臺灣高等法院 臺中分院八十六年度上字第四四九號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　八十六年度上字第四四九號

上訴人

乙○○

被上訴人

甲○○○

被上訴人

丁○○

被上訴人

丙○○

複代理人

江欣鞠

右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國八十六年五月二十九日臺灣南

投地方法院第一審判決（八十五年度訴字第五０八號），提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：求為判決

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

㈢被上訴人備位聲明之請求駁回。

㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：

㈠被上訴人謂：「上訴人現在之房屋幾乎可謂重建」云云，查：

１、坐落南投縣南投市○○段第四四二之一地號土地（下稱系爭土地）上之房屋，門牌號碼為南投縣南投市○○街一三八號（下稱系爭房屋）為上訴人所有，依民法第七百六十五條之規定，房屋所有人有排除他人之干涉，自由修繕補強自己所有房屋之權利，基地所有人總不能禁止房屋所有人修繕補強房屋，以促使房屋早日倒塌而達到收回基地之目的。又原審囑託建築師公會鑑定之結論及建議亦謂：「㈠、：：現況亦已有多次修繕及補強局部構件材料等行為，故其在正常使用之下，結構體並無立即之危險。㈡：：：其屋頂構造材料均非永久性建材，若未經整體修繕補強，應停止使用」，即係表示系爭房屋並非不堪使用，也無立即倒塌之危險，若再修繕補強即無問題。

２、上訴人上訴至本院時，即進行修繕補強。修繕補強完工後，本院即函請建築師公會，鑑定修繕補強後之系爭房屋是否不堪使用？該鑑定報告記載：「鑑定結果及分析　㈠、騎樓部分：結構在安全範圍。㈡、閣樓樓板部分：該部分木樑所負擔之應力係在安全範圍之內。㈣、左右兩側及後側牆壁部分：此部分承載屋頂及閣樓之木板垂直荷重安全上尚無問題。九、結論及建議　㈠、本鑑定標的物經多年使用及經多次之局部補強後，騎樓部分結構尚稱良好，室內部分之樓閣地板、屋頂經結構分析及現況研判，尚堪使用」在案，有第二次之鑑定報告在卷可稽。

３、嗣後本省中部發生超強之大地震（九二一大地震），附近之房屋（包括被上訴人之房屋）全倒，唯獨上訴人之房屋因有修繕補強之故，並未倒塌，只受一些損傷；然因為災區遼闊，地方政府限於人力不足，無法逐屋作詳盡之鑑定，僅目視就草率貼上紅單，註明是第一次之評估，所謂第一次之評估，即表示以後會有第二次之詳盡評估，因房屋已經上訴人再補強修繕完畢，故已不再作第二次之評估，故不能以貼有紅單即謂系爭房屋已不堪使用。且上訴人針對受損部分再度進行修繕補強，本院亦囑託建築師公會鑑定系爭房屋（第三次鑑定），鑑定結果為：「⑶、總結安全評估：強度尚足夠，在正常使用下應屬安全」在案，足證系爭房屋並非不堪使用（請見建築師公會第三次鑑定報告）。

４、按九二一大地震係台灣地震史上最大之地震，建築物遭受如此大地震之摧殘，係屬非常之重大變故，此與「常態情形下，因建材自然老化而致不堪使用之房屋」，不能相提併論，上訴人當然可再修繕補強房屋。退步言之，縱令上訴人之房屋經地震之摧殘須拆除，但依「九二一震災重建暫行條例」第十三條之規定，上訴人亦得在不超過原建築基地面積之原則下，申請重建，故無「拆屋還地予被上訴人」之必要。被上訴人所辯，殊無理由。

㈡原判決引為判決依據之最高法院八十五年台上字第七九０號判決，不但非判例，而且係指：「訂有書面之租地建屋契約，而未明定租賃期限者，其租賃期限應至房屋不堪使用為止」而言，此觀該則判決之內容記載：「：：雙方所訂基地租用契約二年，期滿未續訂而成為不定期租賃」自明。但本件兩造間並非「訂有書面而未明定租期」之租約，故無適用最高法院八十五年台上字第七九０號判決之餘地。

㈢退步言之，即令上訴人之房屋已達「不堪使用，隨時會倒塌」之程度，但依最高法院五十一台上字第二九八七號判例：「租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一者，出租人不得收回，縱該基地上所建築之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」。故縱令房屋倒塌，但原已租用基地之契約並不失其存在，上訴人仍得申請重建房屋，故被上訴人不得以房屋隨時會倒塌為理由請求收回基地。

㈣關於被上訴人備位聲明請求給付租金部分：

１、上訴人使用系爭土地之法律上性質，既經另案確定判決認定為租賃之性質，則依該另案確定判決所引述之最高法院七十三年度第五次民事庭決議：「至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判」之意旨，自應先經法院裁判確定其租金數額。茲兩造之間並未協議租金之數額，亦未經法院裁判確定租金數額，租金究竟多少，尚在未定之天，被上訴人即請求給付租金，已欠缺其請求數額之依據。易言之，被上訴人應先訴請法院確定租金數額，而後始可請求給付租金，茲尚未確定租金數額，其請求給付租金，殊欠依據。退而言之，即令被上訴人現在可請求法院核定以前之租金額，亦無溯及以前之效力（參考最高法院四十七年台上字第一一五二號判例，及四十八年台上字第五二一號判例）。

２、次查基地租金，法律定有最高限，即土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，基地租金以不超過土地申報地價總額年息百分之十為限，超過部分無請求權。查系爭土地，自民國（下同）八十年七月起至八十三年六月止之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）三萬一千六百八十元；自八十三年七月起至現在之申報地價，則為每平方公尺三萬六千四百八十元，被上訴人主張依「公告地價」計算租金數額，於法不合。

３、又按土地法係規定地租不得超過申報地價年息百分之十，非謂必須按此一最高限付租，茲姑且以最高限之申報地價年息百分之十來計算，亦非如被上訴人請求之數額一百五十萬零三十元，算式如下：

①八十年十一月起至八十三年六月止共三十二個月之租金最高限為：31680×21×10％÷12×32 ＝177408

②八十三年七月起至八十五年十一月共二十九個月之租金最高限為：36480×21×10％÷12×29＝185136以上兩者（即自八十年十一月起至八十五年十一月止五年一個月之租金最高限），合計為三十六萬二千五百四十四元，但被上訴人竟請求一百五十萬零三十元，十分離譜。且被上訴人係請求自八十年十一月起至八十五年十一月止之租金，其中八十年十一月份之租金已超過五年，其請求權已罹時效而消滅。

４、上開租金數額係依法定最高限而計算，事實上按年息百分之十計算已偏高，通常以年息百分之五或六較為適當，茲分述如左：

①按政府機關（尤其是國有財產局）出租商業區及市場土地之租金，前均按申報地價之百分之六計算，但自八十二年起已降低為按百分之五計算。

②另案被上訴人起訴之台灣台中地方法院八十年訴字第一八五六號判決，所判之損害金，亦按年息百分之七計算，可見被上訴人請求按年息百分之十計算為過高。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：㈠先位聲明：⒈上訴駁回。

⒉訴訟費用由上訴人負擔。

㈡備位聲明：⒈如先位聲明廢棄。

⒉確認上訴人承租被上訴人所有坐落南投縣（市○○段）四四二之一地號土地上如原判決附圖所示Ｂ部分面積○點○○二一公頃土地之租金自八十五年十二月起定為每月六千四百六十八元之租賃關係存在。

⒊上訴人應給付被上訴人一百五十萬零三十元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

⒋願供擔保聲請宣告假執行。

二、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：

㈠先位理由部分：

１、按本案之租賃關係乃由最高法院透過判例及決議所創設，而土地、房屋分屬不同人，有礙土地、房屋之利用，故土地法第一百零四條才會創設優先承買權，因此土地、房屋分屬不同人之反常現像，自應早日解決，以使土地能充分利用。

２、而本案既然是判例等解釋所創設之租賃關係，故租賃期限應該是在房屋合理使用期限內，此見民法第四百二十五條之一即明文「推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」，而本案房屋已逾百年，早已逾行政院頒「固定資產耐用年數表」之任一房屋期限二倍以上，更何況房屋早在八十五年鑑定即已經認定「老朽、腐壞」，且由被上訴人提出之照片可知附近高樓林立，九二一地震後只剩上訴人房屋，其餘老舊房屋均已倒閉，故為使經濟發展，土地充分利用，此租賃應已消滅，且不能「死而復活」。

３、原審囑託之鑑定人李鈞華於本院即表示不處理會有坍塌的危險，「要停止使用」、「竹木造，經長期間使用會老朽腐壞」、「系爭房子已超過使用年限甚久，所有的竹木要換掉」，足證房屋已不堪使用，契約應已消滅，不能因事後「重建」而使之復活，若如此即失上述判例原意，且有礙土地使用發展。

４、依建築師公會鑑定可知：

①現在房屋幾乎可謂「重建」，屋頂已完全不同，且支撐多為鋼架，而屋頂支撐乃判斷房屋同一性之參考，故原房屋已消滅，因此租賃已消滅。

②鑑定第四頁也表示「現有磚牆因年代久遠且已經過九二一地震之考驗，但應注意防止其倒塌，以免砸傷人」「建議二樓樓板不做較大重量儲藏使用，以增加使用安全性」，更且該地乃市場人來人往，且房屋已是百年，故此種狀況應視為「不堪使用」，否則一旦倒塌，責任將由誰負責呢？故租賃關係也應消滅。

５、是系爭房屋早已不堪使用，依最高法院八十五年台上字第七九○號民事判決見解，租賃關係已消滅，焉能修理後「復活」呢，且房屋已經九二一地震判定為危險房屋，地震前為了訴訟才修理，故足證已不堪使用，更何況九二一地震屋頂早已陷落拆除，牆壁裂開，附近老屋均已拆除，且南投縣政府也表示要妥善處理，否則停用，故應已不堪使用，尤其上訴人自己也未居住該屋。

６、再系爭房屋之「承重牆」，已不符現行法令，故實應認為已不堪使用，否則一旦發生危險，誰可負責呢？尤其勘驗中亦明載屋齡已經八十七年，因此即應認為租賃關係消滅，否則豈非永無消滅之日？是系爭房屋應於正常合理之使用年限內存在，即依財政部規定之使用年限認定之，否則不但有礙土地之利用，更使房屋之更新滯礙不前，如本案土地位在市場，附近多已更新為鋼筋水泥，但是本案房屋卻仍是小木屋，因此不能以修復後之效果論之，尤其此次根本非修理，實已為「重建」，因為原本之樑柱功能已完全喪失，均已由新鋼架取代。

７、上訴人狀稱「兩造間從未有僅以現有房屋堪以使用之期間，為基地租用期限之合意」，然事實上「兩造也無租賃契約之合意」，本案兩造法律關係乃因法院以最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及七十三年第五次民事庭決議所創設，故為顧及地主即被上訴人權益，自應解釋為至「不堪使用時為止」，否則實有害社會經濟及地主。

８、上訴人引用最高法院八十五年台上字第七九○號、二一○八號判決內容抗辯，惟查該判決乃明確表示房屋老舊之案例，且於不定期限之基地租賃也應探求當事人之真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，上訴人實有誤會。

９、再台灣省建築師公會鑑定上明載屋齡已超過使用年限「甚多」，且屋頂已沈陷損壞、瓦條老朽鬆動、而竹木材也已老朽腐壞、甚且牆壁有破洞，但其結論卻謂無「立即之危險」，應有不當，否則豈非整個塌下才算立即之危險？更可議的是卻又謂已符合建築法第八十一條之規定，應停止使用，而建築法第八十一條乃針對「傾壞或朽壞而有危害公共安全之建築物」而言，且鑑定結論及建議更明言「非僅局部補強而已」，顯然鑑定人不願得罪人，明知已是不堪使用，卻下此「中性結論」。更何況「不堪使用」應包括物理及法律上不堪使用，是法律上（建築法第八十一條）強制不能使用，應也是「不堪使用」。

㈡備位理由部分：

１、被上訴人擴張備位租金請求年數自八十年十一月起至九十年六月止，而每年可請求金額為：

①八十年十一月至八十三年六月止，共十七萬七千四百零八元。

②八十三年七月至八十六年六月止，共二十二萬九千八百二十四元。

③八十六年七月至八十九年六月止，共二十七萬二千一百六十元。

④八十九年七月至九十年六月止，共七萬七千六百十六元。

⑤合計七十五萬七千零八元。

２、另台灣台中地院八十年訴字第一八五六號民事判決乃以最高之公告現值計算，並非以申報地價（或公告地價）計算，且依八十五年日金八百元，一月即二萬四千元（市場常有擺攤而以日付費之情形），且為市場土地，故上述民事判決即認定要九千七百零二元才合理，但礙於法令，故改依法令之全額請求。

３、按本案之租賃關係乃透過決議而生，該決議僅稱「當可訴請法院裁判」，並未稱須提起形成之訴，且若須先提形成之訴，萬一纏訟多年，而時效又五年消滅，豈非使房屋所有權人不當得利，即非該決議避免不當得利之目的，故可一併起訴請求，更何況事實上乃不當得利，時效應不能以五年計算。

４、而且解釋上地主應可即依土地法之規定請求租金，若法院認為太高即可逕行裁減，而非固定不變之租金，因為本案非一般之租約，原無租金約定，法院如何溯及形成租金約定呢？且被上訴人如何併為請求給付之訴呢？（因尚無金額可一併請求），一旦訴訟拖延，如何請求前五年租金呢？故可逕行請求，且門口日租即證人林滄森稱每月八百元，上訴人也自承八十一年租金二萬元。

理由

一、本件被上訴人起訴主張系爭土地為其所有，而於其上房屋乃上訴人所有，且為日據時代迄今，顯已老舊不堪使用，隨時有倒塌之虞；而本案前本於返還借用物請求返還系爭房屋，惟經台灣台中地方法院八十年訴字第一八五六號、台灣高等法院台中分院八十一年上字第二三七號、最高法院八十一年台上字第二七六五號判決認定本件系爭房屋使用系爭土地為「租賃關係」，因而為被上訴人敗訴之判決確定。查租用基地建築房屋之契約，探求當事人之真意，應解為「租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅」，而系爭房屋已老舊，早已超過行政院頒布固定資產耐用年數表之房屋耐用年數，因此租約應已屆期消滅，爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定訴請判決如先位聲明所示。又本件依實務見解被上訴人可請求租金，而依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，基地租金為以該土地申報價額年息百分之十為限，若未申報，則以公告地價百分之八十為申報地價，爰依租賃關係訴請判決如備位聲明所示。

二、上訴人則以系爭房屋並非老舊不堪、隨時會倒塌，應不構成被上訴人收回出租基地之理由。再依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例意旨，上訴人所有之房屋縱係老舊不堪，隨時會倒塌，租用基地之契約並未失其存在，上訴人仍得隨時申請重建，被上訴人負有同意重建之義務，更何況上訴人之房屋堅固完好，被上訴人訴請拆屋交地，並不合於土地法第一百零三條規定。至最高法院八十五年台上字第七九０號判決係指：「訂有書面之租地建屋契約，而未明定租賃期限者，其租賃期限應至房屋不堪使用為止」而言，本件兩造間並非「訂有書面而未明定租期」之租約，自無適用最高法院八十五年台上字第七九０號判決之餘地。另因兩造並未協議租金之數額，亦未經法院裁判確定，被上訴人率而請求給付租金，與法自有未合；再查基地租金，法律定有其最高限額及其計算標準，被上訴人請求依公告地價及年息百分之十計算租金亦有未洽。再被上訴人請求八十年十一月份之租金已超過五年，其請求權已罹於時效而消滅等語，資為抗辯。

三、查坐落南投縣南投市○○段第四四二之一地號土地原為吳絹墻所有，嗣經贈與登記予吳國珍（即被上訴人之被繼承人）取得，吳國珍於七十七年八月十二日去世後，由被上訴人繼承取得；而坐落於上開土地上如原判決附圖所示Ｂ部分之房屋則原係由吳絹墻所建，吳絹墻於日據時代逝世後系爭房屋即由上訴人繼承取得，被上訴人曾本於返還借用物訴請上訴人拆屋還地，惟經本院八十一年度上字第二三七號、最高法院八十一年台上字第二七六五號判決，依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及同院七十三年度第五次民事庭會議決議，認土地所有人即被上訴人默許使用土地之房屋所有人即上訴人繼續使用土地，兩造間之法律關係性質應屬租賃，因而為被上訴人敗訴之判決確定等情，為兩造所不爭執之事實，並據被上訴人提出土地登記簿謄本、地籍圖謄本、台灣台中地方法院八十年訴字第一八五六號、本院八十一年上字第二三七號、最高法院八十一年台上字第二七六五號民事判決各一份為證，復經本院調閱台灣台中地方法院八十年度訴字第一八五六號拆屋交地事件卷證，核閱無訛，自堪信為真實。

四、本件兩造之租賃關係，係依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年度第五次民事庭會議決議，認土地所有人即被上訴人默許使用土地之房屋所有人即上訴人繼續使用土地為據，而被上訴人之默許上訴人繼續使用系爭土地，當有期限，依契約之目的，並探求土地所有人之真意，應認其默許上訴人繼續使用系爭土地之期限，應至系爭房屋不堪使用為止，系爭房屋若已不堪使用，已無繼續使用系爭土地之必要，亦無須顧及系爭房屋之經濟效用，反而允許不堪使用之系爭房屋繼續存在，將有礙社會經濟利益，兩造之租賃關係即無繼續存在之理，因此將兩造之租賃關係解為至系爭房屋不堪使用時消滅，始能顧及兩造之利益，並發揮社會經濟利益（新修正之民法第四百二十五條之一第一項已明定土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制）。又租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，此有最高法院八十五年台上字第九七０號、八十五年台上字第二一０八號判決意旨可資參照。上訴人雖以前開最高法院之判決應係指「訂有書面之租地建屋契約，而未明定租賃期限」之租賃關係而言，本件未訂有書面之租賃契約，自不適用上開判決云云置辯，然參酌最高法院八十五年台上第九七０號判決之內容：「上訴人主張被上訴人於民國四十九年間將系爭土地出租與已故之鄭心好，雙方所訂基地租用契約期限為二年，自四十九年一月一日至五十年十二月三十一日，約定期限屆滿時，得由雙方洽議另訂租約。訂立租賃契約之時，系爭土地已由鄭心好建有房屋居住使用，嗣租期屆滿，雙方未續訂定期租約，而變為不定期租賃。伊於八十年七月間輾轉取得系爭土地租賃權，並按期向被上訴人給付租金等情，為被上訴人所不爭，被上訴人抗辯伊與上訴人間並無不定期租賃關係云云，並無可取。惟系爭土地之租賃既係租地建屋契約，其租賃關係除當事人有永久存續之意思外，應解為於基地上所建之房屋至不堪使用時消滅為當。」，及最高法院八十五年度台上字第二一０八號判決要旨：「查土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而已。最高法院三十年渝上字第三一一號著有判例。依上開判例意旨，訂有書面之租地建屋契約而未明定租賃期限者，其租賃期間應至房屋不堪使用時為止。但應受民法第四百四十九條第一項租賃期限不得逾二十年之限制。二十年期滿，若有民法第四百五十一條規定情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消滅，自不待言。」均係指原訂之租賃契約因租期屆滿，當事人間未另訂立書面之租賃契約或就租賃關係再為任何約定，而仍繼續使用基地，依民法第四百五十一條之規定，當事人間成為不定期限之租賃關係，而該不定期租賃，應至該特定房屋不堪使用時消滅，是上開判決之意旨係在針對未訂立書面契約之不定期限租賃關係所為之解釋，上訴人所辯，洵屬無據。至最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例意旨：「租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務。」所謂房屋因故滅失，係指房屋因火災焚燬等而致滅失而言，蓋因此等非自然耗損而致房屋滅失之情形與租地建屋之本意有違，故允許承租人得申請重建，始符當事人之本意。此與本件系爭房屋之不堪使用係因年久致破舊之自然因素所造成不同，上訴人援引最高法院五十一年台上字第二九八七號判例，主張縱使系爭房屋已不堪使用，兩造之租賃關係並不失其存在，要無可採。

五、本件被上訴人主張：系爭房屋業已達「不堪使用」之程度，且現系爭房屋之屋頂已完全不同，支撐者多為鋼架，可謂已達重建之程度，故系爭租賃契約當然歸於消滅等語，業據上訴人否認之，經查：

㈠所謂「房屋不堪使用」應以社會一般人客觀之觀念，在安全上堪予使用為其判斷之標準。系爭房屋經原審函請台灣省建築師公會實施鑑定，結果認系爭房屋為地上二層（閣樓）之磚木構造建築物，屋齡約有八十六年以上，騎樓屋頂已有局部沈陷損壞現象，且部分掛瓦條老朽鬆動，竹材材質已老朽、腐壞，木材材質部分已老朽、腐壞，另部分增補新角材（杉木），騎樓柱及屋頂衍樑有增補槽鐵及鐵板等構材補強。因此其結論為：⒈本標的物之建築結構，經長時間使用（已有八十六年以上屋齡），現況已有多次修繕及補強局部構件材料等行為，故其在正常使用下，結構體並無立即危險。⒉但標的物之建造年代甚早，主要構造型式，已與現行建築法規之規定多所不符，且屋頂構造材料均非永久性構材，若未經整體修繕補強，依建築法第八十一條規定應停止使用，以策安全。⒊標的物短時間仍要繼續為商店（供公眾）使用時，應就下述問題依現行建築法規之規定改善之：Ａ、標的物屋齡老舊，部分材料已有老朽、腐壞現象，應就整體安全性（抗震及抗風能力），更新老舊建材，非僅局部補強而已，Ｂ、屋頂滲漏水部分宜儘速修繕之，以防木材材質加速腐壞，另針對木造老舊建材之易燃性，加強其消防能力，並優先更新老舊電路、電力系統，降低火災發生率，Ｃ、管制目前二樓（閣樓）之居室，不可有堆積重物之載重行為，且為安全考量，未改善前切勿有居住（住宿）行為。再據鑑定證人李鈞華建築師於本院九十年六月十四日準備程序時證稱：「結構體並無立即之危險係指磚牆部分尚撐的住，在我們去看的那個時間點，房子不會立即倒下；但建物的屋頂建材是竹木造，經長時間使用會老朽腐壞，若不處理會有坍塌的危險，要停止使用以策安全。」「竹木非永久性建材，有其耐用年限參考值供參考，系爭房子已超過使用年限甚久，所有竹木皆須抽換。」（見本院卷㈡第三十六、三十七頁）。由此可見系爭房屋之騎樓屋頂已有局部沈陷損壞現象，部分掛瓦條老朽鬆動，竹材材質及木材材質均已老朽腐壞，因此乃補補新角材，騎樓及屋頂衍樑有增補槽鐵及鐵板等構材補強。系爭房屋僅磚牆尚可支撐，不致立即倒塌，但屋頂之建材為竹木造，因竹木非永久性建材，經長時間使用已老朽、腐壞，已非局部修繕補強可改善，應全面更新竹木之建材，否則即有坍塌之危險，且閣樓之載重量不夠，不宜有住宿之行為。再依行政院所頒固定資產耐用年數表之房屋耐用年數，磚構造為三十年，木造為二十年（附原審卷第三十一頁），而系爭房屋已有八十六年以上之屋齡，遠超過其應有之耐用年數，因此磚牆雖無立即倒塌之危險，但因超過使用年限甚久，且依現場照片所示，牆壁亦有破洞及裂痕（見原審第八十五頁及前揭鑑定報告照片二十三），對屬多震地帶之台灣而言，仍有安全顧慮，因此上開鑑定結論乃認依建築法第八十一條規定（直轄市、縣主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物，應通知所有權人或占有人停止使用，並限期命所有人拆除，逾期未拆者，得強制拆除之）應停止使用，以策安全。顯然系爭房屋確已不適於供人居住使用，已達不堪使用之程度。又系爭房屋之結構除磚牆外，其餘均為竹木建材，若將竹木建材全面更新，無異重建，顯已超過修繕之範圍，若許上訴人更新建材，被上訴人將永遠無法收回系爭土地，幾與喪失所有權相同，顯失租賃之意義。

㈡上訴人之後就系爭房屋為修繕補強，於騎樓增設新鋼柱，五支鋼槽桁樑及烤漆板，騎樓頂樑設五支鋼槽桁樑及烤漆板，牆壁塗上水泥，閣樓裝璜三夾板，閣樓兩側磚柱補強鋼柱後，再經本院囑託台灣省建築師公會鑑定，該鑑定意見雖認⒈騎樓部分之結構在安全範圍。⒉閣樓樓板部分：該部分木樑所負擔之應力仍在安全範圍之內。⒊屋頂部分：該部分木樑所負擔之應力係在安全範圍之內。⒋左右兩側及後側牆壁部分：此部分承載屋頂及閣樓之木板垂直荷重安全上尚無問題。本鑑定標的物經多年使用及經多次之局部補強後，騎樓部分結構尚稱良好，室內部分之閣樓地板、屋頂經結構分析及現況研判，尚堪使用。惟該鑑定報告就騎樓部分係認以五支Ｃ型鋼桁條，其下方以二支Ｉ型鋼樑支撐，再用四支Ｉ型鋼柱與鋼樑連接形成一鋼構架支撐整個騎樓載重，可見騎樓係由鋼構架支撐，基礎已非原有之竹木造，此部分已超過修繕之範圍；閣樓樓板及屋頂部分係認分別以十支及十三支十二公分直徑杉木條支撐，而木材本非現代之建材，無法耐久，木材經長時間使用自會老朽、腐壞，已有安全之顧慮，該鑑定僅將夾板天花板撬開一處檢視木樑之現狀，木樑之現況尚稱良好，即認該部分木樑所負擔之應力仍在安全範圍之內，完全未考量該木樑已經長時間使用之因素，反而在承重牆部分該鑑定認因建造年代久遠，仍有安全顧慮（詳後述），但較磚牆更無法耐久之木樑，該鑑定卻認安全無虞，且本院觀該鑑定將夾板天花板撬開檢視木樑現狀所拍攝之照片（該鑑定報告編號⒈⒉照片），發現該木樑已老舊，且有裂痕，該鑑定所稱木樑之現況尚稱良好，亦有可議，是該鑑定所認閣樓樓板及屋頂部分係在安全範圍之內，自為本院所不採；至承重牆部分，係認雖無立即倒塌之危險，但因建造年代久遠，左側外牆雖經重新砌磚修過，但其構造仍不符現行法令規定，若遭強列地震仍有安全顧虞。且該鑑定報告亦建議⒈以型鋼為補強樑來支撐閣樓及屋頂載重，並於牆邊施做補強柱，使補強樑柱形成一座抗震鋼構架。⒉原有台灣瓦頂已老舊且部份有破損，而目前市面上買不到此種瓦片，可以如烤漆鋼板等類之輕重量建材為屋頂，可減輕屋頂荷重，又可達防漏之效果。⒊控制閣樓居室不要有過大之超載。益證以木樑及磚牆支撐屋頂及閣樓地板實有不足，鑑定報告始會建議以補強樑來支撐閣樓及屋頂載重，屋頂改用輕重量建材以減輕荷重，且應控制閣樓居室不要有過大之超載。是系爭房屋經上訴人修繕補強後，除騎樓係重新以鋼構架支撐，改變整個騎樓之結構，超過修繕之範圍，其餘部分仍有安全疑虞，系爭房屋確已達不堪使用之程度。

㈢系爭房屋經九二一大地震後，牆樑已龜裂，與南投市○○路一三四、一三六號房屋均經南投縣政府評估為危險房屋，並貼上紅單以示警告，此有被上訴人所提出之現場照片在卷可憑（附本院卷第一二六頁），系爭房屋牆樑已龜裂，顯非上訴人所稱祗受一些損傷。而系爭房屋再經上訴人修繕補強，本院又囑託台灣省建築師公會鑑定，雖認系爭房屋之強度尚足夠，在正常使用下應屬安全。但該鑑定另指出騎樓部分：結構承力系統為騎樓左右二側向構架（每構架出二支Ｈ一五○×七五×五×七型鋼柱及一支Ｈ一五○×七五×五×七型鋼斜樑焊接而成），及其上支承之五支Ｃ一○○×五○槽鋼所構成。室內部分：入口右側磚牆僅承受其本身重量所引起之地震力及一樓室外直接風力，其餘受力則由架設之型鋼柱、樑及槽型樑來承受，此系統主要有左右兩側向構架，每一構架主要受力係由二支Ｈ二○○×一○○×四‧五×七型鋼柱及一樓Ｈ二○○×一○○×四‧五×七型鋼樑及二樓山型Ｈ二○○×一○○×四‧五×七型鋼樑焊接而成，兩構架間於一、二樓每五十公分以一Ｃ七五×四五槽鋼連接，其上分別支撐二樓樓板、屋頂鋼浪板及隔音板，系爭房屋現之結構應力由鋼骨（鋼樑、鋼柱）構造承受。因此系爭房屋原有之結構竹木磚造，除保留右側磚牆外，其餘均已不復存在，系爭房屋已如同重建，顯已超過修繕之範圍。上訴人縱得依九二一震災重建暫行條例第十三條之規定，在不超過原建築基地面積及樓地板面積原則下，提出重建之申請，但該條之規定僅在方便因震災而毀損之合法建築物所有人向主管機關申請重建，並非在解決私權之爭執，系爭房屋在九二一地震發生以前，已不堪使用，兩造之租賃關係即應歸於消滅，自不能因九二一震災重建暫行條例第十三條公布施行，上訴人不必檢附土地登記名義人即被上訴人之同意文件即得向主管機關申請重建，而使已歸於消滅之租賃關係再度復活。因此系爭房屋現雖可供居住，仍不能為有利於上訴人之認定。

六、綜上所述，本件兩造之租賃關係，係依最高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年度第五次民事庭會議決議，認被上訴人默許上訴人繼續使用土地為據，而被上訴人之默許上訴人繼續使用系爭土地之期限，應至系爭房屋不堪使用為止，是兩造之租賃關係至系爭房屋不堪使用時應歸於消滅，並不受土地法第一百零三條之限制；而系爭房屋在九二一大地震發生以前，已因房屋結構為竹木磚造，非永久性建材，且竹木建材已因長時間使用，有老朽、腐壞之現象，系爭房屋之屋齡又超過耐用年數甚多，在客觀上已有居住安全之疑慮，應認已達不堪使用之程度。則被上訴人依民法第四百五十五條、第七百六十七條之規定，訴請上訴人應將原判決附圖所示Ｂ部分所示之房屋拆除並返還土地，即無不合，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人先位聲明為有理由，其備位聲明即無審酌之必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

~B1民事第一庭審判長法　官　邱森樟~B2法　官　鄭金龍~B3法　官　陳蘇宗

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。Ｌ