臺灣新竹地方法院104年度訴字第406號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第406號

原告

陳光智

原告

陳光垣

原告

陳宏隆

原告

陳仁銘

原告

陳啟發

原告

陳志賢

共同訴訟代理人

林仕訪律師

複代理人

蔡頤奕律師

被告

徐淑英

訴訟代理人

吳世宗律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國104年10月8日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹縣湖口鄉公所耕地租佃委員會調解、新竹縣政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經新竹縣政府移送本院處理，有新竹縣政府104年6月1日府地權字第1040058506號函暨新竹縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、湖口鄉公所耕地租佃委員會調解程序筆錄等資料可稽，揆諸首揭規定，原告提起本訴，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：坐落新竹縣湖口鄉○○段0000○0000地號面積分別為500平方公尺、116平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告陳光智等6人所有，原告陳光智等6人與被告間就系爭土地訂有耕地三七五租佃契約（臺灣省新竹縣湖口鄉私有耕地和字第97號租約），租期已於民國103年12月31日屆至。嗣原告發現被告於履約期間並未耕作系爭土地，並於103年12月間至現場查看、拍照，證實被告確有不自任耕作之事實。經原告提出質疑後，被告旋於104年1月5日以湖口郵局第1號存證信函辯稱：「該兩筆土地自民國92年曾德椿退休後夫妻二人自行種植蔬菜自食至今，多餘土地分給鄰居們種植」等語，顯見被告係主張仍有耕作之事實，但有將部分農地分給鄰居耕作使用，參諸最高法院63年台上字第599號、56年台上字第1560號判例及內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函釋意旨，將三七五租約耕地借予他人使用仍構成不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭耕地租約當然無效，自不因被告續繳租金而使業已無效之租約恢復效力，原告自得訴請確認系爭耕地租賃關係不存在，並依耕地三七五減租條例第16條第2項及民法第767條第1項、第821條規定，請求被告返還系爭土地。爰聲明請求：㈠確認兩造間就坐落新竹縣湖口鄉○○段0000○0000地號（面積分別為588平方公尺、116平方公尺）土地之臺灣省新竹縣湖口鄉私有耕地租約（租約字號：和字第97號）之耕地租賃關係不存在。㈡被告應將前項土地返還原告。㈢訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：土地均應有固定未種植作物之休養生息期間，系爭土地於每年10月至12月間均屬未種植作物期間，且於104年因石門水庫缺水休耕。縱令原告私自於103年12月期間偷錄被告配偶之對話，指稱被告於103年12月期間星期一至星期五均於桃園龜山居住云云，此亦無法證明被告有何「不自任耕作」或「轉租」情事。況縱令被告平日星期一至星期五係居住於桃園龜山，惟只要被告於星期五晚上返抵新竹湖口，周末至系爭土地進行農事，仍符合自任耕作之要件。被告函覆原告湖口郵局第1號存證信函雖稱「該兩筆土地自民國92年曾德椿退休後夫妻二人自行耕種蔬菜自食至今，多餘土地分給鄰居們種植」。惟本件耕地租賃關係，事實上亦存在於原告與訴外人曾德椿之間，此由前揭存證信函載明「上述兩筆土地於民國34年由祖父之名承租後由先父曾安水繼承，先父逝世後由長子曾德椿繼承..後因曾德椿具有公教人員身份，再改由具有自耕能力之弟媳徐淑英繼續承租至今」可稽，顯見實質上訴外人曾德椿亦屬承租人之一，參照最高法院52年台上字第1014號民事判例「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用」意旨，本件應無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用。再者，被告於104年2月9日調解會議時表示「如果真有他人偷種植這樣的情況，會把他人驅趕走」等語，顯見被告與系爭土地鄰居間，並無任何契約關係可言，被告從未同意鄰居得在系爭土地上耕種，鄰居不法耕種乙事，自不可歸責於被告，上開存證信所謂「多餘土地分給鄰居們種植」乙節，係指曾德椿夫婦所為，與被告無涉，原告不得據此指摘被告不自任耕作。另原告援引之內政部93年3月10日台內地字第0930066140號函文，僅係行政機關解釋性函令，並非法律或行政程序法所稱之法規命令，自不發生對外之法律效力。退步言之，原告收回系爭土地之目的係欲將系爭土地出售予建商興建房屋，顯非收回自行耕作或另行出租，此與耕地三七五減租條例第16條第2項收回租約之規範要件不符。綜上，被告就系爭土地並無不自任耕作，亦無與他人有任何轉租或耕地借予他人交換耕作之情事，兩造間之耕地租賃契約仍為有效等語置辯。並答辯聲明：㈠原告之訴駁回。 ㈡訴訟費用由原告負擔。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件原告主張其與被告間就系爭土地之耕地三七五租佃關係不存在，惟為告所否認，則兩造就系爭耕地之租佃法律關係存否不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，並須以法院之判決始得除去，是原告提起確認之訴，自屬有據，應予准許。

四、本院判斷之理由：

（一）兩造間不爭執之事實：參照兩造之主張及抗辯，經本院整理可認下列應屬兩造間不爭執之事實。

㈠系爭土地為原告陳光智等6人所有，並與被告訂有臺灣省新竹縣湖口鄉私有耕地和字第97號耕地三七五租佃租約。（參原告陳報狀附件系爭土地登記簿謄本即本院卷二P.34-37，原證2-3系爭土地私有耕地租約、私有耕地租約附表、私有耕地租賃契約更正通知書、私有耕地租約登記申請書及地籍圖等影本即本院卷一P.76-81）。

㈡被告確有於104年1月5日以湖口郵局第1號存證信函致被告稱：「該兩筆土地自民國92年曾德椿退休後夫妻二人自行耕種蔬菜自食至今，多餘土地分給鄰居們種植」等情。（參原證1存證信函影本即本院卷一P.49）。

㈢原告陳志賢與被告之配偶曾德富曾於103年12月18日電話交談，電話交談內容如錄音譯文及光碟（參原證5-6錄音譯文及光碟即本院卷一P.83、97）。

（二）本件本院認兩造間主要之爭執要點厥為：被告就系爭土地是否「未自任耕作」？

（三）得心證之理由：

㈠原告主張被告未自任耕作，兩造間之租佃契約無效，為有理由：

⑴本件原告主張被告乃系爭土地交給訴外人即被告之大伯曾德椿耕作，並將部分土地分給鄰居耕作之事實，業據提出被告於104年1月5日以湖口郵局第1號致原告之存證信函、被告鄰居於系爭土地耕作之照片4幀、原告陳志賢與被告之配偶曾德富於103年12月18日之電話交談錄音譯文及光碟等為證（參原證1-6即本院卷一P.49、76、81-83、97，原告陳報狀附件即本院卷二P.34-37），被告亦不爭執該存證信函、被告鄰居於系爭土地耕作之照片及原告陳志賢與被告之配偶曾德富電話交談錄音光碟暨譯文為真正，再觀諸被告致原告存證信函確明載：「該兩筆土地自民國92年曾德椿退休後夫妻二人自行種植蔬菜自食至今，多餘土地分給鄰居們種植」等情，且依原告陳志賢與被告之配偶曾德富之電話交談內容，被告之配偶曾德富亦明確表示被告長期居住在桃園市龜山區等語，自堪信原告之主張為真實。據此，被告既自92年間起即將系爭土地交給訴外人曾即德椿耕作，並將部分土地分給鄰居耕作，顯然即「未自任耕作」。

⑵被告雖辯稱縱令被告平日星期一至星期五係居住於桃園市龜山區，惟只要被告於星期五晚上返抵新竹湖口，周末至系爭土地進行農事，仍符合自任耕作之要件云云。然被告已明確表示此部分所辯乃係假設之詞，顯無事實基礎，自無足採。更何況，被告於上開存證信函已明確表示：「該兩筆土地自民國92年曾德椿退休後夫妻二人自行種植蔬菜自食至今，多餘土地分給鄰居們種植」等情，已足證被告自92年以來確未曾自任耕作，而自92年間起即將系爭土地交給訴外人曾德椿夫妻二人耕作，且將多餘土地分給鄰居耕作。又觀諸上開存證信函係被告所發，而被告於該存證信函係指：「該兩筆土地自民國92年曾德椿退休後夫妻二人自行種植蔬菜自食至今」，「多餘土地分給鄰居們種植」等情，顯然依該存證信函之文義所指將「多餘土地分給鄰居們種植」者，應確係指被告，而非訴外人曾德椿；況縱認該存證信函所指將「多餘土地分給鄰居們種植」者係訴外人曾德椿，然被告既已將系爭土地交給訴外人曾德椿耕作，訴外人曾德椿又將部分多餘土地分給鄰居耕作，自亦無解於被告未自任耕作之事實。被告辯稱上開存證信所謂「多餘土地分給鄰居們種植」乙節，係指訴外人曾德椿夫婦所為，與被告無涉，被告與鄰居間就系爭土地並無任何契約關係，被告從未同意鄰居得在系爭土地上耕種，鄰居不法耕種，係不可歸責於被告，原告不得據此指摘被告不自任耕作云云，乃係強辯之詞，洵無足採。再者，系爭土地初始固係由曾維真承租，嗣變更為曾安水，然於74年間起即變更為被告迄今，此有被告提出之系爭土地歷次租約、租約附表、更正通知書等影本在卷可稽（參被證2即本院卷一P.50-59），並無被告所指系爭土地係因訴外人曾德椿之父曾安水逝世後由長子即訴外人曾德椿繼承，之後再改由被告承租之情事。況系爭土地縱原係訴外人曾德椿之祖父曾維真所承租，嗣曾維真死亡後，由訴外人曾德椿之父曾安水繼承承租，迨曾安水死亡後，無論曾安水之繼承人與被告內部如何協商變更為由被告承租，然既已變更為由被告承租，依租佃契約債之相對性，被告即為承租人，自無強解為訴外人曾德椿係實質上承租人之餘地可言。再者，被告雖引最高法院52年台上字第1014號判例謂「凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用」，然該判例意旨乃係指原租約係以「戶長出名承租」，而質際上係由未分家之兄弟共同承耕之情形，始可將租約解為係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為。而本件被告係於74年間即變更為承租人，迨至92年間起始因訴外人曾德椿自公職退休，而將系爭土地交給訴外人曾德椿耕作，並無被告自74年間起變更為承租人時，被告與訴外人曾德椿即共同承耕之情形；更何況，上開判例意旨係指實質上由「未分家之兄弟共同承耕」之情形，而訴外人曾德椿係被告之大伯，兩者間非但非係兄弟關係，縱被告之配偶與訴外人曾德椿係兄弟，然亦無未分家而共同承租情形，自均無上開判例意旨所指「租約..自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為」之適用。更何況，本件縱有上開判例意旨之適用，而解為訴外人曾德椿與原告亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用，然無論被告上開存證信函所指將「多餘土地分給鄰居們種植」者係被告或訴外人曾德椿，則既有將「多餘土地分給鄰居們種植」之情形，即屬未自任耕作。據此，被告所辯各節，顯均不足採。

⑶按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。次按，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租與他人，承租人違反此規定時，原定租約無效，得由出租人收回自行耕作，或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。（最高法院63年台上字第599號判例要旨參照）。耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第16條第1項第2項之規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內。（最高法院56年台上字第1520號判例要旨、89年台上字第1607號判決要旨參照）。承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項前段定有明文。亦即耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其「全部」租約均歸於無效。（最高法院99年台上字第339號判決要旨參照）。揆諸上述，耕地之承租人將耕地全部或一部借與他人使用，即屬「不自任耕作」，「全部」租約即均歸於無效。據此，被告既將系爭土地全部交給訴外人曾即德椿及鄰居耕作，顯然即「未自任耕作」，則兩造間之系爭土地「全部」租約即均歸於無效。從而，原告主張被告未自任耕作，兩造間之租佃契約無效，即為有理由。

㈡按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明。（最高法院80年台再字第15號判例要旨參照）。

㈢綜上，被告既將系爭土地全部交給訴外人曾即德椿及鄰居耕作，核即屬「未自任耕作」，應構成耕地三七五減租條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因。據此，原告以被告未自任耕作，主張兩造間之系爭土地租佃契約無效，而訴請確認兩造間之系爭土地租佃契約不存在，並依耕地三七五減租條例第16條第2項租賃物返還請求權及民法第767條第1項、第821條共有物物上請求權之規定競合請求被告返還系爭土地，即均洵屬正當，為有理由，應予准許。

五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。