臺灣新竹地方法院九十二年度訴字第八六八號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　　　　　 　九十二年度訴字第八六八號

原告

甲 ○

訴訟代理人

寅○○

被告

子○○

被告

辛○○

被告

癸○○

被告

庚○○

被告

壬○○

被告

己○○

被告

丑 ○

被告

戊○○

共同訴訟代理人

洪大明律師

右當事人間請求履行契約事件，本院於中華民國九十三年五月十四日言詞辯論終結，

本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

㈠被告應連帶返還原告新臺幣 (下同)一百三十一萬六千五百三十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠新竹縣新豐鄉○○段埔頂小段一一八六地號土地（下稱系爭土地）於民國六十年間係訴外人李秋香所有，而李秋香於六十二年九月六日將之出售予訴外人丁○○，丁○○於六十七年六月五日將之出售予被告之被繼承人許金燦、被告辛○○所有，而許金燦又於六十八年七月十四日與原告訂立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並依系爭買賣契約交付買賣價金一百三十一萬六千五百三十元予許金燦。又系爭土地於六十八年時係「特定農業區農牧用地」，依當時之農業發展條例及土地相關法規，禁止非具有農民身份者取得農業用地，因原告不具自耕農身份，乃於系爭「買賣契約書」第肆條約定買賣履行期間以系爭農地「建屋後地目變更後」為限，是以當時系爭土地雖不能移轉分割予原告，但雙方均有預期該地於「地目變更為非農地」時，有履行可能之合意，依民法第二百四十六條第一項但書規定，該「買賣契約書」應為有效。

㈡又農業發展條例已於九十二年修正，其中並修訂、刪除非農民不得移轉、登記、分割農地之規定，是農地已可自由買賣。按系爭買賣契約書之目的係為分割移轉系爭農地，如被告仍堅持系爭買賣契約書第肆條須建屋地目變更後始得履行，對兩造顯失公平，且有違政府開放農地買賣，發展農業之美意。查兩造訂立買賣契約時，兩造並不能預知農業發展條例有修正開放農地買賣之可能，故如雙方須俟「建屋地目變更後」始得履行，依其原有效果顯失公平，爰請本院依民法第二百二十七條之二規定，變更系爭買賣契約第肆條「本買賣履行期限為建屋後地目變更後」之約定為「農業發展條例修正開放農地自由買賣後」。

㈢再系爭土地所有權人李秋香已於七十八年十月二十日死亡，由訴外人乙○○等人繼承，再加上被告買受之前手尚有丁○○等人，被告現實上並非系爭土地之土地登記名義人，系爭土地又非被告占有使用，也無法交付原告管領使用，是被告顯未能取得系爭土地之所有權，而不能履行該債務。且被告之前手丁○○曾起訴請求原地主李秋香分割移轉系爭土地，亦遭敗訴確定，則被告亦無以「訴訟」方式取得系爭土地之可能，是被告如欲移轉他人名義土地予原告事實上有給付不能之情形，原告自得依民法第二百二十五條、二百二十六條或二百二十六條、二百五十六條及第二百五十九條規定，以起訴狀送達被告之時為解除該「買賣契約」之意思表示，並依民法第二百五十九條規定請求被告回復原狀，返還如訴之聲明所載之金額。

㈢對被告抗辯之陳述：１「買賣契約」恆為有效，只是「履行條件」尚未成就，是以本件請求權未罹於消滅時效，要屬無疑。２被告辛○○與原告之妻李綢及媳婦寅○○之電話對談中，雖否認買賣契約書上之姓名為本人所簽，惟坦承其等之被繼承人許金燦確有將系爭土地出售予原告，並收受系爭價款，本件買賣契約書上之「許金燦」印章亦係其父所有，足證被告之被繼承人許金燦確有與原告訂立系爭買賣契約書及收受原告土地價款無誤，故依繼承之法律關係及買賣關係，依法解除買賣契約，並請求被告返還價金，顯屬有據。

三、證據：提出買賣契約書影本三件、陳情書、申請書、新竹縣竹北地政事務所、新竹縣新豐鄉公所、新竹縣政府函（均影本）各一件、錄音帶譯文一件、本院七十八年訴字第七五五號民事判決、臺灣高等法院七十八年上易字第八五五號民事判決一件、手寫地籍謄本正本一件、土地謄本正本及地籍圖正本各一紙為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠原告之訴駁回。

㈡訴訟費用由原告負擔。

㈢如受不利判決，願供擔保，請免宣告假執行。

二、陳述：

㈠系爭買賣契約之辛○○印章及簽名均非被告辛○○本人所為，被告之父即許金燦生前從未告訴被告本件買賣事宜，是被告之父往生後，繼承人即被告均不知此事，更無收到原告所交付之買賣總價款。

㈡又原告自承不具自耕能力，且農地亦不得分割，故於六十八年原告與被告之父許金燦簽訂之系爭買賣契約書應屬無效。

㈢本件買賣契約係於六十八年簽訂，迄今已逾二十四年，被告主張時效業已消滅。

丙、本院依職權調閱本院七十八年度訴字第七五五號民事案卷、臺灣高等法院七十八年度上易字第八五五號民事案卷、七十九年存字第一四七七號卷、七十八年存字第二三七號卷。

理由

一、原告起訴主張：系爭坐落新竹縣新豐鄉○○段埔頂小段一一八六地號土地，於六十年間係訴外人李秋香所有，李秋香於六十二年九月六日將之出售予丁○○，丁○○於六十七年六月五日將之出售予被告之被繼承人許金燦，再由許金燦於六十八年七月十四日出售予原告，原告與被告之被繼承人許金燦簽訂系爭買賣契約後交付價金一百三十一萬六千五百三十元予許金燦。被告辛○○亦坦承其等之被繼承人許金燦確有將系爭土地出售予原告，本件買賣契約書上之「許金燦」印章亦係其父所有，足證許金燦確有與原告訂立買賣契約書及收受原告土地價款無誤。又系爭土地於六十八年時係「特定農業區農牧用地」，因原告不具自耕農身份，故雙方乃於系爭買賣契約書第肆條約定買賣履行期限至系爭土地「建屋地目變更後」為限，雙方預期該地於「地目變更為非農地」時，有履行可能之合意，依民法第二百四十六條第一項但書規定，該「買賣契約書」應為有效，且本件請求權並未罹於時效消滅。又農業發展條例於九十二年修正，農地已可自由買賣，按雙方於六十八年訂立之「買賣契約書」第肆條之約定，雙方須俟「建屋地目變更後」始得履行，依其原有效果顯失公平，爰依民法第二百二十七條之二規定，變更系爭買賣契約第肆條之約定為「農業發展條例修正開放農地自由買賣後」。且系爭土地所有權人李秋香已於七十八年十月二十日死亡，由訴外人乙○○等人繼承，被告買受之前手復尚有訴外人丁○○，被告現實上並非系爭土地之土地登記名義人，亦未占有使用系爭土地，被告如欲移轉他人名義土地予原告，事實上有給付不能之情形，故依繼承及買賣之法律關係，依法解除買賣契約，並請求被告返還價金。

二、被告則以：系爭買賣契約上之辛○○印章及簽名非其本人所為，被告之被繼承人許金燦生前從未告訴被告系爭買賣契約事宜，又因原告不具自耕能力，農地亦不得分割，故本件買賣契約書簽立時應屬無效，且因目前農地分割仍受有限制，亦無法請求履行契約；另系爭買賣契約之請求權亦已逾消滅時效等語，資為抗辯。

三、兩造不爭執之事實：

㈠原告主張系爭土地，於六十年間係訴外人李秋香所有，由李秋香出售予訴外人丁○○，丁○○再將之出售予被告之被繼承人許金燦，其後許金燦再出售予原告，原告並依系爭買賣契約書交付買賣價金一百三十一萬六千五百三十元予許金燦等情，業據原告提出土地謄本、地籍圖、買賣契約書影本三件及錄音譯文等為證，且經證人乙○○到庭證述李秋香確有與丁○○就系爭土地成立買賣契約等語，及證人丁○○亦到庭證述其將系爭土地轉賣與許金燦等語屬實，而被告對其被繼承人許金燦復將系爭土地出賣與原告及系爭買賣契約上之註記已收訖買賣價金蓋用之印章確為許金燦所有乙節亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

㈡被告為許金燦之法定繼承人，並無對許金燦之遺產為拋棄或限定繼承情事。

㈢系爭土地之原所有人為訴外人李秋香，嗣李秋香往生，由其繼承人乙○○、許李物、李勝日、丙○○等四人登記為系爭土地所有權人，並使用管領中。

四、本院之判斷：查原告主張依系爭「買賣契約書」第肆條之約定，雙方須俟「建屋後地目變更後」始得履行買賣契約，則依其原有效果顯失公平，爰依民法第二百二十七條之二規定，變更系爭買賣契約第肆條之約定為「農業發展條例修正開放農地自由買賣後」。且系爭土地所有權人已由李秋香之繼承人乙○○等人繼承，被告現實上並非系爭土地之土地登記名義人，亦未占有使用系爭土地，被告如欲移轉他人名義土地予原告，有事實上給付不能之情形，爰以起訴狀送達時為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還買賣價金；惟被告則以前揭情詞置辯，是以兩造爭點厥為：㈠系爭買賣契約是否因買受人即原告無自耕能力或因出賣人即被告出賣他人之物而為無效之契約？㈡系爭買賣契約之請求權有無罹於時效消滅？㈢系爭買賣契約之履行期有無因情事變更原則之適用而屆至？㈣系爭買賣契約有無因為給付不能而得解除契約之事由？茲審酌如下：

㈠系爭買賣契約於訂約時是否為有效契約？１按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，此為民法第二百四十六條所明定，又按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權移轉無效，亦為修正前之土地法第三十條第一、二項所定有明文。惟按私有農地出售與無自耕能力之人者，其買賣契約原則上固因有客觀上之給付不能而無效，惟如同時約定雙方須俟「建屋地目變更後」始得履行，則此約定，為法律所不禁，而於約定之條件成就時，該不能情形既已除去，即難謂係以不能之給付為標的，而認其契約係自始無效。經查本件系爭買賣契約書第肆條既載明：本買賣履行期間限至「建屋後地目變更後」為限乙節，參以原告陳稱其與被告之被繼承人許金燦均「明確知悉預期」該農地一旦完成「地目變更」為建地即可自由買賣，故為如上之約定，足認原告與被告之被繼承人許金燦間，就系爭買賣契約訂立時之真意，係預期於系爭土地地目變更為非農地可辦理所有移轉登記時，始為移轉所有權登記，核屬於不能之情形除去後為給付之約定，依民法第二百四十六條第一項但書之規定，兩造間訂立之系爭買賣契約應屬有效。２又出賣他人之物之買賣契約，係負擔行為，僅發生債權債務關係，買受人僅得向出賣人請求交付其物，並移轉其所有權，並不直接引起標的物權利之變動，與標的物之所有人無涉，自不以出賣人有處分權為必要，出賣人對標的物雖無處分權，其買賣契約仍屬有效（三十七上上字第七六四五號判例可資參照）。易言之，出賣之物若為出賣人所有者，出賣人須將該物所有權移轉於買受人，若出賣之物為他人所有，則出賣人須先取得其所有權，然後移轉於買受人，或使該他人逕將物之所有權移轉於買受人，是以買賣標的物為第三人所有者，買出賣人許金燦所有，惟承上所述，買賣標的物縱係證人乙○○等所有，仍有由被告依約履行買賣契約之可能，是系爭買賣契約仍屬適法有效，合先陳明。

㈡系爭買賣契約之請求權是否尚未罹於時效消滅？按消滅時效，自請求權可行使時起算，此為民法第一百二十八條所明定，又所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀況而言，至於義務人實際上能否給付，則非所問（最高法院六三年臺上第一八八五號判例可資參照）。而在通常情形，於權利成立並生效時，請求權即可行使，惟如請求權附有停止條件或始期之請求權，則自條件成就時或期限屆至時起算。本件系爭買賣契約固於六十八年間訂立，迄今已逾二十四年，惟依買賣契約第肆條之約定，係以「建屋後地目變更後」之條件屆至，始得請求出賣人履行移轉系爭土地之所有權，則系爭土地現地目既仍為『旱地』，業據原告提出土地登記謄本為憑，顯見地目仍未變更，是該「建屋後地目變更後」之條件既未成就，原告尚難依該約定請求被告移轉系爭土地之所有權，則兩造就系爭買賣契約之履行期間既別有約定，而該約定之條件迄未成就，即難認原告對於系爭買賣契約之請求權已得行使，是被告辯稱原告之請求權業已罹於時效而消滅云云，自無足採。

㈢系爭買賣契約之履行期有無因情事變更原則之適用而屆至之情事？按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，此為民法第二百二十七條之二所定有明文。易言之，契約成立後，如因物價大幅波動，情事變更，致依其原有效果顯失公平，當事人固得依前揭條文，主張法院增減其給付或變更原有之效果。惟查系爭買賣契約係因原告未具自耕能力，乃與被告之被繼承人許金燦於訂立系爭買賣契約時約定買賣履行期間以「建屋後地目變更後」為限，則原告自始即無自耕能力，迄今未曾改變，縱使農業發展條例於九十二年修正後，農地得以自由買賣，但修正後之規定並無溯及既往之效力，猶對修正前未具有自耕能力人所訂定買賣契約效力並無任何影響，自難據此修正後法律規定主張系爭買賣契約原先所附履行期係對原告顯失公平，而得認系爭買賣契約之履行期業已屆至。復查，前開條文係當事人得聲請法院係增、減契約給付價額或變更原有之效果，而非變更買賣之條件，亦不得據此情事變更原則，恣意變更買賣條件，則原告請求本院將系爭買賣契約第肆條約定買賣履行期間為「建屋後地目變更後」之約定條件，變更為「農業發展條例修正開放農地自由買賣後」之時期，顯難認係聲請法院為增、減契約給付或變更原有效果之行為。是以，原告主張依上開法條變更系爭買賣契約之履行期業已屆至，尚屬無據。遑論，本件原告係以被告給付不能而解除契約，請求返還買賣價金，並非請求被告履行系爭買賣契約，而有請求法院增、減其給付或變更其他原有之效果之必要，是原告上開主張，難以採信。

㈣又系爭買賣契約有無給付不能而得以解除系爭買賣契約之事由？查系爭土地於土地登記簿謄本上固非登記為出賣人許金燦及繼承人被告等所有，亦非被告現實占有中，而係登記為李秋香之繼承人乙○○等所有及管領使用中，而被告前手丁○○所指定之登記名義人吳海江，前雖起訴請求原地主李秋香移轉系爭土地所有權登記予吳海江，惟經本院以七十八年度訴字第七五五號民事判決及臺灣高等法院七十八年度上易字第八五五號民事判決駁回其訴確定在案，亦經本院依職權調閱上開案卷核閱無訛，且李秋香之繼承人乙○○、丙○○亦均到庭證述其等均認為法院判決後，契約即屬無效或已解除，且不願再把土地賣予丁○○，故全體繼承人已將其父向丁○○取得之買賣價金提存，並已通知丁○○等語（詳本院九十三年三月二十九日及九十三年四月二十一日言詞辯論筆錄），並提出存證信函影本供本院參酌，足見丁○○是否得依其與李秋香簽訂之買賣契約，請求李秋香之繼承人將系爭地土地辦理所有權移轉登記，要非無疑。惟買賣標的物縱為第三人所有，而非被告之直接前手丁○○所有，仍可由被告依約履行買賣契約之可能，即被告可先向現所有權人乙○○等藉由買賣或其他方式取得所有權後，再移轉所有權予原告，或使該他人逕將土地之所有權移轉予原告，是以，系爭買賣契約仍屬有效，並無給付不能之情事。從而原告主張被告之前手丁○○與原地主李秋香間之前揭涉訟業遭敗訴，丁○○無從請求李秋香之繼承人履行契約，被告出賣該第三人之物，即已構成給付不能云云，誠無足採。綜上，本件買賣契約並無構成給付不能之事由，原告竟未於履行期屆至時請求被告履行系爭買賣契約，亦未俟被告給付遲延後，依民法第二百五十四條之規定，催告被告於相當期限內履行而被告仍不履行，再行使解除契約，即遽指系爭買賣契約業已給付不能，主張依民法第二百二十五條、第二百六十六條或依第二百二十六條、第二百五十六條之規定，解除兩造之買賣契約，即屬無據。從而，原告既無解除契約之權利，則其主張兩造間之買賣契約業已解除，依民法第二百五十九條之規定請求被告返還已付價款一百三十一萬六千五百三十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，顯屬無據，要難准許，應予駁回。

五、本件原告之訴為無理由，則其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。

六、又本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，併此敘明。

七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官　王佳惠