臺灣新北地方法院民事判決

原告

簡麗雲

訴訟代理人

林思安律師

訴訟代理人

馮如華律師

被告

翁啟文

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年5月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號之房屋（下稱系爭房屋）及其基地為原告所有。原告於民國106年6月8日與被告簽訂房屋租賃契約，租賃期間為106年7月1日至109年6月30日，租金前2年為新臺幣（下同）1萬元，第3年為1萬1,000元，期間於109年6月27日續約至110年6月30日，租金為1萬1,000元。嗣於000年0月間，兩造約定再次續約至111年6月30日止，不再續租。孰料被告於111年5、6月均未繳納房租，且於111年7月起占有系爭房屋拒不返還，並逕行按月匯款1萬1,000元至原告帳戶，且原告有將系爭房屋收回自住之需求，遂於112年5月30日催告被告於112年6月30日交還房屋，獲被告置之不理。

（二）經查，系爭租賃契約於110年6月30日屆至，期滿後兩造未簽訂新約，被告仍繼續使用收益系爭房屋，並交付租金，依民法第451條規定視為不定期租約，是被告於111年5、6月未繳納租金，違反系爭租賃契約第3、17條約定，及土地法第100條第5款規定，經原告於112年5月30日為終止系爭租賃契約之意思表示，且原告因現居住房屋修繕，故有將系爭房屋收回自住之需求，為此，爰依民法第455、767條第1項前段，土地法第100條第1款規定，請求被告返還系爭房屋予原告。

（三）次查，兩造租賃契約業於112年6月30日合法終止，被告自112年7月1日起無權占有系爭房屋，自有侵害原告對於系爭房屋所有權之情事，爰依民法第179條規定請求被告按月返還相當於租金之不當得利1萬1,000元。依系爭租賃契約第8條約定，請求被告按月給付原告租金2倍之違約金2萬2,000元。依系爭租賃契約第15條約定，請求被告就本件訴訟之律師委任費8萬5,000元。

（四）聲明：

⒈被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號之房屋全部騰空遷讓返還予原告。

⒉被告應自112年7月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告3萬3,000元。

⒊被告應給付原告8萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

（一）原告自認系爭租賃契約業於110年7月1日起，已擬制視為不定期租賃契約，被告迄今仍繼續依原租賃契約繳付徂金，並為原告收受，難謂原告有收回系爭房屋請求權存在。

（二）原告依系爭租賃契約第3條約定，主張被告自押租金抵扣租金為違約，進而主張依系爭租賃契約第17條約定終止租約。惟查，系爭租賃契約第3條約定，與土地法第100條第3款規定牴觸，依民法第71條自屬無效，原告以此作為被告違約之主張，洵有違誤。再者，系爭租賃契約為定型化契約，該第3條有關押租金之約定，違反平等互惠原則，應類推適用消費者保護法第12條規定為無效。

（三）原告以收回自住為原因，主張土地法第100條第1款規定收回房屋。惟查，原告臨訟杜撰因現居住房屋修繕，主張收回系爭房屋，固提出工程估價單為證，然與土地法第100條第1款所規定「客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明」之要件不符，其主張終止系爭租賃契約，顯無理由。

（四）本件租賃契約，原告既無終止理由，且被告未違約，原告依不當得利請求賠償租金及違約金無理由。

（五）原告請求給付律師酬金。然依民事訴訟法第466條之3規定，僅第三審律師酬金為訴訟費用之一部，原告請求被告給付律師酬金顯無理由。

（六）聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）查兩造於106年6月8日簽訂系爭房屋之房屋租賃契約，租賃期間為106年7月1日至108年6月30日，租金為1萬元，又兩造續約後，租賃期間為108年7月1日至於109年6月30日，租金為1萬1,000元，再於109年6月27日續約，租賃期間為109年7月1日至110年6月30日，租金為1萬1,000元，嗣後兩造未再簽訂租賃契約，然被告仍持續繳納每月租金1萬1,000元等情，有房屋租賃契約書、原告郵局存摺內頁附卷可稽（見本院112年度訴字第3044號「下稱訴字」卷第27頁至第31頁、第33頁至第37頁、第39頁至第44頁、第45頁至第53頁），堪認兩造就系爭房屋已屬不定期租賃契約。

（二）查原告主張被告於111年5月及6月未繳納租金，違反兩造間房屋租賃契約第3條，原告得依兩造間房屋租賃契約第17條及土地法第100條第5款規定終止房屋租賃契約，然觀諸原告主張終止房屋租賃契約之事由為被告未依約繳納租金，自仍應有土地法第100條第3款之適用，而依兩造間最新房屋租賃契約第3條係約定：「租金每個月新臺幣壹萬壹仟元正，乙方不得藉任何理由拖延或劇納，且不得由保證金中抵扣作為租金」等語，然按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，此為土地法第100條第3款所明文，又按土地法第100條第3款規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，當事人不得以特約排除（最高法院111年度台簡上字第44號判決意旨可參），是縱使兩造間最新房屋租賃契約第3條有上開不得由保證金中抵扣作為租金之約定，仍屬違反強制規定而無效，復觀諸兩造間最新房屋租賃契約第5條，被告確有繳納2萬元作為押租保證金，則被告縱未繳納111年5月及6月租金共2萬2,000元，然扣除押租金2萬元後，僅積欠租金2,000元，尚難認已達積欠2個月以上租金額，原告自不得依土地法第100條第3款或第5款規定終止房屋租賃契約。至原告稱被告自112年6月之後即未再繳納房屋，然被告陳稱係因原告將帳戶鎖掉，其匯不進去，其有寄郵政匯票給原告等語，並提出112年7月至113年4月之郵政匯票及寄件證明為據（見訴字卷第131頁至第139頁），且觀諸原告提出之存摺內頁交易明細，於112年6月4日前，除被告匯入租金外，均有原告其餘款項出入，然自112年6月4日後卻未見任何款項進出，有原告郵局存摺內頁在卷可考（見訴字卷第45頁至第53頁），堪認被告辯稱將帳戶鎖掉確有可能，則縱使原告真於112年6月後即未收受被告租金，亦不可歸責被告，難認被告有何違反租賃契約情事。

（三）又原告以現居住房屋修繕，故有將系爭房屋收回自住之需求，依土地法第100條第1款終止租賃契約，並提出現住房屋現況照片及工程預算書為據（見訴字卷第57頁至第58頁、第59頁至64頁），惟按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自用。次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要，並能為相當之證明者為限，不以主觀情事發生為已足（最高法院111年度台上字第1754號民事判決意旨參照），而觀諸原告所提上開證據，僅得證明原告現住房屋有預估修繕費用，然工程預算書並未有原告簽名，自難認原告已確實就現住房屋開始修繕，而其他欲供子女居住等情，均未提出證據佐證，實難認原告就客觀上有收回自住之正當理由及必要已為相當證明，是原告此部分請求與土地法第100條第1款要件難認相符，自無從依土地法第100條第1款終止租約。

（四）另原告請求終止租賃契約後，被告按月給付原告1萬1,000元相當於租金之不當得利、及依兩造間租賃契約第8條、第15條請求按月給付2萬2,000元之違約金、律師費用8萬5,000元，惟如前所述，本件尚難認原告得依土地法第100條第5款、第1款終止租約，自無從認被告應為上開給付。綜上所述，原告依民法第455、767條第1項前段，土地法第100條第1款規定，請求被告應將門牌號碼為新北市○○區○○路000巷0號之房屋全部騰空遷讓返還予原告；被告應自112年7月1日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告3萬3,000元；被告應給付原告8萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。