臺南簡易庭96年度南簡字第758號

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決　　　　96年度南簡字第758號

原告

伯爵公寓大廈管理委員會

法定代理人

甲○○

被告

乙○○

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國97年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠被告原為①門牌號碼臺南市○○區○○路304號5樓之9建物（以下簡稱系爭5之9建物）自民國80年7月26日起至96年4月11日止之所有權人；②臺南市○○區○○路304號6樓之14建物（以下簡稱系爭6之14建物）自79年12月15日起至95年5月22日止之所有權人；③臺南市○○區○○路304號7樓之10建物（以下簡稱系爭7之10建物）自95年1月3日起至96年4月11日止之所有權人；及④臺南市○○區○○路304號7樓之11建物（下稱系爭7之11建物）自95年1月3日起至95年5月22日止之所有權人。

㈡系爭7之10及系爭7之11建物原為訴外人即被告之被繼承人鄭元亨於80年9月30日及81年2月28日取得所有權，並於95年1月3日由被告因繼承取得所有權。被告既自訴外人鄭元亨繼承系爭7之10及系爭7之11建物，自應繳納上開2建物應納之管理費用。

㈢上開4建物均為原告所屬區分所有之建築物。94年10月30日、同年11月6日伯爵大廈區分所有權人大會（下稱系爭會議）已符合公寓大廈管理條例第33條之規定，則依住戶規約慣例，每戶區分所有權人應按月給付管理費用新臺幣（下同）400至600元。

㈣被告及訴外人鄭元亨曾：①繳納系爭5之9建物89年1月、91年5 月、12月、92年12月、93年2月、12月、94年12月、95年1月、2月、3月之管理費；②繳納系爭6之14建物85年1月、2月、89年10月、91年12月之管理費；③繳納系爭7之10建物85年11月之管理費；④繳納系爭7之11建物85年1月至4月、7月、87年9月之管理費。

㈤詎被告及訴外人鄭元亨自85年起共積欠管理費共230,600元，屢經催討，被告均置之不理。為此，原告本於公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、同法第21條，及繼承之法律關係，請求被告如數給付等情；並聲明：被告應給付原告230,600元，及自起訴狀繕本送達翌日（即96年4月27日）起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告則以：否認有每戶每月應繳納400元管理費之慣例，且伯爵公寓大廈（下稱系爭大廈）之慣例係建物有居住、出租時方需繳納管理費。被告從未繳納管理費，原告所稱繳納部分，係被告出租上開建物時，由承租人自動繳納。另原告召開的區分所有權人大會，報到的住戶有部分姓名是被盜簽的，原告所提出的會議紀錄不實在，原告管理委員會設立人數不足，並未合法成立，且原告法定代理人甲○○收取管理費均存入私人帳戶，原告並無依據向被告收取管理費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠伯爵大廈區分所有權人於94年間之人數為88戶。

㈡伯爵大廈於94年10月30日召開區分所有權人大會，出席人數為27人。該次大會應到人數未達法定人數。

㈢原告於94年11月14日向台南市政府申請組織成立之報備，經台南市政府於94年12月22日以南市工使字第09431100300號函准予備查在案。

㈣被告原為①系爭5之9建物自80年7月26日起至96年4月11日止之所有權人；②系爭6之14建物自79年12月15日起至95年5月22日止之所有權人；③系爭7之10建物自95年1月3日起至96年4月11日止之所有權人；及④系爭7之11建物自95年1月3日起至95年5月22日止之所有權人。

四、本件兩造爭執要點：

㈠原告是否有當事人能力？

㈡系爭會議召集程序是否合法？

㈢本件原告請求被告應按住戶規約、慣例繳納管理費是否有理由？

五、得心證之理由：

㈠原告有當事人能力：

⒈按當事人能力係指得為民事訴訟當事人之資格，又當事人能力之有無，法院固應依職權調查之，惟其資格之有無，乃以事實審言詞辯論終結時具備而得經由判決之方式確定當事人間之私權，即為已足，應先敘明。

⒉被告抗辯原告94年10月30日所召集之區分所有權人會議不合法，故原告無當事人能力云云。姑不論94年10月30日之區分所有權人會議合法存在另如后所述，然當事人能力之有無，以訴訟程序進行時為據，被告既不否認原告已於96年4月29日舉行第二屆區分所有權人第二次會議，選出管理委員，並由管理委員選舉甲○○為主任委員，則依上述第二屆區分所有權人第二次會議之選舉結果　及公寓大廈管理條例第38條第1項管理委員會有當事人能力之規定，原告於本件訴訟具有當事人能力即無疑義，與994年10月30日及同年11月6日所召集之區分所有權人會議是否合法無涉，被告上項抗辯，自屬無據，而不可採。

㈡系爭會議召集程序合法：

⒈原告主張系爭大廈住戶於94年11月6日召開第一屆區分所有權人會議，會中決議成立管理委員會及每戶每月收取管理費400元，並依法報請臺南市政府准予備查在案等情，業據其提出臺南市政府94年12月22日南市工使字第09431100300號函、公寓大廈管理組織報備證明及伯爵公寓大廈住戶規約各1份為證，經核相符，自堪信為真實。

⒉又按公寓大廈管理條例於95年1月18日修正公布，而本件兩造爭執之94年10月30日及同年11月6日系爭會議是否合法，係在前開公寓大廈管理條例係修正公布前所為，是審認系爭會議是否合法，應依修正前公寓大廈管理條例即89年4月26日修正公布之規定（以下稱修正前公寓大廈管理條例）決定，合先敘明。

⒊經查公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議不足法定人數情事，其效力如何，法無明文，徵諸修正前公寓大廈管理條例第1條第2項規定「本條例未規定者，應適用其他法令之規定」之意旨，再參以公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法有關社團法人規範社員間權利義務關係而召開之總會決議相當，自得類推適用民法第56條第1項：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」之規定（參照臺灣高等法院90年度上字第778號民事判決意旨，及該院暨所屬法院92年法律座談會彙編第8-15頁）。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依修正前公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決參照），在該項決議未撤銷前，其決議仍為有效。據此，不論被告抗辯管理委員會成立不合法是否屬實，依上開說明，在區分所有權人訴請法院撤銷94年10月30日及同年11月6日第一屆區分所有權人大會第1、2次會議決議前，該決議仍為有效，全體區分所有權人應受該決議之拘束，而上開決議迄今並尚未經法院判決撤銷確定，被告自不得據以否認該會議決議內容所成立管理委員會及收取管理費之效力，並拒絕繳納管理費。

㈢本件原告得請求被告繳納管理費之範圍：

⒈被告所有系爭5之9、6之14號建物部分：

⑴94年11月6日原告管理委員會成立前：

①按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；又區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第21條定有明文。查公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行，被告既為系爭大廈之區分所有權人，依同條例第10條第1、2項之規定，本有支付管理費予管理負責人或管理委員會之義務，其自85年起既有如附表㈠、㈡所示積欠管理費之事實，則原告依同條例第21條，請求被告給付自該日起至如附表㈠、㈡所示各該欠繳管理費期間之末日止之管理費，即屬有據。

②至於原告雖係於94年11月6日始成立管管理委員會，惟由公寓大廈管理條例第21條規定「管理負責人」得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，而所謂管理負責人，依同條例第3條第10款，乃指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶1人或依第28條第3項、第29條第6項規定為負責管理公寓大廈事務者，可知在同條例84年6月28日公布施行後、成立管理委員會之前，區分所有權人仍有依同條例第10條繳交管理費之義務，只是得訴請給付管理費者為「管理負責人」而已（蓋此時並無管理委員會，本無從由管理委員會起訴請求之），況不論係以管理負責人或管理委員會名義起訴，均屬執行公寓大廈管理條例第36、40條所定職務之範疇，其訴訟結果亦歸屬全體區分所有權人，嗣原告管理委員會既已依法設立並完成報備，自得併就被告於原告管理委員會成立前所欠管理費訴請被告給付，附此說明。

③本件原告主張被告應給付94年11月6日以前所欠管理費部分，業已提出伯爵大廈85年度至89年度管理費收支明細表，可證在原告管理委員會於94年11月16日成立之前，系爭大廈各區分所有權人之間，即有按戶數繳納管理費之慣例存在。被告雖抗辯系爭大廈繳納管理費之慣例為未居住即毋庸繳納且其均未曾繳納管理費，故並無默認原告收取管理費之情形存在云云，惟查，被告於97年1月10日言詞辯論程序中既稱：「我的部分是羅玉彬幫我把房子租出去，有租出去，就有繳管理費，並由承租人繳，沒有租出去，我就沒有繳」等語，復於97年3月6日言詞辯論程序中稱：「我有告訴房客管理費水電費都是由他自己繳納」、「（問：你為何告訴房客要繳管理費？）因為房客之前就知道那個地方要繳管理費」等語，可知被告對於系爭大廈有收取管理費乙情知之甚詳，否則無須告知承租人須自行繳納管理費。又雖其主觀上認為若未有人居住則毋庸繳納管理費，但依前揭說明，被告既為系爭大廈之區分所有權人，依同條例第10條第1、2項之規定，本有支付管理費予管理負責人或管理委員會之義務，而系爭大廈各區分所有權人間並未就未有人居住之建物免除繳納管理費之協議，被告自不得以此為由拒納管理費。

④末查，原告主張系爭大廈之管理費收費標準，自85年1月至86年6月為每戶每月500元，自86年7月至89年12月為每戶每月600元乙情，經核與原告所提出之系爭大廈管理費85年1月至89年12月收支明細表所載相符，被告空言否認辯稱歷來收取之管理費用為400元等語，自屬無據。另原告90年1月起每戶每月管理費為400元乙情，既為被告所不爭執，自堪信為真實。

⑵94年11月6日原告管理委員會成立後：系爭會議決議合法有效，已如前述，依94年11月6日第2次會議決議每月每戶收取管理費400元，則原告管理委員會自94年11月起按每戶400元計收管理費，自屬有據。

⑶因此，被告所有系爭5之9、6之14號建物共積欠如附表㈠、㈡所示之管理費，原告此部分之請求自屬有據，逾此部分則無理由。

⒉被告自訴外人鄭元亨繼承之系爭7之10、7之11號建物部分：

⑴本件原為訴外人鄭元亨所有之系爭7之10、7之11號建物，自85年起積欠管理費，並自95年1月3日由被告繼承後仍未繳納管理費，共積欠如附表㈢、㈣所示之管理費等情，業據原告提出系爭大廈85年1月至89年12月收支明細表及未繳之管理費明細表，並有上開建物建物登記第二類謄本3紙在卷可按，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

⑵因此，被告所有系爭7之10、1之11號建物共積欠如附表㈢、㈣所示之管理費，原告此部分之請求自屬有據。

六、從而，原告依公寓大廈管理條例第21條及繼承之法律關係，請求被告給付229,400元，及自96年4月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息為有理由，應予准許；逾此部分為無理由，應予駁回。

七、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，就原告勝訴部分，應依職權宣告假執行。另依同法第392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告為原告預供擔保者，得免為假執行。另併依民事訴訟法第87條第1項確定訴訟費用額如主文第3項所示。

八、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

九、據上結論，本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第389條第1項第3款，第392條第2項、第3項，判決如主文。

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭

附表：系爭4建物積欠管理費情形┌────────────────────────────────────┐│㈠系爭5之9建物 │├────┬───────┬─────────┬─────────────┤│欠繳年度│欠繳月份 │每月管理費 │欠繳總額 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│85年 │1月至12月 │500元 │500元×12＝6,000元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│86年 │1月至12月 │1月至6月：500元、 │500元×6＋600元×6＝6,600 ││ │ │7月至12月：600 元 │元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│87年 │1月至12月 │600元 │600元×12＝7,200元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│88年 │1月至12月 │600元 │600元×12＝7,200元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│89年 │2月至12月 │600元 │600元×11＝6,600元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│90年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│91年 │1月至4月、6月 │400元 │400元×10＝4,000元 ││ │至11月 │ │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│92年 │1月至11月 │400元 │400元×11＝4,400元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│93年 │1月、3月至11月│400元 │400元×10＝4,000元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│94年 │1月至11月 │400元 │400元×11＝4,400元 │├────┴───────┴─────────┴─────────────┤│合計：共55,200元。 │├────────────────────────────────────┤│㈡系爭6之14建物 │├────┬───────┬─────────┬─────────────┤│欠繳年度│欠繳月份 │每月管理費 │欠繳總額 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│85年 │3月至12月 │500元 │500元×10＝5,000元。 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│86年 │1月至12月 │1月至6月：500元、 │500元×6＋600元×6＝6,600 ││ │ │7月至12月：600 元 │元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│87年 │1月至12月 │600元 │600元×12＝7,200元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│88年 │1月至12月 │600元 │600元×12＝7,200元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│89年 │1月至9月、11月│600元 │600元×11＝6,600元 ││ │至12月 │ │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│90年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│91年 │1月至11月 │400元 │400元×11＝4,400元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│92年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│93年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│94年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│95年 │1月至4月 │400元 │400元×4＝1,600元 │├────┴───────┴─────────┴─────────────┤│合計：共57,800元。 │├────────────────────────────────────┤│㈢系爭7之10建物 │├────┬───────┬─────────┬─────────────┤│欠繳年度│欠繳月份 │每月管理費 │欠繳總額 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│85年 │1月至10月、12 │500元 │500元×11＝5,500元。 ││ │月 │ │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│86年 │1月至12月 │1月至6月：500元、 │500元×6＋600元×6＝6,600 ││ │ │7月至12月：600 元 │元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│87年 │1月至12月 │600元 │600元×12＝7,200元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│88年 │1月至12月 │600元 │600元×12＝7,200元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│89年 │1月至12 月 │600元 │600元×12＝7,200元 ││ │ │ │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│90年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│91年 │1月至11月 │400元 │400元×11＝4,400元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│92年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│93年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│94年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│95年 │1月至7月 │400元 │400元×7＝2,800元 │├────┴───────┴─────────┴─────────────┤│合計：共60,100元。 │├────────────────────────────────────┤│㈣系爭7之11建物 │├────┬───────┬─────────┬─────────────┤│欠繳年度│欠繳月份 │每月管理費 │欠繳總額 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│85年 │5月、6月、8月 │500元 │500元×7＝3,500元。 ││ │至12月 │ │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│86年 │1月至12月 │1月至6月：500元、 │500元×6＋600元×6＝6,600 ││ │ │7月至12月：600 元 │元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│87年 │1月至8月、10月│600元 │600元×11＝6,600元 ││ │至12 月 │ │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│88年 │1月至12月 │600元 │600元×12＝7,200元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│89年 │1月至12 月 │600元 │600元×12＝7,200元 ││ │ │ │ │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│90年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│91年 │1月至11月 │400元 │400元×11＝4,400元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│92年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│93年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│94年 │1月至12月 │400元 │400元×12＝4,800元 │├────┼───────┼─────────┼─────────────┤│95年 │1月至4月 │400元 │400元×4＝1,600元 │├────┴───────┴─────────┴─────────────┤│合計：共56,300元。 │├────────────────────────────────────┤│總計：229,400元（55,200＋57,800＋60,100＋56,300＝229,400元） │└────────────────────────────────────┘