臺灣高等法院 臺中分院八十九年度上易字第二六八號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　八十九年度上易字第二六八號

上訴人即被上訴人

庚○○

訴訟代理人

甲○

訴訟代理人

子○○

被上訴人即上訴人

癸○○

訴訟代理人

己○

被上訴人即上訴人

丑○○

訴訟代理人

戊○

被上訴人即上訴人

壬○○

被上訴人即上訴人

辛○○

被上訴人即上訴人

丙○○

被上訴人即上訴人

乙○○

　　　　　　　　　　　　丁○○

右當事人間返還土地等事件，上訴人對於中華民國八十九年六月七日臺灣臺中地方法

院八十八年訴字第三四三六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人即上訴人丁○○於言詞辯論期日未到場，經核並無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人張美娟之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、上訴人即被上訴人（以下簡稱上訴人）張美娟主張：坐落台中市○○區○○段四０－一二、四０－一一、四０－六、四０－二五、四０－二四、四０－二０、四０－五地號七筆土地（以下稱系爭土地）為伊所有，經訴外人上乘開發建設股份有限公司（以下稱上乘公司）在其上建屋，被上訴人等七人分別購買系爭土地上房屋共七戶（詳如附表所示），並無正當權源而占用系爭土地，為無權占有，被上訴人等受有相當於租金之利益，致伊受有損害，自得依民法第一百八十四條、第一百七十九條規定請求，又被上訴人等必須通行伊所有同段四０地號土地之私設道路，及使用同段四０－二六地號，伊因此受有被通行之利益損害，依民法第七百八十八條規定，應支付償金等情。爰求為命：㈠被上訴人癸○○應給付新台幣（以下同）八萬九千二百八十九元。㈡被上訴人丑○○應給付八萬八千五百八十一元。㈢被上訴人壬○○應給付二萬一千四百零二元。㈣被上訴人辛○○應給付八千九百八十八元。㈤被上訴人丙○○應給付三萬一千九百零九元。㈥被上訴人乙○○應給付七萬一千五百十元。㈦被上訴人丁○○應給付八千二百四十三元之判決（上訴人張美娟於原審請求如原判決聲明所示，於本院減縮聲明如前述所示，惟原審准如原判決主文第一項所示，而駁回其餘請求，上訴人張美娟僅就上開部分上訴，其餘部分未據聲明不服。另其補充被上訴人等使用四０－二六地號土地部分，係補充事實上之陳述）。

三、被上訴人即上訴人（以下簡稱被上訴人）癸○○、丑○○、壬○○、辛○○、丙○○、乙○○、丁○○則以：系爭土地係訴外人上乘公司所有，而信託登記為上訴人張美娟名義，上訴人張美娟即並無實質所有權，應不得請求。上訴人張美娟於八十三年八月間立「土地使用權同意書」，提供系爭土地及其他二十六筆土地為上乘公司申請建築執照興建房屋二十四戶，伊於八十七、八十八年間分別購買取得其中共七戶房屋，上訴人張美娟係無條件提供上乘公司興建房屋，並轉讓與伊，伊自非無權占有。又同段四０地號土地係社區○道路○○道，既經上訴人張美娟無條件提供為上乘公司建屋並劃為公共通行道路，伊並非無權占用等語，資為抗辯。

四、本件上訴人張美娟主張系爭土地及同段四０、四０－二六地號土地為其所有，經訴外人上乘公司在其上建屋，被上訴人等七人分別購買如系爭土地上房屋共七戶，各如附表所示房屋所有權移轉登記時間起占用系爭土地，同段四０地號土地為私設道路，供該建築完成之二十四戶（被上訴人等購買者為其中七戶）房屋之住戶使用等事實，業據提出土地登記簿謄本、建物登記簿謄本、地籍圖謄本等件為證（見原審卷五七至九九頁），且經原法院現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可憑（見原審卷二六二至二六三頁），復為被上訴人等所不爭執，堪信為真實。

五、查，上乘公司以系爭土地及同段四０、四０－二、三、四、七、八、九、一０、

一三、一四、一五、一六、一七、一八、一九、二一、二二、二三、二六地號土地共二十六筆土地，建築每戶五層樓房二十四戶店舖、集合住宅房屋，有台中市政府建造執照及其申請書在卷可憑（見原審卷二０七至二一八頁），該二十四戶以規劃為道路之同段四０地號土地對外聯絡，且四０－二六地號土地上之房屋係設置為警衛室、公共會客室及供車道使用，供二十四戶房屋住戶使用，業經原法院現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可憑（見原審卷二六二至二六三頁），並有地籍圖謄本在卷足稽（見原審卷五七頁）；被上訴人等所購買之七戶以外之其餘十六戶房屋，於原法院拍賣時，每戶房屋均連同占用之土地（基地），及四０、四０－二六地號土地各以應有部分一萬分之四三九或三五０併同拍賣，此有原法院拍賣公告附卷可證（見原審卷二七四至二八四頁），足認購買該七戶以外之房屋，均連同基地及供道路及警衛室、車道使用之四０及四０－二六地號土地應有部分一併購買。而被上訴人等僅購買房屋，而未購買土地，則被上訴人等使用土地自獲得相當於租金之利益，致上訴人張美娟損失相當於租金之損害，應甚明確。惟被上訴人等主張可無償使用，及渠等使用範圍僅基地而已等語為抗辯，則本院即應就被上訴人等使用上訴人張美娟之土地受有利益，有無法律原因，及被上訴人等使用土地之範圍予以究明，茲分述如后：

㈠上訴人張美娟固曾出具「土地使用權同意書」，惟該同意書其係記載張美娟同意上乘公司負責人林美玲，在下列土地建築五層ＲＣ造建築物，有該同意書在卷可憑（見原審卷二一九至二二四頁），足認上訴人張美娟立具該土地使用權同意書，僅係同意上乘公司在其所有之土地上建築房屋而已，此項約定係為建築房屋所為約定，且僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，房屋所有人或其承受人，即不得再執該同意書主張有使用土地之權利。再者，系爭土地上其餘房屋，經原法院拍賣，其拍賣公告均含房屋占用之土地及四０及四０─二六地號土地併同拍賣，已如前述，顯然上訴人張美娟同意建築，係由上乘公司興建房屋，再將房屋及連同上訴人張美娟所有前開土地出售甚明，被上訴人等以該同意書，主張可無償使用上訴人張美娟之土地云云，尚屬無據。至最高法院八十四年度台上字第二０二三號裁判意旨係以：按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，而房屋之性質不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。僅係就房屋承買人默許房屋受讓人在房屋得使用期限內得繼續使用土地而已。惟此種情形，應支付相當代價，除有反證外，其法律關係之性質屬租賃（最高法院八十九年度台上字第一六四三號、八十八年台上字第一四一二號判決參照）是有前述判決情形，並非可無償使用土地，仍應支付代價。被上訴人引該判決，尚不能為渠等可無償使用土地之依據。由上所述，可知被上訴人等並無法律上之原因而受有使用上訴人張美娟土地之利益，致上訴人張美娟受有損害。

㈡上乘公司所建築之該二十四戶房屋，其基地占用面積為一二五一‧八０平方公尺，供二十四房屋住戶使用之四０、四０－二六號土地，面積為八三三‧七三平方公尺，建築基地合計為二０八五‧五三平方公尺，有土地登記簿謄本、使用執照申請書附卷可憑（見原審卷五八、八二、二一七頁），建築該二十四戶房屋之供住戶共同使用之四０及四０－二六地號土地之面積，自應由該二十四住戶依比例取得應有部分，此由前述之原法院拍賣公告所載內容即明。被上訴人等使用之土地，除如附表所示房屋占用土地之面積外，尚應含四０、四０－二六號土地依比例可分配取得應有部分之面積，上訴人張美娟主張被上訴人癸○○、丑○○、壬○○、辛○○、丙○○、乙○○、丁○○就四０、四０－二六號土地使用部分，經換算後各為二七‧九六、二七‧九六、三七‧五三、三七‧五三、三七‧五三、三七‧五三、三七‧五三，與前述拍賣公告所載其他房屋取得該土地之應有部分比例及上開建築面積與供二十四房屋住戶使用之四０、四０－二六號土地面積之比例核算，尚屬適當，應予准許，是被上訴人等使用之土地除房屋坐落之基地外，尚應包括該四０、四０－二六號所使用之前開土地面積，始為公允。被上訴人等抗辯不應包括在內云云，尚屬無據，不應採取。

六、依前所述，上訴人張美娟得依不當得利之法律關係請求相當於租金之損害，查，土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定，建築房屋之基地租金，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法二十五條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（參看該條例第十六條）。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十八年度台上字第三０七一號判例參照）。本件系爭土地之申報地價為每平方公尺二千四百元，此有土地登記簿謄本在卷可查。依前開所引法條規定，自應依申報地價計算相當於租金之損害，上訴人張美娟請求按公告地價計算於法尚有不合。又該二十四戶房屋（其中七戶為被上訴人等所有），係透天住宅社區，南臨台中市○○○街，西方有朝洋公園、附近多為透天住宅，環境幽靜，此經原法院勘驗現場明確，並有勘驗筆錄在卷可憑。因此，本院認該基地租金以土地申報價額年息百分之十為相當。被上訴人等如附表所示房屋，除房屋坐落之基地外，另應增加前述之四０－二及四０－二六號土地面積（合計如附表所示）。則自各被上訴人依其占用時間起算至八十八年十一月二十日止，分別計算如后：

㈠被上訴人癸○○二萬七千五百六十八元（221640x10%x454/365=27568，計算至元，以下同）

㈡被上訴人丑○○二萬八千九百七十九元（235056×10%×450/365=28979）

㈢被上訴人壬○○九千八百八十一元（225432×10%×160/365=9881）

㈣被上訴人辛○○四千三百七十八元（197304×10%×81/365=4378）

㈤被上訴人丙○○一萬二千五百三十三元（200640×10%×228/365=12533）

㈥被上訴人乙○○二萬三千四百十五元（211032×10%×405/365=23415）

㈦被上訴人丁○○四千二百五十二元（215568×10%×72/365=4252）從而上訴人張美娟依不當得利之法律關係，請求被上訴人等給付如前述所示之金額，即有理由。

七、上訴人張美娟請求被上訴人應就同段四０及四０－二六地號土地其餘共有法定空地使用租金乙節，因該二十四戶房屋，每戶就四０及四０─二六地號為道路及車道使用之土地，均由各戶房屋所有權人按應有部分保持共有，此有原法院執行處拍賣公告在卷可稽（見原審卷二七六至二八四頁），被上訴人等就其占用系爭四０─二及四０─二六地號土地，亦加計其應有部分可取得之面積，已如前述，則其餘部分應由其餘房屋所有權人分擔該相當於租金之金額，自不得再向被上訴人等請求，上訴人張美娟仍請求向被上訴人等請求該部分金額，即屬無據。又上訴人張美娟依民法第七百七十八條規定，主張被上訴人等應負該部分償金，因被上訴人等已就同段四０及四０－二六地號土地，依比例支付相當於租金之償金，上訴人張美娟自不得再依該規定請求。另外，本件係請求相當於租金之不當得利，本院前述金額為適當，則上訴人張美娟請求依民法第四百四十二條規定適當調整租金，與該規定不合，其此部分請求，亦不足採取。至上訴人張美娟尚依侵權行為請求該部分之損害，惟該部分住戶使用之土地，被上訴人等就其應分擔之比例已支付償金，其依侵權行為之法律關係請求，亦難准許。

八、系爭土地其上固經地上權人中央信託局設定地上權登記，惟所有權人對其所有土地之權能並不因土地設定有地上權登記而喪失。況按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的，而使用其土地之權，民法第八百三十二條定有明文。系爭土地雖有上開地上權設定登記，惟地上權人中央信託局並未在系爭土地上有任何建築物，或其他工作物，或竹木，此觀卷附之本院八十六年度執五字第二一六二一號拍賣公告備註欄記載「附表一至十六土地，於查封時雖設有地上權，惟地上權人中央信託局並未實際利用該土地，應無優先承買權，土地於拍定後點交，而地上權不塗銷」等語自明，則該地上權人既未實際使用收益系爭土地，上訴人張美娟對系爭土地之使用收益權能，自未因上開地上權設定登記而減損。被上訴人等據此抗辯上訴人張美娟未受有任何損害，不足採取。另外，被上訴人抗辯系爭土地係上乘公司信託登記與上訴人張美娟等語，姑不論是否為真實。僅按信託關係一經成立，法律上受託人即取得信託財產之所有權，因系爭土地現登記為上訴人張美娟所有，在信託關係未經終止前，受託人未將受託財產所有權移還信託人前，受託財產仍為受託人所有。上訴人張美娟得本於所有權人之地位行使權利，被上訴人等抗辯上訴人張美娟無權行使所有權人之權利云云，不足採取。

九、綜上所述，上訴人張美娟依不當得利之法律關係，請求被上訴人癸○○、丑○○、壬○○、辛○○、丙○○、乙○○、丁○○分別給付二萬七千五百六十八元、二萬八千九百七十九元、九千八百八十一元、四千三百七十八元、一萬二千五百三十三元、二萬三千四百十五元、四千二百五十二元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由。原審准上訴人張美娟請求被上訴人癸○○、丑○○、壬○○、辛○○、丙○○、乙○○、丁○○分別給付一萬九千二百二十二元、二萬零七百零六元、五千九百三十四元、二千三百八十元、六千九百六十七元、一萬三千四百二十二元、二千四百七十六元，核無不合，被上訴人等仍執前詞，指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由。原審駁回上訴人張美娟其餘上開應准許之金額，即有未合，上訴人張美娟上訴論旨，指摘原判決該部分不當，為有理由，自應就該部分廢棄，由本院判決被上訴人癸○○、丑○○、壬○○、辛○○、丙○○、乙○○、丁○○應分別再給付八千三百四十六元、八千二百七十三元、三千九百四十七元、一千九百九十八元、五千五百六十六元、九千九百九十三元、一千七百七十六元。原審駁回上訴人張美娟超過上開應准許之金額部分之請求，理由雖不盡相同，惟結果並無不同，仍應予以維持，上訴人張美娟仍執前詞，指摘原判決該部分不當，為無理由，應予駁回。本件准許上訴人張美娟依不當得利之法律關係請求部分，則其餘法律關係請求，即無庸再予審究之必要。又兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果並無影響，茲不一一論列，併此敘明。

據上論結：本件上訴人張美娟上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。

~B1民事第六庭審判長法　官　饒鴻鵬~B2法　官　吳惠郁~B3法　官　陳繼先

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