臺灣新北地方法院99年度訴字第2549號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第2549號

原告

詹明賢

訴訟代理人

謝智硯律師

被告

周少英

訴訟代理人

洪維煌律師

複代理人

陳昶安律師

上列當事人間請求減少價金等事件，經本院於民國100年2月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告約於民國94年12月透過21世紀仲介公司介紹以新臺幣（下同）800萬元之價格，向被告購買如附表所示之不動產（以下簡稱系爭不動產）。原告自購屋後，即著手進行裝潢事宜，之後即聽見鄰居竊竊私語，後經原告探訪後，即驚聞該屋曾經發生兇殺案，並有人死亡在內，原告感到不可置信，其理由在於被告及仲介公司並未告知上情，加以查系爭契約中所謂的「其他重要事項」，這是指任何足以影響原告購買意願或是成交價格的，都應該完整的揭露以保障交易安全，而「其他重要事項」竟為空白，表示並無該上開事由發生才是，從而，原告詢問當地里長、派出所及鄰居均避而不談，並以隱私權為由不願告知原告，為此，請鈞院發函或請當地派出所說明，以明事實真相。

㈡倘真有人死亡在屋內，則屬非自然身故情事之房屋，即一般所稱之「凶宅」，況依目前房屋仲介公司之規範，泛指「曾發生過凶殺或自殺致死案件」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面惡嫌狀況，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面亦會造成相當大的負面影響。故在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事，同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別性條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格。再查，房地等不動產因有非自然死亡之事故發生，與其附近不動產價格及發生非自然死亡之事故發生之前價格相較，自會有減價之情事，此為一般人日常生活中共同之經驗法則，亦為一般人決定是否要購買不動產時，重要判斷之資訊。

㈢按民法上所謂物之瑕疵，係指出賣人交付的標的物不符債之本旨而言。依民法第354條規定，出賣人應負之物之瑕疵擔保責任，包括⑴價值瑕疵擔保：應擔保其物無滅失或減少價值之瑕疵；⑵效用瑕疵擔保：應擔保其物無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；⑶品質瑕疵擔保：應擔保其物具有出賣人保證之品質。再查「…民法第354條所稱對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照。不可否認，依前開判例見解，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用或品質不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。承上，又查台北地方法院96年度訴字第8434號判決可知「…委請台灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定結果亦肯認系爭房屋因有非自然身故而有交易價值減損之約三成結果…」，是被告顯應負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第345條、第359條之規定請求減少價金240萬元（即依原告購買之房價之三成計算）。

㈣系爭不動產因有人自屋內跳樓自殺而成為凶宅，使系爭不動產之交易價值減損達三成即240萬元，雖業經被告以買賣關係為由受領，然嗣因原告行使減少價金請求權，使被告受領該部分價金之法律上原因即不復存在而應返還，故爰依不當得利之法律關係請求被告返還之。

㈤對於被告抗辯之陳述：系爭不動產係於94年11月24日簽立買賣契約，由被告以800萬元出售於原告，依民法第365條之規定，自簽立系爭不動產買賣契約之日起5年之除斥期間末日為99年11月23日，惟原告已於99年10月13日向鈞院遞狀起訴，請求減少價金240萬元，是以，原告之請求權尚未罹於時效，被告之答辯顯無理由。原告爰引台北地方法院96年訴字第8434號判決意旨，乃係為證明其一系爭不動產因有非自然身故而有交易價值減損之約三成結果。其二，依其判決，以交易金額減損之三成作為請求減價之金額，理有所據。並請求訊問證人林知逸及羅順隆，復請鈞院選定鑑價機關予以鑑定系爭不動產價值減損金額。

㈥訴之聲明：

①被告應給付原告240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

②原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠被告否認本件買賣系爭不動產有瑕疵，請原告具體說明瑕疵情事與舉證以明：本件原告起訴稱於94年12月向被告購買系爭不動產，立即著手進行裝潢，卻聽聞鄰居竊竊私語，方驚聞該屋曾發生凶殺案，並有人死亡，主張被告須負瑕疵擔保責任，請求減少價金即依買賣價金減少三成計240萬元，依民法第354條及第359條規定請求。原告又主張系爭不動產有人自屋內跳樓自殺而成為凶宅，造成交易價值減損240萬元，該部分受領金額，無法律上原因，請求被告須予返還云云。查系爭不動產係屬店面，被告係投資購入，其後即轉售予原告，原告亦屬投資性質，於購得後皆出租予他人使用，並已賺取租金多年，原告突然於99年11月起訴指稱系爭不動產為凶宅具有瑕疵之情，然被告直至今日尚不知有原告所指之瑕疵情事，原告於起訴狀中先稱屋內有發生凶殺案，其後又稱有人跳樓身亡，究竟原告所稱之瑕疵為何，請原告具體說明並舉證之。

㈡原告本件起訴主張已逾民法減少價金之除斥期間：系爭不動產係於94年11月24日簽立買賣契約，由被告以800萬元出售予原告，不動產權利業於當時即辦理所有權移轉登記完畢，且原告一直出租予他人使用至今，原告稱於94年間即聽聞有凶殺案（後稱有人跳樓自殺），惟原告卻直至99年11月方具狀起訴主張減少價金。依民法第356條、第365條訂有明文。查原告已逾上開規定得請求減少價金之期間，原告之請求殊無允准之處。

㈢原告仍應依法舉證證明所主張價值減損數額乙情，不得以他案鑑定資料供為本案證明：原告就本件主張之瑕疵主張援用台灣台北地方法院96年度訴字第8434號判決中曾委由大華不動產聯合事務所鑑定之結果，作為本件之證明方法，惟查他案之情狀顯與本事件無關，非可逕予援引使用，原告仍應就其主張之情事負舉證責任，方為適法。

㈣答辯聲明：

①原告之訴及假執行之聲請均駁回。

②如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。

三、本院得心證之理由：

㈠原告主張於94年11月24日與被告簽立不動產買賣契約書，原告以總價800萬元向被告購買其所有系爭不動產，並於同年12月13日辦妥所有權移轉登記，並交付予原告占有使用之事實，為被告所是認，復據原告提出不動產買賣契約書影本乙件及系爭不動產登記簿謄本為證，自堪信為真實。本件原告主張向被告買受及交付使用之系爭不動產有發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事故即俗稱「凶宅」之瑕疵之事實，業據被告否認在卷，本件兩造爭執要點在於系爭不動產有無原告所指之瑕疵存在？原告主張民法第359條之規定請求減少價金，並依不當得利之法律關係請求被告給付240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，有無理由？本院斟酌認定如下：

㈡按民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」；次按民法第354條規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」。是買受人受領買賣標的物後，主張物之瑕疵擔保權利，而出賣人否認有物之瑕疵時，應先由買受人就瑕疵存在之事實，負舉證之責，必須證明其為真實後，出賣人就其否認之事實，始負證明責任，故本件應先由原告就系爭不動產存在發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事故即俗稱「凶宅」瑕疵之事實，負舉證責任。本件原告於起訴狀第2頁載稱：「…經原告探訪後，即驚聞該屋曾發生兇殺案，並有人死亡在內…」，復於起訴狀第4頁改稱：「…查系爭房地因有人自屋內跳樓自殺而成為凶宅…」等情，原告對於系爭不動產是否發生何兇殺或自殺致死等非自然死亡事故之瑕疵之事實，前後所述不一，已見子虛。復經本院依原告之聲請向新北市政府警察局中和第一分局函查結果：「經本分局派員查訪新北市中和區福美里羅順隆里長表示，其沒有印象中和區○○路33巷1號之房屋，有發生過兇殺或自殺致死等非自然死亡等情事」等語，有卷附該局回函可參（見本院卷第56頁參照）。復經本院於100年2月10日言詞辯論時訊問證人即系爭不動產所在轄區中和派出所員警林知逸具結後證稱：「（系爭建物就你所知或工作上接觸，該建物內是否曾經發生過兇殺案或非自然死亡的案件？）我不清楚，我和系爭建物的承租人本來就有認識，他是在三年前承租，我打電話去問承租人，他說他租之前建物都沒有租出去，但是他有聽說系爭建物在八年前有人在內燒炭自殺，只是聽說的，我也不清楚，我也有去問里長，他說他也不知道」、「（你們派出所是否有受理過相驗案件？）我們同事大概一年多就調走，我問同事的結果他們都說沒有印象」等語，證人雖自目前系爭不動產之承租人處知悉聽聞系爭不動產於8年前曾發生有人在屋內燒炭自殺云云，純係傳聞之事實，尚無法作為認定之基礎，亦與原告所述兇殺案或跳樓自殺等情節不符，顯見系爭不動產並無原告所主張之瑕疵存在甚明。

㈢次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356條第1項、第2項及第3項定有明文，此買受人應從速檢查其所受領之物，乃法律課以買受人之責任，並據以為買受人是否得請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據，足見買受人之檢查通知義務乃出賣人負瑕疵擔保責任之前提。原告於起訴狀內載稱「原告自購屋後，即著手進行裝潢事宜，之後即聽見鄰居竊竊私語，後經原告探訪後，即驚聞該屋曾發生兇殺案，並有人死亡在內」等語，本件原告既於系爭不動產94年12月13日移轉所有權而受領占有使用後，進行裝潢及查訪即發現系爭不動產曾發生兇殺案，有人死亡在內，該建物即俗稱「凶宅」之瑕疵時，在原告未舉證證明被告有故意不告知瑕疵之情形下，即應依上開規定通知出賣人即被告，原告怠於為通知，應視為已承認其所受領之物，自不得再行主張被告應負瑕疵擔保責任。縱或原告無任何調查權限可得確認系爭不動產是否曾發生非自然死亡之事故，惟原告既於買受及交付受領之初，已發見系爭不動產有應由出賣人負擔責任之瑕疵時，仍不即時通知被告及主張被告應負瑕疵擔保責任，進而循民事訴訟審判程序以為確認之，竟任令繼續占有使用系爭不動產將近5年之久，期間並將之出租予他人，實認原告確已承認其所受領之物甚明，自不得再行主張被告應負瑕疵擔保責任而請求減少價金。

四、綜上所述，本件原告依民法第354條、第359條及第179條規定之法律關係請求被告給付原告240萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

~T30X0L2

~T64X4L25;