臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決

原告

沈明薇

訴訟代理人

沈明吉

被告

李鄭滿

訴訟代理人

高奕驤律師

　　　　　　呂佩芳律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年9月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：■■ 系爭忠義尊邸大廈位於蘆洲區光榮路97巷69號1至5樓及71號1樓為5層6戶之電梯公寓（1樓2戶，2至5樓1層1戶，下稱系爭建物），為訴外人李節忠、被告（即建商）夫妻與訴外人郭靖儀2家地主所合建，被告為起造人代表，將其中69號5樓（下稱A屋）在提報竣工前2週即民國94年3月11日預售予原告，兩造於同日簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭契約）及法定空地分管協議書，李節忠與訴外人沈明吉則為實質當事人。■■ 系爭建物建商於94年5月11日獲核發使用執照後尚未交屋，即二次違建施工，造成部分公共空間及設備尚未交付即已滅失、變形。系爭契約約定之交屋日為94年6月30日，被告於94年9月8日惡意拖延未施作地面層公設，諉稱尚未完工無法交屋，欲藉此逼迫急需用屋之原告主動提出解約，原告堅持先接管A屋室內專有部分（先行一部履行），因被告2次違建施工尚未交付之公設空間及設備（含梯廳上部空間），嗣經法院判決認定梯廳樓梯間上部空間仍屬走道不得約定專用，原告即69號5樓與訴外人即69號1樓屋主羅吉園於98年3月27日達成和解，羅吉園同意主動於98年6月15日之前拆除梯廳上部違建，歸還梯廳上部空間給全體屋主；換言之，等同是兩位屋主的和解幫被告履行梯廳上部空間之給付。■■ 依系爭契約第8條約定，被告應於94年6月30日完工交屋，如有逾期，被告願每逾1日給付原告依房屋總價【新臺幣（下同）1,076萬元】千分之0.1計算之逾期罰款金，是以，原告得請求被告給付94年9月9日（一部履行之隔日）起至98年6月15日止（實際給付梯廳上部空間之日），共計1,376日，以每日違約金1,076元計算之違約金共計62,226元（一部履行酌減後之比率：水平面積0.084057；垂直空間0.5）（計算式：1,076元×1,376日×一部履行酌減後之比率水平面積0.084057×一部履行酌減後之比率垂直空間0.5）。為此，爰依系爭契約第8條之約定，請求被告給付逾期違約金。並聲明：被告應給付原告62,226元，及自94年9月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。■■ 對被告抗辯之陳述：■■ 被告辯稱原告之損害賠償請求權業已罹於時效消滅部分：ぇ 本件原告訴請被告給付梯廳上部空間遲延給付逾期賠償，至於因不完全給付所衍生之額外損害賠償，原告將另案起訴，先予敘明。被告於96年1月15日訴請原告給付價金尾款，原告於96年4月10日提出民事答辯■抮[反訴狀，其中即含反訴聲明【■豸炩D被告（李鄭滿）應將坐落台北縣○○市○○段000000000地號土地上，如附圖1所示A及B之違章建物及門牌號碼台北縣○○市○○路00巷00號與71號間之1樓梯廳間違章建物拆除，並回復原狀返還予反訴原告及其他全體共有人】；惟原告與羅吉園先於98年3月27日和解，羅吉園同意主動於98年6月15日之前拆除梯廳上部違建，歸還梯廳上部空間給全體屋主，而梯廳上部空間另一戶占用人即李節忠及被告不得不協助羅吉園拆除梯廳上部違建，換言之，原告從98年6月16日起確知梯廳上部空間遲延給付1,376天（即自94年9月9日一部履行之隔日起至98年6月15日實際給付梯廳上部空間之日止），若原告未於（確認得求償時起15年內）113年6月15日前提出該項公設逾期或損害賠償，被告方得提出時效抗辯。え 被告既自承且主張公設點交對象為管委會而非原告一人；系爭契約第8條所載之94年6月30日「完工交屋」係指原告所購買A屋室內專有部分而言，不包含大樓公設，基此，被告建商遲至97年5月15日才將公設點移交建商兼委員李節忠，此時大樓公設產權才歸屬大樓全體屋主所有，而此時梯廳高度仍為3米，原告依買賣契約之損害賠償請求權時效此時才可起算；換言之，若原告未於112年5月14日前提出修繕或求償，才有罹於時效消滅之問題。■■ 被告辯稱系爭建物1樓梯廳上部空間依法應移交管委會，而非得單獨點交予原告之標的，且被告有按圖施作並交付管委會部分：系爭建物有無按圖施作是以交付買方之時點為準，而非以建商取得使用執照之時點為準；大樓共6戶，被告分得3戶，賣出2戶，且僅有原告1戶對公設有意見；是以不論兩造直接解決，或被告稱已將公設點交給李節忠，都要符合契約約定期限；換言之，縱建商保留戶李節忠搶任移交委員後，與被告作虛假不實的移交紀錄，並對外宣稱完成公設移交，然起造人即賣方之責任並不因而解除。又公設移交並未彙集其餘非委員之屋主對公設瑕疵的意見，被告故意將原告排擠於管委會之外，封殺原告之意見，公設不採一對一直接移交，堅持統一由委員間接移交，再者，工務局已表示其僅作形式驗證，不作實質審查，即表示工務局僅監證管理委員及建商有無移交，至於移交內容及是否合法，有無侵犯他人權益，工務局並不介入，並非工務局監交後所有違建即可變成合法，建商可不履行契約給付責任。且竊占公設的1樓2戶（即被告及羅吉園）完全無視於相關公設糾紛正在爭訟中，急於會後第4天不實登載移交清單，誆稱本建築物及所有共用設備正常使用，依現狀移交。■■ 被告辯稱梯廳走道6米剩3米係2戶1樓屋主所為部分：梯廳走道上部空間早於94年5月間（尚未交屋）即為被告以二次違建施工所竊占，至被告於94年9月8日交付A屋（5樓室內專有部分）予原告時，梯廳走道剩僅3米高，被告即應負修繕回復、交付遲延及損賠之責。■■ 被告辯稱僅樓高降低，走道功能未喪失部分：系爭建物起造人雖有3人，然被告係起造人代表兼A屋買賣契約之簽約人，被告爭執梯廳僅樓高降低，走道功能未喪失，符合系爭契約給付本旨，則本件訴訟即應先審查是否符合給付本旨，若符合，自不生給付遲延問題；同理，系爭房屋買賣糾紛至今已有16年之久，然而仍有絕大部分之營建瑕疵，雙方仍在爭執是否符合給付本旨。■■ 被告辯稱多數屋主同意現況點交部分：縱使當時多數屋主同意由管委會與建商依現況點交，亦係被告惡意拉攏其餘違建戶並封殺原告1戶所為，被告之契約擔保及給付責任並不因公設已移交而免除，或謂不論公設有無辦理移交，均不免除建商之契約擔保及給付責任。

二、被告則以：■■ 系爭契約係於94年3月11日簽署，並於94年9月8日與原告完成A屋之交屋，而依原告主張之事實，被告自94年9月9日起即有遲延交付梯廳上部空間之情事，然原告卻遲至110年1月20日方提起本件訴訟，則依民法第125條之規定，原告之損害賠償請求權業已罹於時效消滅，被告自得拒絕給付。又原告雖曾於96年4月10日於鈞院三重簡易庭另案之96年度訴字第798號給付買賣價金事件（原案號：96年度重簡他調字第33號）對被告提起反訴，請求被告應將系爭建物之1樓梯廳間違章建物拆除，然原告於系爭前案係依民法第767條及第821條之規定，反訴請求被告拆除違建，而非依系爭契約第8條之約定訴請被告給付逾期罰金，由於原告於前案之反訴請求權基礎（民法第767條）與本件請求權基礎（系爭契約第8條約定）不同，是以，原告主於前案提起反訴，自不生得中斷本件請求權之時效之效力。次查，即便原告於前案提起反訴，得以中斷本件請求權之時效，然原告於前案反訴請求被告拆除系爭建物1樓梯廳間違章建物後，經鈞院三重簡易庭以反訴程序不合法為由，以96年訴字第798號民事裁定駁回其反訴，嗣經臺灣高等法院以98年度抗字第800號民事裁定廢棄前開裁定，發回鈞院三重簡易庭更為適法之處理後（案號：98年度續字第2號），原告即因梯廳上方空間之違建物已拆除，而於98年11月3日撤回該項之訴，依民法第131條之規定，原告之請求權時效亦視為不中斷。從而，原告聲稱本件請求權時效因起訴而中斷，而未罹於時效而消滅，實屬無據。■■ 原告主張系爭建物其餘公設部分，被告不符合契約約定，而依系爭買賣契約第11條第3項及民法第227條第1項等規定，請求被告給付系爭給水設備、牌樓、機房、屋前草坪綠地、屋前暨屋後圍牆等設備，並同時主張被告遲延交付上開公設，而依系爭契約第8條之約定，請求被告應按日以價金千分之0.1計付違約金166萬3,917元（自94年9月9日起至106年5月1日止）云云。惟原告前開主張，業經臺灣高等法院以107年度重上字第898號民事判決駁回原告提起上訴及追加之訴，而判決原告敗訴確定，該判決認定由系爭建案之竣工圖及竣工照片可知被告確有完成興建系爭建物之共用部分及附屬設施設備，並已於97年5月15日移交予系爭建物之管委會，而無原告所稱未交付該等公共設備之情形，被告自不生遲延給付公共設施，或應依系爭契約第8條之約定負遲延損害賠償等問題，且該等公共設備因屬於系爭建物全體區分所有權人共有之財產，並非原告所購買之專有部分，被告點交該等公共設備之對象自非原告一人，自無從以系爭契約約定之完工交屋期限，逕認作為系爭建物公共設施之點交期限。從而，即便被告係於97年5月15日移交系爭建物之共用部分及附屬設施設備予管委會，而晚於系爭契約第8條約定之94年6月30日完工交屋期限，亦不生系爭契約第8條約定之逾期罰款賠償問題。至原告本件主張被告遲延給付之梯廳上方空間，亦屬系爭建物公共設施之一部份，參照上開決關於公共設施點交對象之認定，即便被告係於97年5月15日方移交梯廳空間予管委會，而晚於系爭契約第8條約定之完工交屋期限，被告亦不因此負系爭契約第8條約定之逾期罰款賠償責任。再依公寓大廈管理條例第57條第1項之規定、內政部公告預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第16條第1項，可見公寓大廈之共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點交，應由賣方移交予管理委員會或管理負責人，而非得移交予區分所有權人個人。又系爭建物完工時，起造人即被告、李節忠及郭靖儀等3人即有依照竣工圖所示，施作系爭建物之1樓梯廳及樓梯間走道，系爭建物方得以依照建築法之規定，於94年5月11日獲得新北市政府准予核發使用執照，而原告主張遲延給付之梯廳上方空間，係屬於系爭大樓之共用部分，被告於系爭建物管委會成立後，於97年5月15日將系爭大樓之建築物及所有共用設備，包含系爭梯廳空間在內，依現況移交予全體區分所有權人，成為全體區分所有權人之財產，而已完成給付。則被告既已交付系爭梯廳空間予管委會，並無未交付梯廳空間之情事，自不生遲延給付公共設施之問題。從而，原告請求被告應就系爭建物梯廳（樓梯間走道）上部公共空間之遲延給付，負損害賠償責任云云，除被告並無遲延給付梯廳空間之情事外，原告之請求亦屬無據。■■ 被告確有依約施作梯廳空間，且已交付予系爭大樓之管理委員會，並無未施作或未給付之情事，業如前述，即便梯廳上方空間於系爭建物取得使用執照後遭他人占用，此亦係斯時系爭大樓69號1樓所有權人郭靖儀及71號1樓所有權人李節忠之占用，納入其各自室內空間之個人行為所致，而不可歸責於被告，且縱使該梯廳之上部空間遭郭靖儀及李節忠占用而納入各自之室內空間，該占有行為亦僅係使梯廳之樓高從6公尺降低為3公尺而已，該梯廳本身並未滅失，更未喪失梯廳或樓梯間走道應有之功能，系爭建物之住戶仍得通行及使用該梯廳及樓梯間走道空間。次查，原告主張遲延交付之梯廳上方空間，係屬全體區分所有權人共有，其點交之對象乃系爭建物之管理委員會，而非原告一人，業如前述，則系爭契約第8條約定之完工交屋期限，自非公共設施之點交期限，而係專指系爭建物之專有部分而言，該契約條款方會約定「完工交屋」。則系爭契約第8條約定之交付標的既不包含系爭大樓共有部分在內，原告亦無從逕依系爭契約第8條之約定，向被告請求梯廳空間遲延給付之損害賠償責任。更何況，原告亦未證明被告有受催告而有遲延給付梯廳上方空間之情事，被告自未陷於遲延責任。從而，原告主張被告遲延給付梯廳上方空間，而應依系爭契約第8條之約定給付逾期罰款金云云，即屬無據，又原告主張以「梯廳走道上部空間面積17.43平方公尺」除以「69號5樓總面積207.36平方公尺」之比例，並乘以占用之一半高程空間，認定被告依系爭契約第8條約定應負之逾期罰金酌減比例為0.084057×0.5。姑不論原告依系爭契約第8條之約定請求被告給付逾期罰金之主張並非有據，原告亦未說明系爭梯廳走道上部空間面積17.43平方公尺之計算依據，系爭梯廳走道空間既非原告一人專有，原告自不得以系爭梯廳走道上部空間之「全部」面積，與69號5樓總面積之比例，作為其酌減請求逾期罰款金之比例。■■ 原告除對被告提起本件訴訟之外，復有於同一時間對被告李節忠提起另外6件民事訴訟，其中不乏原告業已於前案對被告及李節忠提出相同訴訟標的之訴訟，並均遭敗訴確定之請求。詎原告竟又對被告及李節忠重複提起民事訴訟，並拆分成7件民事訴訟，已有濫訴之嫌，企圖以濫行提告之方式，逼迫被告及李節忠2人就範。是原告以法律上顯無理由之主張，對被告行提告之舉，顯係以損害他人為其主要目的，而已構成權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：■■ 按請求權，因15年間不行使而消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條前段、第144條第1項分別定有明文。另按時效因起訴而中斷者，若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判，其裁判確定，視為不中斷，民法第131條亦有明定。經查，原告主張被告應於94年6月30日交付梯廳上部空間，然被告於94年9月8日僅交付5樓室內專有部分，遲至98年6月15日始交付梯廳上部空間，其得依系爭契約第8條之約定，請求被告給付94年9月9日起至98年6月15日，按房屋總價千分之0.1計算之違約金，並提出系爭契約及本院96年度重簡調字第443號調解筆錄為據，是以，依原告主張之事實，被告自94年9月9日起即已陷於給付遲延，而得對之行使系爭契約第8條所定之違約金請求權，系爭違約金請求權時效至遲應自94年9月9日起，按日分別起算，本件原告於110年1月20日始提起本件訴訟，請求被告給付違約金，此有民事起訴狀所蓋本院收狀戳章存卷可參，系爭94年9月9日起至95年1月21日之違約金請求權已因15年間不行使而消滅，被告自得拒絕給付。至原告前雖曾於另案提起反訴，請求被告拆除1樓梯廳上部空間，然原告於該案非行使系爭契約第8條所約定之違約金請求權，難認系爭違約金請求權已生時效中斷之效力，況原告既已於98年11月3日撤回請求被告給付拆除1樓梯廳上部空間，此有被告提出之民事準備書■抮[調查證據聲請狀在卷可參，依民法第131條規定，系爭違約金請求權視為不中斷，原告自不得據此主張重新起算時效。■■ 又系爭契約第8條約定：「乙方（即被告）應依約定期限94年6月30日完工交屋，如有逾期，乙方願每逾1日給付甲方（即原告）依房屋總價千分之0.1作為逾期違約金。但如因天災人禍非人力所能抗拒之事故發生，或因甲方變更設計，或甲方延遲交款以致者，不在此限」。原告雖主張被告應於94年6月30日交付梯廳上部空間，然被告於94年9月8日僅交付5樓室內專有部分，遲至98年6月15日始交付梯廳上部空間，依系爭契約第8條之約定，應按日給付原告違約金，然被告業於97年5月15日將忠義大廈共用部分及附屬設施設備移交予管理委員會乙情，業經臺灣高等法院以107年度重上字第898號認定在案，此有公寓大廈共用部分及附屬設施設備移交紀錄暨忠義尊邸大廈起造人暨管理委員會移交清單及臺灣高等法院107年度重上字第898號民事判決附卷可佐，堪信屬實。另按起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之，公寓大廈管理條例第57條第1項亦有明定。是以，被告於97年5月15日將忠義大廈共用部分及附屬設施設備移交管理委員會，即無不當。準此，既被告應將公寓大廈共用部分及附屬設施設備移交管理委員會，而依公寓大廈管理條例第57條規定，尚須待管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，方得移交之，管理委員會成立時間暨會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測之時間，於兩造於94年3月11日簽訂系爭契約時既仍屬未明，自難認被告依系爭契約第8條之約定，應於94年6月30日完工交付之標的包含公寓大廈共用部分及附屬設施設備，則原告依系爭契約第8條之約定，請求被告給付違約金，自屬無據。

四、綜上所述，原告依系爭契約第8條之約定，請求被告給付62,226元及自94年9月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、本件係適用小額訴訟程序所為原告敗訴之判決，爰依職權確定訴訟費用額為原告已繳納之第一審裁判費1,000元，由原告負擔。

臺灣新北地方法院板橋簡易庭