臺灣新北地方法院98年度訴字第1076號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　98年度訴字第1076號

原告

戊○○

訴訟代理人

己○○

訴訟代理人

丁○○

被告

甲○○

訴訟代理人

謝世瑩律師

上列當事人間請求遷讓土地等事件，經本院於民國99年5月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

壹、原告起訴主張：

一、原告自民國93年2月起，即已向新亞電器股份有限公司（下稱新亞電器公司）承租該公司所有門牌台北縣新莊市○○路第564號廠房內之土地約1萬1千多坪，嗣因上開房地經法院查封，原告乃另該公司法定代理人丙○○（台灣士林地方法院選任之臨時管理人）簽訂土地租賃契約，約定由原告繼續承租上開土地，租賃期限自98年2月1日起至土地出售或法院拍賣定拍為止（該契約係承受93年2月1日至96年1月31日及96 年2月1日至98年1月31日止之不定期限租賃）。

二、原告自95年4月1日起，另將上開承租土地其中之約5000坪分租於被告，約定每月租金50萬元，嗣改成每月租金60萬元；租賃期間至該土地被法院拍賣定拍為止，不管三天或三年共同進退；上開土地嗣經法院拍賣而由遠雄建設股份有限公司得標買受，原告乃於99年3月31日將土地交付新所有權人遠雄建設股份有限公司占有。

三、兩造約定每月租金60萬元及違約金60萬，被告欠租及違約金之情形如下：

㈠被告繳納租金至98年1月止，2月之租金僅付27萬元尚欠2月租金33萬元未付；另自98年3月至5月本案起訴為止，每月租金60萬元亦均未給付，故合計98年2月至5月租金共積欠213萬元（2月欠租33萬+3月租金60萬+4月租金60萬+5月租金60萬=213萬），經原告以被告支付之押租金106萬元抵銷後，被告尚欠原告107萬元租金（213萬-106萬=107萬），爰基於租賃契約之法律關係，訴請被告給付107萬元及自99年4月28日鈞院言詞辯論期日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息。

㈡被告自本件訴訟中之98年6月起，應給付原告每月租金60 萬，算至系爭土地於99年3月31日原告將土地交付新所有權人遠雄建設股份有限公司占有為止，被告應再給付原告10個月（98年6月1日起至99年3月31日止）每月租金60萬元合計600萬元租金。

㈢依兩造系爭土地租賃契約第14條約定：「如逾期歸還土地時，甲方（即原告）每月應向乙方（即被告）收取按照租金一倍之懲罰性違約至遷還之日止.....」。茲原告於請求被告自本件訴訟中之98年6月起算至系爭土地於99年3月31日原告將土地交付新所有權人遠雄建設股份有限公司為止，被告應給付原告10個月違約金，每月以60萬違約金計算合計應給付原告600萬元違約金；連同上開㈡所示600萬元租金，原告爰基於租賃契約及違約金之法律關係，訴請被告給付1200萬元。

四、綜上所述，並為訴之聲明：

㈠被告應給付原告107萬元及自99年4月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡被告應給付原告1200萬元。

㈢訴訟費用由被告負擔。

㈣原告願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告之抗辯：

一、門牌台北縣新莊市○○路564號廠房內面積約5000坪之土地為新亞電器公司所有，並於93年間由該公司之臨時管理人丙○○代表新亞電器公司出租於原告，原告再於95年4月1日起，以不定期限租賃契約每月租金60萬元轉租被告使用。

二、詎料，98年2月中旬竟有訴外人陳信茂持其與新亞電器公司管理人許金福，代表新亞電器公司就系爭土地簽訂之新租約向被告要求給付租金，主張：新亞電器公司與原告間之舊租約業已終止、解除，被告如欲繼續使用系爭土地，必須與陳信茂簽訂新租約並支付租金，故被告即向原告求證上開情事，並要求原告應提出其與新亞電器公司之新租約加以證明其確實有轉租系爭土地之權利，惟原告僅以口頭否認上情，並無法提出其與新亞電器公司之新租約加以證實確有轉租權利，故被告於98年2月僅繳交部分租金27萬元其餘租金33萬並未支付，並於98年3月10日寄發存證信函予原告，重申前開租約有爭議存在，2月份剩餘之租金33萬元先從被告繳付之押租金106萬元中扣抵，其餘事項待租約爭議明朗化後再行決定處理方式。

三、98年3月10日晚間，陳信茂知悉被告寄發存證信函予原告後，即出示新亞電器公司管理人許金福代表新亞電器公司對原告解除並終止租約之催告函，並強力要求被告應立刻與伊簽定新租約並支付租金，否則自翌日98年3月11日起就會強力阻止被告繼續使用系爭土地（開設停車場），被告為免影響自身權益，遂就系爭土地與陳信茂簽訂新租約，並將租金給付陳信茂。嗣被告於98年3月12日邀集原告在被告設置於系爭土地上之辦公室內，商議如何解決前開租約爭議事項，當日因原告猶無法提出其與新亞電器公司之新租約，被告迫於無奈遂以口頭方式終止與原告間之系爭土地租賃契約，故被告自98年3月12日起即無給付租金義務，又雙方亦同時達成協議，可由被告繼續使用系爭土地無須另行交還原告，及原告得待前述租約爭議有終局之解決時再行返還押租金106萬元，故被告並無違約自無給付違約金問題。

四、詎料，原告竟事後否認其與被告98年3月12日之前述協議，並藉以其與新亞電器公司之新租約，於98年5月對被告寄發存證信函要求終止租約支付欠租，則依原告所述其既已於98年5月終止兩造租約，則自98年6月起被告亦無給付租金或違約金義務，若有給付違約金義務，其金額亦屬過高而應予以酌減之。

五、綜上答辨並為聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

參、兩造不爭執事項：

一、原告於95年4月3日將本件複丈成果圖所示之土地出租給被告，有兩造簽定之土地租賃契約書為憑。上開租約第1條所示門牌台北縣新莊市○○路564號內之土地，即是法院測量範圍內之土地。

二、新亞電器公司現在的法定代理人，係經由台灣士林地方法院選任為臨時管理人之丙○○。

三、土地複丈成果圖所示A1到A7，除了A7、A6與A5其中各有一半是原告與被告共同使用。其餘均為被告使用。B是被告在使用，D是原告使用，C是兩造共同使用。

四、兩造租約原先約定每月租金50萬元，嗣改成每月租金60萬元。被告僅給付原告租金至98年1月為止，98年2月只有付27萬元，該月尚欠租33萬元。

肆、兩造爭執之要旨：

一、原告提出其與新亞電器公司98年4月7日之土地租賃契約，是否為真正？

二、兩造間簽訂之系爭土地租賃契約，是否已由被告於98年3月12 日以口頭向原告提出終止而消滅？

三、被告主張自98年3月12日終止租約後迄至99年3月31日為止，因另與訴外人陳信茂就系爭土地簽定土地租賃契約，故屬有權占有，無須返還土地於原告有無理由？

伍、法院之判斷：

一、原告所提其與新亞電器公司於98年4月7日就系爭土地簽定之土地租賃契約為真正，原告有權將系爭土地5000坪分租被告使用：

㈠原告自93年2月起以月租40萬元之代價，向新亞電器公司承租該公司所有坐落於台北縣新莊市○○段第611、634、63 6、638、652、652 -1、652-2、653、654、671、697、698、700、894、895地號之土地約有1萬1千多坪，及地上物門牌台北縣新莊市○○路第564號廠房（廠房內其中台北縣新莊市○○段第495、49 7、505建號房屋登記為李振暉所有；第49、501建號房屋登記為新亞電器公司所有，另有該公司所有未辦保存登記臨時建號第1267、1264、1266、1265、1271、1272號房屋），嗣因上開房地經法院查封，原告乃另於98年4月7日與新亞電器公司（代表人：丙○○）簽訂土地租賃契約，約定由原告繼續承租台北縣新莊市○○路第564號廠房內全部土地及地上物廠房，租賃期限自98年2月1日起至土地出售或法院拍賣定拍為止（該契約係承受93年2月1日至96年1月31日及96年2月1日至98年1月31日止之不定期限租賃）之事實，業據原告提出所述相符於98年4月7日簽定之土地租賃契約影本及各該土地及建築改良物登記簿謄本、地籍圖謄本、98年房屋稅繳款書、新亞電器公司登記證明書各1份在卷為證（見本院卷第6頁至第7頁、第28頁至第121頁），自堪信屬實。

㈡被告雖否認上開98年4月7日土地租賃契約書之真實性，然證人即新亞電器公司之臨時管理人丙○○於本院證稱：（原告訴代問：系爭土地98年4月7日的租賃契約是否有效的？）證人答稱：「該租約是我簽的，因為是士林地院選我當新亞電器公司的法定代理人，所以為了公司最大的利益，我把公司的土地出租，原先原告戊○○就有租了土地，是之前的重整人出租，後來原來的重整人死亡了，就我當法定代理人，我就租給戊○○，土地出租到被法拍為止」；（法官問：上開土地承租人戊○○有無再轉租給他人，是否可以轉租給他人？）證人答稱：「可以，原來的重整人就已經這樣子做了，我只是依據先前重整人的作法來做而已」；（法官問：所以該土地的使用權人是否為戊○○？）；證人答稱：「是啊，事實上就是這樣子，因為我住臺北，所以我就委託戊○○幫我處理這件事情，因為我到新莊很遠不方便」；（法官問：新亞電器公司的臨時管理人有無變更？）證人答稱：「都沒有改變，從士林地院選我之後就一直是我，我就是法定代理人」；（法官問：許金福是何人？）證人答稱：「這個人原來是新亞公司的員工，兼任董事」；（法官問：誰才是公司的法定代理人？）；證人答稱：「法院都指定我了，在法律上我就是法定代理人，許金福曾經向士林地院聲請要當法定代理人，可是被駁回。因為他沒有權利收租金，可是他已經先收了租金了，所以為了彌補這個漏洞，他才去聲請要當法定代理人，有關新亞公司的法律訴訟，及欠稅問題都是由我出面解決的」（見本院卷第234頁至第235頁本院99年4月28日言詞辯論筆錄）。

㈢再參以新亞電器公司經台灣台北地方法院於92年5月28日以75年度整字第1號裁定終止重整，因重整人王能仁及重整前法定代理人康羚猩均已死亡，故經合作金庫銀行股份有限公司，向台灣士林地方法院聲請於94年7月8日以94年度司字第31號裁定，選任康羚猩之繼承人丙○○為新亞電器公司之臨時管理人，至於許金福雖有另向該院聲請選任為新亞電器公司之臨時管理人，但經該院於98年8月31日以98年度司字第103號裁定駁回，嗣許金福提出抗告後，亦由該院合議庭於98年12月14日裁定駁回抗告，此有前開台灣士林地方法院各該裁定影本各1件在卷可稽（見本院卷第199頁至第201頁）。從而，新亞電器公司之法定代理人為丙○○而非許金福甚明，故參酌證人丙○○所證代表新亞電器公司出租系爭土地予原告，並同意原告再轉租被告使用土地等情節，自堪認原告所提其與新亞電器公司於98年4月7日就系爭土地簽定之土地租賃契約為真正，原告有權將系爭土地5000坪分租被告使用，被告否認上開上開土地租賃契約之形式與實質之真正，自不足採。

二、兩造間系爭土地租賃契約，屬不定期限租賃契約，因被告於98年3月12日以口頭向原告提出終止契約之意思表示而租賃關係消滅，故原告僅能請求被告給付98年2月欠租33萬元及98年3月1日起至12日止租金24萬元：

㈠原告主張自95年4月1日起，將上開向新亞電器公司承租土地其中約5000坪分租於被告，約定每月租金50萬元，嗣改成每月租金60萬元；租賃期間約定至該土地被法院拍賣定拍為止，不管三天或三年共同進退，此為兩造所不爭執，並有該土地租賃契約書影本附卷可按（見本院卷第8頁、第9頁），自堪信屬實，又綜觀兩造約定租期至土地被法院拍賣定拍為止「不管三天或三年共同進退」，故系爭土地租賃契約應屬未定期限之不定期限租賃契約。

㈡被告抗辯系爭土地因地主新亞電器公司存有法定代理人新舊租約爭議等情，業已提出許金福以新亞電器公司管理人名義，於98年3月1日寄發予原告解除及終止該公司與原告之間租賃契約之催告函影本1件為證（見本院卷第147頁），足徵被告所言存有租約爭議情事非虛，故其為確保自身繼續承租使用系爭土地權益，乃於98年3月12日邀集原告在被告設置於系爭土地上之辦公室內，商議如何解決前開爭議事項，並以口頭方式終止與原告間之系爭不定期限土地租賃契約等情，亦經證人即當時在場之乙○○證述屬實（見本院卷第249頁本院99年5月26日言詞辯論筆錄），從而被告抗辯已於98年3月12日以口頭向原告提出終止契約之意思表示，應堪採信。至於原告另於起訴狀中主張係於98年5月14日以北投尊賢郵局（台北143支）第75號存信函，向被告為終止租賃契約表示一節（見本院卷第12頁），因兩造間系爭不定期租賃已於98年3月12日終止而消滅，故上開存證信函並不另生終止契約之效力，並予敘明之。

㈢按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者從其習慣；民法第450條第1項定有明文。被告既已於98年3月12日終止兩造間系爭不定期租賃契約，則該租賃關係即自該日起歸於消滅，原告自僅能請求被告給付租金至98年3月12日止，亦即98年2月欠租33萬元、及3月1日至12日租金24萬元「（60萬30天）12天=24萬元」合計57萬元租金（33萬+24萬=57萬），至於98年3月13日起迄至98年5 月之租金，及原告另請求98年6月起至99年3月31日止10個月租金600萬元，則屬無依據。惟上開被告應給付之租金57萬元，業經原告主張以被告所交付之押租金106萬元抵銷之，故經抵銷之後，被告即已無再為給付義務。

三、被告抗辯自98年3月12日終止系爭土地租約後迄至99年3月31日為止，因另與訴外人陳信茂就系爭土地簽定租賃契約，故屬有權占有，並無理由；原告依據系爭土地租賃契約第14條規定，請求被告給付違約金，為有理由：

㈠被告抗辯98年3月10日另與訴外人陳信茂就系爭土地簽定租賃契約（見本院卷第148頁至第151頁），並將租金給付陳信茂，故被告持續占有土地至99年3月31日為止，屬有權占有云云。惟查：新亞電器公司之法定代理人為丙○○而非許金福已如前述，則許金福與陳信茂均未經新亞電器公司臨時管理人丙○○授權，渠等自無出租及交付土地予被告使用之權利，故被告執伊與陳信茂之租約，對原告主張有權占有，顯屬無據。

㈡被告抗辯98年3月12日起終止兩造系爭租約時，雙方有達成協議可由被告繼續使用土地無須另行交還原告，原告並得待前述租約爭議有終局之解決時再行返還押租金106萬元，故被告並無違約無須給付原告違約金云云。惟查：原告業已否認有任何同意被告無須返還系爭土地之協議存在，且證人乙○○於本院證稱，曾於98年3月12日在場聽聞兩造達成協議被告於98年3月12日終止系爭土地租賃契約後，因現場由被告經營停車場還有客戶的車子在停，不可能一終止契約就立刻把土地返還給原告，故被告可以繼續使用土地而無須將土地交還原告，相對於原告則暫無須將押租金返還被告等情節，縱屬真實（見本院卷第249頁本院99年5月26日言詞辯論筆錄），亦僅能解為原告同意由以被告給付106萬元之押租金得以扣抵租金之租期範圍內，同意被告繼續使用土地；原告自無可能以106萬元押租金代價同意被告永久繼續使用土地而無須返還，此觀諸原告於2個月後即於98年5月14日以北投尊賢郵局（台北143支）第75號存信函，向被告為終止租賃契約並催繳租金之表示自明（見本院卷第12頁），故被告所辯終止租約後，雙方有達成協議被告無須交還土地云云，自不足採，而應認定僅有暫時無須立即返還之合意而已。

㈢原告依據系爭土地租賃契約第14條規定，請求被告給付違約金，為有理由：

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；民法第455條定有明文，否則承租人即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例要旨參照）。又依兩造土地租賃契約第14條約定：「如逾期歸還土地時，甲方（即原告）每月應向乙方（即被告）收取按照租金一倍之懲罰性違約至遷還之日止..... 」，則依據前述約定內容觀之，此條約定乃在租賃關係係消滅，承租人有返還租賃物之義務卻遲延返還時，即有其適用，兩造間系爭不定期租賃已於98年3月12日終止而消滅已如前述，被告自有遷讓返還租賃物之義務，是被告如有遲延履行返還租賃物之遲延責任存在，亦自有該條約定應給付違約金之情形發生，而有給付違約金之責任。則原告依據系爭土地租賃契約第14條，請求被告自本件訴訟中之98 年6月起，算至系爭土地於99年3月31日原告將土地交付新所有權人遠雄建設股份有限公司取得占有為止，合計10個月之違約金，即屬有據。

⒉惟查法院依民法第252條規定，於當事人約定之違約金額過高時，得以職權核減至相當之數額，惟當事人所約定之違約金何以過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。系爭土地租賃契約第14條已明定被告如逾期歸還土地時，原告每月應向被告收取按照租金一倍即60萬元之懲罰性違約金，該違約性質即屬懲罰性違約金甚明，本院參酌原告係以月租40萬元向新亞電器公司承租該台北縣新莊市○○路第564號廠房內約1萬1千多坪土地，再將其中約5000坪土地以月租60萬元分租被告使用，則原告於客觀上因此每月所受之差額損害應為20萬元，並審酌被告違反租賃契約返還土地之義務，係肇因於誤認新亞電器公司之法定代理人為許金福所致，違約情節惡性非重等情，認原告依據前揭約定請求被告自98年6月1日起至99年3月31日止遷出系爭土地為止，按月給付60萬之違約金，核屬過高，本院依職權酌減認以每月20萬元之範圍內為有理由，即10個月共計200萬元違約金之請求應予准許，逾此部分即屬過高，應予駁回之。

四、結論：

㈠綜上所述，被告僅積欠原告98年2月租金33萬元、及同年3月1日至12日租金24萬元合計57萬元租金，至於98年3月13日起迄至98年5月之租金，及原告另請求98 年6月起至99年3月31日止10個月租金600萬元，則屬無據。惟上開被告應給付之租金57萬元，業經原告主張以被告所交付之押租金106萬元抵銷之，故經抵銷之後被告即已無再為給付義務，原告訴請給付租金及其中107萬元租金之法定遲延，均無理由，應予駁回。另原告依據系爭土地租賃契約第14條規定，請求被告給付違約金，在200萬元之範圍內為有理由，應予准許之；，逾此部分即屬過高，應予駁回。

㈡兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核就原告其勝訴之部分於法並無不合，爰酌分別定相當之擔保金額宣告之。惟原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

㈢原告之訴為有一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。