臺灣新北地方法院105年度訴字第496號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第496號

原告

鄭金泉

被告

楊鈞翔

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國105 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄；其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 、2 項定有明文。所謂其他因不動產涉訟，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關之一切事項涉訟者而言（最高法院98年台抗字第155 號、104 年度台抗字第538 號裁定要旨參照）。查本件原告起訴請求被告給付因租賃房屋所欠租金及所生違約金，屬與不動產有關之事項，而本件原告出租予被告之房屋位於新北市○○區○○路000 巷00號1 樓（下稱系爭房屋），本院即房屋所在地法院即依法取得管轄權。再按訴之原因事實發生於被告居所地者，亦得由其居所地之法院管轄；定法院之管轄，以起訴時為準，民事訴訟法第1 條第2 項、第27條亦明定之，本件原告於民國104 年12月15日起訴時（見本院三重簡易庭105 年度重簡字第47號卷，下稱重簡卷，第4 頁），被告尚居住於系爭房屋內，迄105 年2 月3 日始遷出（見重簡卷第21頁），是系爭房屋於起訴時即為原告之居所，本件原告主張被告積欠租金及逾期未遷出違約金之原因事實復發生於系爭房屋，從而本院就本件訴訟即有管轄權甚明，被告雖於嗣後搬遷，然依民事訴訟法第27條揭示之管轄恆定原則，本院就本件訴訟仍有管轄權，合先敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項第3 款定有明文。查本件其訴之聲明本係請求：被告應將系爭房屋全部遷讓返還原告，並給付租金新臺幣（下同）77,000元，及自103 年9 月13日起至遷讓之日止按月賠償30,000元。嗣於105 年11月16日本院言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：被告應給付原告269,100 元。核原告上開所為，係未變更訴訟標的法律關係，而減縮應受判決事項之聲明者，揆諸前揭法條規定，自應准許，合先敘明。

三、按法官被聲請迴避者，在該聲請事件終結前，應停止訴訟程序。但其聲請因違背第33條第2 項，或第34條第1 項或第2項之規定，或顯係意圖延滯訴訟而為者，不在此限，民事訴訟法第37條第1 項定有明文。經查，本件被告雖於105 年10月14日具狀聲請法官迴避，經本院以105 年聲字第265 號裁定駁回，惟經被告提起抗告而尚未確定，然被告前另於本件審理中提出2 次法官迴避聲請，業由本院分別以105 年度聲字第90號、105 年度聲字第191 號裁定駁回確定，被告仍一再以相類理由提出聲請，顯係意圖延滯訴訟而為，依同法第37條第1 項但書規定，本院尚無停止訴訟程序之必要，自仍得定期審結本件訴訟。

四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告於102 年9 月14日向原告承租系爭房屋，雙方並簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金為6,000 元，租期一年，至103 年9 月13日止。詎被告於租期屆滿後竟拒絕遷讓，累計至其於105 年2 月3 日搬離為止，尚欠83,100元；另因被告未即時遷讓房屋，原告依系爭租約約定，請求自103 年9 月14日起至105 年1 月13日止，每月按租金額2 倍計算之違約金共192,000 元，以押租金6,000元扣抵後，被告尚應給付原告269,100 元。為此，爰依系爭租約為請求，並聲明：被告應給付原告269,100 元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，惟提出書狀陳述以：伊於105年2 月3 日已遷出，原告另案被伊告妨害自由，其配偶電話告知和解，租金也不向伊要了等語，資為抗辯。

三、原告主張之上開事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函等件為證（見重簡卷第6 頁至11頁），被告除自承於105 年2 月3 日搬出系爭房屋外，對於原告主張之其餘欠租事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認，是堪信原告之主張為真實。

四、按「租金每個月新台幣陸仟元正，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納」，系爭租約第3 條定有明文。又按民法第455 條規定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」；又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，為民法第179 條前段所明定；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。查系爭租約原屬定期租賃契約，且其期限業於103 年9 月13日屆滿，嗣改定為不定期租約，原告並於催繳欠租後，於104年11月2 日以存證信函終止租約（見重簡卷第19頁、本院卷第10頁至11頁），則兩造間之租賃關係已於原告終止租賃契約後消滅，被告自無繼續占有系爭房屋之正當權源，被告迄105 年2 月3 日繼續占有系爭房屋，自屬無權占有，且被告依上規定及約定負有給付租金及返還租賃物之義務，是原告請求被告給付尚積欠之租金及相當於租金之不當得利77,100元（計算式：83,100元－押租金6,000 元＝77,100元），應屬有據。至被告雖抗辯原告配偶表示擬和解拋棄租金請求云云，惟未舉證以實其說，要難憑採。

五、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250 條第2 項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明定。而違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號、51年台上字第19號判例意旨參照）。查系爭租約第6 條後段所載「……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止……」等語之文義，並未記載該違約金係屬懲罰性質，揆諸前揭規定及說明，上開約定自屬損害賠償總額預定性之違約金無疑。本院審酌原告因被告迄未返還系爭房屋，當受有無法另為出租收益之損害，然衡以近年來國內整體經濟景氣非佳，可認原告縱得租賃他人，其每月所得租金收益未必能顯高於系爭租約所定租金數額；復考量被告於系爭租約期限屆至後，迄105 年2 月3 日始搬遷之違約情節等一切情狀，認原告請求被告按月依系爭租約租金數額2 倍給付違約金12,000元，應屬適當。惟系爭租約既已於原租期屆滿後轉為不定期租約，是所謂「租期屆滿時」，自應以原告終止租約意思表示到達被告之日即104 年11月3 日為準（見重簡卷第11頁），而認原告應自終止之翌日即104 年11月4 日起，始得依約請求違約金，迄原告請求之105 年1月13日止，共計2 月又10日。綜上，原告請求被告給付違約金，於28,000元（計算式：12,000元/ 月×2 月＋12,000元/ 月×10/30 月＝28,000元）之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，則於法不合，不應准許。

六、綜上所述，原告本於上開原因事實，依民法第179 條之規定與系爭租約第3 條、第6 條之約定，請求被告給付原告105,100 元（即租金、不當得利77,100元與違約金28,000元），為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

七、末按所命給付之金額或價額未逾500,000 元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第389 條第1 項第5 款定有明文。本件原告勝訴部分，本院所命給付之金額未逾500,000 元，依上開規定，本院就此部分自應依職權宣告假執行；併依職權酌定相當之擔保金額准被告預供擔保後得免為假執行。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。

以上正本與原本無異。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如