臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭小額民事判決

原告

日光郡社區管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

被告

丁○○

訴訟代理人

甲○○

　　　　　　　　　　　　號

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十六年二月二日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：如主文第一項所示。

二、事實摘要：

㈠原告主張：

⒈日光郡社區係屬臺灣紙業股份有限公司（以下簡稱臺紙公司）大股紙廠所在地，於民國八十年初臺紙公司即著手進行相關開發工作，並於八十三年投入開發，截至九十三年底為止已開發一至六期一零五六戶，其整體社區基地面積達七萬坪，臺紙公司規劃之時除高比例捐出百分之四十三之土地，作為本社區學校用地、機關用地、市場用地、公園停車場等使用外，更興建佔地三百多坪之社區專屬活動中心，並提撥新臺幣（下同）一千五百萬元做為社區之管理基金，是本社區雖因占地廣大，致無法一次全部興建完成，而臺紙公司亦分期陸續開發興建，惟係一整體開發規劃之集合式住宅，被告所有之房地，即位於本社區第二期第四區內，合先敘明。

⒉茲因本社區開發後已陸續有人搬入，故有管理之必要，是於八十五年間先以日光郡一期之名義成立「日光郡一期公寓大廈管理委員會」，並經大肚鄉公所於八十五年八月二十八日以八五肚鄉建字第一零七四一號函准予備查在案，嗣因各期亦陸續完工，而向主管機關請更名為「日光郡社區管理委員會」，並經大肚鄉公所發函准許在案，且因報備證明書上名稱仍有記載錯誤，復於九十四年間再向大肚鄉公所申請更正且獲准許，而本社區自八十七年起即以「日光郡社區管理委員會」之組織依法管理。

⒊本社區之住宅雖多為透天式之住宅樣式，惟就共同設施之使用與管理具有整體不可分性，是依前開公寓大廈管理條第五十三條之規定，則本社區之管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定，茲分述如下：

⑴本社區就共同設施之使用具有整體不可分性：本社區乃採整體歐式規劃，除人車分道外，且採「全區污水集中處理」，並有活動中心一棟、社區公共天線等為社區共同設施。

①全區污水集中處理：雖本社區各戶之住家部分為產權獨立之建物，惟各戶之家庭廢水均需經由公共管道集中至社區內之污水處理廠（位於社區活動中心地下室）集中處理，被告之家庭廢水亦然，而上開污水集中之公共管道及污水處理廠仍為全區所共同使用，無法分離而獨立，是就該共同設施之使用具有整體不可分性。

②次查，本社區○○○道（即人行道）之土地所有權雖為社區各住戶所有，惟依本社區之住戶規約第二條第二項第二款之約定，為約定共用部分，各住戶依規約約定應提供該紅磚道供社區之所有區分所有權人使用，不得任意阻隔或妨礙通行。而該紅磚道即做為社區○○○○道使用，故該約定共用部分之使用亦具有整體不可分性，否則若任何人均得阻礙該紅磚道，則本社區將無任何行人專用之人行道，即與臺紙公司規劃之人車分道不符。

③社區活動中心為地上五樓之建物，地下室則為污水處理廠，該建物乃屬本社區全體區分所有權人所有，目前雖未完成產權移轉登記，是該公共設施之使用亦具有整體不可分性，另公共天線之公共社區亦然。

⑵況且，本社區為管理及服務社區居民，除依法成立管理委員會外，尚組織有守望相助隊及環保志工隊等之日常事務之支出（如必要之設備等），而臺紙公司除撥付一千五百萬元之公共基金予管理委員會統一保管運用外，另向區分所有權人依規約約定所收取之管理費亦均由管理委員會統一管理運用，是本社區之管理亦具有整體不可分性。

⒋再者，本社區於九十三年四月三十日曾召開九十三年度第一次區分所有人會議，該次會議主要乃討論修訂社區規約，當時除有多位貴賓到場外（除縣議員、鄉民代表外，尚有鄉公所主任秘書），被告亦以區分所有權人身分出席該次會議，在該次會議修訂之住戶規約第一條中已明確制定本社區之範圍，而依該附件一之本社區之範圍中，是被告既已參與該次會議，自有遵守本社區住戶規約之及區分所有權人會議決議之義務。

⒌按管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之；區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之週年利率百分之十計算，分別為本社區住戶規約第十條第一、二及第五項所明定，是依前開法條及本社區規約之規定，區分所有權人本應依區分所有權人會議決議繳納費用，不以有無居住使用該區分所有房屋或公共之設施為限，而若有逾期未繳者，則除應給付欠繳之管理費外，另應繳付以未繳金額之週年利率百分之十計算之遲延利息。

⒍末查，本社區於九十三年十月九日再度召開區分所有權人會議於討論提案一中即決議自九十四年起每戶每年應繳交二千元之管理費，又本社區每年度繳費之期限為二月二十八日，是被告自九十四年度起至今已達二期之金額，經原告多次協調溝通，仍拒不繳交，是原告依據上開公寓大廈管理條例規定及本社區住戶規約之約定，訴請被告給付原告管理費四千元，及自被告收受支付命令之翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之遲延利息。

㈡被告之抗辯：

⒈原告於九十四年度報備公所並未核准，顯已喪失其法律訴訟地位，且其法定代理人乙○○並非在主管機關報備核准之主任委員。

⒉次查，被告之系爭建物門牌為臺中縣大肚鄉○街村○○○街一號，其行政區為臺中縣大肚鄉頂街村，與該日光郡社區無關。且該社區並非為政府行政區域，而被告居住地鄰近道路及公園等設施等設施，復為開放式，其所有權為臺中縣政府所有，其建築標的物為透天獨立建築物所有權狀為被告獨立所有，與原告社區並無任何持有持分共同部分及專有部分，自不適用公寓大廈管理條例第三條規定，故無繳納系爭管理費之義務。

⒊再者，原告所指污水集中處理、社區活動中心均為臺紙公司所有，難認屬該社區住戶共同使用部分。

⒋綜上各節，原告所提本件訴訟並無理由，爰聲明駁回該訴訟，並陳明願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠程序方面：

⒈被告雖辯稱原告於九十四年度報備公所並未核准，顯已喪失其法律訴訟地位云云，惟按管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第三十八條第一項定有明文。查原告於八十五年八月間依公寓大廈管理條例規定，向臺中縣大肚鄉公所申請報備，經該所同意備查之事實，有該所八十五年八月二十八日肚鄉建字第一○七四一號函等影本在卷可佐，揆諸前揭法條規定，堪認原告確具有當事人能力。況縱被告所辯：原告於九十四年間向公所之報備並未獲准而不合法等詞屬實，然考諸非法人團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力，此觀民事訴訟法第四十三條第三項即明，而民事訴訟法第四十條第三項所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之（最高法院六十四年臺上字第二四六一號判例意旨參照）。查本件原告有一定之名稱，並以臺中縣大肚鄉○街村○○○街一號為事務所，依日光郡社區之住戶規約，其管理委員會設立目的係「為維護日光郡之良好居住環境及居住品質‧‧‧使本社區之各項管理服務工作順利進行」，並依住戶規約規定收取管理費、公共基金作為經費，而有獨立財產，依前揭法條及判例意旨，原告已符合非法人團體之要件（臺灣高等法院暨所屬法院八十八年法律座談會彙編第六九至七一頁參照），而有訴訟上之當事人能力，自不因其嗣後向主管機關申請報備獲准與否，而影響其當事人能力，是被告前揭所辯，並非可採。

⒉被告另抗辯：原告之法定代理人乙○○並非在主管機關報備核准之主任委員一節。茲查，管理委員會之改選依法得免向主管機關報備，亦經臺中縣政府以九十五年九月十三日以府工使字第０九五０二四八八六一號函覆本院在卷，足見被告前開辯解，顯有誤會，自非可取。

⒊按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告訴之聲明原請求「被告應給付原告四千元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，嗣於本院九十五年九月十八日言詞辯論期日當庭具狀就訴之聲明更正為「被告應給付原告四千元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息」，核屬擴張應受判決事項之聲明，自合於上開規定，先予敘明。

㈡實體方面：

⒈原告主張被告為為臺中縣大肚鄉○街村○○○街一號建物（下稱系爭建物）所有權人，而原告社區曾向臺中縣大肚鄉公所申請報備日光郡一期管理委員會，經該所准予備查，並核發公寓大廈管理組織報備證明等事實，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明、地籍圖、土地及建物登記謄本等件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。惟原告另主張被告自九十四年起即未繳納系爭管理費，共積欠四千元一節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為⑴被告所有系爭建物是否適用公寓大廈管理條例之規定？⑵被告是否受成立管理委員會之區分所有權人會議決議拘束？⑶被告是否負有繳納系爭管理費之義務？等各節，經查：

⑴被告雖辯稱其所有之系爭建物為產權獨立之建物，並非原告社區原向主管機關申請報備核准之三百二十六戶之一，而該社區亦無共同使用部分云云，惟查：

①按公寓大廈管理條例除適用於該條例第三條第一款所稱「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地」之公寓大廈外，同條例第五十三條另規定：「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」；又公寓大廈管理條例之中央主管機關依據公寓大廈管理條例第六十二條授權所定之公寓大廈管理條例施行細則第十二條規定：「本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：⒈依建築法第11條規定之一宗建築基地。⒉依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。⒊其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」，是依前揭規定，多數獨立建築物、公寓大廈所組成之集居地區，如符合共同設施使用與管理具有整體不可分性之要件時，亦得準用公寓大廈管理條例管理及組織之規定。至何謂「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則並授權直轄市、縣（市）主管機關本於權責而為認定。復按內政部為推動公寓大廈管理組織申請報備業務，訂定「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」，適用範圍包括：「⒈依建築法第11條規定之一宗基地及其建築物為範圍所成立之公寓大廈管理組織。⒉依非都市土地使用管制規則與山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可建築之基地、建築物及其共同使用及管理之設施為範圍所成立之社區管理組織」。主管機關受理多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈而成立共同管理委員會之報備聲請時，就申請者是否符合「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」要件，自應加以審核，而主管機關同意准予報備之表示，性質上屬行政處分，該行政處分涉及公寓大廈管理條例第五十三條構成要件之認定，公寓大廈管理條例所授權制定之細則既規定此一構成要件認定權責屬於直轄市、縣（市）主管機關，普通法院審理民事事件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，無從為相反之認定。

②本件原告於八十五年八月間由訴外人陳茂章以「日光郡一期管理委員會」名義檢具相關資料向臺中縣大肚鄉公所申請報備，經該所以八十五年八月二十八日肚鄉建字第一○七四一號同意備查，嗣復經該所以八十七年一月二日八七肚鄉建字第一九六二二號函復知本府，社區組織變更名稱為「日光郡社區管理委員會」准予備查等情，有臺中縣政府九十五年九月十三日府工使字第○九五○二四八八六一號函暨所附臺中縣大肚鄉公所核備並發給報備證明等相關資料附卷可佐，且觀諸本院向臺中縣政府函查該縣大肚鄉「日光郡社區管理委員會」組織報備及法令依據，據該府以九十五年十二月二十一日府工使字第○九五○三五○○○七號函覆稱：本案「日光郡社區管理委員會」組織報備適用公寓大廈管理條例第五十三條規定等語，亦有該函存卷可考，則依前揭法條規定及說明，應認原告社區業經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第十二條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，並發給公寓大廈管理組織報備證明，則主管機關前開認定及准予報備之行政處分未經撤銷前，本院仍不得反於主管機關行政處分所為認定而另為相異之判斷。

③雖被告另稱原告僅經臺中縣政府報備核准之戶數為三百二十六戶，其並非該原備查之住戶範圍，自不屬原告社區之區分所權人乙節，惟參酌前述，原告管理委員會之組織報備，適用公寓大廈管理條例第五十三條規定，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區要件，業經台中縣政府函覆在卷，而依卷附地籍圖謄本及日光郡社區平面圖之內容以觀，可知被告所有之系爭建物雖係主管機關核備原告社區三百二十六戶後所續建，仍屬該社區規劃開發之範圍，此與該社區經主管機關核備之原已興建之三百二十六戶就其共同設施之使用與管理尚無明顯不同，是本院就後續興建之系爭建物，仍應受前開主管機關所為認定之拘束，殊難僅因被告之系爭建物係原告社區後續興建一端，即得據以為相異之判斷；尤以臺中縣大肚鄉日光郡社區住戶規約第二條記載：「本社區活動中心所屬設施為共用部分。本社區範圍之公共天線系統為共用部分」、「本社區○○道、人行道之路樹及植栽為約定共用部分」、「本社區之法定空地應供全體區分所有權人及住戶共同使用」等語，益見該社區之公共設施，包括活動中心所屬設施、社區○○○道、人行道之路樹及植栽等多項設施；再佐以原告主張：該社區為管理及服務社區居民，除依法成立管理委員會外，尚組織有守望相助隊及環保志工隊等之日常事務之支出（如必要之設備等）等情，復為被告所不爭執，由此俱見被告所有之系爭建物縱在構造上為獨立使用之建築物，其在使用與管理上亦與該社區具有上開整體不可分性之共用部份，自應適用公寓大廈管理條例之規定，故被告徒憑原告社區向主管機關申請核備之戶數僅三百二十六戶，並不包含被告之系爭建物在內為由，據以抗辯其無公寓大廈管理條例之適用云云，顯不足採。

④基上說明，原告社區既經主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第十二條規定認定屬「共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區」，本院就此即不得為相異之判斷，且參酌系爭建物同屬該社區開發計畫範圍內，並審酌該社區之公共設施，包括活動中心所屬設施、社區○○○道、人行道之路樹及植栽等多項設施，凡此足徵被告所有之系爭建物與該社區之其他建物，就其共同設施之使用及管理情形實無不同之處，自應認其有公寓大廈管理條例之適用。

⑵次應審究者為被告是否受成立管理委員會之區分所有權人會議決議拘束？第按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一即係經由區分所有權人會議決議繳納，公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款定有明文。且依原告社區住戶規約第十條第一款規定：「為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交管理費。」、第二款前段規定：「管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。」、第三款規定：「各費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」是綜參上開社區住戶規定可知，充作公共基金管理費之繳交，係須經區分所有權人會議決議之事項。查原告社區於九十三年十月九日召開區分所有權人會議，修正動議：「十三區尤小姐提案將收費以每戶每年收取兩仟元，以簡化作業及兼顧公平性」，經提案修正決議：通過，且該決議復經決議通過（同意：四二九票，不同意：十票）之事實，有會議紀錄在卷足憑，由此顯見該社區之區分所有權人每年應繳納管理費二千元乙節，業經區分所有權人會議決議通過無訛，則被告即應依該區分所有權人會議之決議，負有繳納系爭管理費之義務。

⑶按區分所有權人或住戶，積欠應繳納之公共基金，或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會，得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。而依據由系爭社區區分所有權人會議所制訂之社區規約第十條第二款前段規定：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議決議分擔之；同條第五款規定：區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息百分之十計算。準此，本件被告為原告所管理之社區所屬區分所有權人，依區分所有權人會議有每年繳納二千元之義務等情，業經本院認定前述，而被告自九十四年起迄今兩年未繳納管理費共計四千元之事實，亦為其所不爭執，且法院依債權人之聲請而送達支付命令予債務人者，與催告發生同一效力，此觀民法第二百二十九條第二項後段規定自明，則原告以被告積欠系爭建物自九十四年起至九十五年止之管理費為由，聲請本院准予核發前開支付命令後，經本院於九十五年七月二十一日將該支付命令送達被告，此有該支付命令正本及本院送達證書正本各一件附卷可憑，迄至被告對該支付命令所提聲明異議狀於同年七月二十六日到達本院，致原告之支付命令聲請視為本件起訴，而被告於收受上開支付命令後迄今，並未給付系爭管理費，足認原告確已對被告踐行催告程序甚明，因之，原告本於上開公寓大廈管理條例第二十一條及規約規定，訴請被告給付系爭管理費四千元，及自支付命令送達翌日即九十五年七月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。

㈢本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。

㈣本件係就民事訴訟法第四百二十七條第一項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第三百八十九條第一項第三款之規定，自應依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以准許。

㈤本件訴訟費用額確定為一千元，由敗訴之被告負擔。

㈥訴訟費用負擔及宣告假執行之依據：民事訴訟法第七十八條、第四百三十六條第二項、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項、第三項。

臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭

上為正本，係照原本作成。