臺灣高等法院 臺中分院104年度重上更㈡字第39號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　 104年度重上更㈡字第39號

上訴人

林茹海

上訴人

邱塗金

上訴人

長尾裕美（兼林守成、林英子承受訴訟人）

上訴人

林守直

上訴人

島田玉枝即林玉枝

共同訴訟代理人

陳益軒律師

被上訴人

林坤德

被上訴人

林鄭珠

被上訴人

鄭國鐘

被上訴人

王國賓

被上訴人

王國樹

被上訴人

陳金

被上訴人

林明旺

被上訴人

林明堂

被上訴人

林明宗

被上訴人

何登炎

被上訴人

韓再森

被上訴人

陳韓秀枝

被上訴人

吳林屘

共同訴訟代理人

蕭晴旭律師

上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於民國98年8月19日臺灣臺中地方法院96年度重訴字第390號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於105年5月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、被上訴人主張：被上訴人林坤德、林鄭珠、鄭國鐘、王國賓、王國樹、陳金、林明旺、林明堂、林明宗、何登炎、韓再森、陳韓秀枝、吳林屘等（以下合稱被上訴人，如論及個人時則僅略稱其姓名）或渠等之被繼承人與訴外人林鑽燧間，就林鑽燧所有坐落地籍圖重測前臺中縣○○市○○路段（以下敘及之土地均同，並僅稱其地號數）102、102-16、106-26至102-28、102-46、102-47、102-50至102-53等地號共11筆土地（下稱系爭11筆土地），於日據時期即由被上訴人或渠等之祖先各自占用部分而有基地租賃關係。嗣林鑽燧於民國（以下除載明為日本年號者外，均同）42年間遷居日本，於47年8月16日死亡，由訴外人林守藩、原審被告林守成、上訴人島田玉枝即林玉枝（以下僅略稱林玉枝）、上訴人林守直（以下僅略稱林守直）共同繼承；而林守藩於73年5月18日死亡，其權利義務由林守成、林玉枝、林守直共同繼承（以下簡稱林守成等三人）；又林守成於100年7月15日死亡，其繼承人為其妻林英子及其女即上訴人長尾裕美（以下僅略稱長尾裕美，林守成部分並由林英子、長尾裕美承受訴訟），而林英子於同年11月3日死亡，其權利義務由其女長尾裕美單獨繼承（並由長尾裕美承受訴訟）。緣訴外人葉作樂前受林鑽燧委託管理系爭土地，並繼續向基地承租人即被上訴人收租，於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人邱塗金（以下僅略稱邱塗金）訂立買賣契約，以新臺幣（以下未註明幣別者，均同）104萬元之價格出售分割前102-2地號面積60平方公尺、102-7地號面積5270平方公尺、105地號面積380平方公尺及105-2地號面積9930平方公尺等土地，並於64年1月10日訂立不動產買賣土地所有權移轉登記契約書（公契）辦理所有權移轉登記完畢。邱塗金即對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物，嗣經基地承租人發現林鑽燧在訂約前早已死亡多年，因而訴請確認邱塗金與林鑽燧間所成立之買賣關係不存在，及邱塗金應塗銷上開土地之所有權移轉登記，案經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）68年度訴字第2040號、本院68年度上字第1154號及最高法院70年台上字第1468號判決基地承租人全部勝訴確定，而於73年5月10日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。邱塗金於72年（即昭和58年）8月20日與林守藩、林守成、林玉枝、林守直（下稱林守成等四人）訂立「和解契約書」（下稱和解契約書），內容主要為：㈠葉作樂與邱塗金於63年12月24日所訂立之買賣契約書，原買賣價金為104萬元。於邱塗金交付林守成等四人和解金1千萬日圓後，原買賣契約書仍確認有效。㈡若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由邱塗金自行處理。㈢一切稅捐、規費由買方負擔。㈣和解契約成立買賣之標的為：⑴坐落○○路段000地號面積1518平方公尺土地（現在土地標示為同段61地號、61-1地號、61-2地號）。⑵坐落同段102號建面積6204平方公尺土地（現在土地標示為同段102地號、102-1至102-22地號）。⑶坐落同段105地號建面積10310平方公尺土地（現在土地標示為同段105地號、105-2至105-8地號）。⑷坐落同段105-1地號建面積679平方公尺土地（現在土地標示為同段105-1地號及105-9地號）（以上土地地號為61至第61-2地號、102至102-22地號、105至105-9地號，共計36筆土地，下稱系爭36筆土地）。嗣訴外人李燕參於73年4月12日以林守成等四人之被授權人地位辦理前開36筆土地之繼承登記申請，且於73年5月10日完成繼承登記，而將該36筆土地登記為林守成等四人分別共有，應有部分各4分之1，並於73年5月15日以出賣人林守成等四人之代理人名義與李文騫（李燕參之子）、邱塗金訂立「不動產買賣契約書」，將上開36筆土地出賣給李文騫、邱塗金。而李文騫、邱塗金於74年3月25日起訴請求林守成等三人將前開36筆土地所有權全部移轉登記予該二人共有。案因林守成等三人均未到庭，由臺中地院以74年度繼字第17號判決李文騫、邱塗金全部勝訴，林守成等三人未上訴而告確定。林守成等三人復於75年2月22日就系爭36筆土地出具授權書授權邱𡍼金全權辦理林守藩應有部分之繼承登記及該等土地所有權移轉等相關手續，邱塗金即於同年5月7日據以將該36筆土地林守藩之應有部分4分之1之辦理繼承登記為林守成等三人分別共有。同年9月9日邱塗金竟以林守成等三人之受任人地位，依序以台中郵局第1203、1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通知基地承租人吳瑞卿（被上訴人吳林屘之被繼承人）、林水盛（被上訴人林坤德、林鄭珠之被繼承人）、陳明通（被上訴人陳韓秀枝之被繼承人）、賴陳阿鑾、被上訴人何登炎、被上訴人陳金及被上訴人韓再森等人，表明：「其受林守成等三人委任全權處分前開36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端使用面積向寄件人所委任之訴外人游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」，然此非屬合法之通知，視為未通知。嗣邱塗金再於76年6月27日以林守成等三人之被授權人地位，與邱塗金、林茹海虛偽訂立公契「土地買賣所有權移轉契約書」，將前開36筆土地虛偽記載買賣價款總金額113,419,350元出賣予邱塗金、林茹海（按上開36筆土地之總面積18,747平方公尺乘以每平方公尺6,050元，即等於113,419,350元），嗣於同年月29日將該虛偽買賣移轉土地之情事，向臺中縣稅捐稽徵處申報土地增值稅，使該處之承辦公務員將該不實之出賣移轉事項登載於其職務上所掌之公文書「土地增值稅繳款書」36份，再於同年10月3日重新檢附上開存證信函及有關文件，持向原臺中縣霧峰地政事務所（下稱霧峰地政事務所）申請辦理所有權移轉登記，經於同年月14日完成上述36筆土地所有權移轉登記，邱塗金、林茹海之應有部分各2分之1。而邱塗金、林茹海於86年間以前開36筆土地之所有權人地位對其上之基地占有人訴請拆屋還地，訴訟共分七件，被上訴人為其中86年度訴字第1345號之當事人，業經判決邱塗金、林茹海敗訴確定【下稱系爭拆屋還地訴訟（該件另有當事人謝傳旺、陳朝南）】。其理由中確認被上訴人有基地租賃之優先購買權足以對抗邱塗金、林茹海，而被上訴人就系爭土地既有基地租賃關係存在，就林守成等三人與邱塗金間於72年8月20日訂立和解契約書所成立之買賣，有按同一買賣條件之優先購買權存在。爰以起訴狀向原出租人即林守成等三人表示願以其將系爭土地出賣於邱塗金之相同出賣條件為優先購買之意思表示。因系爭土地現已登記為邱塗金、林茹海所共有，且渠等並於系爭拆屋還地訴訟判決確定之後，再次對被上訴人提起拆屋還地及不當得利之訴訟（臺中地院96年度訴字第1060號），被上訴人即有提起確認優先購買權存在之訴訟利益與必要。又林茹海登記應有部分2分之1部分，雖未與林守成等三人直接成立買賣關係，應認從邱塗金基於買受人之權利繼受而來，被上訴人之優先購買權既得以物權效力對抗邱塗金之全部土地所有權移轉登記，自得以物權效力對抗繼受邱塗金所有權移轉登記權利之後手林茹海，一併訴請其塗銷所有權移轉登記。又被上訴人既然有優先購買權，林守成等三人即應將系爭土地按其與邱塗金於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人，並辦理所有權移轉登記予被上訴人。至於其中承租占用之基地，若屬整筆土地之其中一部分，林守成等三人亦應將該部分分割出新地號後再辦理所有權移轉登記予被上訴人。再者，被上訴人願意依系爭和解契約之同一條件，並提高總價金至800萬元折算單價（即每平方公尺427元）優先承買系爭11筆土地（各人分配土地、面積、價金等分別如第一審判決附表【下稱附表】所示，並同意負擔土地增值稅及過戶費用。因而求為判決：1.確認被上訴人就如附表所示之地號之土地、面積、位置各如臺中地院判決附圖（下稱附圖）所示之編號有優先購買權存在（下稱確認優先購買權之訴）；2.邱塗金、林茹海應將上述土地，由臺中市太平地政事務所（改制前為霧峰地政事務所）於76年10月14日，以買賣為原因、原因發生日期同年6月27日所為應有部分各2分之1之所有權移轉登記塗銷（下稱塗銷所有權移轉登記之訴）；3.林守成等三人應將上述土地按其與邱塗金於72年8月20日所訂立之和解契約書之同一條件出售予被上訴人（買賣價金部分詳如附表「購買價格」欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔），並辦理所有權移轉登記予被上訴人各人，其為共有者，並按共有人之人數應有部分保持共有（詳如附表，下稱移轉所有權登記之訴）。關於被上訴人得否就系爭土地行使優先購買權？

㈠土地法第104條第1項規定，出賣人之「通知」應指最少須通知實際買賣價格，此為當然解釋，否則優先購買權人無從衡酌是否要購買。然上訴人以高於實際買賣價格之金額為錯誤通知，顯係以不正之積極方法，惡意排除被上訴人得行使優先購買權之機會，其可非難性自高於消極之單純不通知。又不通知之法律效果為出賣人與第三人間之買賣契約不得對抗優先購買權人，故優先購買權人不因未受通知而喪失優先購買權。再者，法律並無課與優先購買權人於無受通知時須擔負查明之義務，且事實上優先購買權人亦無從查明。舉輕以明重，於本件惡意以不實價格通知之情狀下，優先購買權人即被上訴人更無主動查明真實價格之義務，是則87年間被上訴人委由林清標至日本之情事，自無衡酌的必要。

㈡上訴人遲至87年始終無通知被上訴人正確買賣價格，被上訴人並未喪失優先購買權，故上訴人間成立之系爭買賣契約，不得對抗具優先購買權之被上訴人。上訴人明知被上訴人對系爭土地有合法租賃權，卻於前揭訴訟中始終否認被上訴人對系爭土地具合法租賃權之事實，顯有惡意使被上訴人之優先承買權前提要件事實陷於不安定之危機，自有阻攔被上訴人行使優先承買權之情狀。

㈢被上訴人授權林清標於87年間前往日本之動機，係因被上訴人試圖就拆屋還地訴訟取得防禦之證據。與日本地主接洽時，日本地主因有多次被欺瞞經驗，輔以日本地主當時知悉之買賣價格，與林清標告知被上訴人被通知之買賣價格不符，故日本地主亦不敢肯定究竟確實買賣價格為何。日本地主出具之確認書、授權書僅是希冀林清標能藉此為依憑，了解系爭土地買賣契約到底詳情為何，故出具之確認書、授權書自然無法產生通知優先購買權之效力。且就被上訴人而言，出賣人即日本地主及買受人即林茹海、邱塗金所告知之買賣價格不一，被上訴人無從確認正確買賣價格，進而無從衡量自身財力是否可負擔買賣價金，自無法行使優先購買權。況且。縱使林清標取得確認書、授權書，林茹海、邱塗金仍在拆屋還地訴訟中否認系爭土地買賣之真實價格。更甚者，於本案起訴後，上訴人仍提出三種不同價格，更使被上訴人無從確認真實之買賣價格。退步而言，既然被上訴人無主動查明真實價格之義務，自然不得免除上訴人之通知義務，反加諸被上訴人主動查明真實價格之義務。況邱塗金、林茹海既然先以不實價格通知，欲再為正確通知時，依誠信原則，本應較一般消極不通知者為更慎重之通知。然林茹海、邱塗金為積極之不實價格通知後，卻始終未以該二人名義澄清先前之不實價格通知，自不發生通知之效力。

㈣依本案前審最高法院100年度台上字第1582號判決意旨：承租人放棄優先購買權，必須其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚難僅因其久未行使優先購買權，而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。基此，被上訴人因無從確認正確之買賣價格，無法行使優先購買權，自無違反誠信原則。另兩造於他案中（即上訴人起訴請求被上訴人拆屋還地之案件），被上訴人之租賃權存否被最高法院發回，尚待釐清。茲時若被上訴人提起本件確認訴訟，自有可能發生本院認「被上訴人無租賃權」，而地方法院認「確認被上訴人有優先承買權」之裁判矛盾。被上訴人本應待前案判決確定後已能確定釐清具合法租賃權而具備主張優先承買權之資格後，方提起本件訴訟，故被上訴人並無違反誠信原則。邱塗金於本案發生前（即63年間），即透過葉作樂與當時已死亡之林鑽燧成立不實買賣契約，該不實契約歷經多年後，方經司法判決排除，是以不法方法取得系爭土地會纏訟多年、系爭土地價格逐年上漲等事實，於本案發生時為邱塗金所明知，惟邱塗金仍故意告知被上訴人不實之買賣價格。故該等纏訟多年、日後系爭土地價格上漲等事實，本不屬邱塗金「非當初所得預料之變動」之情狀，自無民法第227條之2所定情事變更原則適用之餘地。觀諸林茹海遭假扣押部分，已歷經數次減價拍賣，均無人問津，另考酌目前土地交易市況其差無比。比系爭土地法律關係單純之其他土地，亦大部分呈現跌價或交易停滯之窘態，更遑論系爭土地。故上訴人主張公告土地現值，顯非系爭土地實價，其計算顯有謬誤。關於優先購買權所指同樣條件之價格：被上訴人雖曾於原審（民國97年期間）提出願加價之訊息，惟被上訴人提出當時，係以犧牲實體利益換取程序利益為前提而讓步。惟歷經數年，本案尚未確定，被上訴人當時犧牲實體利益所欲換取之程序利益已不復存在，故本應回復以最原始之買賣條件為計算標準，無須調整。惟被上訴人亦願意依臺中地院96重訴字第390號卷二第34頁、35頁後段記載加價方式加價。惟林茹海部分既已判決確定，故加價部份應依林茹海應有部分依比例減少。原審判決或有令人誤解被上訴人盡享土地增值之利益。系爭土地若有增值，為社會整體經濟發展之成果，本應透過土地增值稅而使社會共享該增值利益。被上訴人須負擔高額之土地增值稅為原審判決所認定，故被上訴人並非無負擔義務而享土地增值利益。反觀上訴人除對系爭土地增值並無任何助力外，更藉違法高報售價之方式擾亂交易秩序，本非法律應保護之對象。

貳、上訴人抗辯：林守成等四人將前開36筆土地出售與邱塗金時，其日期為72年8月20日，而土地於76年6月移轉登記於邱塗金時之公告現值均為每平方公尺950元，至被上訴人提起本件訴訟時，該36筆土地公告現值已均調高至每平方公尺13,000元。被上訴人於96年8月27日提起本訴主張優先購買權時，系爭土地之公告現值為76年6月土地公告現值之13.68倍，然被上訴人於67年間兩造多起訴訟起或73年間（72年系爭和解契約書成立時），即已知悉邱塗金與日本地主間有上開買賣行為，並得以和解契約書同一條件依法向林守成等三人請求優先購買，然被上訴人並未行使該權利，迨於23年後，系爭土地價格巨幅上漲後，始行使優先權，並主張以數年前之價格優先購買，顯違反誠信原則，亦可認默示放棄優先購買權。又系爭拆屋還地訴訟被上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師於87年8月20日庭期時，當庭提出「確認書」，其內容記載：「一、於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1千萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。」可證明被上訴人知悉該確認書之內容，即使被上訴人之優先購買權未因上訴人於本件訴訟中之催告而視為放棄，然被上訴人於87年8月20日時已知悉系爭土地之買賣條件，卻怠於行使優先購買權，依土地法第104條第2項規定，已生失權之效果。且87年林清標至日本與林守成等三人接洽之目的，是要確認系爭土地買賣條件為何及是否有租賃關係存在，因林清標稱邱塗金以不實之金額通知承租人，希望林守成等三人能至台灣法院說明，林守成等三人因不便到台灣，故簽署一份授權書，由林清標代替林守成等三人至法院說明買賣之價金，並未提到其他要求或提出其他文件，而被上訴人呈報林清標當時至日本之各項單據中，只提及確認書及授權書認證事宜，完全未提及任何有關林守成等三人同意36筆土地基地承租人優先購買權之「同意書」之文字，可證當時林清標至日本僅係為確認土地之買賣價金及是否有租賃關係，而非欲向林守成等三人行使優先購買權。且因林清標赴日前尚未知悉正確之買賣價金為多少，當時林清標無法向林守成等三人表示購買土地，況林守成等三人當時亦未看到同意書，足見被上訴人當時並未委託林清標至日本對林守成等三人行使優先購買權。退萬步言，縱認原日本地主即林守成等三人之上開通知並不符合土地法第104條第2項之情形，然被上訴人仍有明示或默示放棄優先購買權之情形，故被上訴人現今仍無主張優先承買權之餘地。蓋土地法第104條第2項僅在促使優先權人儘早行使權利，並非只有該項規定可視同放棄優先權，即優先權人雖未受出賣人關於出賣條件之通知，然若已知悉土地買賣之情事，而有明示或默示拋棄優先購買權行為，仍生權利拋棄之效果。本件上訴人業已證明至遲於87年5月13日即已由當時之三位日地主「通知」林清標知悉有關系爭36筆土地之原有出售價金，然被上訴人既均未有為行使優先購買權之意思表示，而於本件訴訟始請求確認有優先購買權存在，應認有默示拋棄優先購買權之行為。又林守成等三人既然另於97年7月11日以原地主身份以書狀之送達為通知被上訴人給付買賣價金之意思表示，請被上訴人於送達翌日起7日內以鑑價市值總價額49,210,596元履行土地買賣價金給付義務，然被上訴人並未於同年7月18日之期限內履行義務，亦未表示任何意見，應已視為「默示」放棄優先購買權。再退步言，縱使認為被上訴人未逾土地法第104條第2項之期限，亦未有明示或默示拋棄優先購買權之行為，上訴人亦已陷於給付遲延，依民法第254條規定得解除因行使優先購買權而成立之買賣契約，上訴人遂於97年7月24日以答辯狀對被上訴人為解除買賣契約之意思表示，應屬合法有效。故被上訴人所為請求，亦顯無理由。土地法第104條之規定，非在懲罰土地出賣人，亦非在圖利優先購買權人，而在使土地與其上房屋同歸一人所有。本件若依被上訴人所主張72年8月20日和解契約書之條件為優先購買條件，與系爭土地現在之公告現值甚至是土地實際價值差距甚大，依最高法院裁判意旨所示，自應依誠信原則衡平調整該「同一條件」之價格，方屬適當。然審視被上訴人所提出之「同一條件」金額，係為20幾年前之價格，然系爭土地公告現值自72年至96年已上漲13倍之多，第一審判決僅以72年8月當時幣值加計物價指數計算同一條件之金額，不僅有理由不備之處，亦顯已違背法令。故邱塗金於97年1月29日所提出之承買價格係經環宇不動產估價師事務所於97年1月15日所鑑定出系爭土地之價格，請被上訴人等給付買賣價金，應屬合法有效。

參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認為被上訴人依土地法第104條規定請求確認優先購買權存在，並行使優先購買權，為有理由，而予准許，即判決如原判決主文壹至捌所載。上訴人不服原判決提起上訴，經本院將原判決廢棄，改判被上訴人在第一審之訴駁回（本院99年度上易字第31號判決）。而被上訴人不服提起第三審上訴，經最高法院將本院前開判決廢棄發回本院（最高法院100年度台上字第1582號判決）。被上訴人於案經發回本院後，追加長尾裕美應就系爭土地應有部分3分之1辦理繼承登記，嗣經本院前審將第一審所為被上訴人勝訴判決之一部予以廢棄，改判駁回被上訴人請求林茹海塗銷及移轉所有權登記部分之訴，暨諭知被上訴人買受系爭土地價格如該判決附表購買土地價格欄所示；並駁回上訴人其餘上訴；暨就被上訴人追加之訴部分，判決長尾裕美應將系爭土地應有部分6分之1辦理繼承登記，其餘追加之訴予以駁回（本院100年度重上更㈠字第35號，下稱本院前審判決）。兩造均不服本院前審判決提起上訴，經最高法院就本院前審判決關於⑴諭知被上訴人訂立買賣契約之價格，⑵駁回上訴人之其餘上訴，⑶命長尾裕美辦理繼承登記等部分，均廢棄發回本院更為審理；其餘兩造上訴部分，則分別因經廢棄但未發回及經駁回上訴而確定（該確定部分非本院審理範圍，以下省略不予論述；另被上訴人就上訴人林茹海部分，僅請求其塗銷所有權登記，而被上訴人就該部分所受敗訴判決，經上訴最高法院後，已經駁回確定，故林茹海於本院更二審程序，實不再具有上訴人之身分，附此說明）。而上訴人於本院上訴聲明為：1.原判決除確定部分外廢棄；2.上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及追加之訴均駁回；3.第一、二、三審及發回更審前之訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：1.上訴駁回；2.第一、二、三審及發回更審前之訴訟費用均由上訴人負擔。

肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（參見本院卷第71～74頁）：兩造不爭執事項：

㈠地籍圖重測前之臺中縣○○市○○路段000地號土地，因分割增加為61、61-1、61-2地號。又102地號土地，因分割增加為102、102-1至102-22地號，其中102、102-7、102-11地號又分割增加為102、102-16、102-26、102-27、102-28、102-46、102-47、102-50、102-51、102-52、102-53共11筆；再105地號土地，因分割增加為105、105-2至105-8地號；另105-1地號土地，因分割增加為105-1、105-9地號。

㈡以上36筆土地（詳細地號為61、61-1、61-2、102、102-1、102-2、102-3、102-4、102-5、102-6、102-7、102-8、102-9、102-10、102-11、102-12、102-13、102-14、102-15、102-16、102-17、102-18、102-19、102-20、102-21、102-22、105、105-1、105-2、105-3、105-4、105-5、105-6、105-7、105-8、105-9），原為訴外人林鑽燧所有。而林鑽燧於42年間遷居日本，所有土地均委託其親戚葉作樂律師管理。

㈢林鑽燧於47年8月16日死亡，其繼承人為林守藩、林守成、林玉枝、林守直等四人。嗣林守藩於73年5月18日死亡，未婚無後，其權利義務由由林守成、林玉枝、林守直等三人共同繼承。

㈣102、102-16、102-26至102-28、102-46、102-47、102-50至102-53等地號土地共11筆，於日據時期即出租於被上訴人或被上訴人之祖先作為房屋基地使用。

㈤葉作樂律師於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人邱塗金訂立買賣契約（私契），將102地號面積60平方公尺土地、102-7地號面積5,270平方公尺土地、105地號面積380平方公尺土地、105地號面積9930平方公尺土地作價104萬元出賣於邱塗金，並於64年1月10訂立不動產買賣土地所有權移轉登記契約書（公契）辦理所有權移轉登記完畢，邱塗金即對基地承租人主張終止租賃關係收回租賃物。嗣經基地承粗人發現林鑽遂在訂約前早已死亡多年，而訴請確認邱塗金與林鑽燧間所成立之買賣關係不存在及邱塗金應塗銷上開土地之所有權移轉登記，案經臺中地院68年度訴字第2040號、本院68年度上字第1154號及最高法院70年台上字第1468號判決基地承租人全部勝訴確定，而於73年5月10日將上開土地回復登記為林鑽燧名義。

㈥上訴人邱塗金與林守藩、林守成、林玉枝、林守直等四人於昭和58年（即民國72年）8月20日訂立「和解契約書」，和解內容為：「第1條甲（即上訴人邱塗金）乙（即林守成等四人）雙方，本日就葉作樂和甲前所締結本件土地契約，在當時有效流通中華民國新臺幣104萬元為限，葉作樂基於已授與有效代理權所為，以右買賣金額為限，於收受第3條的應付和解金額時，確認買賣契約為有效。第3條甲應支付乙本件土地契約和解金日幣1000萬元。第4條本件土地所有權移轉予甲方所必要的登記許可稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等全由甲方負擔。」而該和解契約成立買賣之標的即為上開㈡所示之36筆土地。

㈦訴外人李燕參於73年4月12日以林守成等四人之被授權人地位辦理系爭36筆土地之繼承登記申請，且於73年5月10日完成繼承登記，而將該36筆土地登記為林守成等四人分別共有，應有部分各4分之1，並於73年5月15日以出賣人林守成等四人之代理人名義與李文騫（李燕參之子）、邱塗金訂立「不動產買賣契約書」，將上開36筆土地出賣給李文騫、邱塗金。嗣林守藩於73年5月18日死亡，該二人於74年3月25日起訴請求林守成、林玉枝、林守直等三人將前開36筆土地所有權全部移轉登記予該二人共有。案因林守成等三人均未到庭，由臺中地院以74年度繼字第17號判決李文騫、邱塗金全部勝訴，林守成等三人未上訴而確定。嗣林守成等三人就前開36筆土地於75年2月22日出具授權書予邱塗金，邱塗金於同年5月7日以林守成等三人之被授權人地位就前開36筆土地辦理林守藩名下應有部分四分之一之繼承登記申請，於同年月9日完成繼承登記，將林守藩所有系爭36筆土地應有部分4分之1登記為林守成等三人分別共有。

㈧75年年9月9日邱塗金以林守成等三人之受任人地位依序以台中郵局第1203、1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通知基地承租人吳瑞卿（被上訴人吳林屘之被繼承人）、林水盛（被上訴人林坤德、林鄭珠之被繼承人）、陳明通（被上訴人陳韓秀枝之被繼承人）、賴陳阿鑾、被上訴人何登炎、被上訴人陳金及被上訴人韓再森等人，表明：「其受林守成等三人委任全權處分前開36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端使用面積向寄件人所委任之訴外人游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約。」

㈨邱塗金於76年6月27日以林守成等三人之被授權人地位，與邱塗金及林茹海訂立公契「土地買賣所有權移轉契約書」，將系爭36筆土地記載買賣價款總金額113,419,350元出賣予邱塗金等二人（按上開36筆土地之總面積18,747平方公尺乘以每平方公尺6,050元，即等於113,419,350元），嗣於同年月29日將該買賣移轉土地之情事，向臺中縣稅捐稽徵處申報土地增值稅，再於同年10月3日重新檢附上開存證信函及有關文件，持向原臺中縣霧峰地政事務所申請辦理所有權移轉登記，經於同年月14日完成系爭36筆土地所有權移轉登記，邱塗金、林茹海之應有部分各2分之1。

㈩邱塗金等二人於86年間以系爭36筆土地之所有權人地位，對其上之基地占有人提起拆屋還地訴訟，共分七件，被上訴人部分為其中86年度訴字第1345號之當事人（另有當事人謝傳旺、陳朝南），業於95年11月16日經判決邱塗金等二人敗訴確定（其相關案號為本院90年度上字第526號、最高法院92年度台上字第1894號、本院92年度上更㈠字第58號、最高法院95年台上字第2563號，下稱系爭拆屋還地訴訟）。其判決理由中確認被上訴人有基地租賃之優先購買權足以對抗邱塗金等二人，被上訴人就系爭土地既有基地租賃關係存在，就林守成等三人與邱塗金間於72年8月20日訂立和解契約書所成立之買賣，有按同一買賣條件之優先購買權存在，被上訴人因此於96年8月27日提起本件確認價先購買權存在等之訴訟。系爭拆屋還地訴訟被上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師於87年8月20日庭期時提出林守成、林守直、林玉枝等三人於87年5月13日簽立之「確認書」1份，其內容如下：「

一、於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1千萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權邱塗金依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣○○市○○路段○00號等38筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權之相關問題，吾等三人並不知邱塗金竟違反上開授權書委任之本旨，於民國76年6月27日（西元1987年6月27日）擅自將上開36筆土地由邱塗金以吾等三人之被授權人名義與邱塗金、林茹海訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為新台幣111,419,350元（折合每平方公尺土地價值新台幣6,050元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到邱塗金、林茹海所交付之新台幣111,419,350元，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下做成，且事實上並無其事，應認為係虛偏不實。吾等三人將採取必要之措施以塗銷該不實所有權登記，並撤銷其終止對李燕參、邱塗金、李文騫之有關授權。」87年間訴外人林清標受被上訴人林坤德等人委託攜授權書（承租人授權林清標前往日本對地主行使優先購買權）、確認書（林守成等人確認與邱塗金間於72年8月20日簽訂和解契約書）、同意書等文件至日本與林守成等三人接洽。林守成等三人有在授權書、確認書上簽名，但在同意書上並未簽名。被上訴人占有使用系爭土地之地號、面積，均如原審判決附件之「87年7月21日臺中縣太平地政事務所地籍圖謄本」所示。林守成於日本國平成23年即民國100年7月15日死亡，繼承人為其妻林英子及長女長尾裕美；嗣林英子於平成23年即民國100年11月3日死亡，由其長女長尾裕美單獨繼承。兩造爭執事項

㈠被上訴人就系爭土地行使優先購買權，有無理由？

1.被上訴人於75年9月9日受上訴人系爭土地買賣不實價格之通知後，是否有主動查明確實價格之義務？

2.於87年8月20日上訴人有無阻攔被上訴人行使優先購買權？

3.被上訴人授權林清標在87年前往日本時，當時前往日本之目的何？及三位日本地主在87年5月13日同時出具之確認書、授權書是否已經產生通知優先購買權人以同一條件行使優先購買權之效力？

4.如上開確認書、授權書不具有產生通知優先購買權人以同一條件行使優先購買權之效力，被上訴人遲至96年提起本件訴訟，是否有違誠信原則？

㈡如有理由，該優先購買權所指同樣條件之價格，應如何決定？

㈢被上訴人請求上訴人林茹海塗銷系爭土地各2分之1之所有權移轉登記部分為給付不能，則土地買賣價金應以所購買土地之全部或二分之一計算？

㈣被上訴人請求上訴人林茹海塗銷系爭土地各2分之1之所有權移轉登記部分為給付不能，則被上訴人得否請求上訴人林守直、林玉枝、長尾裕美等三人移轉特定部分之所有權？

㈤被上訴人請求上訴人長尾裕美應將原判決附表所示之土地應有部分6分之1辦理繼承登記，有無理由？

伍、得心證之理由：被上訴人就系爭土地行使優先購買權，有無理由？說明如下：

㈠邱塗金、林茹海於86年間以系爭36筆土地之所有權人地位，對其上之基地占有人提起拆屋還地訴訟，共分七件，被上訴人部分為其中86年度訴字第1345號之當事人（另有當事人謝傳旺、陳朝南），業於95年11月16日經判決邱塗金等二人敗訴確定（其相關案號為本院90年度上字第526號、最高法院92年度台上字第1894號、本院92年度上更㈠字第58號、最高法院95年台上字第2563號，下稱系爭拆屋還地訴訟）。其判決理由中確認被上訴人有基地租賃之優先購買權足以對抗邱塗金等二人，被上訴人就系爭土地既有基地租賃關係存在，就林守成等三人與邱塗金間於72年8月20日訂立和解契約書所成立之買賣，有按同一買賣條件之優先購買權存在，被上訴人因此於96年8月27日提起本件確認價先購買權存在等之訴訟（不爭執事項㈩參照）。

㈡被上訴人於75年9月9日受上訴人系爭土地買賣不實價格之通知後，是否有主動查明確實價格之義務？

⒈75年年9月9日邱塗金以林守成等三人之受任人地位依序以台中郵局第1203、1242、1247、1259、1263、1265、1269等號存證信函分別通知基地承租人吳瑞卿（被上訴人吳林屘之被繼承人）、林水盛（被上訴人林坤德、林鄭珠之被繼承人）、陳明通（被上訴人陳韓秀枝之被繼承人）、賴陳阿鑾、被上訴人何登炎、被上訴人陳金及被上訴人韓再森等人，表明：「其受林守成等三人委任全權處分前開36筆土地，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依台端使用面積向寄件人所委任之訴外人游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約。」（不爭執事項㈧參照）。

⒉上開存證信函內容並未表明出賣人林守成等三人已於72年8月20日將該36筆土地以104萬元及日幣1000萬元出賣於邱塗金之事實，亦未明確催告被上訴人或其他承租佃農是否欲行使優先購買權；且邱塗金於75年9月9日竟表明林守成等三人係以每平方公尺6,050元出賣，顯與原來買賣契約之約定不符，非屬合法行使優先購買權之通知，被上訴人自不喪失優先購買權，已據前述拆屋還地訴訟之判決理由認定明確。而土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」又土地法第104條第1項規定，基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。此一基地承租人之優先購買之權，係為保護房屋所有權人與基地承租人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得為結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予基地承租人之權利。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件（即買賣契約上所約定之各項條件，如買賣標的、範圍、價金及付款方法等）之通知後而於十日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄；如基地出賣人出賣基地並未為上述之通知者，縱基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄，以貫徹土地法第104條第1項規定之立法意旨在保護房屋所有權人與基地承租人之規範目的。（最高法院100年度台上字第1530號民事裁判要旨參照）。準此可知，基地所有人出賣基地時，若未將正確之買賣契約條件告知基地承租人，非但不生通知優先購買之效力，且縱使基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄。質言之，基地承租人於行使優先購買權之過程中，僅是被動受基地出賣人合法通知後十日內不為表示時始生視為放棄優先購買權之失權效果，故基地出賣人並無主動查明確實價格之義務，至為灼然。

㈢於87年8月20日上訴人有無阻攔被上訴人行使優先購買權？

⒈邱塗金於76年6月27日以林守成等三人之被授權人地位，與邱塗金及林茹海訂立公契「土地買賣所有權移轉契約書」，將系爭36筆土地記載買賣價款總金額113,419,350元出賣予邱塗金等二人（按上開36筆土地之總面積18,747平方公尺乘以每平方公尺6,050元，即等於113,419,350元），嗣於同年月29日將該買賣移轉土地之情事，向臺中縣稅捐稽徵處申報土地增值稅，再於同年10月3日重新檢附上開存證信函及有關文件，持向原臺中縣霧峰地政事務所申請辦理所有權移轉登記，經於同年月14日完成系爭36筆土地所有權移轉登記，邱塗金、林茹海之應有部分各2分之1（不爭執事項㈨參照）。而於邱塗金、林茹海提起之前開拆屋還地訴訟，被上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師於87年8月20日庭期時提出林守成、林守直、林玉枝等三人於87年5月13日簽立之「確認書」1份，其內容如下：「一、於昭和58年8月20日簽訂和解契約書。又吾等三人除依上開和解契約書之約定，取得邱塗金所交付之和解金日幣1千萬元外，並未取得邱塗金之其他任何款項。又吾等三人出具上開授權書之意旨，係同意及授權邱塗金依上開和解契約書之意旨辦理吾等所有坐落台灣省台中縣○○市○○路段○00號等38筆土地之所有權移轉登記及其必要之手續並適當處理上開土地上基地承租人有關優先購買權之相關問題，吾等三人並不知邱塗金竟違反上開授權書委任之本旨，於民國76年6月27日（西元1987年6月27日）擅自將上開36筆土地由邱塗金以吾等三人之被授權人名義與邱塗金、林茹海訂立「土地買賣所有權移轉契約書」，買賣價款總金額為新台幣111,419,350元（折合每平方公尺土地價值新台幣6,050元）。吾等三人在此特別聲明：吾等三人並不知有上開「土地買賣所有權移轉契約書」之事，亦從未收到邱塗金、林茹海所交付之新台幣111,419,350元，換言之，該項書面係在違反吾等三人出具授權書之意旨下做成，且事實上並無其事，應認為係虛偏不實。吾等三人將採取必要之措施以塗銷該不實所有權登記，並撤銷其終止對李燕參、邱塗金、李文騫之有關授權。」（不爭執事項參照）。

⒉對照前開不爭執事項㈨、所示事實，可知被上訴人於上開拆屋還地訴訟中委任之訴訟代理人蘇顯騰律師所提出林守成等三人簽立之該「確認書」，其主要目的在於說明邱塗金、林茹海於76年6月27日將系爭36筆土地移轉登記至渠等名下應有部分各2分之1所訂立之公契，其上記載之買賣價金係屬不實，用以證明邱塗金於79年9月9日以林守成等三人之受任人地位對被上訴人所為行使優先購買權之通知係非合法，而該事實亦經上開拆屋還地訴訟之判決所肯認。蘇顯騰律師於87年8月20日所為之該訴訟防禦行為，核與上訴人有無阻攔被上訴人行使優先購買權之判斷尚無關連。

㈣被上訴人授權林清標在87年前往日本時，當時前往日本之目的何？及三位日本地主在87年5月13日同時出具之確認書、授權書是否已經產生通知優先購買權人以同一條件行使優先購買權之效力？

⒈87年間訴外人林清標受被上訴人林坤德等人委託攜授權書（承租人授權林清標前往日本對地主行使優先購買權）、確認書（林守成等人確認與邱塗金間於72年8月20日簽訂和解契約書）、同意書等文件至日本與林守成等三人接洽。林守成等三人有在授權書、確認書上簽名，但在同意書上並未簽名（不爭執事項參照）。而參酌新光村佃農自救委員會（授權人有何清旺等63名）於87年4月10日出具之授權書記載：「立授權書人０００等茲授權林清標就林守直、林守成、林玉枝前所有坐落台中縣太平市番子路段之全部土地，於左列授權範圍內，有全權代理本人處理之權。一、有關本人與邱塗金、林茹海間就上開土地所生之一切民、刑事訴訟事項。二、有關本人與林守直、林守成、林玉枝間就上開土地行使優先購買權及因該優先購買權所生之訴訟事項。三、代理本人與林守直、林守成、林玉枝間就上開土地協商較適宜之處理措施，包括選擇是否行使優先購買權以及不行使優先購買權之其他更適當方案。四、代理本人與林守直、林守成、林玉枝協商及決定購買上開土地之有關細節（如價金、付款條件、過戶及有關適當措施），並代理本人與林守直、林守成、林玉枝完成訂約事宜。五、如受任人無法親至日本與林守直、林守成、林玉枝協商，得再複委任適當之第三人為之，該第三人受委任之權限與受任人相同。六、完成上開事項所需之必要手續，如簽名、用印（含代刻印章）等。七、其他未及備載之事項，在有利於本人之情況下，受任人亦得為之。」（參見本院99年度上易字第31號卷㈡第8～15頁），及林清標於87年5月8日書立之「往日本報告表」記載：「…4月25日同林守成、林玉枝、林守直面會，說明來日訪問理由，及訴訟經過並要求協助本村民取得家屋承租基地。…」等語（同上卷宗第66頁），可知林清標受被上訴人及其他基地承租人之委託前往日本與林守成等三人接洽，目的是為向日本地主行使優先購買權以買受使用之基地，但因系爭土地已移轉登記為邱塗金、林茹海二人共有，故並請求林守成等三人協助使基地承租人能取得基地所有權。

⒉林清標攜帶之上開三份文件，其中確認書之內容已如前述（不爭執事項參照）；另授權書之內容為：「立授權書人林守直、林守成、林玉枝茲授權林清標就立授權書人所有坐落台灣省台中縣○○市○○路段第61、61-1、61-2、102、102-1、102-2、102-3、102-4、102-5、102-6、102-7、102-8、102-9、102-10、102-11、102-12、102-13、102-14、102-15、102-16、102-17、102-18、102-19、102-20、102-21、102-22、105、105-1、105-2、105-3、105-4、105-5、105-6、105-7、105-8、105-9地號共三十六筆土地，有關上開土地須對邱塗金、林茹海訴請塗銷所有權移轉登記及返還土地之訴訟，或上開土地之基地承租人對立授權書人與邱塗金、林茹海提起確認買賣關係不存在或提起確認優先購買存在及塗銷所有權移轉記之訴訟，被授權人均有代理授權人為訴訟代理人，就該事件有為一切訴訟行為之權，並有中華民國民事訴訟法第七十條第一項但書及同條第二項所列各行為之特別代理權。」（同上卷宗第6頁）；同意書之內容為：「立同意書人林守直、林守成、林玉枝茲同意吾等三人所有坐落台灣省台中縣○○市○○路段第61、……共三十六筆土地（以民國七十五年之地號為準，如嗣後有從上開地號分割出新地號，則新地號之土地仍包括在內），在上開三十六筆土地上之基地承租人（詳如附冊）有依吾等三人於昭和五十八年八月二十日與邱塗金所簽訂和解契書之同一條件行使優先購買權之權利，特此聲明。」（同上卷宗第7頁）。上開確認書、授權書及同意書既然是由林清標自台灣攜往日本，可見該三份文件均係事先在台灣製作完成。觀諸上開同意書內容，可知林清標係冀望林守成等三人能在同意書上簽名，以表示林守成等三人已確認並同意基地承租人有依渠等與邱塗金於昭和58年8月20日所簽訂和解契約書之同一條件行使優先購買權之權利。而林守成等三人雖未在該同意上簽名，然此僅表示林守成等三人不願承諾基地承租人有依上開和解契約書之同一條件行使優先購買權之權利而已，基地承租人於87年4月間授權林清標前往日本與林守成等三人洽商時，應已知悉其得行使優先購買權之「同一條件」內容，則屬明確，否則如何能事先擬具上開內容之同意書？

⒊依上揭最高法院100年度台上字第1530號民事裁判要旨所示，基地所有人出賣基地時，若未將正確之買賣契約條件告知基地承租人，非但不生通知優先購買之效力，且縱使基地承租人知悉其事而不為購買之表示，其優先購買權仍不能視為放棄，已如前述。茲查，上訴人林玉枝曾於本院前審101年8月13日審理時到庭陳述：同意書伊沒看過，確認書、授權書是伊簽署的沒錯；林清標請伊簽署確認書之目的是要確認出售土地給第三人之價金不是一億元，其次是要授權林清標去處理佃農優先購買權的問題，因為要授權給他，所以在授權書上簽名、蓋章等語（參見本院100年度重上更㈠字第35號卷㈡第7頁正、反面），核與確認書及授權書之內容大致相符。林守成等三人雖於上開確認書及授權書上簽名，但林清標攜帶該確認書及授權書至日本與林守成等三人洽商之目的在於向日本地主行使優先購買權以買受使用之基地，但因系爭土地已移轉登記為邱塗金、林茹海二人共有，故並請求林守成等三人協助使基地承租人能取基地所有權，已如前述。而上開確認書及授權書並無提及邱塗金與林守成等四人於昭和58年8月20日所訂立和解契約書之具體買賣條件，且依前述林玉枝所稱簽署確認書及授權書之目的，及其亦陳稱林清標未向伊問過是否可以按照和解書約定之金額與同一條件將系爭土地賣給林清標等語（同上卷宗第7頁），可證林守成等三人簽具該確認書及授權書，係側重在釐清渠等與邱塗金間關於系爭36筆土地之真正買賣價格，並授權林清標代為處理因邱塗金、林茹海之不法移轉登記所衍生之訴訟問題（可為訴訟代理人）。上訴人主張林守成等三人於87年5月13日出具確認書、授權書，已經產生通知優先購買權人以同一條件行使優先購買權之效力云云，非但逸脫該確認書及授權書之文意範圍，且與林守成等三人簽署該等文件之目的亦未符合，自無可採。

㈤如上開確認書、授權書不具有產生通知優先購買權人以同一條件行使優先購買權之效力，被上訴人遲至96年提起本件訴訟，是否有違誠信原則？被上訴人對系爭土地有合法之租賃權，且不因邱塗金於75年9月9日以原地主即林守成等三人受任人之地位催告被上訴人繳交自54年起積欠之租金而逾期未繳致租約消滅；亦不因原房屋不堪使用、重新拆建而消滅；且被上訴人依土地法第104條第2項規定有優先購買權，邱塗金與林守成等三人間之買賣契約不得對抗有租賃權之被上訴人等情，係於95年6月27日本院92年度上更㈠字第58號拆屋還地事件判決時始經明確認定，而該案件迨至95年11月16日最高法院95年度台上字第2563號裁定駁回邱塗金、林茹海之上訴始告確定（不爭執事項㈩併為參照）。被上訴人於前開拆屋還地事件判決確定前，對於是否仍為系爭土地之承租人而有土地法第104條所定之優先購買權，客觀上仍屬未得確認之狀態，故被上訴人於該拆屋還地事件判決確定後之96年8月27日起訴行使優先購買權，難謂係長期拖延不行使、迨至土地地價飆漲後始行使而有違誠信原則。

㈥另邱塗金以林守直等三人之代理人，及林守成等三人分別於97年1月29日、97年7月11日以原地主身份以答辯狀之送達為通知被上訴人給付買賣價金之意思表示，請被上訴人應於答辯狀繕本送達翌日起7日內按系爭土地評估現值數額即總價額49,210,596元，以現金一次支付予上訴人之訴訟代理人陳益軒律師事務所址，履行土地買賣價金給付義務，然均已合法送達予被上訴人之共同訴訟代理人蘇顯騰律師，而被上訴人迄今均未於上開期限內給付買賣價金予林守成等三人，亦未表示任何意見，應視為放棄優先承買權，邱塗金自得以林守成等三人代理人之名義，自答辯狀送達之日起為解除契約之意思表示等語。惟查：邱塗金所稱前開36筆土地評估現值數額49,210,596元，純係邱塗金個人之主張及算法，此數額顯然並非邱塗金與林守成等四人於72年8月20日所訂立和解契約之買賣價格；況且邱塗金於72年8月20日與被告林守成等四人另立和解契約書，係以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1000萬圓作為買賣條件，故林守成等三人以自行提高之買賣價格通知被上訴人行使優先購買權，難謂符合土地法第104條第2項所定基地出租人須將「與出賣予第三人之同樣條件」之出賣條件通知承租人之規範意旨，被上訴人縱使於接到該通知後未於相當期間內表示行使優先購買，亦不生其優先購買權視為放棄之效力，從而被上訴人之優先購買權並不因收受林守成等三人前開催告後逾期未行使而消滅。

㈦綜上，被上訴人就系爭土地得行使優先購買權。如有理由，該優先購買權所指同樣條件之價格，應如何決定？說明如下：

㈠按土地法第104條第1項後段係規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件」優先購買，乃指在買賣條件如買賣標旳、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。本件邱塗金與被告林守成等四人於72年8月20日簽訂之和解契約書，根據兩造不爭執之中譯本記載：「…今日甲（即被告邱塗金）乙（即林守藩、被告林守成等三人）雙方成立以下的和解：第一條：甲、乙雙方由於本日葉作樂與甲締結之本件土地契約以當時有效流通的中華民國新台幣壹佰零肆萬元為其限度，且葉作樂因具有乙的有效代理權，有關右項買買金額的限度，且於第三條的和解金額支付之後，買賣契約成效確認。…第三條：甲對乙於本件土地契約付日幣1000萬元做為和解金。第四條：甲負擔本件土地所有權移轉於甲的所需登記專利稅、取得稅、代書費用、地價稅、土地增值稅等一切費用。乙在所有權移轉上之所需手續上給予協助。…」（參見原審卷㈠第42～48頁，不爭執事項㈥併為參照），並參諸林守成等三人於97年2月12日提出之民事答辯狀第二點陳稱：「…故所謂和解書實質上為被告（即林守成等三人）與邱塗金所簽訂之土地買賣契約書，其買賣價金為日幣1仟萬圓整，被告等如數受領完畢而成立土地買賣契約。」（參見原審卷㈠第152頁），足見林守成等四人於72年8月20日係以104萬元及日幣1000萬圓將前開36筆土地出賣於邱塗金。至於李文鶱、邱塗金與林守成等三人於74年6月25日成立之不動產買賣契約書，業據林守成等三人否認有成立該不動產買賣契約；另邱塗金以林守成等三人之授權人地位與林茹海、邱塗金於76年6月27日訂立之土地買賣所有權移轉契約書，亦因林茹海、邱塗金無法證明有交付1億1仟多元之價金而經認定並非實在，此已據本院92年度上更㈠字第58號判決闡述綦詳。準此，被上訴人依土地法第104條第1項規定取得之優先購買權，係指被上訴人有依基地出賣人即被告林守成等四人於72年8月20日將前開36筆土地出賣於邱塗金之同樣條件優先購買所承租基地之權。

㈡上訴人林守成等四人與邱塗金就前開所訂買賣契約之價金約定為104萬元加日幣1000萬圓，已如前述。而根據原審向中央銀行業務局函查結果，透過行政院主計處網頁公佈之換算表，依據兩個時點之消費者物價指數月資料換算得出，63年12月24日之104萬元，換算成96年8月27日（即被上訴人提起本件訴訟時間）之幣值約為2,936,758元；72年8月20日之104萬元，換算成96年8月27日之幣值約為1,589,774元；72年8月20日之日幣1,000萬圓，換算成96年8月27日之幣值約為2,520,985元，此有該局98年7月8日台央業字第0000000000號函附卷可稽（參見原審卷㈡第183、184頁）。基此，於72年8月20日成立之前開買賣契約所約定之價金104萬元加日幣1000萬圓，換算成被上訴人於96年8月27日提起本件訴訟時之幣值應為4,110,759元（計算式：1,589,774+2,520,985=4,110,759）。而以前開36筆土地（包含系爭11筆土地在內）總面積為18,747平方公尺，以買賣總價額4,110,759元計算，每平方公尺為219元（計算式：4,110,759÷18,747＝219.27，元以下四捨五入）。

㈢上訴人雖抗辯上開約定價金係屬72年8月間之幣值，縱使加計消費者物價指數換算結果，核與系爭36筆土地96年公告現值每平方公尺13,000元之差距仍然過大，故應以該36筆土地之公告現值或現有市值作為被上訴人行使優先購買權之買賣價格始為合理。惟查，林守成等四人與邱塗金於72年成立和解時，並無另以市價或公告現值計價之約定，故若以系爭36筆土地96年之公告現值或市價作為買賣價金，顯與土地法第104條所定「依同樣條件」優先購買之規範意旨相違。再者，基地出租人林守成等四人於72年8月20日將系爭36筆土地出賣予邱塗金並受領價金後，基地承租人是否行使優先購買權，對林守成等四人已出賣土地之事實並無影響，差別僅在買受人究竟係邱塗金或基地承租人而已，故系爭36筆土地於72年8月20日後之增值利益，已無從歸由基地出賣人取得。至於邱塗金於63年間非法買受系爭36筆土地之初（不爭執事項㈤併為參照），應已知悉有佃農房屋坐落其上，其於72年8月20日向林守成等四人購買土地後，亦曾於75年9月9日以林守成等三人之受任人發函通知基地承租人行使優先承買權（不爭執事項㈧參照），足見其對該36筆土地之基地承租人有優先購買權乙事係知之甚詳。而基地承租人行使優先購買權之結果，乃依法取代邱塗金之買受人地位，則邱塗金自始即非買受人，實無從享有系爭土地之增值利益；且其日後請求基地出賣人返還價金時，依法亦無可能將土地增值利益計入為價金而予還返。從而上訴人抗辯應以該36筆土地之公告現值或現有市值作為被上訴人行使優先購買權之買賣價格始為合理云云，尚非可採。

㈣被上訴人行使優先購買權所指同樣條件之價格，雖應以本院前述方式以為決定，惟被上訴人於原審就買賣價金部分表示願加價至800萬元，原審並依此而以800萬元作為「同樣條件之購買價格」之計算基礎。而被上訴人雖於本院表示基地承租人不願加價至800萬元購買，然被上訴人就優先購買權所指同樣條件之價格並無上訴利益（於原審係獲全部勝訴判決），故本院就此部分，依法無從改為更有利於被上訴人之判斷。

㈤基上，被上訴人就承租之基地行使優先購買權，其同樣條件之購買價格，即如原判決附表「同樣條件之購買價格」欄所示。

㈥另林守成等四人與邱塗金於72年8月20日成立之和解契約，雙方並約定辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，係由買受人即邱塗金負擔。該項約定既然為買賣條件之一，則被上訴人行使優先購買權時，前開稅捐、代書及過戶費用應由買受人負擔乙節，自亦屬「同樣條件」之內涵，而被上訴人並表明願意負擔前開稅捐、代書及過戶費用，附予敘明。被上訴人請求上訴人林茹海塗銷系爭土地各2分之1之所有權移轉登記部分為給付不能，則土地買賣價金應以所購買土地之全部或2分之1計算？說明如下：

㈠除依法院確定判決申請移轉、設定或塗銷登記之權利人為原假處分登記之債權人外，土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記，土地登記規則第141條第1項第2款定有明文。準此，不動產經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分登記後，在未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能之狀態，法院自不得命為該相關權利之登記。被上訴人所承租作為基地使用之系爭11筆土地（重測前地號參看不爭執事項㈣所載），其重測後地號為臺中市○○區○○段727、776、778、783、784、786、787、788、789、790、807等地號（重測前後之地號詳如附表所示），該11筆土地經林茹海之債權人日盛國際商業銀行股份有限公司向臺中地院聲請准予假扣押在案，此有土地登記簿謄本在卷可憑（參見本院卷第203～213頁），該部分林茹海之塗銷登記已屬給付不能，無從塗銷而回復為林守成等三人之所有權登記，則被上訴人自不得請求林茹海塗銷所有權移轉登記（此部分業經最高法院駁回被上訴人之上訴而確定）。

㈡系爭36筆土地係邱塗金於72年8月20日向林守成等四人購買，嗣於76年6月27日由邱塗金以林守成等三人之被授權人地位與邱塗金及林茹海訂立公契約，而於同年10年14日完成所有權移轉登記為邱塗金、林茹海應有部分各2分之1（不爭執事項㈨參照）。基此，被上訴人就其各自承租土地行使優先購買權及支付價金之對象為日本地主即林守直、林玉枝及長尾裕美等三人，而購買價金則仍以其各自承租面積乘以相當於邱塗金購買當時之價格每平方公尺219元為計算（本件最終是以被上訴人於原審所為加價至800萬元為計算），此不因林茹海之應有部分2分之1暫時無法塗銷所有權移轉登記而有不同。被上訴人請求上訴人林茹海塗銷系爭土地各2分之1之所有權移轉登記部分為給付不能，則被上訴人得否請求上訴人林守直、林玉枝、長尾裕美等三人移轉特定部分之所有權？說明如下：

㈠被上訴人就各自承租部分行使優先購買權後，邱塗金即無從以買受人地位登記為所有權人，其本負有塗銷所有權登記以回復為出賣人即林守直、林玉枝及長尾裕美等三人所有之義務。惟因邱塗金購買系爭36筆土地後，係登記為邱塗金、林茹海應有部分各2分之1，故除邱塗金應塗銷其應有部分2分之1以回復為出賣人所有外，林茹海亦因已無登記取得權源而應塗銷其應有部分2分之1以回復為出賣人所有。而林茹海就系爭土地之應有部分2分之1，雖遭其債權人假扣押而無法為所有權之塗銷以回復為出賣人所有，且該假扣押情形於本院前審言詞辯論終結時尚未除去，惟該給付不能係屬暫時性給付不能，若僅因有此情事而使被上訴人亦無從請求邱塗金塗銷系爭土地應有部分2分之1，並命林守直、林玉枝、長尾裕美移轉該應有部分2分之1為被上訴人所有，則被上訴人行使優先購買權之結果，仍無法取得承租基地之任何所有權登記，實有違事理之公平。況且，被上訴人行使優先購買權後，若能取得邱塗金原應有部分2分之1而與林茹海保持共有，則上開假扣押登記日後如經塗銷，被上訴人即得以買受人地位再請求林茹海塗銷應有部分2分之1，並命林守直、林玉枝、長尾裕美移轉該應有部分2分之1為被上訴人所有；另林茹海之應有部分2分之1日後如遭其債權人聲請法院拍賣而陷於永久性給付不能，則被上訴人亦得以土地買受人地位對林茹海請求損害賠償。如此，始能使被上訴人行使優先購買權一事彰顯其法律上應有之意義。

㈡據上，被上訴人請求林茹海塗銷系爭土地應有部分2分之1所有權移轉登記部分雖為給付不能，然被上訴人仍得請求林守直、林玉枝、長尾裕美等三人移轉邱塗金原應有部分2分之1之所有權。被上訴人請求上訴人長尾裕美應將原判決附表所示之土地應有部分6分之1辦理繼承登記，有無理由？說明如下：

㈠林守成於日本國平成23年即民國100年7月15日死亡，繼承人為其妻林英子及長女長尾裕美；嗣林英子於平成23年即民國100年11月3日死亡，由其長女長尾裕美單獨繼承（不爭執事項參照）。

㈡系爭土地於登記為邱塗金、林茹海應有部分各2分之1前，係登記為林守成、林守直、林玉枝分有共有，應有部分各3分之1（不爭執事項㈦併為參照）。而被上訴人請求邱塗金塗銷其應部分2分之1之登記後，即應回復登記為林守成、林守直、林玉枝分有共有，應有部分各6分之1。而被上訴人請求林守成移轉所有權部分，依民法第759條規定，即應由其繼承人長尾裕美辦理繼承登記後始得為移轉登記之處分。從而被上訴人請求長尾裕美應將原判決附表所示之土地應有部分6分之1辦理繼承登記，於法核屬有據。綜上所述，被上訴人訴請確認對於原判決附表所示土地各有優先購買權存在，並請求林守直、林玉枝、長尾裕美就該土地各按林守成等四人與邱塗金所訂立和解契約書之同一條件（買賣價金部分詳如原判決附表購買價格欄所示金額，關於辦理所有權移轉登記時之地價稅、土地增值稅、代書及過戶費用，均由買受人負擔）與被上訴人訂立買賣契約，及請求塗銷邱塗金之應有部分2分1所有權移轉登記暨林守直、林玉枝、長尾裕美應將該應有部分2分之1辦理所有權移轉登記予各被上訴人，為有理由，應予准許；其餘部分之請求（經最高法院判決確定部分除外），則無理由，應予駁回。原審就上開應予駁回部分為被上訴人勝訴之判決，容有違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二、

四、六、八、十、十二、十四、十六項所示。其餘上訴部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則無理由，應予駁回。另被上訴人就邱塗金應塗銷應有部分2分之1回復登記為林守成部分，追加請求長尾裕美就林守成之應有部分6分之1辦理繼承登記，為有理由，應予准許（另就林茹海應塗銷應有部分2分之1回復登記為林守成部分，追加請求長尾裕美就林守成之應有部分6分之1辦理繼承登記部分，業經最高法院判決駁回確定）。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

陸、結論：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。