臺灣士林地方法院民事判決

原告

臺北市政府工務局公園路燈工程管理處

法定代理人

藍舒凢

訴訟代理人

林光彥律師

訴訟代理人

黃靖軒律師

被告

栗枬

訴訟代理人

蔣美龍律師

上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國112年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、原告之法定代理人原為黃淑如，嗣於本院審理中變更為甲○○，有臺北市政府令在卷可憑（本院卷二第102、103頁），其具狀聲明承受訴訟（本院卷二第100頁），核無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明定。查原告起訴請求：㈠被告應將臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖標示A及B所示，面積191.12平方公尺（下以㎡標示）之土地返還原告。㈡被告應將坐落於系爭土地上，如起訴狀附圖標示A所示，門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號，面積131㎡之建物騰空返還原告，並拆除其餘增建部分（詳細面積及位置待測量後確認）。㈢被告應將坐落於系爭土地上，如附圖標示B所示，面積19.03㎡之建物拆除。㈣被告應給付原告新臺幣（下同）74,370元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自民國111年7月1日起至返還及拆除前3項土地及房屋之日止，按月給付原告11,240元，及自各翌月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣經本院囑託臺北市士林地政事務所（下稱士林地政）測量，經士林地政作成112年3月17日複丈成果圖（即附圖，本院卷一第228頁），原告乃將其聲明更正為：㈠被告應將系爭土地如附圖標示A1、A2、B1、B2、C、D、E、F、G所示部分（面積合計712.66㎡）之土地返還原告。㈡被告應將坐落於系爭土地上如附圖A1、B1所示部分（面積合計146.37㎡，下稱系爭土地甲部分），門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷0號之建物（下稱系爭房屋）騰空返還原告。㈢被告應將坐落於系爭土地上如附圖標示A2、B2、C、D、E所示部分（面積175.25㎡，下稱系爭土地乙部分）之建物（下稱系爭增建物）拆除。（本院卷二第62、63、170、171頁）。另就請求相當於租金之不當得利部分，變更其聲明為：被告應給付原告256,677元，及其中74,370元部分自起訴狀繕本送達翌日（即111年9月16日，本院卷一第90頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息；其中182,307元部分自112年6月9日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並自111年7月1日起至返還及拆除前3項土地及建物之日止，按月於每月末日給付原告38,838元，及自各翌月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息。關於更正聲明部分，原告就系爭土地、房屋及增建物經士林地政測量後之確切坐落位置更正其事實上之陳述，依上開規定，不生訴之變更或追加之問題，本院自應以其更正之內容為審理範圍。另關於增加請求相當於租金之不當得利數額部分，核屬訴之追加，惟原告僅擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，其所為之追加，應予准許。

三、按國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利，被上訴人持有所有權狀及駐用房屋保管卡，原審認其得為起訴行使所有人之權利尚非無據（最高法院51年台上字第2680號判例要旨參照）。系爭土地、系爭房屋（下合稱系爭房地）為臺北市所有，原告為管理者（詳如後述），並有土地、建物登記謄本、公有宿舍清查表可稽（本院卷一第28、338、342頁），依上開說明，得由原告起訴，代臺北市主張所有人之權利，併予敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭土地及其上同區段20028建號建物（即爭系爭房屋，位於如附圖標示A1、B1所示部分）為臺北市所有，伊係管理機關。訴外人即被告之父栗鴻蘭原任職於臺灣省農業試驗所士林園藝實驗分所（下稱臺灣省農試所士林分所），因而獲配作為眷屬宿舍之系爭房屋。臺灣省農試所士林分所後改隸於伊並更名為士林園藝所（下稱臺北市士林園藝所），栗鴻蘭隨同改隸任職於伊，並與其配偶馬芝英、被告繼續居住於系爭房屋，嗣栗鴻蘭於90年5月7日死亡，依行政院人事行政局86年8月7日（86）住福字第26922號函（下稱系爭函釋）第2點第2款規定，馬芝英得以遺眷身分續住系爭房屋，然馬芝英於110年2月15日死亡，且斯時被告已成年，依系爭函釋第2點第6款規定，被告不具備續住系爭房屋之資格，其無權占有系爭房屋及系爭土地甲部分，伊自得請求被告將系爭房屋騰空返還予伊。又栗鴻蘭於死亡前，未經伊同意，即以於系爭土地乙部分興建系爭增建物之方式，無權占有並妨害臺北市就系爭土地乙部分所有權行使，嗣栗鴻蘭及馬芝英死亡後，由被告取得系爭增建物之事實上處分權，伊亦得請求上訴人拆除系爭增建物。再者，系爭土地如附圖標示F、G所示部分（下稱系爭土地丙部分）為庭院，亦為被告無權占有。被告無權占有系爭土地甲、乙、丙部分，伊並得請求被告將之返還予伊。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：如前揭更正後聲明第㈠至㈢項；減縮後聲明第㈣項；㈤願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：栗鴻蘭係於36年間向訴外人即臺灣省農試所士林分所前所長陳國榮購買系爭房地，而為系爭房地實際之所有人，並出資興建系爭增建物，系爭房屋非屬原告之眷舍，且歷來均由栗鴻蘭自費修繕，原告未曾負擔系爭房屋之修繕費用。伊繼承栗鴻蘭而為系爭房地之所有人，並取得系爭增建物之事實上處分權，並非無權占有系爭房地。又如附圖標示F所示部分之圍牆已經倒塌，門口亦未上鎖，伊並未占有該部分土地。原告請求伊返還系爭土地、系爭房屋，有權利濫用情事，並違反公民與政治權利國際公約第17條及經濟社會文化權利國際公約第11條（上開公民與政治權利國際公約、經濟社會文化權利國際公約，下稱兩公約）規定。縱伊無權占有系爭土地甲、乙、丙部分，原告請求相當於租金之不當得利，數額亦屬過高等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（本院卷一第196頁、本院卷二第174頁）

（一）臺北市目前登記為系爭土地、系爭房屋之所有人。（本院卷一第28、342頁）

（二）被告目前占有使用系爭土地甲、乙部分、如附圖標示G所示部分，及系爭房屋，並為系爭增建物之事實上處分權人。（本院卷二第174頁）

（三）被告於00年00月0日出生，其雙親為栗鴻蘭、馬芝英，該2人分別於90年5月7日、110年2月15日死亡（本院卷一第34、46、102頁）。

四、得心證之理由

（一）系爭房地為臺北市所有，原告為系爭房地之管領機關：1.兩造同認臺北市目前登記為系爭房地之所有人【不爭執事項㈠】。又原告主張臺北市為系爭房地之所有人，其為系爭房地之管領機關，系爭房屋為其管理之宿舍，業據提出系爭房地之登記謄本、公有宿舍清查表、建築改良物登記簿為證（本院卷一第28、338至346頁）。觀諸於00年0月間實地調查、填表之公有宿舍清查表，其上記載系爭房屋之所有人為臺北市、管理機關為原告，與系爭房地之登記謄本相符（本院卷一第28、338、342頁），且公有宿舍清查表、建築改良物登記簿均記載系爭房屋之用途為宿舍（本院卷一第338、344頁），堪認原告主張系爭房地係臺北市所有，其為系爭房地之管領機關，作為宿舍使用乙節為可採。

2.按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條定有明文。被告辯稱栗鴻蘭於36年間向陳國榮支付價金購買系爭房地，而取得系爭房地之所有權，並由其繼承之。栗鴻蘭死亡前即拒絕簽訂宿舍居住契約，多次表示所有系爭房地。且栗鴻蘭購買系爭房屋距今時日久遠，被告舉證困難，證據偏在原告，應減輕被告之舉證責任，或轉換舉證責任云云，雖舉馬芝英手寫文書為證（本院卷一第154頁）。然查：

(1)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。

(2)系爭房屋、土地分別於41年10月4日、65年2月5日即登記為臺北市所有（本院卷一第28、342頁）。再觀諸栗鴻蘭於00年00月間至75年8月1日擔任臺灣省農試所士林分所分所長（本院卷一第104頁），是栗鴻蘭於擔任上開分所長一職時，當可知悉系爭房地非登記為其所有。且依被告所辯，原告於栗鴻蘭任職期間，即多次要求栗鴻蘭簽署借住手續，遭栗鴻蘭因認已購買系爭房地而拒絕（本院卷二第176頁），此時距被告所稱栗鴻蘭價購系爭房地之時日未久。況倘若栗鴻蘭向他人購買系爭房地，難認有無法保留相關不動產買賣契約或價金收據之理，且於原告與栗鴻蘭於栗鴻蘭任職期間即就簽署宿舍借住手續與否有歧見，栗鴻蘭當可積極蒐集相關證據以保其權益，是關於栗鴻蘭購買系爭房屋乙情，並無證據偏在情事，舉證責任自無減輕或轉換之必要。

(3)栗鴻蘭未因買賣而登記為系爭房地所有人，有系爭房地之登記謄本、分割前系爭土地之異動索引可稽（本院卷一第28、158、342頁），是依前揭規定，已難認栗鴻蘭取得系爭房地之所有權。再者，被告未舉證證明栗鴻蘭向陳國榮購買系爭房地之情，且依系爭土地人工登記簿所載，系爭土地於40年間登記為大永興業股份有限公司所有（本院卷一第156頁），固可推認系爭土地於36年間為私人產業，惟被告就陳國榮何以有權出賣、移轉系爭房地所有權，並未舉證以實其說，自難認栗鴻蘭得以自陳國榮價購取得系爭房地所有權。況馬芝英手寫文書僅記載栗鴻蘭以其所有金錢取得系爭房地之居住權益等語（本院卷一第154頁），亦無足證明栗鴻蘭合法取得系爭房地所有權。至被告辯稱栗鴻蘭因認已取得系爭房地所有權，而拒絕簽署宿舍借住手續乙節縱認屬實，亦僅足認栗鴻蘭就系爭房地所有權之歸屬與原告認知相異，無從佐證其已取得系爭房地所有權。是被告抗辯栗鴻蘭為系爭房地實質所有人，其繼承栗鴻蘭就系爭房地之所有權云云，尚乏實據，難認可採。

（二）被告並未占有如附圖標示F所示部分：按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文。又所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力（最高法院95年度台上字第1124號判決要旨參照）。原告主張被告占有如附圖標示F所示部分土地云云，雖舉現場照片為證（本院卷一第326至330頁）為證，如附圖標示F所示部分外之大門上雖有被告之住家信箱，然F部分磚牆已坍塌，大門亦未上鎖，有照片可稽（本院卷二第46頁），堪認他人均可自由進出該部分土地，不因原告將其信箱設於大門而異，難認就該部分土地尚有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態，原告主張被告占有該部分土地，尚無可採。

（三）被告占有系爭土地甲、乙部分、如附圖標示G所示部分及系爭房屋無正當權源：

1.按因任職關係獲准配住宿舍，其性質為使用借貸，目的在使任職者安心盡其職責，是倘借用人喪失其與所屬機關之任職關係，當然應認依借貸之目的，已使用完畢，配住機關自得請求返還（最高法院91年台上字第1926號判例要旨參照）。又中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法所謂「合法現住人」者，乃在一定時間以前配住眷屬宿舍者（即72年5月1日前），且須為「現職人員」、「退休人員」或「遺眷」，又「遺眷」僅以原配住人之父母、配偶及未成年子女為限，有系爭函釋可稽（本院卷一第36頁）。

2.經查，被告占有系爭土地甲、乙部分、如附圖標示G所示部分為兩造所不爭【不爭執事項㈡】。又系爭房地乃栗鴻蘭於36年10月1日任職於臺灣省農試所士林分所所獲配住之眷屬宿舍，有宿舍清查表可稽（本院卷一第338頁），此與被告所稱栗鴻蘭於36年受陳國榮聘請來臺，陳國榮將系爭房地暫時讓與栗鴻蘭居住使用相符（本院卷一第92、94、194頁）。又栗鴻蘭、馬芝英分別於90年5月7日、110年2月15日死亡，又原告於00年00月0日出生等情，為兩造所不爭【不爭執事項㈢】，是被告於馬芝英死亡時已成年，非屬系爭函釋所稱合法現住人。原告主張被告無權占有系爭土地甲、乙部分、如附圖標示G所示部分，應屬有據。

3.被告雖辯稱栗鴻蘭為系爭房地之實質所有人，其已繼承此項權利云云，然栗鴻蘭未取得系爭房地所有權，業經本院認定如前。被告復辯稱原告於65年間以買賣為原因登記為系爭土地之所有人，斯時已有栗鴻蘭一家人住於其上之系爭房屋內，依債權物權化之法理，原告不得對其主張無權占有云云，然被告並未舉證證明栗鴻蘭與他人間就系爭房地有何債權契約，徒以系爭土地上有系爭房屋及包含被告之栗鴻蘭家人居住之事實，尚無足認有債權物權化之情。是以，被告辯稱其占有系爭土地甲、乙部分、如附圖標示G所示部分及系爭房屋有正當權源，洵非可採。

（四）原告得依民法第767條第1項前段、中段，請求被告騰空返還系爭房屋、拆除系爭增建物，並返還系爭土地甲、乙部分、如附圖標示G所示部分：

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。原告為系爭房地之管領機關，被告無權占有系爭房屋及坐落之系爭土地甲部分，以系爭增建物占有系爭土地乙部分，及系爭土地如附圖標示G所示部分，已如前述，系爭增建物並已妨害臺北市就系爭土地乙部分之所有權行使，得由原告起訴代臺北市主張所有權人之權利，業如前述。是以，原告依⑴民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地

甲、乙部分、如附圖標示G所示部分；⑵民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭房屋騰空返還原告；⑶民法第767條第1項中段規定，請求被告拆除系爭增建物，核屬有據。

2.被告固抗辯原告對系爭房地無利用或開發計畫，收回無任何實益，且仍允許被告之鄰居繼續居住於其他房舍，系爭房地乃其出生及全家長期居住之地，離開系爭房地將使被告人生歷程、記憶產生嚴重割裂，原告請求被告返還系爭房地實屬權利濫用云云。惟被告非原告所屬人員，且不符中央各機關學校國有眷舍房地處理辦法得續住宿舍規定。又原告係本於國有財產管理機關之地位，依法請求被告返還系爭房屋及土地，乃正當權利之行使，及維護公有財產之公益職責所在，自難認有何權利濫用情事。

3.按兩公約所保障之適足居住權，係指人民得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾之適足居住環境，非謂人民可在未取得或已喪失正當權源之情況下，得占有使用他人之不動產或對抗合法權利人行使其權利（最高法院111年度台上字第1598號判決要旨參照）。被告雖復抗辯：原告作為宿舍管理機關，應經適當程序評估退休人員之適當住房權保障、收回宿舍之公益需求、給予合理遷居可能性等個案具體情況，並已與借用人經過相當時間之真誠協商、聽取借用人心聲與意見表達後，仍認有透過訴訟強制收回之必要，始能認為屬合於兩公約住房保障之宿舍處理。原告就系爭房屋無利用或開發計畫，即對其訴請返還系爭房地，顯已違反兩公約內容云云。惟被告並非作為宿舍使用之系爭房屋原配住公務人員，且獲配住之栗鴻蘭係於90年間死亡，距本件起訴已逾20年，已完全照顧栗鴻蘭遺孀之居住需求至餘生，難謂未保障退休人員之住房保障。況物之使用、收益皆以占有為必要，占有權益係所有權最核心之基本權能，審酌系爭土地係屬公有，不得任由特定人即被告獨享其利益，且被告並無占有系爭房地之正當權源，已如前述，依上開說明，自不得對抗原告行使權利。

（五）原告得依民法第179條前段規定，請求被告給付相當於租金之不當得利：

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。被告無權占有系爭土地甲、乙、如附圖標示G所示部分及系爭房屋，已如前述，其因此受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。原告依上開規定請求被告給付相當於租金之不當得利，自應准許。

2.又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地申報總價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。經查：系爭土地位於臺北市士林區，鄰近士林官邸公園、捷運士林站，有地圖可稽（本院卷一第172至180頁），堪稱生活便利、環境優美；惟系爭房屋為木造，建成至今已逾70年（本院卷一第342頁），甚為老舊。審酌系爭房地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性等情，認原告主張系爭土地相當於租金之不當得利為土地申報價額年息5%，應屬適當；至系爭房屋則以評定現值年息8%計算為適當。查系爭土地110年之申報地價為12,500元，111、112年則為12,700元，有地價查詢資料在卷（本院卷一第140頁、卷二第162頁），系爭房屋於110至112年之評定現值分別為138,900元、135,200元、131,400元，有房屋稅籍證明書、房屋稅課稅明細表為憑（本院卷一第30頁、卷二第180至182頁）。則原告請求110年12月12日以後相當於租金之不當得利，即如附表一E欄、附表二D欄所示（計算詳附表一D欄、附表二C欄所示），應予准許。逾此範圍之請求，即難認有據。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段，請求被告騰空返還系爭房屋、拆除系爭增建物，並返還系爭土地甲、乙部分、如附圖標示G所示部分予原告，並給付原告如附表三A欄所示之金額，及其中74,370元自起訴狀繕本送達翌日即111年9月16日（本院卷一第90頁），其中119,460元（193,830－74,370＝119,460）自112年6月9日即112年6月8日提出之準備書㈡狀送達翌日（本院卷一第276頁、卷二第28頁）起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，暨112年1月1日以後各月應給付之翌日起，加計年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、原告固聲請訊問證人陳輝煌、方衣萱、王超凡、馬金鳳，以證明栗鴻蘭在世時拒絕簽訂眷舍居住契約並多次表示所有系爭房屋之事實。然上開待證事實僅為栗鴻蘭就系爭房地所有權歸屬之認知與原告相異，與栗鴻蘭有無合法取得系爭房地之所有權無涉，自無調查之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。