臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決

原告

江翊股份有限公司

法定代理人

林宛玄

原告

格正投資股份有限公司

法定代理人

黃千芝

共同訴訟代理人

張凱政

共同訴訟代理人

林鉦偉

共同訴訟代理人

簡宏原

被告

蔡昭雄

訴訟代理人

蔡伊姍

上列當事人間請求給付不當得利事件，經本院於民國106年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠原告於民國105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署公開拍賣程序，得標買受坐落臺中市○區○○街○○段000地號、面積2,039平方公尺土地（下稱系爭土地），原告2人權利範圍各2分之1，並經法務部行政執行署臺中分署於105年9月7日核發不動產移轉證明書予原告。系爭土地早於64年間已興建完成中英大樓一棟，被告所有同小段972建號建物（門牌號碼為臺中市○區○○路00000000號，下稱系爭建物）即位於中英大樓，系爭建物面積為19.25平方公尺。茲因被告並無持有系爭土地所有權，亦即被告所有系爭建物並無正當法律權源而占有系爭土地部分，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。則自原告2人自105年9月7日起取得系爭土地之所有權之日起，被告所有系爭建物占有系爭土地，已致原告所有權之行使受有損害。原告自得依不當得利等法律關係，請求被告給付105年9月7日起至106年3月6日止共6個月相當於租金之不當得利。

㈡關於相當於租金之不當得利數額計算，雖土地法第97條第1項、第105條規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築申報總價百分之十之上限，惟系爭土地使用分區為第一種商業區，地上建物即應以供營業使用為常態。依最高法院92年台簡上字第20號民事判決、最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議紀錄等意旨，本件應不受上開土地法之最高額限制。以系爭土地位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學校及各公家機關，交通方便生活機能優，且其土地使用分區為第一商業區等情事觀之，原告認為以系爭土地之公告現值（39,975元/平方公尺）年息10％計算應屬適當。爰依民法第179條、第203條等規定，請求被告應給付105年9月7日起至106年3月6日止相當於租金之不當得利新台幣（下同）8,550元【計算式：（系爭土地面積2,039㎡×公告現值39,975元/㎡×10％）×（系爭建物面積19.25㎡÷全棟建物面積9,173.33㎡）÷12月＝1,425元；1,425元×6＝8,550元）】及法定遲延利息。並聲明：⑴被告應給付原告8,550元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週年利率5％計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

㈠訴外人蔡林秀卿即被告之妻於62年3月28日與訴外人台中市合作商場興建辦事處簽訂「興建合作商場契約書」，內容為以台中市合作商場興建辦事處之代表人陳永清為代表購進系爭土地，並興建合作商場，嗣後被告委託台中市合作商場興建辦事處代為辦理建物所有權登記，並取得系爭建物所有權。依當時申請所有權第一次登記之相關規定，若建物與基地非屬同一人所有，須另附使用基地之證明文件，可知台中市合作商場興建辦事處於所有權第一次登記時，確有提出合法使用系爭土地之同意證明文件，系爭建物確有合法之占用權源。

㈡縱認被告無法提出使用系爭土地之同意證明文件，依據被告庭呈系爭土地之地價稅單可知，被告確實有繳納系爭土地之地價稅，為被告用以繳納予系爭土地所有權人之租金，系爭土地所有權人陳元生皆未干涉，可證明被告係系爭土地所有權人同意使用系爭土地，且雙方確有租賃關係存在，被告與與系爭土地所有權人間之租賃關係應由原告繼受，被告係有權占有系爭土地。退步言之，系爭建物存在於系爭土地上已有40餘年，原告係以拍賣程序取得系爭土地，早已知情，卻提起不當得利之訴，顯以損害他人為主要目的，為權利濫用，有違誠信原則。

㈢被告係向台中市合作商場興建辦事處買受系爭土地及建物，雙方約定價金共30萬元，依興建合作商場契約書第5、13條約定，可知被告已支付30萬元予台中市合作商場興建辦事處，被告自得依占有連鎖關係（最高法院104年度台上字第40號民事判決意旨可參）對原告主張有權占有。縱被告僅支付建物價金，亦不影響被告之主張，被告並非依與前土地所有權人間之買賣契約主張有權占有系爭土地，建商基於其對前土地所有權人之土地使用同意書，占有使用基地之權利，而建商嗣後將房屋出售並將建物所有權及對基地之直接占有移轉予買受人即被告，至於被告是否有支付土地價金並非所問，被告仍得主張有權占有等語。並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

㈠原告主張渠等於105年9月7日因法務部行政執行署臺中分署拍賣而取得系爭土地所有權，系爭土地為中英大樓之建築基地，被告所有建物位於中英大樓，惟被告並未持有系爭土地之所有權等情，業據原告提出法務部行政執行署臺中分署不動產權利移轉證明書影本、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本及台中市工務局使用執照存根、各樓樓層專有面積表等件在卷可稽，且為被告所不爭執，堪認原告之主張為真正。

㈡被告抗辯：被告之妻蔡林秀卿於62年3月28日與訴外人台中市合作商場興建辦事處簽訂「興建合作商場契約書」，台中市合作商場興建辦事處辦理所辦理所有權第一次登記時，應有提出使用系爭土地之同意證明文件，況且被告確實有繳納系爭土地之地價稅，被告與系爭土地所有權人陳元生間確有租賃關係存在，該租賃關係應由原告繼受云云。經查，被告之妻蔡林秀卿固與台中市合作商場興建辦事處訂立「興建合作商場契約書」，惟系爭建物之起造人為訴外人陳聰懷，被告為系爭建物第一次登記所有權人，有興建合作商場契約書、台中市工務局使用執照存根所附起造人清冊、建物登記第二類謄本影本在卷可稽，是以台中市合作商場興建辦事處既非系爭建物起造人，僅為系爭建物之出賣人，難認台中市合作商場興建辦事處已自系爭土地原所有權人陳元生取得使用系爭土地之同意書，而得依興建合作商場契約書契約書移轉占有予被告。另被告所提台中市稅捐稽征處代收移送法院滯納案件稅款收據，其上記載「稅目為增值稅，欠稅人姓名陳元生，代蔡逸文法代蔡昭雄」、「部分繳納」，僅足證明被告以陳元生代理人地位繳納部分增值稅予稅捐機關，惟增值稅不具租金性質，被告據以主張其與系爭土地原所有權人陳元生成立租賃契約，自無可採。

㈢被告另抗辯：依最高法院104年度台上字第40號民事判決意旨，被告得依占有連鎖關係對原告主張有權占有，退步言之，系爭建物存在於系爭土地上已有40餘年，原告係以拍賣程序取得系爭土地，早已知情，卻提起不當得利之訴，顯以損害他人為主要目的，為權利濫用，有違誠信原則云云。按最高法院104年度台上字第40號民事判決意旨固認「物之占有人如係本於債之關係而占有者，倘該債之關係係存在於占有人與債之關係之相對人間，該占有人欲主張其為有權占有，須以該債之關係之相對人對所有人亦有得為占有之正當權源，且得基於該權源，而移轉占有予現在之占有人為前提」，惟被告訂約之相對人即台中市合作商場興建辦事處對系爭土地之占有權源不明，自無從移轉占有之正當權源予被告，難認有最高法院104年度台上字第40號民事判決意旨占有連鎖關係之適用。又查，原告於拍定購買系爭土地前，縱然知悉系爭建物長久占有系爭土地，惟原告係對被告主張不當得利之金錢請求，並非依物上請求權請求拆屋還地，不影響被告建物之完整性，且原告係因支付對價始能取得土地所有權，其請求被告給付使用土地之對價，自非以損害被告為主要目的，不構成權利濫用。

㈣按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」民法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院就此著有61年台上字第1695號判例足資參照。原告為系爭土地之所有權人，被告未能舉證證明系爭建物有何占用系爭土地權源，應認無法律上原因，受有相當於租金之利益，致原告受有無法使用收益之損害，故揆諸前開說明，原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利益，自屬正當。

㈤再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。前開規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第105條亦有明文。所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第307號判決意旨參照）。本院審酌系爭土地使用分區雖為商業區，惟系爭土地位於臺中市成功路，週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商店密度不高，商機不佳，僅具一般生活機能，中英大樓歷經火災部分樓層遭台中市政府公告封閉禁止使用，被告使用系爭土地之經濟價值不大，有街景照片附卷可稽，參以目前之社會經濟狀況，認原告主張以系爭土地之公告現值（39,975元/平方公尺）年息10％計算，尚屬過高，應以年度申報地價（8,953元/平方公尺）之5％計算其所受相當於租金之損害，為屬合理適當。再區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，民法第799條第4項前段定有明文。查系爭土地乃中英大樓之建築基地，被告所有系爭建物專有部分面積為19.25平方公尺，而中英大樓全體共有人專有部分總面積為9173.33平方公尺，則系爭建物占用系爭土地之應有部分為19.25/9173.33。據此計算被告占用系爭土地之面積，並以年度申報地價5％計算，原告得請求被告給付相當於租金之利益為960元【計算式：（系爭土地面積2,039㎡×申報地價8,953元/㎡）×5％×（系爭房屋面積19.25㎡÷中英大樓總面積9,173.33㎡）÷12月＝160，元以下四捨五入；160元×6＝960元）】，在此範圍內，應屬有據。逾此部分之請求，即屬無據。

㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之上開相當於租金之不當得利債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起民事訴訟而上開請求之起訴狀繕本於106年5月4日送達被告，被告迄未給付，當應負遲延責任。

㈦綜上所述，本件原告依不當得利法律關係，請求被告給付原告960元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年5月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。

五、本件就原告勝訴部分，係適用小額程序所為被告部分敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保聲請判決免為假執行，核無不合，爰酌定相當金額准許之。本件係屬小額訴訟程序，法院為被告敗訴判決時，原應依職權宣告假執行，而無待於原告之聲請，是原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。

六、本件適用小額訴訟程序，爰依民事訴訟法第436條之19第1項規定，併確定訴訟費用額為1,000元。另依民事訴訟法第79條規定，按兩造勝負比例，命由被告負擔112元，餘由原告負擔。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭