三重簡易庭九十四年度重簡字第二九一號

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決　　　　　　　九十四年度重簡字第二九一號

原告

丁○○

原告

丙○○

共同訴訟代理人

乙○○

被告

甲○○○○學藥品股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

鄭洋一律師

複代理人

曾紀穎律師

右當事人間請求塗銷地上權登記事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：

（一）被告應塗銷坐落台北縣三重市○○○段大有小段第八九之六地號土地於民國五十三年以三重字第０００一二０號收件於同年一月二十三日所為之地上權設定登記。

（二）訴訟費用由被告負擔。

（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、事實摘要：

（一）原告主張：

⑴其等二人係坐落於台北縣三重市○○○段大有小段第八九之六地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，於五十三年間將系爭土地設定地上權予被告，約定每年租金新臺幣（下同）五百元，經設定後由台北縣三重地政事務所三重字第一二０號收件、同年一月二十三日登記在案，並約定地價稅由被告繳納。惟自八十八年起，被告屢屢拒付地上權租金，對於原告之催討，一概相應不理，迄至九十三年十一月止，共積欠租金達三千元，亦即該地上權租金積欠總金額已逾二年，依民法第八百三十六條第一項規定，地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得撤銷其地上權，原告遂於九十三年十一月十日以台北雙連郵局第一一九四號存證信函向被告發函表明撤銷地上權之意，並請被告辦理塗銷地上權登記手續，詎被告置之不理，為此提起本訴等語，並提出系爭土地登記謄本一件、存證信函一件為證。

⑵對被告抗辯之陳述：本件並無由被告繳納地價稅以折抵地上權租金之約定，被告應負舉證責任。原告已於九十三年十一月十日發函撤銷地上權，被告於同年十二月六日寄交匯票二千五百元，無法改變地上權已經撤銷之事實。

（二）被告則以：系爭土地係被告公司創始人葉重德即被告公司法定代理人戊○○之父，亦為原告丁○○之之夫及丙○○之父，於五十一年七月十五日借用原告之名所購買，故於五十三年一月二十三日供予被告公司蓋廠房而設定象徵性地上權，故原告於八十七年葉重德未過世前，均未有所謂租金之收取，然地價稅均由被告逕予繳交，此亦為原告所知。又自設定地上權以來，即以被告代繳地價稅方式折抵租金之給付，以八十四年起至八十七年期間，被告每年代繳之地價稅共計四十三萬七千零六十元，然依每年約定之五百元地上權租金，自五十三年起迄今以四十一年計算，租金總額亦不過二萬零五百元，被告所代繳之地價稅抵銷被告應給付之地上權租金，早已超過數十年有餘，可見被告並未積欠地上權租金。又因被告非系爭土地所有人，其代繳地價稅應屬無因管理所支出之費用，被告就此費用亦主張與地上權租金為抵銷。再依民法第一百二十六條規定，租金債權適用五年之短期時效期間，故原告對於八十八年前之地上權租金以罹於時效，致近五年之租金，被告雖不認有積欠原告，為息事寧人，仍九十三年十二月六日致原告之存證信函中附寄二千五百元匯票乙張，並經原告收受，故被告並無欠繳租金之事。另土地所有人以上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項規定，踐行定期催告程序，最高法院六十八年台上字第七七七號著有判例。然原告前以九十三年十月二十一日存證信函表示被告積欠其地上權租金共計二十萬零四千一百元，因此金額與約定金額不符，被告無所是從，遂於九十三年十月二十九日以存證信函通知原告查明惠覆，豈知原告非旦未予查明賜覆，卻於九十三年十一月十日來函稱被告已積欠租金達二年，主張撤銷地上權，其催告顯無法律上之效力，被告亦否認原告除前開存證信函外另有催告繳付地上權租金之事。至葉重德過世後，系爭土地之地價稅單因逕寄至原告處，被告無從知悉並代為繳交等語資為抗辯；並提出出八十五年至八十七年地價稅繳款書影本三件、傳票及單據影本一件、已繳地價稅明細影本一件、第六八九號存證信函影本一件、郵政匯票影本一紙、回執影本二紙、第一一二二號及第一二二號存證信函影本各一件、八十八年至九十三年地價稅繳款書影本為證。

三、法院之判斷：

（一）原告主張為系爭土地所有權人，並於五十三年間設定地上權予被告，約定每年租金五百元等事實，業據提出系爭土地登記謄本為證，且為被告所不爭執，自堪信實。

（二）又原告主張被告自八十八年起迄至九十三年十一月十日以存證信函通知撤銷地上權時止，均未繳納租金等事實，被告對於其於上開期間未實際繳交每年五百元租金予原告之事實固不爭執，惟辯稱兩造有約定以其代繳系爭土地之地價稅來折抵地上權租金云云，然此抗辯已為原告所否認，自應由被告就此利己事實負舉證責任。雖原告對於八十七年前之系爭土地地價稅均由被告所繳納乙情並不爭執，然被告代為繳納系爭土地地價稅之原因不一，並非當然得推論兩造即有以此折抵地上權租金之約定，而被告復未能舉證證明確有此項約定，其為抗辯，自非足採。

（三）按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約，對於地上權人之保護，不宜較土地承租人為薄，故土地所有人以地上權人積欠地租達二年之總額為原因，依民法第八百三十六條第一項規定，撤銷其地上權，仍應類推適用民法第四百四十條第一項之規定，踐行定期催告程序，最高法院六十八年台上字第七七七號判例要旨可資參照，又按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。本件兩造所訂買賣契約，就令祇訟爭土地部分有效，上訴人催告被上訴人給付二、三期價款，亦僅超過該土地應付價款部分不生催告之效力。如被上訴人未依限給付應付部分之價款，尚不能謂上訴人據此所為解除該部分之買賣契約，不生效力，最高法院七十年台上字第三一五九號判例要旨亦可參照。本件原告曾於九十三年十一月十日以台北雙連郵局第一一九四號存證信函向被告發函表明因積欠租金達二年之總額，應予撤銷地上權，並辦理塗銷地上權登記手續乙節，除有存證信函在卷可憑外，並為被告所不爭執，僅以原告未踐行催告程序置辯，惟查，原告除以上開存證信函通知撤銷地上權外，之前另曾於九十三年十月二十日以台北雙連郵局第一一二二號存證信函通知被告於文到七日內繳納自五十三年一月十一日起迄發函止共四十年十月之地上權租金二十萬零四千一百六十元（原告係誤以每年租金五千元加以計算），亦有存證信函影本一件在卷足憑，雖被告抗辯原告於上開存證信函所催告之租金計算有誤，然揭諸前揭最高法院七十年台上字第三一五九號判例要旨，可知債權人之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力，是以本件被告並未能舉證證明確有代繳地價稅折抵地上權租金之約定，則其仍應依約定按年給付地上權租金五百元予原告，並自請求權尚未罹於時效之八十九年起至九十三年十月間受催告時止，給付五年共二千五百元之租金，應無爭議，則原告催告被告給付之租金，縱然過多，亦屬過大催告，即僅超過上開被告依約定應付租金部分不生催告之效力，而被告既未依限於七日內繳交前開五年之地上權租金，經原告於九十三年十一月十日以台北雙連郵局第一一九四號存證信函通知被告以其積欠租金達二年之總額為由，撤銷其地上權，自已生合法撤銷之效力。

（四）末查，原告既已於九十三年十一月十日合法撤銷被告於系爭土地所設定之地上權，被告嗣後另於於九十三年十二月六日補寄八十九年至九十三年間之租金二千五百元匯票乙張，充其量僅發生事後清償其於撤銷地上權之前所積欠之租金債務之效力，並不影響本件地上權之撤銷。同理，被告嗣於本件中另主張其八十四年起至八十七年間代繳之地價稅共計四十三萬七千零六十元為其無因管理所支出之費用，並主張與所欠地上權租金互為抵銷云云，亦屬事後清償租金債務之問題，對於本件地上權業經原告於九十三年十一月十日合法撤銷，自無影響。

（五）從而，原告主張被告應塗銷坐落台北縣三重市○○○段大有小段第八九之六地號土地於民國五十三年以三重字第０００一二０號收件於同年一月二十三日所為之地上權設定登記，為有理由。

（六）本件原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行。然查為執行名義之判決，係命債務人為一定之意思表示，而不表示者，視為自判決確定時已為其意思表示，強制執行法第一百三十條第一項定有明文，本件原告係請求被告將系爭地上權登記予以塗銷，待判決確定時，應視為被告已有向有關機關申請為意思表示，茲判決尚未確定，固無執行之可言，即日後確定，亦無待於執行，是本件原告聲請供擔保宣告假執行，顯有未合，此部分之聲請應予駁回。

四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八條，判決如主文。

臺灣板橋地方法院三重簡易庭