臺灣士林地方法院民事判決

原告

敦寶建設股份有限公司

法定代理人

連建吉

原告

陳家財

原告

林明忠

原告

李衍傑

原告

卓培煙

原告

郭世明

共同訴訟代理人

黃世芳律師

參加人

林志應

訴訟代理人

林陳錢

參加人

林姵辰

參加人

上二參加人

共同訴訟代理人

鄭嘉欣律師

複代理人

陳柏顥律師

被告

柯王蜜

被告

柯兩洽

被告

李素華

共同訴訟代理人

蕭明哲律師

複代理人

黃奕褱

參加人

柯一郎

訴訟代理人

陸正康律師

複代理人

郭展瑋律師

訴訟代理人

黃永琛律師

複代理人

孫誠偉律師

訴訟代理人

劉桂君律師

上列當事人間請求行使優先購買權事件，本院於民國111年1月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴聲明原為：㈠被告柯王蜜應於原告給付新臺幣（下同）2,261萬1,600元之同時將其所有臺北市○○區○○段○○段000地號土地(即重測前為○○○○○○○段000地號，下稱系爭土地)所有權(權利範圍180分之10)移轉登記予原告。㈡被告柯兩洽應於原告給付2,261萬1,600元之同時將系爭土地所有權(權利範圍180分之10)移轉登記予原告。㈢被告李素華應於原告給付2,261萬1,600元之同時將所有系爭土地所有權(權利範圍180分之10)移轉登記予原告（見本院卷一第14頁）。嗣將上開聲明變更如下述貳、一、原告主張之聲明所示（見本院卷一第150至153頁）。核其所為，係更正上開買賣價金數額為2,261萬2,100元，乃更正其事實上之陳述而不變更訴訟標的，按諸上揭規定，非為訴訟標的之變更，合先敘明。

二、又按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項有明文規定。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。查參加人柯一郎主張其為系爭土地之共有人，已依土地法第34條之1規定對系爭土地行使優先購買權，故具狀聲請參加訴訟（見本院卷一第98至99頁）；又參加人林志應、林姵辰亦均主張為其2人為爭土地之共有人之一，並主張本件之判斷可能涉及系爭土地重行出售或權利狀態變更，故亦具狀聲請參加訴訟（見本院卷二第205至206頁），核均與上開規定相符，均應予准許。

三、且按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴經撤回者，視同未起訴，民事訴訟法第259條、第262條第1項及第263條分別定有明文。本件被告於民國110年5月26日具狀對原告提起反訴（見本院卷二第128至131頁），嗣於同年11月30日具狀撤回反訴（見本院卷二第323頁），並經原告表示同意（見本院卷二第486頁），依前揭規定，被告所提反訴視同未起訴，自非本院審理範圍，併予敘明。

四、末按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。惟所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止。林志應、林姵辰固以本件當事人間有另案分割共有物訴訟，現為本院109年度訴字第1354號案件審理中，主張應以上開判決結果為本件先決條件，停止本件訴訟等語（見本院卷二第488頁），惟該訴訟並非本件訴訟之先決問題，本院認無裁定停止訴訟程序之必要，併此敘明。

貳、實體部分

一、原告主張：臺北市○○區○○段0○段00○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭建物）坐落於系爭土地上，系爭建物係為訴外人柯定塗向訴外人即系爭土地之原共有人柯元租用系爭土地興建，柯定塗與柯元間就系爭土地成立基地租賃契約，柯定塗並於38年11月11日就柯元所有系爭土地應有部分180分之30設定地上權登記（下稱系爭地上權登記）。嗣柯定塗死亡後，系爭建物由訴外人即其繼承人陳柯月嬌等42人繼承，陳柯月嬌等42人於108年10月24日就系爭建物與原告簽立不動產買賣契約（下稱系爭建物買賣契約），並於109年5月4日辦理繼承登記完竣後，於同年6月18日將系爭建物所有權移轉登記予原告，是原告現為系爭建物所有權人。而柯元死亡後，被告柯王蜜、柯兩洽、李素華(下合稱被告；若單獨稱之，則逕稱姓名)各因繼承、信託等原因，輾轉取得原為柯元所有之系爭土地應有部分各180分之10。於108年10月24日，被告與訴外人即系爭土地之部分共有人劉阿娥等76人依土地法第34條之1規定，本約定要將系爭土地出賣予原告，並與原告簽立土地買賣契約（下稱甲買賣契約），然系爭土地之共有人柯一郎於109年3月13日向被告及劉阿娥等76人表示願依同一條件優先購買，被告3人及劉阿娥等76人即於同年8月11日與柯一郎簽訂土地買賣契約（下稱乙買賣契約），被告各出售所有系爭土地應有部分180分之10予柯一郎，買賣價金均為2,261萬2,100元。然系爭地上權登記雖已於81年9月1日為柯王蜜、訴外人即系爭土地原共有人柯烏楊以「存續期間屆滿」為由所塗銷，惟依最高法院69年度台上字第4114號民事判決見解（下稱系爭最高法院69年判決）及民法第451條規定，系爭建物與系爭土地間仍存有不定期限之租賃關係，故原告既為系爭土地之承租人，依土地法第104條第1項規定，於被告出售系爭土地應有部分時，原告應有依同樣條件優先購買之權，原告並已於109年11月11日以存證信函向被告行使優先購買權，惟被告迄今未將系爭土地應有部分移轉登記予原告，爰依土地法第104條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠柯王蜜應於原告給付2,261萬2,100元之同時將系爭土地所有權(權利範圍180分之10)移轉登記予原告。㈡柯兩洽應於原告給付2,261萬2,100元之同時將系爭土地所有權(權利範圍180分之10)移轉登記予原告。㈢李素華應於原告給付2,261萬2,100元之同時將系爭土地所有權(權利範圍180分之10)移轉登記予原告。

二、被告則以：原告以柯定塗曾辦理系爭地上權登記為據，主張系爭建物與系爭土地間存有不定期限之租賃關係，惟是否有設定地上權及是否有租賃關係存在，係屬二事，原告雖另援引系爭最高法院69年判決，惟該判決意旨係以當事人間除地上權設定之外，尚有租賃關係存在為前提，本件原告並未舉證證明兩造間存有租賃關係，自無從比附援引。又系爭地上權已於48年11月10日存續期間屆滿而消滅，已於81年9月1日以地上權存續期間屆滿為由塗銷系爭地上權登記，且系爭建物原所有權人即訴外人陳柯月嬌，及柯定塗之繼承人柯忠義、柯火柳、柯崁、柯朝慶等人（下稱系爭切結書立切結人）曾於82年8月1日出具切結書（下稱系爭切結書）已表明系爭建物與系爭土地間不存在基地租賃關係，則原告就系爭土地既無租賃權存在，自無從主張行使土地法第104條第1項之優先購買權。況縱認柯定塗與被告間就系爭土地有租賃關係，惟陳柯月嬌等42人將系爭建物出售予原告，並未通知伊行使優先承買權，依土地法第104條第1項規定，原告亦不得對抗伊等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。

三、參加人則主張:

㈠林志應、林姵辰主張：系爭建物雖已存在於系爭土地數十年，惟系爭建物所有人並未與系爭土地所有人間有租賃關係存在，又系爭土地市場價值高昂，劉阿娥等人卻欲依土地法第34條之1規定將系爭土地出賣予柯一郎，顯有侵害全體共有人權益之虞，系爭土地應由本院依法分割較為公平等語。

㈡柯一郎主張：伊否認柯定塗與柯元曾就系爭土地成立租賃關係。又系爭切結書立切結人已以該切結書表明系爭建物與系爭土地間不存在租賃關係，且依甲買賣契約、系爭建物買賣契約之內容，均可知系爭建物就系爭土地並無租賃關係存在。況柯元已於38年3月30日死亡，柯定塗卻於同年11月11日始以柯元為設定義務人辦理系爭地上權登記，其二人間不可能有設定地上權及租賃契約之合意。縱認柯定塗與柯元間確曾就系爭土地成立租賃契約，惟該租賃契約未經全體共有人同意，對他共有人不生效力。縱若依原告主張系爭建物與系爭土地間確曾成立基地租賃關係，惟陳柯月嬌等42人將系爭建物出售予原告時，即應先通知系爭土地共有人，陳柯月嬌等42人既未踐行上開通知義務，原告即不得以取得系爭建物之所有權對抗系爭土地共有人而主張優先購買權。又原告僅主張就被告所有系爭土地應有部分180分之30優先購買，非就系爭土地全部主張優先購買，並非以同樣條件購買，當不得行使優先購買權。復原告於108年10月24日簽立甲買賣契約時，應即知悉系爭土地之出賣條件，卻於109年11月11日始主張行使優先承買權，乃有違誠信原則等語。

四、查依土地登記簿記載，系爭土地於35年間登記所有權人為訴外人柯府(應有部分30/180)、柯元(應有部分30/180)、柯國蘭(應有部分10/180)、柯國霖(應有部分10/180)、柯國同(應有部分10/180)、柯石(應有部分6/180)、柯乎(應有部分6/180)、柯金寬(應有部分6/180)、柯萬金(6/180)、柯蘇貴(應有部分6/180)、柯各星(應有部分30/180)、柯添壽(應有部分15/180)、柯金城(15/180)共有；嗣於38年11月11日柯定塗就柯元之系爭土地權利範圍2216合4勺(即22.64坪)設定系爭地上權登記、存續期間為10年。嗣經輾轉繼承，由柯王蜜、柯兩洽、柯智偉繼承柯元就系爭土地應有部分30/180，柯王蜜、柯兩洽、柯智偉之應有部分各為10/180；柯智偉將其系爭土地權利範圍10/180，於103年7月14日辦理信託登記予李素華。又系爭建物於39年4月20日辦理第一次所有權登記予柯定塗，嗣柯定塗死亡，由陳柯月嬌、詹世宏、詹世民、陳詹玉英、柯明壽、吳柯清子、郭何麗華、柯月梅、柯凱元、柯嘉苓、柯育真、柯佩君、柯明裕、黃柯和枝、郭柯清香、柯彩雲、柯進發、柯人豪、柯人華、柯麗娜、柯麗惠、柯麗春、鄭禎祿、闕帝宗、闕帝告、闕秀玲、陳鄭咲子、周李彩雲、周群益、周崇旭、周姚伶、周繼周、曹周富美、凌文政、凌秀敏、凌秀芬、凌秀芳、林吉雄、余林春琴、林春連、林春玉、柯彩霞(即合稱陳柯月嬌等42人)繼承取得系爭建物所有權人，嗣陳柯月嬌等42人於108年10月24日將系爭建物出售予原告，並於109年6月18日將系爭建物所有權移轉登記予原告。嗣系爭土地多數共有人被告及劉阿娥等76人(不含共有人即參加人柯一郎)原依土地法第34條之1規定經多數共有人同意，欲將系爭土地(權利權範圍全部)出售予買方即原告，被告及劉阿娥等76人與原告於108年10月24日就系爭土地簽立甲買賣契約，約定以買賣價金4億702萬元將系爭土地權利範圍全部出售予原告，嗣劉阿娥等76人及被告以存證信函通知共有人柯一郎是否行使優先承買權，柯一郎於109年3月13日以存證信函通知劉阿娥等人其要行使共有人之優先承買權，劉阿娥等76人及被告遂與柯一郎於109年8月11日簽立乙買賣契約，有他項權利登記申請書、土地登記登記總簿、土地登記謄本、新舊地號查詢、建物登記第一類謄本、系爭建物買賣契約、甲買賣契約、乙買賣契約、存證信函可稽(見本院卷一第20至22頁、第24至30頁、第32至34頁、第38至54頁、第154至183頁、第124至139頁、第336至339頁、第280至299頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

五、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。本條之優先購買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。本件原告主張其依土地法第104條第1項規定，得對被告就系爭土地應有部分各180分之10行使優先購買權等節，為被告否認，並以前詞置辯，是依前開說明，自應由原告就系爭建物對系爭土地有基地租賃關係存在，負舉證之責任。然查：

㈠原告雖主張柯定塗辦理系爭地上權登記之初，即與柯元間就系爭土地成立基地租賃關係等語，並提出系爭地上權登記他項權利登記聲請書、臺北縣土地登記總簿、臺北市土地登記簿為據（見本院卷一第20至21頁、第28頁、第64頁）。惟依上開原告所提之證據，僅記載地上權登記事項，並未記載設定地上權之原因係基地租賃關係而為設定乙節；又按「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記」、「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」，土地法第102條、民法第422條之1固定有明文，然揆諸土地法第102條及民法第422條之1有關基地租賃規定之立法目的，皆在鞏固承租人之地位，加強其保護，故依該等法條之規定，僅為承租人於契約成立後，有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利，而非謂租地建屋契約與地上權登記必須併存，故是否存有不定期限租地建屋關係與土地是否設定地上權係屬二事，當不能以柯定塗曾於系爭土地上為系爭地上權登記乙節，即反推柯定塗與柯元間曾就系爭土地成立基地租賃關係之事實。況依上開他項權利登記聲請書記載可知，柯定塗係於38年11月11日辦理系爭地上權登記，然柯元已於同年3月30日死亡，有柯元戶籍謄本可佐（見本院卷一第454頁），是柯定塗於38年11月11日為系爭地上權登記時，顯無可能與柯元就系爭土地達成租賃或地上權設定之合意，故尚難以原告所提上開證據逕認定柯定塗與柯元間就系爭土地曾有基地租賃關係存在。

㈡又依系爭切結書內容已載明：「切結人先父柯定塗所有座落南港區玉成段2小段215地號在民國38年11月11日向松山地政事務所地上權設定，但民國81年8月22日由柯王蜜向松山地政事務所申請存續期間屆滿，民國81年9月1日被松山地政事務所地上權設定塗銷，所以地主欲將該土地出售或新建房屋時，切結人願意自行拆除房屋，地主則依照同一地號上其他建築物之補償為標準予補償。」等情，有系爭切結書可稽（見本院卷一第432至435頁），而該切結書上亦未提及柯定塗就系爭土地有租賃權，又系爭切結書立切結人(即原告之前手亦即柯定塗之繼承人)既表明願於系爭土地出售或新建房屋時自行拆除系爭建物，應可推知系爭建物與系爭土地間並無租賃關係存在；且參以甲買賣契約第10條第3項記載：「本約標的物無土地法第104條、第107條及耕地三七五減租條例第15條規定所列之優先購買權人存在，出賣人應於登記申請書備註欄內切結記明【本案土地確無出租情事，如有不實出賣人願負一切法律責任。】條文，並蓋印鑑章以示負責。」等情，有甲買賣契約可稽（見本院卷一第135頁）；再觀諸系爭建物辦理移轉登記予原告之資料備註欄亦記載：「本案土地(即系爭土地)確無出租，如有不實，出賣人願負法律責任。」等節，有系爭建物辦理移轉登記資料可參（見本院卷二第16頁），可知系爭建物原所有權人陳柯月嬌等42人於出賣系爭建物，劉阿娥等76人及被告於出售系爭土地時，均分別於買賣契約及移轉登記資料中表明系爭土地並無出租情形，益徵系爭建物與系爭土地間應無基地租賃關係存在。另原告主張依系爭最高法院判決意旨，其與被告有民法第451條規定不定期租賃契約存在等語，惟查該判決意旨係以當事人間除地上權設定之外，尚須有租賃關係存在為前提，而如前所述，兩造間並無租賃關係存在，原告自無從因其買受取得系爭建物而適用民法第451條規定取得系爭土地之租賃關係。故原告此部分之主張，亦不可採。

㈢綜上，原告所舉之證據尚不足以證明系爭建物對系爭土地有基地租賃關係存在，且系爭土地共有人柯一郎既已依同樣條件主張優先購買，是揆諸前揭說明，原告主張得對被告就系爭土地應有部分行使優先購買權，洵屬無據。

六、綜上所述，原告依土地法第104條第1項規定，請求被告各分別於原告給付2,261萬2,100元之同時將系爭土地所有權(權利範圍各10/180)移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。