

（三）再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。經查，原告及訴外人林依勳、嚴永翔於100年10月7日以臺北南海郵局存證信函第1373號，通知被告於函到7日內，儘速給付自99年7月起積欠之租金與原告及訴外人林依勳、嚴永翔，並經被告合法收受。惟被告逾期仍未繳付，原告及訴外人林依勳、嚴永翔遂於100年10月19日以臺北南海郵局存證信函第1409號函，為向被告為終止系爭租賃契約之聲明，上開聲明並於100年10月20日送達被告，業據原告提出上開存證信函及回執各2紙為證，故原告於100年10月19日所為之終止系爭租賃契約之意思表示即生效力，系爭租賃契約亦於100年10月20日即終止租約通知送達被告後消滅，堪以認定。

（四）綜上所述，系爭租賃關係至100年10月20日已為終止，業經本院認定如前，被告自100年10月21日起繼續居住使用系爭房屋，自屬無權占有，而原告及訴外人林依勳、嚴永翔於99年7月1日受讓為系爭房屋所有權人後，因概括承受訴外人佳億公司對系爭租賃契約之法律上地位，故原告本於民法租賃關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋予原告及訴外人林依勳、嚴永翔，核屬有據，應予准許。

五、次應審酌原告得否依系爭租賃契約，請求被告給付自99年7月1日起至100年10月20日止租金共342,217元？

（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，此為民法第425條所明定。又出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。再民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，以所有權移轉為其要件（最高法院23年上字第3092號判例旨、最高法院92年度臺上字第315號判決參照）。

（二）經查，原告既已於99年7月1日領得法院核發權利移轉證書，而取得系爭房屋及基地所有權，則被告與原屋主即訴外人佳億公司間之系爭租賃契約，於原告取得系爭房屋所有權後，對於原告仍繼續存在，原出租人即訴外人佳億公司即已喪失其對出租人即被告之契約上之地位，改由原告繼受之，是訴外人佳億公司不得再行使租賃契約之權利，而原告應對被告負出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務。是原告本於出租人之地位，訴請被告給付積欠原告自99年7月1日起至100年10月20日止之租金328,533元【計算式：（70,000元×14個月＋70,000元×20/30個月）×32/100（原告應有部分）＝328,533元，元以下四捨五入】，即屬有據，應予准許，逾上開範圍之部分，洵屬無據，不應准許。

六、原告得否依系爭租賃契約第7條第2項之約定，請求被告自100年10月21日起至遷讓房屋之日止按月賠償原告46,666元？查系爭租賃契約第7條第2款約定「乙方於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋時，甲方得向乙方請求按照房租增加壹倍之違約金至遷讓之日止」，有系爭租賃契約1份在卷可參。系爭租賃契約業於100年10月20日即終止租約通知送達被告後消滅，已如前述，承租人即被告迄今尚未遷讓租賃標的物予原告及訴外人林依勳及嚴永翔，則原告依系爭租賃契約第7條第2項約定請求被告自100年10月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金44,800元【計算式：70,000元×2×32/100（原告應有部分）＝44,800元，元以下四捨五入】，自屬有據，應予准許，逾上開範圍之部分，自屬無據，應予駁回。

七、從而，原告依民法租賃之法律關係，訴請被告將系爭房屋遷讓返還原告及訴外人林依勳、嚴永翔，並給付原告328,533元及自起訴狀繕本送達之翌日即100年12月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自100年10月21日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告44,800元，為有理由，應予准許。逾此之請求，即屬無據，應予駁回。

八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所附麗，應予駁回。

九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，應依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項，判決如主文。