臺灣新北地方法院101年度訴字第1059號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1059號

原告

黃能德

訴訟代理人

孫治平律師

訴訟代理人

黃振城律師

被告

蔡宗樹

　　　　　　許素娟

　　　　　　蔡明璋

　　　　　　蔡雨辰

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國101 年11月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文。本件原告起訴原以蔡宗樹為被告，請求其應將門牌號碼新北市○○區○○路182 號4 樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓並返還予原告，嗣先後於民國101 年8 月3 日及8 月9 日提出民事追加被告狀（見本院卷第70頁），追加被告許素娟、蔡明璋及蔡雨辰，被告雖不同意，惟原告訴之追加，其請求之基礎事實既屬同一，即無礙被告之防禦及訴訟之終結，揭諸前揭規定，應予准許，合先敘明。

二、被告蔡雨辰未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：

㈠原告於100 年2 月間經法院拍賣程序購得系爭房屋，為系爭房屋之所有權人。原告取得系爭房屋後，發現被告蔡宗樹、許素娟、蔡明璋均共同居住於系爭房屋內，被告蔡雨辰雖因工作關係現暫住公司宿舍，惟戶籍亦設在系爭房屋內，是被告均屬無權占有人，原告屢與被告協商返還房屋事宜，但被告卻要求原告應給付新臺幣（下同）1,000,000 元，否則拒絕搬遷。被告無合法占有及使用系爭房屋之權源，竟占有系爭房屋，係屬無權占有。爰依民法第767 條規定之所有物返還請求權，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

㈡對被告抗辯之陳述：

⑴被告蔡宗樹與訴外人即原告父親黃信雄（已歿）所簽訂之房屋租賃契約書影本（下稱系爭租賃契約）末頁黃信雄之印章，並非黃信雄生前使用之印章，簽名方式亦非黃信雄之筆跡，且85年間系爭房屋所有權人為訴外人陳秀鶴非黃信雄，何以係由黃信雄出面與被告簽約？黃信雄生前亦未提及曾簽署系爭租賃契約之情事，況系爭租賃契約未記載簽約日期，且文字書寫部分以肉眼觀之，書寫方式極為近似，似出於同一人之手，難認該文件為真正。

⑵縱認系爭租賃契約為真正，然依系爭租賃契約第2 條記載，租賃期限自85年10月2 日起至86年10月1 日止，是被告之占有權源業因期限屆滿而消滅，被告無占有系爭房屋之正當權源，即屬無權占有。

⑶退步言之，倘 鈞院認系爭租賃契約期限尚未屆滿，然由系爭租賃契約第3 條所約定每月租金0 元，可知黃信雄與被告蔡宗樹約定無需支付租金或任何對價，即得使用系爭房屋，故其間具有無償使用系爭房屋之意思表示合致，因此黃信雄與被告蔡宗樹間所簽系爭租賃契約之法律關係應為使用借貸關係，而非租賃關係。又按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」最高法院59年台上字第2490號判例可資參照。查系爭房屋於85年間所有權人為訴外人陳秀鶴，系爭租賃契約係陳秀鶴同意被告使用所訂之契約，惟原告已於100 年2 月間，經法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，依上開判例要旨，被告執與原告前手陳秀鶴所簽訂之使用借貸契約，主張具有使用系爭房屋權利，自無理由，故被告並無占有系爭房屋之正當權源。

⑷退步言之，倘 鈞院認系爭租賃契約為真正，且黃信雄與被告間之法律關係為租賃關係，按「租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立，承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約。」最高法院37年上字第9418號判例可資參照。系爭租賃契約於86年10月1 日屆滿後，黃信雄並未為不反對被告繼續使用系爭房屋之意思，且被告於87年7 月18日雖對訴外人即黃信雄配偶連敏桐寄發存證信函，然連敏桐並非黃信雄之繼承人，且該存證信承亦非向連敏桐洽詢繼續承租系爭房屋，另連敏桐回函以未曾聽黃信雄生前言出租系爭房屋予被告等情，非以出租人地位不反對被告繼續使用。遑論，不論陳秀鶴、黃信雄、連敏桐或原告，均未於租賃期限屆滿後，收受被告所繳納之任何租金，本件自無默示更新情事。

⑸按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425 條定有明文。是以不定期之租賃契約，不得主張對受讓人仍繼續存在。倘鈞院認系爭租賃契約具默示更新情事，而為不定期租賃契約，惟原告於100 年2 月間，經法院拍賣程序始取得系爭房屋所有權，則依民法第425 條規定，不定期租賃契約，並不會對原告繼續存在，被告自不得執其與原告前手間之不定期租賃契約，主張具有使用系爭房屋之權利。

㈢並聲明：⑴被告應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告。⑵願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭房屋之營造工程，係由原告之父親黃信雄所興建，然黃信雄於83年至84年間，因資金週轉困難，經訴外人朱瑞坤介紹向被告借款1,000,000 元，迨至85年黃信雄因身體健康欠佳，其借款之付息與償債能力深感困難，乃將借款轉為押租保證金，息款作為租金之方式，於85年10月2 日起將系爭房屋租予被告蔡宗樹，並簽訂系爭租賃契約，然數月後黃信雄於85年12月24日不幸往生。又訴外人陳秀鶴曾向黃信雄預購系爭房屋，當時為使陳秀鶴取得銀行貨款，而以陳秀鶴名義辦理建物權狀，陳秀鶴於黃信雄往生後續一年餘期間，不斷干擾被告蔡宗樹居住系爭房屋之權利，並對被告蔡宗樹提起竊占，結果均予不起訴及駁回確定在案，嗣因其個人債務關係，遭債權人訴請查封拍賣，始生本案爭訟。

㈡原告已於16年前依法繼承黃信雄財產上之一切權利義務。又依民法第451 條規定，系爭租賃契約應已視為不定期租賃，屬合法占有之事實，有另案（返還押租金案件）簽核兩造間為繼承與不定期租賃之法律關係，已毋庸置疑。另租賃乃兩造當事人間所締結之契約，出租人不以所有人為限，故原告稱系爭房屋所有權人為陳秀鶴，黃信雄何能簽約云云，顯有誤解。

㈢系爭租賃契約係由朱瑞坤居中協調而簽訂，故系爭租賃契約之筆跡均由朱瑞坤執筆，且黃信雄過世後，因借貨未能償還，朱瑞坤瑞坤深感愧疚，乃於87年7 月18日代被告蔡宗樹撰寫存證信函寄予原告之母親連敏桐，通知其出面協商解決1,000,000 元借款（押租金）及交屋事宜，兩造間確係由借貸轉為租賃關係。

㈣黃信雄於85年1 月30日持個人所有之土地設定抵押貸款，其抵押權設定書所捺印章與系爭租賃契約之印章相符。再者，抵押貸款較租賃契約簽訂提前發生逾10個月之久，被告無法獲悉，否則催促黃信雄清償借款即不會發生後續房屋租賃事件，足證系爭租賃契約末頁「黃信雄」之印章，確為黃信雄個人所保管持用無誤。又系爭租賃契約之填載，雖有遺漏，如尾頁未填記日期等，然第2 條文已述明「租期自85年10月2 日起」，即可間接證明簽約時間，系爭契約書內容或有不足道之瑕疵，不能否定租賃關係存在之合法性。

㈤原告85年間已依法繼承黃信雄財產上一切權利義務，87年亦有被告蔡宗樹之存證信函通知租屋事實，而陳秀鶴曾提告被告蔡宗樹侵占之不受理案件，間接證明黃信雄為系爭房屋實質所有權人，再99年法院拍賣程序公告已註明「不點交」，及拍賣取得一年餘仍未執行交屋等，早已顯示原告對系爭房屋實際使用情況，暸若指掌。又因買（拍）賣不破租賃原則及被告蔡宗樹迄今仍居住系爭房屋之事實，實已確認系爭租賃關係合法存在。

㈥被告許素娟、蔡明璋、蔡雨辰係基於與被告蔡宗樹間之家屬關係，而受被告蔡宗樹指示才共同居住於系爭房屋等語，資為抗辯。

㈦並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、法院之判斷：

㈠原告主張其於100 年2 月5 日經法院拍賣程序取得系爭房屋所有權之事實，業據其提出系爭房屋建物登記謄本、本院100 年2 月1 日板院輔99司執濟60651 字第07690 號不動產權利移轉證書，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

㈡又原告主張其所有之系爭房屋，現為被告無權占有，自得依民法767 條規定之所有物返還請求權，請求被告遷讓返還系爭房屋等語，則為被告所否認，並辯稱系爭房屋係原告之父親黃信雄所興建，黃信雄於83年至84年間，因資金週轉困難，向被告蔡宗樹借款1,000,000 元，迨至85年間因無力還款，乃將借款轉為押租保證金，息款作為租金之方式，於85年10月2 日起將系爭房屋租予被告蔡宗樹，並簽訂系爭租賃契約，租賃期間黃信雄於85年12月24日不幸往生，其繼承人即原告於租期屆滿後未返還押租金，並由被告蔡宗樹繼續居住使用系爭房屋，已屬不定期租賃，被告蔡宗樹於87年7 月18日亦曾以存證信函寄予原告之母親連敏桐，通知其出面協商解決1,000,000 元借款（押租金）及交屋事宜，99年法院拍賣程序公告亦已註明「不點交」，顯示原告均清楚系爭房屋實際使用情況，原告於85年間已依法繼承黃信雄財產上一切權利義務，兩造間為繼承與不定期租賃之法律關係等語，是本院應審酌者厥為：⑴被告蔡宗樹與原告父親黃信雄間就系爭房屋是否存在租賃關係。⑵原告於其父親黃信雄死亡後是否繼承其父親之出租人地位。⑵被告是否有占用系爭房屋之合法權源。

㈢被告蔡宗樹與原告父親黃信雄間就系爭房屋是否存在租賃關係：

⑴關於被告辯稱原告父親黃信雄間以被告蔡宗樹1,000,000元之借款債權轉為押租保證金，息款作為租金之方式，於85年10月2 日起將系爭房屋出租予被告蔡宗樹等語，業據其提出系爭租賃契約為證，原告雖否認契約之真正，惟查：

①證人朱坤宗即系爭租賃契約所列連帶保證人於另案檢察官偵查時曾到庭證稱：黃信雄以前曾經跟我說土城市○○路182 號的房子是他所有，不過是很久以前的事情了，因為黃信雄說他很窮，我就介紹朋友蔡宗樹去跟黃信雄租房子，他們是在土城市○○路182 號那邊簽訂租約的，我確定是我介紹他們兩個人認識，讓他們去處理租房子的事情，其他的事情因為我年紀已經很大，事情也經很久，所以我已經不記得了，當初黃信雄跟蔡宗樹借錢是我帶他去的，因為他們兩人都是我好朋友，黃信雄跟我說他需要錢，我就帶他去認識蔡宗樹，我有跟他們說他們之間借錢的事情不要牽扯到我就對了等語，有臺灣板橋地方法院檢察官94年度他字第278 號侵占案94年5 月10日訊問筆錄影本附卷可稽。

②而觀以系爭租賃契約上所蓋印之「黃信雄」印文，亦核與同前偵查案卷內所調臺北縣板橋地政事務所函附之土地登記申請書、土地建築改良物抵押權設定契約書、其他特約事項及臺北縣永和市戶政事務所印鑑證明書上蓋印之「黃信雄」印文，均屬相同，足證系爭租賃契約書上所蓋「黃信雄」之印章應屬真正。是按「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」民事訴訟法第358 條第1 項定有明文，系爭租賃契約自應推定為真正。原告空言否認，尚無可採。

③綜上可知，被告辯稱原告父親黃信雄以被告蔡宗樹之1,000,000 元借款債權轉為押租保證金，息款作為租金之方式，於85年10月2 日起將系爭房屋出租予被告蔡宗樹等語，洵堪採信。

⑵按所謂土地押租契約，一般指出租人將土地出租與承租人，承租人另借款與出租人，雙方約定以借款利息抵付土地租金，俟租賃關係終了時互相返還土地借款之聯立契約，其有關法律關係應分別適用民法租賃、借貸之規定。最高法院64年台上字第2400號判例要旨可參。被告蔡宗樹與原告父親黃信雄係以被告蔡宗樹之1,000,000 元借款債權轉為押租保證金，息款作為租金之方式，將系爭房屋出租予被告蔡宗樹，已如前述，此並有雙方於系爭租賃契約第3條所約定租金每月0 元，及第5 條約定：「乙方（即被告蔡宗樹，原名蔡英雄）應於訂約時，交於甲方新臺幣壹佰萬元正作為押租金保證金，乙方若不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」可參。是揭諸前開判例要旨，原告父親黃信雄與被告蔡宗樹間就系爭房屋所成立之法律關係乃屬租賃關係。原告主張依契約第3 條所約定每月租金0 元，可知黃信雄與被告蔡宗樹所簽系爭租賃契約之法律關係應為使用借貸關係云云，要無可取。

㈣原告是否繼承其父親黃信雄之出租人地位：按繼承人自繼承開始時，除另有規定，或專屬於被繼承人者外，承受被繼承人財產上之一切權利義務，民法第1148條定有明文。關於原告父親黃信雄於85年12月24日死亡後，由原告及其兄長黃能豐繼承之情，有黃信雄法定繼承人於86年2月16日陳報本院之親屬繼承系統表影本附卷為證，且為原告所不爭執，是以黃信雄財產上之一切權利義務自應由原告及其兄長黃能豐繼承。而黃信雄生前確有與被告蔡宗樹就系爭房屋成立租賃契約，且租賃期間自85年10月2 日起至86年10月1 日止，已如前述，並有系爭租賃契約在卷佐參，則原出租人黃信雄於租賃關係存續中死亡，系爭租賃契約即因繼承而發生出租人變更為原告及其兄長黃能豐之情形至明。

㈤被告是否有占用系爭房屋之合法權源：

⑴按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451 條定有明文。又按定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就。最高法院47年台上字第1820號判例亦可資參照。被告蔡宗樹與原告父親黃信雄就系爭房屋所成立之系爭租賃契約，既於租賃關係存續中，因繼承而變更租賃主體為被告蔡宗樹及原告、其兄長黃能豐，是以系爭租賃契約於租賃期限屆滿後是否因被告蔡宗樹之繼續使用收益，得視為以不定期限繼續契約，即應視出租人即原告、其兄長黃能豐有無即為表示反對之意思。

⑵而原告及其兄長黃能豐既於85年12月24日繼承其父親財產上之一切權利義務，關於其父親對被告蔡宗樹之1,000,000 元借款債務及押租保證金債務當亦由原告及其兄長黃能豐所繼承，並依修正前之民法第1153條規定負連帶責任，則於系爭租賃契約所約定之租賃期限屆滿（自85年10月2日起至86年10月1 日止）後，出租人之原告及其兄長黃能豐既未曾表示反對續租之意思，並由被告蔡宗樹繼續以1,000,000 元押租保證金之借款利息抵付租金，居住使用系爭房屋至今逾15年，揭諸前開判例要旨，自可認系爭租賃契約已因出租人原告、黃能豐之默示同意被告蔡宗樹為租賃物之使用收益而更新為不定期限租賃關係。

⑶至原告主張其於100 年2 月5 日經法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，苟系爭租賃契約為不定期租賃契約，則依民法第425 條規定，不定期租賃契約，不得主張對受讓人仍繼續存在，被告自不得執其與原告前手間之不定期租賃契約，主張具有使用系爭房屋之權利云云，惟原告乃係因民法第1148條規定之繼承關係而自85年12月24日起繼承系爭租賃契約之出租人地位，並非因100 年2 月5 日之拍賣受讓取得租賃物之所有權而繼承出租人之地位，且原出租人黃信雄亦非系爭房屋之所有人，自與民法第425 條所規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」之情形有別，原告此部分主張，洵無可採。

⑷綜上可知，原告與被告蔡宗樹間就系爭房屋仍存在不定期限租賃關係，是在此租賃關係未經合法終止或因其他事由而失其效力前，被告蔡宗樹即有使用系爭房屋之合法權源，要難遽指為無權占有。又被告蔡宗樹既屬有權占有，則其共同生活之家屬即被告許素娟、蔡明璋、蔡雨辰，自屬被告蔡宗樹之輔助占有人，原告主張被告許素娟、蔡明璋、蔡雨辰係無權占有系爭房屋，亦無理由。

㈥從而，原告依民法第767 條所有物返還請求權之規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。

㈦因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。

四、據上論斷：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第385 條第1 項前段判決如主文。