臺灣新北地方法院民事判決

原告

廖強閎

訴訟代理人

郭登富律師

被告

張連興

上列當事人間請求給付違約金事件，於中華民國112年7月4日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、按依民事訴訟法第244條第4項規定：「第一項第三款之聲明，於請求金錢賠償損害之訴，原告得在第一項第二款之原因事實範圍內，僅表明其全部請求之最低金額，而於第一審言詞辯論終結前補充其聲明。其未補充者，審判長應告以得為補充。」。本件原告起訴時原聲明「被告張連興應給付原告最低新臺幣（下同）145萬元及自民國109年12月26日起至清償日止」等語（見本院卷第11頁），嗣於112年7月4日言詞辯論期日變更聲明為：「被告應給付原告145萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」等語（見本院卷第45頁），原告已於第一審言詞辯論終結前確定其請求之金額。

三、又被告之住居所在桃園市龍潭區，雖非位於本院訴訟管轄區域內，惟兩造前於訂定系爭不動產買賣契約之時，已經先就本件涉訟之訴訟標的法律關係，於雙方簽訂之不動產買賣契約書第5條約定「因本契約發生之爭議，雙方同意以本契約不動產所在地之法院為第一審法院」，有該不動產買賣契約書影本影本在卷可參（見本院卷第17頁），而系爭不動產買賣契約之買賣標的不動產係下述之坐落新北市永和區中信段之土地及房屋，則本院就本件涉訟之訴訟標的法律關係自有第一審管轄權，均併此敘明。

貳、當事人之主張：

一、原告方面：聲明：被告應給付原告145萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。其陳述及所提出之證據如下：

（一）系爭不動產買賣契約第1條所列買賣標的列出如下：包含土地標示為新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）和所示面積和權利範圍；與包含坐落於系爭土地上的建號分別為新北市○○區○○段000○000○號（共有部分建號為中信段575建號），對應的門牌號碼分為新北市○○區○○路00巷00弄0○0號、5之1號、7之1號、9之1號、11之1號、11之2號、2之1號、4之1號、6之1號、8之1號、10之1號、12之1號所示（持分）面積和權利範圍（下稱系爭建物），合稱系爭土地與系爭建物為系爭不動產。

（二）被告張連興與原告廖強閎於109年8月16日簽訂之系爭不動產買賣契約（即原證1），該契約所列之甲方即原告廖強閎，乙方即被告張連興。兩造於系爭不動產買賣契約有以下之特別約定（即該契約頁4的PS）：乙方若違約願以買賣價款的35%賠償甲方損失。然被告並未依約完成系爭不動產買賣契約（詳110年度訴字第1046號判決），致無法進行系爭不動產買賣契約的系爭不動產標的之移轉登記程序。被告張連興不履行其依約應負擔履約等義務，導致原告因其不履約之損失，原告不得已只好向被告請求違約金和相關損失。依民事訴訟法第244條第4項僅表明最低請求金額為145萬元，並據以請求利息如訴之聲明。

（三）按本件系爭不動產買賣契約未能履行，係因被告債務不履行所致，故依系爭不動產買賣契約之約定，被告自應支付違約金等，並按法定利率計算之利息。原告就被告違約等之債權，請求依系爭不動產買賣契約第5條：合意管轄法院為不動產所在地之法院，即以臺灣新北地方法院為管轄法院。

二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

參、得心證之理由：

一、原告主張其與被告於109年8月16日就前揭系爭不動產簽定買賣契約，約定由被告以總價2,700萬元向原告買受前揭系爭不動產等語，並提出不動產買賣契約書影本以為證據（見本院卷第15至18頁）；又按被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，依民事訴訟法第280條第3項規定，準用同條第1項之規定，視同自認。本件被告於言詞辯論期日前相當時期受合法通知，卻未於言詞辯論期日到場，又未提出準備書狀爭執，自應依法視為對原告主張之事實自認，則自足認為原告前述主張之事實為真實。

二、原告又主張被告應依前揭買賣契約書約定，賠償原告之損害，原告於言詞辯論終結前確定其請求被告賠償之金額為145萬元一節，經查：

（一）依據兩造簽定之前揭買賣契約書所載：「第一條：買賣標的（一、土地標示：永和區中信段972地號土地、權利範圍10000分之219。二、建物標示：永和區中信段581、582、583、584、585、586、587、588、589、590、591、592建號建物及共有部分）……。第二條：買賣價款：本買賣總價款為新臺幣貳仟柒佰萬元整。第三條：甲方於甲、乙雙方簽立本不動產買賣契約書三日內應另行通知第三人蔡雅雯是否同意以前開價款出售本件買賣標的。若第三人蔡雅雯不同意以前開價款出售本件買賣標的物，甲乙雙方同意解除本契約，同時放棄對他方主張債務不履行之相關權利，不得向他方請求損害賠償。第四條：違約之處罰：一、乙方未經甲方同意，不得私下或以藉由他人名義之方式與第三人蔡雅雯就本件買賣標的中之土地或建物另行簽訂買賣契約，乙方有違反前開約定者應就甲方所受損失負損害賠償責任。二、甲乙雙方其他因本契約所生其他違約事由，依相關法令規定處理。第五條合意管轄法院……。第六條：本契約自簽約日起生效，買賣雙方各執一份契約正本。第七條：本契約如有未盡事宜，依相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。PS：乙方若違約願以買賣價款的35％賠償甲方損失。」等語。則原告主張兩造於前揭買賣契約書上有關於違約賠償之約定一節，堪以採取。

（二）又查，前揭買賣標的物不動產係源於本件原告向法院承受之執行標的物，本件原告前於109年2月6日與訴外人蔡雅雯、謝惠傑於臺灣高等法院108年度重上字第797號民事事件中成立訴訟上和解（註：該案之第一審為臺灣新北地方法院107年度重訴字第466號民事判決，該案原告廖強閎與該案謝惠傑、蔡雅雯間請求塗銷抵押權登記事件，判決主文為：確認被告謝惠傑就其所有如附表所示之不動產於附表編號一、二所示之抵押權設定均不存在。被告蔡雅雯應將前項抵押權設定登記予以塗銷。），其和解條件略為：第2條約定：「㈠上訴人（即該案被告蔡雅雯等）取得法院核發系爭不動產權利移轉證明書並通知被上訴人（即該案原告即本件原告）之日起6個月內，兩造均有權利出售系爭不動產，價高者得。任一方與潛在買受者議價結果，均應於3日內通知他方（以本和解筆錄所載地址為準，視為已送達），如他方於收受通知後3個月內未能覓得出價更高者（但不得逾越核發權利移轉證明書之內起6個月），即不得再行異議」，第3條約定：「兩造同意系爭不動產出售價金依下列順序分配：㈠上訴人借貸予謝惠傑之本息以1,600萬元計付。㈡上訴人因承受系爭不動產而補繳執行法院之價款，包括清償華南商業銀行之貸款、稅捐、規費，及上訴人所繳納之執行費。㈢上訴人取得法院核發系爭不動產權利移轉證明書後，至辦理系爭不動產所有權移轉登記給買受人所生之稅費、規費及代書費。㈣被上訴人對於謝惠傑之1,000萬元債權。㈤如有餘額，悉歸上訴人所有」等情。又查，訴外人張簡瑤仁於另案本院110年度訴字第1046號本件原告與該案被告蔡雅雯間請求損害賠償事件程序中到庭陳稱本件原告曾找張簡瑤仁出面購買系爭不動產，亦陳稱當日見到本件被告張連興曾一同前往，有聽到本件原告跟張連興說錢是要支付訂金，無法確認雙方有無提及買賣價金、訂金數額、給付方式或履約保證等交易內容等語，該案之證人謝惠傑亦於該案審理陳稱本件原告於109年8月間發函通知該案被告蔡雅雯已經覓得買家，本件被告與謝惠傑有以電話聯絡，本件被告張連興本要以2,500萬元購買系爭不動產全部，但因該價格僅得購買其中11戶房地，故當日沒有談成，嗣蔡雅雯有同意以2,500萬元出售系爭不動產全部，本件被告張連興又曾要求墊高交易價格為3,500萬元以配合申辦貸款，但蔡雅雯表示有違法疑慮而不同意，後來因為張連興無法貸得足額款項，決定不購買系爭不動產，故未簽訂買賣契約等語，因而認定本件於另案中主張該案被告蔡雅雯有以不正當方法阻止其依系爭和解筆錄約定，對該案被告蔡雅雯行使買賣價金分配權利之期限屆至一節，舉證尚有未足，而不採取本件原告上開主張，因而認定該案蔡雅雯並無有以不正當方法阻止其依系爭和解筆錄約定之情事，而駁回本件原告在該案對該案被告蔡雅雯請求471萬2,354元之訴，此有臺灣新北地方法院110年度訴字第1046號民事判決可資參考。可見本件被告與原告間就系爭不動產所訂定之前揭109年8月16日不動產買賣契約書之未能履行，並非有該契約書第三條所定之情事發生，故無因蔡雅雯不同意出售系爭不動產而使該買賣契約無法履行，雙方得解除系爭買賣契約，並不得向他方請求損害賠償之情形存在。

（三）又依前述另案判決記載，本件被告無法與訴外人蔡雅雯等人就系爭不動產簽定買賣契約之原因係因本件被告無法自銀行貸得足額款項以支付價金，本件被告於該案及本案均未到場陳述，亦未提出證據以證明系爭買賣契約之無法履行乃不可歸責於被告之事由，則原告主張被告有違約之情事，應依雙方所簽定之系爭買賣契約附註所約定之內容，給付違約金與原告等語，即堪以採取。

（四）依兩造於109年8月16日所簽定之系爭不動產買賣契約書「PS」附註約定：「乙方（即被告）乙方若違約願以買賣價款的35％賠償甲方損失。」等語，原告乃據此約定請求被告應給付違約金賠償原告之損失，而依上述雙方之約定係以約定買賣價款之35％為計算違約金之方法，然原告於起訴時雖陳明僅為一部之請求，但於第一審最後言詞辯論期日時已經確定其請求範圍為如聲明所示之金額，經核原告請求之金額為145萬元，約為雙方所簽定之系爭買賣契約總價2,700萬元之100分之5.4，尚無過高之情形，原告此部分主張應堪以採取。

（五）按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。本件原告併請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即112年6月13日（本件應送達於被告之起訴狀繕本之送達，係於112年6月1日寄存在桃園市政府警察局龍潭分局中興派出所而為送達，依民事訴訟法第138條第2項規定，應經過10日本應為112年6月10日發生送達效力，因112年6月10日為星期六，應延後至次一工作日112年6月12日星期一）起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息一節，即堪以採取。

三、綜上所述，原告主張依系爭買賣契約，請求被告給付違約金145萬元及自起訴狀繕本送達翌日即112年6月13日起至清償日止，按法定利率年息百分之五計算之遲延利息等節為有理由，應予准許。

肆、假執行之宣告：原告陳明願預供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額就原告勝訴部分准許之；被告部分依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告於預供擔保後，免為假執行。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

陸、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。