板橋簡易庭99年度板簡字第1266號

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　99年度板簡字第1266號

原告

信義房屋仲介股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

乙○○

被告

丙○○

上列當事人間99年度板簡字第1266號請求給付服務費事件，於中華民國99年8月26日辯論終結，於中華民國99年9月9日下午4時整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：

通　譯　廖玲玲朗讀案由，當事人均未到法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）緣被告於民國（下同）98年10月間將其所有坐落於台北縣永和市○○○路○段52號2樓之房地，委託原告公司居間仲介銷售，並承諾給付原告公司依房地成交總價額4%(含稅)之服務報酬，此有買賣仲介專任委託書可稽。又被告原委託開價為新台幣 (下同)1380 萬元，而於銷售期間，被告同意更改委託價為1136萬元。嗣後經由原告公司仲介人員努力，尋得訴外人周秀融有意購買上揭房地，經邀集被告與訴外人面談，後以1140萬元成交，被告與訴外人均於買賣契約書簽名，至此原告公司依約得向被告請求服務報酬456,000元。

（二）詎料，被告突反悔而不願續行買賣契約，經訴外人寄發存證信函限期催告被告履約，惟被告仍未履約；復訴外人僅得解除契約並請求被告賠償損害，案由鈞院以99年度訴字第655號民事案件審理中。

（三）按上開委託書第肆條第六項 (一)之約定，被告與買方成立買賣契約後，因可歸責於被告之事由而解除契約者，被告仍應全額一次給付服務報酬。又按最高法院49年台上字第1646號判例之見解：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」是以被告依約依法應給付原告服務報酬456,000元，灼然自明。然被告迄今仍未給付，業已影響原告公司權益。爰依契約之法律關係，請求被告給付456,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：

（一）按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」、「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。」民法第148條第2項、第571條、第572條本文分別定有明文。

（二）次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條本文定有明文; 又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」 (最高法院17年上字第917號判例要旨參照); 另「請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。」（最高法院43年度台上字第377號判例要旨參照）。

（三）查本件原告請求被告給付服務費，顯屬無理:

1.原告並未給予被告合理之契約審閱期限:

⑴按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」、「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。」消費者保護法第11條之1第1項、第2項本文定有明文。

⑵查被告於簽約時，原告曾提出代辦履約保證委任契約書于被告，而該契約書旁雖有: 「注意: 依內政部公告，委託人有三天以上之契約審閱權。委託人於契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱。委託人簽立本契約時係 (請勾選)」等文字之記載。惟查，原告於提出該契約書時，並未給予被告充分之審閱時間，過程中原告僅一再催促被告趕快簽立，前、後簽約時間僅花費十幾分鐘而已，原告始終未對被告說明契約書所記載之內容為何，且該框框內所為打勾處，並非被告所親自打勾，況如此重要事項，理應除在框框內打勾外，更應令契約當事人於項下處親自簽名，以杜爭議。且對照原告所提出之不動產買賣契約書影本內容，其中涉及契約重要事項，或易引起爭議之處，均見契約當事人有親自簽名。而由上述對照結果，顯見，原告確實並未給予被告含理之契約審閱期限。

2.被告於99年1月19日近凌晨時分與買方簽訂買賣契約回家後，因回想簽約過程有太多令被告無法理解之處，例如:簽約時間為何前、後僅花費十幾分鐘就簽完? 買方是第一次見面，未見其來看過房子，何以會突然出現? 承辦代書未告知如何付款等，諸如此等種種問題，均在在令被告徹夜難眠，且深覺可疑? 故因此，被告旋於隔日即向仲介以意思表示解除該買賣契約，此有被告於99年5月4日以永和秀朗郵局存證信函第150號所發之存證信函，可資為證。且從訴外人 (即買方)周秀融所聲請調解書 (筆錄)記載之內容觀之：「…經雙方協議無誤後於當日（即99年1月19日）簽立買賣契約，並於當日開立10萬元支票，作為訂金，未料賣方於隔日反悔…」，更足以獲得間接證實，被告確曾有向原告為解除契約之意思表示。

3.又衡諸買賣不動產之交易習慣，買方於承買不動產簽訂契約前，如有給付訂金之情，一般而言會以現金方式而為給付，縱以開立票據代替，亦會開立即期票據。而以本件買賣契約成立之時間為99年1月19日，然買方確開立99年1月25日之支票作為訂金，顯與一般市場交易習慣上之經驗法則有違；另按照常理，買方於給付訂金後，通常之後才會訂立正式買賣契約，並將訂金轉為頭期款之一部分，交易習慣甚少於給付訂金時即立刻簽訂買賣契約，縱有此情，則本件買方何須多此一舉還需以給付訂金之方式為之，直接給付或開立即期票據作為頭期款之給付即可，如此更可以確保並減少對於契約是否成立上之爭議; 況買方所開立作為訂金之支栗，承前所述，亦非即期支票，且買方亦未給付或開立【第一次款: 簽約】新臺幣壹佰萬元整之現金或票據給被告，除顯巳違反不動產買賣之交易習慣外，買方亦已違反不動產買賣契約書第4條付款約定之規定，已構成違約之事由，而對此被告曾於99年2月22日以台北圓環郵局存證信函第79號向買方為發函。惟縱不論是否有違約之情，然以一般交易習慣，如出賣人收取訂金後，事後反悔而不願出賣，亦僅返還所收取之訂金，了不起至多賠償數倍不等之訂金作為賠償，且此種情形，諸如: 收取訂金後又一屋二賣，或因其他原因而不願出售之情形，於交易市場上亦層出不窮，比比皆是，交易市場上，從未見以買賣總價金作為賠償之金額，更遑論以此作為請求給付仲介報酬之依據。然而，離譜的是，本件原告即為從事房仲之業者，且為知名之房仲業，按理不應不知上情，惟原告竟疏於注意及此，縱非故意疏忽，至少於被告以電話通知解除買賣契約，或反映不欲出賣時，亦應為即時妥適之處理，甚至主動協調買、賣雙方處理契約問題，然事發至今，僅見原告只在乎是否可收取「仲介費」，未見原告顯現仲介業所應有之服務精神，及所應具備之專業服務，與負責任之態度。而綜上種種，顯巳足徵，原告所提供之仲介服務，不僅已悖離民法所規定「居間」章節之立法本旨，且亦對被告造成損害，並亦已悖於企業經營者所應具備之誠信。故爰按上開法律規定，原告本不應再據以向被告請求給付服務費，是以，原告所為主張，不僅無理，且顯不足採。

（四）另退萬步言之，縱認原告仍有收取仲介服務費之請求權，亦懇請鈞院審酌原告對於被告所提供仲介服務及上述之情，認原告本件之請求對於被告而言，顯為數過鉅並有失公平，而予以酌減之。等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利益之判決，願供擔保請准免假執行宣告。

三、本件原告起訴主張於98年10月10日與被告簽訂買賣仲介專任委託書，並於99年1月19日與訴外人周秀融簽訂買賣契約之事實，業據其提出買賣仲介專任委託書、內容更改附表、買賣契約書等件影本乙份在卷可稽，被告對原告此部分之主張不爭執，惟以前詞置辯，是本件所應審酌者為被告拒絕給付服務費是否有理由？

四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條第1項至第3項定有明文。又行政院消費者保護委員會於92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3日。惟消費者保護法第11條第1項至第3項規定之立法理由為：「二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」，足證該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依第11條第2項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效 (台灣高等法院88年度重上字第411號判決參照)。本件被告抗辯以原告並未給予被告合理之契約審閱期限云云，自應由被告就其主張有利於己之事實負舉證之責，經查兩造間不爭執之買賣仲介專任委託載明被告業已審閱並充分瞭解契約條文，被告又未就原告未予其相當審閱期間之事實提出證據以實其說，是被告此部分之抗辯並無足採。

五、再按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又系爭契約第肆條第六項明定﹕「甲方如有下列情事，視為乙方已完成居間仲介之義務，並應一次給付服務報酬：㈠在買方給付訂金或與買方成立買賣契約後，因可歸責於甲方之事由致契約遭解除者。」，亦有系爭契約影本1份為證。原告已為被告覓得買主即訴外人周秀融，並訂定不動產買賣契約書，則被告事後以訴外人周秀融非給付即期支票為由解除買賣契約，顯係故意拒絕訂約，揆諸前開說明，係因可歸責於被告之事由解除買賣契約，是被告仍應支付報酬。原告此部分之主張堪信為實在。

六、從而，原告依契約之法律關係，請求被告給付456000元及自訴狀繕本送達翌日即99年6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分為有理由，應予准許。

七、本件判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為判決，就被告敗訴部分，自應依同法第389 條第1項第3款逕由本院依職權為宣告假執行。

八、因本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於本件判決結果並無影響，不再一一論述，附此敘明。

臺灣板橋地方法院板橋簡易庭