臺灣高等法院 臺中分院101年度上易字第502號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　101年度上易字第502號

上訴人

黃嘉卿

上訴人

黃嘉琪

上二人共同訴訟代理人

林坤賢律師

上二人共同訴訟代理人

邱華南律師

被上訴人

臺中市政府財政局

法定代理人

李錦娥

訴訟代理人

林建宏律師

上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於民國101年10月19日臺灣臺中地方法院101年度訴字第1442號第一審判決提起上訴，經本院於101年12月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：被上訴人將坐落臺中市○區○○段00000地號之市有土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為臺中市○區○○街00巷0○0○00○00號之市有建物（下稱系爭建物）公告標售，並於民國（下同）101年4月2日在臺中市政府開標，伊以新臺幣（下同）7,513,600元得標，並已繳納保證金73萬元。惟得標後伊前往現場勘查，不僅有人居住其中，且系爭土地更包含有既成道路存在，買賣標的物顯有瑕疵。為此，伊於101年4月10日寄發陳情書予被上訴人，並於101年4月20日以嘉字第1號函向被上訴人解除契約。如認伊尚未合法解除契約，則主張以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示。然買賣契約既經解除，被上訴人自負有回復原狀返還保證金之義務，且被上訴人保有保證金亦屬無法律上原因。爰依民法第259條第1項第1、2款及第179條規定，聲明求為判決：（一）被告（即被上訴人）應給付原告（即上訴人）73萬元，及自101年4月3日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。

二、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：（一）原判決廢棄。（二）前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人73萬元，及自101年4月3日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。併稱：

（一）一般房地買賣，買受人雖會至現場察看所買受之房地現況為何，但通常亦僅會查看房屋現況及附近情形，至於現場巷道是否在系爭土地內，必須經由專業之測量機關測量始可得知，根本無從用肉眼判斷，故在出賣人告知之前，一般人並不會知道房屋旁邊之道路，亦屬於買賣土地之一部分，且伊並非土地所有權人，無從申請土地測量，也無法以查閱地籍圖方式得知是否有既存道路。因此，縱使伊於投標前至現場勘查，亦無從得知上情，故自不得僅以伊未於投標前至現場勘查，即謂伊欠缺一般人之注意義務而有重大過失。又縱認伊有重大過失，但當伊知悉有既成巷道存在時，即曾電詢被上訴人承辦科室之葉股長，該員表示系爭標案並無既成巷道存在，是依民法第355條第2項規定，被上訴人亦應負瑕疵擔保責任。

（二）被上訴人於99年及100年標售系爭土地時，均於房地清冊中清楚載明「本筆土地內含2米既成道路」，但於本次標售時卻未記載，再參以本次標售房地清冊中，標號6之備註欄亦載明「照現狀標售，地上有私人建物及既成巷道，得標人自理」等字樣，但同一標售之標號39即系爭土地部分卻未為相同之記載，足見被上訴人係故意隱匿該項交易之資訊。且被上訴人既明知系爭土地有既成道路存在，卻未於投標公告上記載，依最高法院90年度台上字第753號判決意旨，亦屬故意不告知瑕疵。被上訴人雖於系爭土地位置略圖中，以粗線劃明巷道位置，同時以箭頭及「約3米巷道」等文字指出該巷道存在。惟位置略圖僅在表示標的物坐落之位置，並非係要告知投標人系爭土地之狀況，且所謂「箭頭及『約3米巷道』等文字」標示之處亦非系爭土地坐落之處，伊自無從由該等標示即可推知「3米巷道」坐落於伊所買受之土地內。況依消費者保護法精神亦課予一般企業經營者有揭露資訊之義務，被上訴人係握有資訊優勢之一方，其不以文字直接載明系爭土地含有既成道路，而係以圖示方式標明既成道路之存在，致伊無法清楚知悉此等重要資訊，則被上訴人是否已盡告知義務，亦有可議。

（三）再者，依位置略圖附註內容以觀，該略圖並不屬於投標公告之一部分，被上訴人既無受該位置略圖所載拘束之意，被上訴人亦不得據此向買受人有所主張，始符公平原則，則其主張在略圖中標示即係告知投標人既成道路之存在，亦非有理。況被上訴人自陳標售房地清冊係為提供標售房地之資訊及投標底價、保證金而設，並非用於揭露瑕疵之用，則同屬提供標售房地資訊，但非屬投標公告一部分之位置略圖，自亦不可作為揭露瑕疵之用。

三、被上訴人則聲明：上訴駁回。併稱：

（一）系爭土地上之巷道非供公眾通行使用，不屬既成巷道，自無物之瑕疵或權利瑕疵的問題。又縱認該巷道為既成巷道，惟標售公告第7項及投標須知第5項、第21項均有依現狀標售，投標人應在投標前自行前往勘查之特約，而該等特約均為買賣契約之一部分，故上訴人未依約於投標前至現場勘查，顯有重大過失，依民法第355條第1項、第2項前段及第351條規定，伊自不負物之瑕疵及權利瑕疵之擔保責任，上訴人亦不得據此主張解除契約。

（二）又伊雖未於標售市有房地清冊之備註欄內註明土地上有既成巷道，惟該標售公告及投標須知中既有特約約定買受人應於投標前自行到場勘查，即係免除伊之瑕疵告知義務。且前開標售房地清冊係為提供標售房地之資訊及投標底價、保證金而設，並非用於揭露瑕疵之用，備註欄之記載，純為承辦人員為便利投標人而加註，並無任何告知之效力，故上訴人以清冊之備註欄於前2次公開標售時均有註記，而本次標售時卻未註記，即謂伊係故意不告知瑕疵，顯有誤會。況伊於位置略圖中已標示系爭土地有3米巷道之存在，並於位置略圖附註中亦註明「投標人應依投標須知第5點規定，在投標前逕赴現場查看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準，不得以本位置略圖記載有誤，而要求損害賠償或解除買賣契約，退還保證金」等字樣。上訴人自可經由該位置略圖及附註知悉系爭土地上有既成道路存在，故伊並無故意隱瞞不告知之情。上訴人辯稱伊故意不告知瑕疵，依民法第366條規定，特約亦無效，伊仍應負瑕疵責任云云，顯非有據。

（三）標售公告第7項及投標須知除有載明現狀標售外，亦載明投標人「應逕赴現場勘查清楚」，故系爭房地有無第三人佔用、土地上是否有既成巷道存在，上訴人如於投標前親至現場勘查，比對謄本、地籍圖後即可知悉，此與最高法院90年度台上字第753號判決所載之僅「現狀標售」，顯有不同，不得比附援引。又伊之另案即原法院97年度訴字第6589號、本院98年度上字第213號及最高法院98年度台上字第2204號等判決，係指投標人無法依一般通常方法為調查之情形，與本件系爭土地上有既成道路、系爭房屋有人居住等情，藉由現場勘查、比對地籍圖等通常調查方法即可得知悉，亦有不同，自亦不得併提而論。

四、上訴人主張被上訴人將系爭土地及建物公告標售，並於101年4月2日在臺中市政府開標，上訴人以7,513,600元得標，並已繳納保證金73萬元；系爭建物有人居住使用，系爭土地包含有巷道等情，有臺中市政府101年3月9日府授財管字第00000000000號公告、投標須知、標售市有房地清冊、標售市有非公用房地位置略圖、地籍圖謄本、系爭土地及建物之照片、臺中市政府財政局出售市有房地價款繳款單等為據，並經原審至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可參，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。惟上訴人主張系爭土地包含既成巷道且系爭房屋現有人居住，標的物顯有瑕疵，被上訴人應負瑕疵擔保責任，伊已合法解除契約等情則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院自應審究者乃系爭買賣標的物之系爭土地是否有瑕疵？被上訴人應否負瑕疵擔保責任即上訴人主張買賣標的物有瑕疵而解除契約有無理由？

五、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。而前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現況與其應有之通常效用或價值不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。本件上訴人買受系爭土地後，本得自由就該土地為完整之使用、收益，惟系爭土地上有約2.3米寬之巷道，而該巷道必須供系爭土地上門牌號碼為正福街21巷6、8、10、12號等房屋及坐落42-82地號土地上之房屋通行，為兩造所不爭執（見本院卷第30頁），則對上訴人而言，即有供坐落42-82號地上房屋所有權人或使用人通行之負擔，系爭土地之通常效用自然亦隨之減少，因此，前揭巷道之存在應屬物之瑕疵。被上訴人辯稱該巷道非供公眾通行使用，非屬既成巷道，自非物之瑕疵云云，顯非足取。

六、又以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。是如兩造間有特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務，而出賣人非故意不告知其瑕疵者，其特約當然有效。然觀諸101年3月9日府財管字第00000000000號標售公告第7點載明：「本公告所標示之不動產一律照現狀辦理標售，本府不負責點交。投標人或優先承購人，應逕赴現場勘查清楚，其界址以地政機關地籍圖為主，不以現場圍籬、地形、地貌為界。土地上下如有既成巷道...標售後概由得標人自行負責處理，本府不負任何責任，得標人並不得以處理困難或不能處理要求本府協助及延期繳款或退款。」，而臺中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知第5點載明：「投標人應在投標前逕赴現場察看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，得否建築使用，應請自行依建築法規評估。」；第21點載明：「依現狀標售之房地，如有原使用之一切權利義務關係，蓋由承購人自行負責處理，不得向本府要求任何補償。」等字樣，該公告及投標須知一再強調「依現狀標售」、「投標人應赴現場勘查」之旨，且標售公告第7點甚已明確載明「土地上下如有既成巷道...標售後概由得標人自行負責處理，本府不負任何責任，得標人並不得以處理困難或不能處理要求本府協助及延期繳款或退款」（見原審卷第35、36頁），而上訴人既同意前開公告、投標須知所載，進而投標，足見兩造間確有排除權利及物之瑕疵擔保之特約。再者，被上訴人於投標前已將前述條件予以公告，復於系爭房地之位置略圖中以粗線自42-77、42-73地號土地處一路往下延伸繪製巷道至系爭土地，並以較深顏色標示出系爭土地，再標示「約3米巷道」之文字，以箭頭指向前述巷道。以足以認被上訴人並無故意不告知巷道存在系爭土地上之瑕疵事實。雖位置略圖附註中註明「投標人應依投標須知第5點規定，在投標前逕赴現場查看，並洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準，不得以本位置略圖記載有誤，而要求損害賠償或解除買賣契約，退還保證金」等語（見原審卷第41頁），亦係說明位置略圖內容非完全正確，非明確之給付標的內容，應買人仍應自行查證都市計劃、地政相關規定所限制土地之使用目的、種類、權益，不得僅以位置略圖所載做為契約標的物內容，該位置略圖僅係出賣人告知買賣標的位置、環境之概括事項，故不得據此圖要求出賣人負損害賠償責任或請求解除契約，而非謂系爭位置略圖對兩造不生告知之效力。則被上訴人辯稱其並無故意不告知瑕疵之情，並非無據。上訴人辯稱此位置略圖附註既載不得以位置略圖記載有誤，而要求損害賠償或解除契約退還保證金，則被上訴人亦不得主張已在略圖中告知既成道路存在云云。洵屬誤解。

七、至上訴人辯稱被上訴人於99年及100年標售系爭土地時，均於房地清冊中清楚載明「本筆土地內含2米既成道路」，但於本次標售時卻未記載，且本次標售房地清冊中，標號6之備註欄亦載明「照現狀標售，地上有私人建物及既成巷道，得標人自理」等字樣，但標號39即系爭房地部分卻未為相同之記載，顯然係故意隱匿云云。惟觀之標售公告第9點記載「標售不動產標示、公告底價及應繳保證金如後列清冊」即可知，標售房地清冊最主要係用以提供各筆標售不動產標示、公告底價、應繳納之保證金等資訊，至於標售不動產之使用現況，則非房地清冊所須列載之事項，況被上訴人既已於標售公告、投標須知中一再要求投標人於投標前至現場勘查土地、建物之使用現況，自無再於房地清冊中詳細列明各筆不動產使用現況之必要。因此，被上訴人縱未於本次標售清冊中載明系爭土地之使用現況，亦不足據此即認被上訴人係故意不告知瑕疵。是兩造確為前揭免除瑕疵擔保責任之特約，被上訴人復無故意不告知瑕疵之情，則兩造間買賣契約中關於免除被上訴人瑕疵擔保之特約，應屬有效。上訴人主張依瑕疵擔保責任解除契約，即非有據。

八、況買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條亦有明定。系爭土地之標售公告及投標須知均已載明投標人應於投標前至現場查看，且被上訴人於系爭房地之位置略圖中亦以粗線自42-77、42-73地號土地處一路往下延伸繪製巷道至系爭土地，明顯可見系爭土地上之巷道係自42-77、42-73地號土地上之巷道延伸而來，屬同一條巷道，且被上訴人又以較深顏色標示出系爭土地，再以標示「約3米巷道」之文字，並以箭頭指向前述巷道，一般買賣土地之人並不難看出系爭土地上有巷道存在之可能。此時，如能再於投標前至現場勘查，比對現場狀況、位置略圖及地籍圖，應即能知悉巷道之存在。因此，縱認上訴人關於其不知系爭土地上有既成巷道之主張為真，惟上訴人未盡其通常注意義務，於投標前至現場查看，比對現場狀況與位置略圖、地籍圖所示，亦有重大過失。至上訴人辯稱當伊知悉有既成巷道存在時，即曾電詢被上訴人承辦科室之葉股長，該員表示系爭標案並無既成巷道存在，故被上訴人亦應負瑕疵擔保責任云云。惟本件系爭標售契約存在於兩造之間，該員既非契約當事人，自無從為標的物品質之保證，上訴人所辯，亦非可採。

九、綜上所述，上訴人主張被上訴人應負瑕疵擔保責任，應屬無據，從而，其依民法第359條解除契約，並依民法第259條、第179條規定請求被上訴人返還保證金73萬元及利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回

十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。